Đào tạo và Chia sẻ đầu tư an toàn và hạnh phúc

“Quả đầu tay chắc thắng”

9 Quy luật nhà đầu tư bất động sản cần khắc sâu vào tâm trí để Thành Công

Quy Luật Niềm Tin

• Quy luật niềm tin là nguyên lý tâm lý và vũ trụ học khẳng định rằng những gì bạn tin tưởng và xác định trong suy nghĩ, tâm trí sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ đến cuộc sống và kết quả bạn nhận được. Nói cách khác, niềm tin của bạn—cho dù là tích cực hay tiêu cực—sẽ quyết định cách bạn hành động, cảm nhận và trải nghiệm thế giới xung quanh và kế quả mà bạn sẽ nhận được trong thực tế.
• Quy luật niềm tin nói cách khác đó là Những gì có trong Đầu thì sẽ có ở trên Tay.
• Quy luật niềm tin trong đầu tư bất động sản nói cách khác là tin ở cấp độ trải nghiệm. Tai nghe, Mắt thấy, Tay sờ

 

Quy Luật Hấp Dẫn

 

• Quy luật hấp dẫn là một nguyên lý tâm lý và vũ trụ học cho rằng “những gì bạn nghĩ và cảm nhận sẽ thu hút những điều tương tự vào cuộc sống của bạn.” Nói một cách đơn giản, nếu bạn có những suy nghĩ tích cực và tập trung vào điều tốt đẹp, bạn sẽ thu hút được những điều tích cực và cơ hội tốt vào cuộc sống. Ngược lại, nếu bạn nghĩ tiêu cực và tập trung vào khó khăn, bạn có thể thu hút những tình huống tiêu cực, bất lợi vào cuộc sống.
• Quy luật hấp dẫn có thể áp dụng trong nhiều lĩnh vực khác nhau của cuộc sống, từ công việc, tình cảm, sức khỏe, cho đến các khía cạnh tinh thần và vật chất.

 

Quy Luật Lòng Biết Ơn

• Quy luật lòng biết ơn là một nguyên tắc tâm lý và đạo đức trong cuộc sống, nói về việc thể hiện sự cảm kích và trân trọng đối với những điều tốt đẹp mà mình nhận được từ người khác, từ cuộc sống hay từ chính bản thân. Đây là một quy luật về sự cảm nhận và hành động tích cực, giúp tạo ra mối quan hệ tốt đẹp, tăng cường sự hạnh phúc và hài hòa trong cuộc sống.
• Quy luật lòng biết ơn trong đầu tư bất động sản là một nguyên lý mạnh mẽ trong việc nuôi dưỡng tâm lý tích cực và phát triển bền vững. Lòng biết ơn không chỉ đơn thuần là một cảm xúc, mà là một thái độ sống giúp bạn duy trì sự tỉnh táo và chiến lược đúng đắn trong đầu tư, đồng thời xây dựng mối quan hệ tốt với các đối tác và khách hàng.
• Định nghĩa quy luật lòng biết ơn trong đầu tư bất động sản: Quy luật lòng biết ơn trong đầu tư bất động sản là việc bạn biết ơn về tất cả các cơ hội và thách thức mà bạn gặp phải trong quá trình đầu tư. Điều này không chỉ áp dụng với các thành công mà còn với cả thất bại và khó khăn. Khi bạn biết ơn về những gì mình có, bạn sẽ tập trung vào việc phát triển và cải thiện, thay vì cảm thấy thất vọng hoặc đổ lỗi cho hoàn cảnh.
• Lòng biết ơn giúp bạn có cái nhìn tích cực và tạo ra môi trường tốt để thu hút các cơ hội đầu tư, đồng thời tạo nên sự hài hòa trong mối quan hệ với khách hàng, đối tác và cộng đồng xung quanh.

 

Quy luật Nhân Quả trong đầu tư bất động sản

• Quy luật Nhân Quả trong đầu tư bất động sản phản ánh mối quan hệ giữa hành động của nhà đầu tư và kết quả nhận được từ các quyết định đầu tư của họ.
• Quy luật này dựa trên nguyên lý rằng mọi quyết định đầu tư, dù là lựa chọn về tài chính, chiến lược hay quản lý, đều có những kết quả rõ rệt, có thể là tích cực hoặc tiêu cực.
• Một quyết định ngày hôm nay đều sẽ tạo một kết quả vào ngày mai tương xứng.

 

Quy Luật Bảo Toàn trong quản lý tài chính

• Yếu tố quyết định tương lai tài chính của chúng ta không phải hôm nay bạn kiếm được bao nhiêu tiền mà là bạn giữ được bao nhiêu tiền cho ngày mai. Hay nói cách khác
• Yếu tố quyết định tương lai tài chính của bạn không phải là bạn đang kiếm được bao nhiêu tiền mà là số tiền thật sự bạn giữ lại được.
• Tiền không tự sinh ra và tự mất đi nó chỉ chuyển từ túi người này sang túi người khác. Hay nói cách khác Tiền không tự sinh ra và mất đi mà nó chỉ di chuyển từ người ngơ ngác sang người thông minh.

 

Quy Luật Đòn Bẩy trong đầu tư bất động sản:

 

• Trong đầu tư bất động sản, quy luật đòn bẩy (hay còn gọi là đòn bẩy tài chính) là việc sử dụng vốn vay từ ngân hàng hoặc các Cá nhân, Tổ chức tài chính để mua bất động sản, trong khi chỉ cần bỏ ra một phần nhỏ vốn tự có. Mục tiêu của việc này là gia tăng khả năng sinh lời từ khoản đầu tư bất động sản mà không phải sử dụng toàn bộ số tiền có sẵn.

 

Quy Luật Tập Trung trong đầu tư bất động sản

• Quy luật tập trung trong đầu tư bất động sản nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tập trung vào Trường phái đầu tư, một chiến lược, một thị trường, hoặc mội loại hình bất động sản cụ thể để đạt được thành công và tối ưu hóa lợi nhuận.
• Quy luật tập trung trong đầu tư bất động sản chỉ rõ ràng rằng khi đầu tư vào bất động sản, sự phân tán và thiếu tập trung có thể dẫn đến những quyết định không rõ ràng, thiếu hiệu quả và giảm thiểu lợi nhuận. Ngược lại, việc tập trung vào một mục tiêu rõ ràng, hiểu rõ thị trường và các yếu tố cần thiết sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra các quyết định chính xác và chiến lược hơn đem lại lợi nhuận cao nhất với chi phí thấp nhất.

 

 

Quy Luật Chịu Trách Nhiệm trong đầu tư bất động sản

• Quy luật chịu trách nhiệm trong đầu tư bất động sản là nguyên lý cho rằng nhà đầu tư cần phải chịu trách nhiệm hoàn toàn đối với những quyết định, hành động và kết quả trong quá trình đầu tư bất động sản.
• Quy luật chịu trách nhiệm trong đầu tư bất động sản là Nhà đầu tư chịu trách nhiệm với số phận tiền bạc của chính mình không phải bất kỳ ai khác. Việc nhận thức rõ về trách nhiệm này sẽ giúp bạn hành động một cách có trách nhiệm, cẩn trọng và làm chủ được quá trình đầu tư, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa lợi nhuận.

 

Quy luật trồng cấy trong đầu tư bất động sản

• Quy luật trồng cấy trong đầu tư bất động sản là một nguyên lý quan trọng trong việc phát triển và gia tăng giá trị tài sản bền vững theo thời gian. Quy luật này mô tả quá trình “trồng cây” và “chăm sóc” để thu hoạch những lợi nhuận trong tương lai, giống như việc gieo trồng một hạt giống và chăm sóc nó cho đến khi trở thành một cây lớn, có thể cho ra trái ngọt với năng suất cao nhất.
• Quy luật trồng cấy trong đầu tư bất động sản là việc bạn đầu tư vào bất động sản và kiên nhẫn phát triển tài sản đó theo thời gian. Quá trình này không mang lại lợi nhuận ngay lập tức, mà cần sự chăm sóc, phát triển và kiên trì để cuối cùng bạn thu được những giá trị lớn từ những khoản đầu tư ban đầu.
• Quy luật trồng cấy trong đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn, dựa trên sự phát triển bền vững và gia tăng giá trị tài sản qua thời gian.

 

Mọi giao dịch phải coi là lần đầu – An toàn phải đặt lên hàng đầu

• Mọi giao dịch đều phải coi như là lần đầu cần tuân thủ nguyên tắc, chiến lược, trường phái đầu tư, quy trình mà bạn đã đặt ra đối với mỗi tài sản.
• Bạn là người chịu trách nhiệm với tiền bạc của bạn. Bạn là người chịu trách nhiệm với tiền bạc, tài sản của gia đình bạn, người thân, bạn bè của bạn.
• Không tin bất kể ai: người thân, môi giới, chủ nhà vv…. bởi tiền của bạn thì bạn phải chịu trách nhiệm.
• Mua dễ bán khó
• Lãi giả lỗ thật
• Nghĩ lớn làm nhỏ, quy trình, nhân bản, tập trung, kỷ luật

• Kinh doanh và đầu tư bất động sản tiêu tốn mất rất nhiều thời gian, nhưng càng tiêu tốn nhiều thời gian cho bất động sản bạn càng kiếm được nhiều tiền.
• Để thành công trong lĩnh vực bất động sản bạn hãy bỏ ngay suy nghĩ thời gian mình bỏ ra cho nó là lãng phí, kết quả sẽ tới khi bạn giành đủ thời gian cho nó, tích lũy đủ kiến thức, trải nghiệm, kinh nghiệm với bất động sản tiền sẽ kéo vây quanh bên bạn mỗi ngày.
• Những nhà đầu tư lão luyện luôn biết trước bất động sản họ sắp đầu tư họ sẽ bán cho ai. Hay nói một cách khác họ biết rõ ràng khách hàng người sẽ mua lại bất động sản của mình chuẩn bị đầu tư có chân dung, đặc điểm như thế nào?
• Những nhà đầu tư lão luyện luôn nhằm vào các khu vực đang phát triển và tìm mọi lý do để không bán những tài sản mà mình đang nắm giữ.
• Đầu tư ở những khu vực có vị trí quan trọng và là trung tâm về kinh tế, văn hóa, chính trị, xã hội bất động sản của bạn sẽ luôn tăng giá ổn định trong dài hạn
• Nhà đầu tư sẽ thất bại nặng nề nếu không có kế hoạch đầu tư rõ ràng trong hai trường hợp sau: đón đầu quy hoạch quá sớm (mặc dù giá rất rẻ nhưng bạn không thể đợi được ngày thị trường tăng trưởng đột phá để hái quả, tham gia quá muộn (nơi bất động sản phát triển nhưng không còn khả năng phát triển tiếp)
• Nhà đầu tư lão luyện luôn biết cách giành thời gian, công sức, ,tài chính để xây dựng mối quan hệ với người có tầm ảnh hưởng ở địa phương mà họ đầu tư đặc biệt là với chính quyền và những người trùm khu vực.
• Những nhà đầu tư bất động sản thành công là những người luôn sẵn sàng học hỏi kiến thức, trải nghiệm, kinh nghiệm của người đi trước để trong thời gian ngắn nhất học được những bài học thành công, tránh được những rủi ro thất bại trong đầu tư bất động sản.
• Mua và xây dựng những ngôi nhà cho gia đình đơn lẻ thuê giúp bạn có được dòng tiền ổn định là một ý tưởng tuyệt vời.
• Khi bạn nghe trên mạng, trên ti vi thông tin từ các nhà đầu tư, nhà tư vấn, nhà môi giới chia sẻ rằng một khu vực nào đó đang đem lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư thì lúc đó bạn nên rút khỏi thị trường đó, ngồi ngoài quan sát và đừng đổ tiền vào khu vực đó nữa bởi 1 thời gian ngắn sau đó bạn sẽ thấy ở đó thị trường trầm lắm, gẫy song, ngừng giao dịch.
• Nhà đầu tư lão luyện luôn sử dụng sáng tạo những gì mình có để đem đến hiệu quả lớn nhất. (Ví dụ: biến 1 căn phòng ngủ thành 1 căn hộ 2 phòng)
• Nhà đầu tư lão luyện luôn chọn những đối tác tốt nhất, đáng tin cậy nhất trong mọi thương vụ đầu tư bởi họ hiểu rằng họ sẽ không thể có được những thương vụ tốt khi hợp tác với những đối tác tồi.
• Nhà đầu tư lão luyện luôn tìm cách để tăng tổng giá trị tài sản của mình bằng cách nắm giữ và không bán đi những tài sản vàng, luôn sử dụng tiền của một giao dịch bán để mua lại một hoặc hai tài sản có tiềm năng tốt hơn,
• Thành công trong lĩnh vực bất động sản là kết quả của sự liên tục học hỏi, của sự chăm chỉ, của sự kiên trì, của sự tập trung được đo lường bằng các con số cụ thể như đọc bao nhiêu cuốn sách về bds, bán hàng, marketing, học bao nhiêu khóa học về bất động sản, bán hàng, marketing, xem bao nhiêu tài sản, xây dựng mối quan hệ với bao nhiêu người có tầm ảnh hưởng ở khu vực, đọc hiểu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đàm phán bao nhiêu tài sản, mua bán bao nhiêu tài sản vv….
• Nhà đầu tư lão luyện học tất cả các kiến thức cần thiết liên quan đến mua và quản lý tài sản, họ đầu tư vào nhà ở cho lao động tại các khu vực gần các trung tâm thành phố lớn và gần những điểm giao thông công cộng. Họ không cần sửa sang quá nhiều mà chỉ cần giữ chúng sạch sẽ, an toàn, an ninh, không khí dễ chịu để luôn cho thuê kín nhà Họ có được những dòng tiền chảy liên tục vào túi họ. Họ lại tiếp tục đi mua những tài sản như vậy khi có dòng tiền đủ mạnh từ những tài sản trước mang lại.
• Nhà kinh doanh bất động sản lão luyện coi internet là một thứ vũ khí lợi hại như các cường quốc coi vũ khí hạt nhân là vũ khí chiến lược.
• Nhà đầu tư lão luyện luôn kiếm tiền ngay khi mua, họ thường là các trùm khu vực ít phụ thuộc vào sự biến động của thị trường.

 

Tam bảo của nhà đầu tư bất động sản là gì?

Trong bối cảnh đầu tư, Tam Bảo của nhà đầu tư có thể được hiểu là ba yếu tố cốt lõi, tương tự như trong Phật giáo, nhưng áp dụng vào việc đầu tư để đạt được thành công và tối ưu hóa lợi nhuận. Dưới đây là ba yếu tố quan trọng mà một nhà đầu tư cần chú ý:

1. Kiến thức (Tri thức):
   • Kiến thức về thị trường: Nhà đầu tư cần nắm vững thông tin về thị trường mà mình tham gia, từ các xu hướng kinh tế vĩ mô, các ngành nghề, đến các yếu tố tác động trực tiếp đến giá trị tài sản (bất động sản, cổ phiếu, trái phiếu, v.v).
   • Kiến thức chuyên sâu: Nắm bắt và hiểu rõ về các sản phẩm đầu tư, các công cụ tài chính, cũng như cách thức hoạt động của thị trường sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định sáng suốt, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.
2. Chiến lược (Pháp):
   • Chiến lược đầu tư rõ ràng: Một chiến lược đầu tư hợp lý giúp nhà đầu tư có một kế hoạch dài hạn, từ việc lựa chọn loại hình đầu tư đến việc phân bổ vốn và thời gian.
   • Kỹ năng quản lý rủi ro: Nhà đầu tư cần có chiến lược cụ thể để quản lý rủi ro, chẳng hạn như đa dạng hóa danh mục đầu tư hoặc có kế hoạch dự phòng khi thị trường biến động.
3. Tâm lý (Tăng):
   • Kiên nhẫn và kỷ luật: Nhà đầu tư cần có tâm lý vững vàng, kiên nhẫn và kỷ luật để không bị dao động trước những biến động của thị trường. Đây là yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư giữ vững được chiến lược đầu tư trong dài hạn.
   • Khả năng kiểm soát cảm xúc: Đầu tư không chỉ là những con số, mà còn là sự quyết định, hành động trong những thời điểm khó khăn. Nhà đầu tư cần giữ được sự tỉnh táo và không để cảm xúc như tham lam, sợ hãi chi phối các quyết định.

Tóm lại, Tam Bảo của nhà đầu tư là kiến thức, chiến lược và tâm lý. Những yếu tố này kết hợp với nhau giúp nhà đầu tư phát triển lâu dài, bảo vệ nguồn vốn và đạt được các mục tiêu tài chính của mình.

 

Bất động sản là gì?

Bất động là gì?

Bất động sản (Real Estate) là tài sản gắn liền với đất đai, bao gồm đất đai và tất cả những gì gắn liền với nó một cách cố định, như nhà cửa, công trình xây dựng, cây lâu năm,…

Phân loại bất động sản

1. Bất động sản nhà ở: Nhà phố, chung cư, biệt thự, nhà liền kề, nhà ở xã hội,…
2. Bất động sản thương mại – dịch vụ: Trung tâm thương mại, văn phòng, khách sạn, nhà hàng, resort, khu vui chơi,…
3. Bất động sản công nghiệp: Nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu chế xuất, logistics,…
4. Bất động sản nông nghiệp: Đất trồng trọt, chăn nuôi, trang trại, rừng sản xuất,…
5. Bất động sản đặc biệt: Công trình công cộng như trường học, bệnh viện, sân bay, bến cảng, di tích lịch sử,…

 

Đặc điểm của bất động sản các nhà đầu tư cần phải biết

1. đặc điểm 1: tính bất động/cố định: Không thể di dời, luôn gắn liền với một vị trí nhất định.
2. đặc điểm 2: giá trị lớn
3. đặc điểm 3: khó thanh khoản
4. đặc điểm 4: khan hiếm: Đất đai có giới hạn, không thể mở rộng vô hạn.
5. đặc điểm 5: không đồng nhất
6. đặc điểm 6: bền vững/lâu dài: Bất động sản có thể tồn tại lâu dài và tăng giá trị theo thời gian.
7. đặc điểm 7: thuộc nhóm tài sản tích trữ
8. đặc điểm 8: chịu sự quản lý và can thiệp của nhà nước
9. đặc điểm 9: có tính chu kỳ
10. Tính chịu ảnh hưởng của quy hoạch: Giá trị bất động sản phụ thuộc vào quy hoạch đô thị và sự phát triển hạ tầng.

 

 

4 giai đoạn trong 1 chu kỳ bất động sản và các dấu hiệu nhật biết

Giai đoạn đóng băng: (Mùa Đông của bất động sản)

Dấu hiệu nhận biết:

1. Nhu cầu mua bất động sản giảm mạnh
2. Lạm phát tăng mạnh và tăng cao
3. Lãi xuất tiết kiệm tăng cao kỷ lục
4. Ngân hàng ngừng cho vay các dự án bất động sản
5. Ngân hàng ngừng cho vay cá nhân, doanh nghiệm mua bán, đầu tư bất động sản
6. Giá bất động sản đi xuống liên tục
7. Giao dịch bất động sản trầm lắng, gần như không có giao dịch
8. Các phương tiện thông tin đại chúng thường xuyên đưa tin tiêu cực về bất động sản như bất động sản đóng băng
9. Nhiều quan chức địa phương, trung ương bị xem sét kỷ luật, xét sử liên quan tới bất động sản
10. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản giải thể
11. Nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản giải thể
12. Nhiều môi giới bất động sản dời bỏ thị trường đi tìm việc làm mới
13. Các dự án rơi vào cảnh đình công hoặc thi công vô cùng chậm chạp
14. Nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ, bán tháo tài sản để trả gốc và lãi ngân hàng
15. Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản
16. Nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyền sang ngành kinh doanh khác
17. Nhiều nhà đầu tư phải đi trốn nợ bởi không may vay mượn các tổ chức tín dụng với lãi suất cắt cổ
18. Đội ngũ đòi nợ thuê hoạt động mạnh
19. Dù giá giảm tới 50 đến 70% nhưng thị trường vẫn rất ít giao dịch gần như đóng băng hoàn toàn
20. Người dân kiếm tiền rất khó khăn
21. Tâm lý nhà đầu tư mất niềm tin và thị trường bất động sản, họ nhận định rất nhiều khó khăn cho ngành bất động sản

Giai đoạn phục hồi (Mùa xuân)

Dấu hiệu nhận biết:

• Nền kinh tế có dấu hiệu khởi sắc
• Người dân dễ dàng tìm kiếm việc làm
• Người dân kiếm tiền thuận lợi hơn, tốt hơn
• Nhiều khu đô thị xây dựng dở dang được  tái khởi động
• Nhiều dự án đô thị mới được khởi công
• Vật liệu xây dựng được tiêu thụ mạnh và có đà tăng giá
• Vật liệu trang trí được tiêu thụ mạnh và có đà tăng giá
• Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ
• Ngân hàng bắt đầu nới lỏng các điều kiện cho vay bất động sản
• Giá bất động sản bắt đầu có xu hướng tăng nhẹ
• Tồn kho bất động sản có xu hướng giảm mạnh
• Tâm lý nhà đâu tư tin tưởng vào sự tăng trưởng của bất động sản
• Thị trường đón nhận những thông tin tích cực như đầu tư công, đầu tư FDI, kiều hối
• Số lượng người tập trung tại các văn phòng công chứng ngày càng đông đúc hơn

Giai đoạn Sốt Nóng (Màu hạ)

Dấu hiệu nhận biết:

• Kinh tế phát triển mạnh mẽ
• chính sách tiền tệ được nới lỏng
• các ngân hàng đẩy nhanh và đẩy mạnh cho vay đầu tư bất động sản
• Vật liệu xây dựng được đẩy mạnh sản xuất và tăng giá do nhu cầu cao
• Nhà đầu tư tích cực mua vào các bất động sản
• Giá bất động sản tăng nhanh và mạnh trong thời gian ngắn
• Đài báo, ti vi nói về sự tăng giá của bất động sản ở nhiều khu vực
• Lực lượng môi giới tăng lên một cách đột biến, đặc biệt là môi giới nghiệp dư địa phương
• Người mua có dấu diệu mua nhanh với tâm lý không mua nhanh sợ bị người khác mua mất (FOMO)
• Trong hầu hết các cuộc giao thiệp mọi người đều nói về bất động sản

 

Giai đoạn hạ nhiệt (Mùa thu)

Dấu hiệu nhận biết:

• Dư nợ tín dụng cao
• Lạm phát bắt đầu tăng mạnh
• Ngân hàng rút tiền về và thắt chặt cho vay
• Lãi suất gửi tiết kiệm xu hướng tăng nhanh
• Các ngân hàng giảm cho vay bất động sản, điều kiện khắt khe hơn
• Giá bất động sản chững lại có nơi giảm nhẹ
• Đài báo bắt đầu đưa nhiều tin liên quan tới thực trạng bất động sản hạ nhiệt
• Nhu cầu mua đầu tư bất động sản của người dân giảm.
• Các nhà đầu tư tung ra nhiều chính sách, ưu đãi, khuyến mãi để lôi kéo khách hàng mua hàng
• Các nhà đầu tư đẩy mạnh bán ra và rút khỏi thị trường
• Bất động sản bắt đầu có dấu hiệu khó bán, người mua ít hơn người bán.
• Lượng giao dịch giảm sút đáng kể.

 

Vai trò của bất động sản

1. Là tài sản quan trọng của cá nhân, doanh nghiệp và quốc gia.
2. Đóng góp lớn vào GDP và tăng trưởng kinh tế.
3. Tạo ra việc làm trong nhiều lĩnh vực liên quan.
4. Ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng.

Là công cụ đầu tư, tích lũy tài sản phổ biến.
Vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia

Bất động sản có vai trò quan trọng và tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế. Dưới đây là những ý nghĩa chính của bất động sản đối với nền kinh tế:

1. Động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế
   Bất động sản đóng góp lớn vào GDP thông qua các hoạt động xây dựng, giao dịch mua bán, cho thuê và các dịch vụ liên quan.
   Ngành bất động sản phát triển kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành kinh tế khác như vật liệu xây dựng, nội thất, tài chính – ngân hàng, lao động, thương mại, du lịch,…
   Khi bất động sản phát triển ổn định, tổng cầu và đầu tư xã hội cũng tăng, giúp thúc đẩy nền kinh tế đi lên.
2. Kênh huy động vốn và đầu tư quan trọng
   Bất động sản là một trong những tài sản có giá trị lớn, thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước.
   Đây là tài sản đảm bảo quan trọng để các cá nhân, doanh nghiệp vay vốn ngân hàng.
   Đầu tư vào bất động sản mang lại lợi nhuận cao, giúp lưu thông dòng tiền trong nền kinh tế.
3. Ảnh hưởng đến thị trường lao động
   Ngành bất động sản tạo ra hàng triệu việc làm, từ công nhân xây dựng, kiến trúc sư, kỹ sư, nhân viên môi giới, tài chính – ngân hàng, quản lý dự án,…
   Khi bất động sản phát triển mạnh, nhiều lao động có việc làm, thu nhập tăng, kích thích tiêu dùng và thúc đẩy nền kinh tế.
   Ngược lại, nếu thị trường bất động sản suy giảm, tỷ lệ thất nghiệp có thể tăng, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế chung.
4. Ổn định an sinh xã hội và phát triển đô thị
   Bất động sản gắn liền với phát triển hạ tầng đô thị, nhà ở, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khu du lịch,…
   Một thị trường bất động sản lành mạnh giúp người dân tiếp cận nhà ở giá hợp lý, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống.
   Bất động sản phát triển giúp giảm áp lực giãn dân, hạn chế tình trạng tập trung quá mức ở các đô thị lớn.
5. Tác động đến chính sách tài chính và tiền tệ
   Bất động sản liên quan mật thiết đến lãi suất, tín dụng và chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương.
   Nếu bất động sản tăng trưởng quá nóng, có thể gây bong bóng bất động sản, dẫn đến khủng hoảng tài chính.
   Ngược lại, khi bất động sản suy thoái, ngân hàng phải giảm lãi suất, kích cầu tín dụng, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế.
6. Thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI)
   Nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến bất động sản khu công nghiệp, thương mại, du lịch và nghỉ dưỡng.
   Khi bất động sản phát triển tốt, các doanh nghiệp FDI sẽ dễ dàng đầu tư hơn, giúp kinh tế địa phương phát triển mạnh mẽ.
7. Tác động đến giá cả và lạm phát
   Khi giá bất động sản tăng quá cao, có thể gây lạm phát tài sản, đẩy giá sinh hoạt lên cao.
   Chính phủ thường phải điều tiết thị trường bất động sản để tránh tác động tiêu cực đến nền kinh tế chung.

 

 

Tác động của bất động sản đối với nền kinh tế việt nam

Bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế Việt Nam, tác động đến nhiều lĩnh vực như tăng trưởng GDP, thị trường lao động, đầu tư, tài chính – ngân hàng và phát triển đô thị. Dưới đây là những tác động quan trọng của bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam:

1. Đóng góp lớn vào GDP và tăng trưởng kinh tế
   Ngành bất động sản chiếm khoảng 11-14% GDP của Việt Nam, là một trong những ngành kinh tế quan trọng nhất.
   Khi thị trường bất động sản phát triển mạnh, nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhờ tăng tổng cầu, đầu tư và tiêu dùng.
   Ngược lại, nếu thị trường bất động sản suy thoái, GDP có thể bị ảnh hưởng tiêu cực do dòng tiền đầu tư giảm mạnh.
2. Thúc đẩy các ngành công nghiệp liên quan
   Bất động sản kéo theo sự phát triển của các ngành như:Xây dựng (xi măng, sắt thép, gạch, kính, sơn, nội thất,…)
   Tài chính – ngân hàng (tín dụng, cho vay mua nhà, thế chấp tài sản, bảo hiểm,…)
   Dịch vụ môi giới, quản lý, vận hành bất động sản
   Công nghệ và thương mại điện tử (ứng dụng đặt mua nhà, giao dịch trực tuyến,…)
   Khi bất động sản phát triển, hàng loạt doanh nghiệp liên quan hưởng lợi, tạo hiệu ứng lan tỏa trong nền kinh tế.
3. Ảnh hưởng đến việc làm và thu nhập người lao động
   Ngành bất động sản và xây dựng tạo ra hàng triệu việc làm, từ công nhân, kỹ sư, kiến trúc sư, môi giới, nhân viên tài chính, luật sư,…
   Nếu bất động sản phát triển mạnh, thu nhập lao động tăng, kích thích tiêu dùng, thúc đẩy nền kinh tế.
   Ngược lại, nếu thị trường đóng băng, nhiều lao động thất nghiệp, ảnh hưởng đến an sinh xã hội.
4. Tác động đến chính sách tài chính và ngân hàng
   Bất động sản liên quan mật thiết đến tín dụng ngân hàng vì nhiều khoản vay thế chấp dựa vào giá trị bất động sản.
   Khi thị trường sôi động, tín dụng tăng cao, nhưng nếu vỡ bong bóng bất động sản, ngân hàng có nguy cơ nợ xấu.
   Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ lãi suất, tỷ lệ tín dụng vào bất động sản để đảm bảo ổn định tài chính.
5. Tác động đến thu hút vốn đầu tư (FDI, dòng vốn tư nhân)
   Ngành bất động sản thu hút lượng vốn FDI lớn, đặc biệt ở các lĩnh vực như khu công nghiệp, bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng.
   Khi bất động sản phát triển, dòng vốn đầu tư tư nhân cũng tăng, giúp mở rộng thị trường và tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh.
6. Định hình phát triển đô thị và hạ tầng giao thông
   Bất động sản góp phần mở rộng đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, khu đô thị mới, trung tâm thương mại, nhà ở xã hội.
   Các dự án lớn như sân bay Long Thành, tuyến metro TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam sẽ giúp bất động sản tăng trưởng mạnh và kéo theo sự phát triển của nền kinh tế.
7. Ảnh hưởng đến giá cả, lạm phát và đời sống người dân
   Khi giá bất động sản tăng quá nhanh, có thể đẩy chi phí sinh hoạt, giá thuê nhà, chi phí sản xuất lên cao, gây lạm phát.
   Nếu giá bất động sản tăng quá cao so với thu nhập, nhiều người khó tiếp cận nhà ở, ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, chênh lệch giàu nghèo tăng cao, ảnh hưởng tới bình đẳng xã hội.
   Nhà nước cần có chính sách kiểm soát giá nhà đất, phát triển nhà ở xã hội, chung cư giá rẻ để đảm bảo an sinh xã hội.

Kết luận

• Bất động sản là một trong những trụ cột kinh tế quan trọng của Việt Nam. Khi phát triển ổn định, nó thúc đẩy GDP, tạo việc làm, thu hút đầu tư và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, nếu quản lý không tốt, có thể gây ra bong bóng bất động sản, nợ xấu ngân hàng và bất ổn kinh tế.
• Cần có chính sách phát triển bền vững, kiểm soát tín dụng bất động sản, đầu tư hạ tầng hợp lý và hỗ trợ nhà ở cho người dân để đảm bảo sự ổn định lâu dài của thị trường và nền kinh tế.

Kết luận

• Bất động sản là một loại tài sản có giá trị cao, đóng vai trò quan trọng trong đời sống và nền kinh tế.
• Việc đầu tư vào bất động sản cần nghiên cứu kỹ về pháp lý, vị trí, quy hoạch và tiềm năng phát triển để đảm bảo lợi nhuận.

 

10 loại hình bất động sản tại việt nam

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản rất đa dạng với nhiều loại hình khác nhau, phù hợp với nhu cầu và mục đích sử dụng của các nhà đầu tư cũng như người tiêu dùng. Dưới đây là 10 loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam:

1. Đất nền

• Đất nền là một trong những loại hình bất động sản phổ biến và được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng tại Việt Nam. Đất nền có thể là đất thổ cư, đất nông nghiệp, đất ở, hoặc đất dự án. Đầu tư đất nền mang lại cơ hội sinh lời cao nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng và quy hoạch đô thị.

2. Chung cư (Căn hộ)

• Chung cư, hay còn gọi là căn hộ, là loại hình bất động sản được xây dựng để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân trong các khu đô thị. Các dự án chung cư đa dạng về diện tích và mức giá, phục vụ cho nhiều đối tượng khách hàng khác nhau.

3. Biệt thự

• Biệt thự là loại hình nhà ở cao cấp, thường có không gian sống rộng rãi, sân vườn, và vị trí đẹp. Biệt thự thường được xây dựng tại các khu đô thị cao cấp hoặc các khu nghỉ dưỡng ven biển, núi.

4. Nhà phố (Shophouse)

• Nhà phố là loại hình bất động sản có thể vừa sử dụng làm nhà ở vừa có thể kinh doanh. Nhà phố thường nằm ở các vị trí trung tâm hoặc khu vực có mật độ dân cư cao, thuận tiện cho việc mở cửa hàng, văn phòng.

5. Bất động sản nghỉ dưỡng

• Bất động sản nghỉ dưỡng bao gồm các loại hình như biệt thự nghỉ dưỡng, condotel (căn hộ khách sạn), và khu nghỉ dưỡng sinh thái. Đây là loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng và du lịch, thường được xây dựng ở các khu vực biển, núi, hoặc các địa điểm du lịch nổi tiếng.

6. Đất thương mại (Đất kinh doanh)

• Đất thương mại, hay còn gọi là đất kinh doanh, là loại đất dành cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, và sản xuất. Đất này thường được sử dụng để xây dựng các trung tâm thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, hoặc các cơ sở sản xuất, kinh doanh.

7. Đất công nghiệp

• Đất công nghiệp là loại đất được quy hoạch để xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy sản xuất, kho bãi, và các cơ sở công nghiệp khác. Đây là loại đất chủ yếu phục vụ nhu cầu sản xuất, chế biến và xuất khẩu hàng hóa.

8. Tòa nhà văn phòng

• Tòa nhà văn phòng là loại hình bất động sản được xây dựng để phục vụ nhu cầu làm việc, thường được cho thuê cho các doanh nghiệp, tổ chức, hoặc cá nhân làm văn phòng. Các tòa nhà văn phòng có thể nằm ở các khu vực trung tâm thành phố hoặc các khu vực phát triển kinh tế.

9. Đất nông nghiệp

• Đất nông nghiệp là loại đất dùng để sản xuất nông sản như trồng trọt, chăn nuôi. Đầu tư vào đất nông nghiệp thường ít phổ biến nhưng vẫn là một lựa chọn đối với những nhà đầu tư có nhu cầu khai thác tài nguyên đất để sản xuất hoặc phát triển các dự án nông nghiệp.

10. Khu đô thị mới

• Khu đô thị mới là các khu vực đất được quy hoạch và phát triển thành các khu dân cư, thương mại và dịch vụ hoàn chỉnh với các tiện ích đồng bộ. Đầu tư vào các khu đô thị mới có thể đem lại lợi nhuận lớn, đặc biệt khi các khu vực này chưa phát triển nhưng có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

11. Nhà ở xã hội

• Nhà ở với mức giá hợp lý dành cho các đối tượng có thu nhập thấp hoặc trung bình, do nhà nước hoặc các công ty phát triển dự án xây dựng.

12: Nhà ở công vụ

• Nhà ở công vụ là loại hình nhà ở được xây dựng và cung cấp bởi nhà nước hoặc các cơ quan, tổ chức cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, hoặc các nhân viên trong các cơ quan nhà nước. Đây là những căn nhà được sử dụng với mục đích phục vụ cho công tác, nhiệm vụ của người sử dụng trong thời gian làm việc tại các cơ quan, tổ chức nhà nước.

 

Các loại đất thuộc nhóm bất động sản đất nền

Bất động sản đất nền là một loại hình đầu tư trong thị trường bất động sản, thường được các nhà đầu tư hoặc người mua sử dụng để xây dựng nhà ở, phát triển dự án hoặc chờ giá trị tăng lên. Đất nền có thể chia thành nhiều loại khác nhau tùy vào mục đích sử dụng, vị trí và pháp lý của nó. Dưới đây là các loại đất nền phổ biến:

1. Đất nền thổ cư (Đất ở)

• Đặc điểm: Là loại đất được sử dụng để xây dựng nhà ở, biệt thự hoặc các công trình dân dụng khác. Đất thổ cư có thể là đất đã có sẵn nhà ở hoặc đất trống chưa xây dựng.
• Mục đích: Dành cho mục đích sinh sống, xây dựng nhà ở, kinh doanh hoặc đầu tư.
• Pháp lý: Đất nền thổ cư có sổ đỏ, tức là quyền sử dụng đất hợp pháp và rõ ràng. Loại đất này dễ chuyển nhượng và mua bán.

2. Đất nền nông nghiệp

• Đặc điểm: Là loại đất được sử dụng chủ yếu để sản xuất nông nghiệp, trồng trọt hoặc chăn nuôi.
• Mục đích: Được sử dụng cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp hoặc làm vườn.
• Pháp lý: Loại đất này thường có sổ đỏ (hoặc sổ xanh trong trường hợp đất trồng cây lâu năm), nhưng cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu muốn xây dựng nhà ở hoặc phát triển dự án.

3. Đất nền công nghiệp

• Đặc điểm: Đây là loại đất được sử dụng để xây dựng các khu công nghiệp, nhà máy, xưởng sản xuất hoặc các dự án liên quan đến công nghiệp.
• Mục đích: Phục vụ cho các hoạt động sản xuất, chế biến, kho bãi hoặc lưu trữ hàng hóa.
• Pháp lý: Đất nền công nghiệp có thể có sổ đỏ hoặc hợp đồng thuê đất dài hạn (thường từ 20-50 năm), tùy thuộc vào quy định của từng khu vực và mục đích sử dụng.

4. Đất nền thương mại (Đất kinh doanh)

• Đặc điểm: Là loại đất dùng cho mục đích xây dựng các công trình thương mại như cửa hàng, siêu thị, trung tâm mua sắm, văn phòng cho thuê.
• Mục đích: Dùng cho các hoạt động kinh doanh, bán lẻ, dịch vụ.
• Pháp lý: Loại đất này có sổ đỏ hoặc sổ hồng, và có thể chuyển nhượng, giao dịch dễ dàng.

5. Đất nền khu dân cư (Đất xây dựng nhà ở)

• Đặc điểm: Đất nền khu dân cư là loại đất đã được quy hoạch để xây dựng các khu dân cư, gồm các lô đất nhỏ được phân chia cho việc xây dựng nhà ở.
• Mục đích: Phục vụ cho mục đích sinh sống hoặc đầu tư phát triển các khu nhà ở, biệt thự, chung cư.
• Pháp lý: Đất nền khu dân cư có thể đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng, là đất đã được quy hoạch và có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

6. Đất nền dự án (Đất nền dự án khu đô thị)

• Đặc điểm: Là loại đất nằm trong các dự án bất động sản lớn như khu đô thị, khu công nghiệp, khu nghỉ dưỡng.
• Mục đích: Có thể sử dụng để phát triển nhà ở, công trình thương mại hoặc các cơ sở hạ tầng khác.
• Pháp lý: Thường có sổ đỏ hoặc sổ hồng sau khi dự án hoàn thiện và đất đã được chuyển nhượng hợp pháp. Đất nền dự án có thể chưa được cấp sổ đỏ trong giai đoạn đầu, vì dự án chưa hoàn thành.

7. Đất nền ven biển (Đất ven biển)

• Đặc điểm: Là loại đất nằm gần các khu vực ven biển, có tiềm năng phát triển du lịch và nghỉ dưỡng.
• Mục đích: Phục vụ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, resort, khách sạn, biệt thự cao cấp hoặc các khu dân cư ven biển.
• Pháp lý: Pháp lý đất ven biển phức tạp hơn, có thể cần xin cấp phép từ cơ quan nhà nước và tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường. Đối với đất ven biển, thường có sự quản lý chặt chẽ từ nhà nước.

8. Đất nền dự trữ (Đất chưa phát triển)

• Đặc điểm: Là loại đất chưa có các công trình xây dựng hoặc hạ tầng cơ bản, có thể là đất hoang hóa hoặc đất đã được quy hoạch nhưng chưa triển khai.
• Mục đích: Thường được mua để đầu tư, chờ tăng giá trong tương lai hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng.
• Pháp lý: Loại đất này có thể là đất nông nghiệp, chưa có sổ đỏ hoặc chưa được chuyển mục đích sử dụng.

9. Đất nền khu công nghệ cao

• Đặc điểm: Đây là đất nằm trong các khu vực được quy hoạch để phát triển các ngành công nghệ cao, khu nghiên cứu khoa học, sản xuất thiết bị công nghệ.
• Mục đích: Phục vụ cho các hoạt động nghiên cứu, sản xuất thiết bị công nghệ cao hoặc các công ty công nghệ.
• Pháp lý: Loại đất này có sổ đỏ hoặc sổ hồng, nhưng có thể yêu cầu các thủ tục đặc biệt khi mua bán.

10. Đất nền dự án nghỉ dưỡng (Resort)

• Đặc điểm: Đất nền dự án nghỉ dưỡng là loại đất được quy hoạch để phát triển các khu resort, khu nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự biển hoặc khu nhà ở dành cho du khách.
• Mục đích: Được sử dụng cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng hoặc phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
• Pháp lý: Đất nền dự án nghỉ dưỡng có thể có sổ đỏ hoặc sổ hồng sau khi dự án hoàn thiện, tùy thuộc vào loại hình dự án và khu vực.

 

Bất động sản nhà ở thấp tầng gồm những loại nào?

Bất động sản nhà ở thấp tầng là các loại hình nhà ở có chiều cao từ một đến ba tầng, không bao gồm các tòa nhà cao tầng hoặc các chung cư. Đây là một trong những phân khúc phổ biến trên thị trường bất động sản, đặc biệt tại các khu vực đô thị hoặc ngoại ô. Dưới đây là các loại hình bất động sản nhà ở thấp tầng:

1. Nhà phố (Nhà liền kề)

• Đặc điểm: Nhà phố là loại nhà ở thấp tầng được xây dựng liền kề nhau, có thể là một dãy nhà trong khu dân cư hoặc dự án bất động sản. Nhà phố thường có mặt tiền rộng, phù hợp cho việc sinh sống và kinh doanh.
• Mục đích: Được sử dụng làm nơi ở cho gia đình, hoặc kết hợp sinh sống và kinh doanh.
• Pháp lý: Nhà phố thường có sổ đỏ, là tài sản có pháp lý rõ ràng và dễ dàng chuyển nhượng.

2. Biệt thự liền kề

• Đặc điểm: Biệt thự liền kề là một dạng nhà ở thấp tầng, có thiết kế giống biệt thự nhưng được xây dựng liền kề nhau, thường có diện tích đất rộng hơn so với nhà phố.
• Mục đích: Thường được sử dụng cho các gia đình có thu nhập cao, tìm kiếm không gian sống rộng rãi và tiện nghi.
• Pháp lý: Biệt thự liền kề có sổ đỏ, quyền sở hữu rõ ràng, và pháp lý khá minh bạch.

3. Nhà vườn

• Đặc điểm: Nhà vườn là loại nhà ở kết hợp với không gian vườn rộng lớn, thường được xây dựng ở các khu vực ngoại ô, vùng nông thôn hoặc ven đô. Đây là lựa chọn lý tưởng cho những ai muốn có không gian sống yên tĩnh, gần gũi với thiên nhiên.
• Mục đích: Dành cho những gia đình muốn có không gian sống rộng rãi, gần gũi thiên nhiên hoặc để nghỉ dưỡng.
• Pháp lý: Thường có sổ đỏ, nhưng cần kiểm tra kỹ về quy hoạch và pháp lý của khu vực.

4. Biệt thự đơn lập

• Đặc điểm: Biệt thự đơn lập là những căn biệt thự độc lập, không xây dựng liền kề với các căn khác. Thường có diện tích lớn và thiết kế sang trọng, có khuôn viên sân vườn riêng biệt.
• Mục đích: Được xây dựng để đáp ứng nhu cầu sống cao cấp, thường cho những gia đình giàu có hoặc những người tìm kiếm không gian sống sang trọng, yên tĩnh.
• Pháp lý: Biệt thự đơn lập có sổ đỏ và các quyền sở hữu rõ ràng.

5. Nhà cấp 4

• Đặc điểm: Nhà cấp 4 là loại nhà có một tầng, thường có diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản và thường được xây dựng tại các khu vực ngoại ô hoặc nông thôn.
• Mục đích: Dành cho các gia đình có thu nhập thấp hoặc là những người tìm kiếm một ngôi nhà nhỏ, đơn giản.
• Pháp lý: Thường có sổ đỏ hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhưng có thể gặp phải một số vấn đề về pháp lý nếu xây dựng không đúng quy định.

6. Nhà phố thương mại (Shophouse)

• Đặc điểm: Shophouse là loại nhà phố đặc biệt có thiết kế để kết hợp cả sinh sống và kinh doanh. Nhà phố thương mại thường có mặt tiền rộng, được xây dựng tại các khu đô thị hoặc dự án có nhu cầu kinh doanh cao.
• Mục đích: Được sử dụng để ở và mở cửa hàng, văn phòng hoặc các dịch vụ kinh doanh khác.
• Pháp lý: Shophouse có sổ đỏ, là loại bất động sản có pháp lý rõ ràng, dễ dàng chuyển nhượng.

7. Nhà ở xã hội thấp tầng

• Đặc điểm: Đây là loại nhà ở có giá thành thấp, được xây dựng để cung cấp cho các gia đình có thu nhập thấp hoặc trung bình, thường được chính phủ hoặc các tổ chức xã hội phát triển.
• Mục đích: Cung cấp chỗ ở cho người dân có thu nhập thấp hoặc những người đang có nhu cầu mua nhà nhưng không đủ khả năng tài chính.
• Pháp lý: Nhà ở xã hội có sổ đỏ, nhưng có thể có các điều kiện về việc bán lại, chuyển nhượng hoặc cho thuê.

8. Nhà liền kề trong khu đô thị

• Đặc điểm: Nhà liền kề trong khu đô thị thường được xây dựng trong các dự án phát triển khu đô thị mới. Đây là các căn nhà có kiểu dáng đồng bộ và nằm trong một khu vực được quy hoạch rõ ràng.
• Mục đích: Dành cho những người muốn mua nhà ở trong khu đô thị hiện đại, với đầy đủ tiện ích như trường học, bệnh viện, khu vui chơi, giao thông thuận tiện.
• Pháp lý: Nhà liền kề trong khu đô thị thường có sổ đỏ và pháp lý rõ ràng, được quản lý chặt chẽ.

9. Nhà ở kết hợp cho thuê

• Đặc điểm: Đây là loại nhà ở có thể cho thuê một phần hoặc toàn bộ để tạo thu nhập thụ động. Loại nhà này thường có thiết kế linh hoạt, phù hợp cho cả mục đích sinh sống và cho thuê.
• Mục đích: Được sử dụng để ở và cho thuê lại một phần như phòng trọ, căn hộ mini hoặc mặt bằng thương mại.
• Pháp lý: Loại nhà này có sổ đỏ và có thể dễ dàng cho thuê hoặc chuyển nhượng.

 

Bất động sản cao tầng gồm những loại nào?

Bất động sản cao tầng là loại hình bất động sản có chiều cao từ 4 tầng trở lên, thường được xây dựng ở các khu đô thị lớn, khu vực trung tâm hoặc các khu vực có mật độ dân số cao. Các công trình này không chỉ phục vụ cho mục đích sinh sống mà còn cho các hoạt động kinh doanh, văn phòng và dịch vụ. Dưới đây là các loại bất động sản cao tầng phổ biến:

1. Chung cư (Căn hộ chung cư)

• Đặc điểm: Là loại hình bất động sản cao tầng phổ biến nhất, chung cư là các tòa nhà nhiều tầng, mỗi tầng chia thành các căn hộ riêng biệt, phục vụ nhu cầu sinh sống cho nhiều hộ gia đình.
• Mục đích: Dành cho nhu cầu ở lâu dài hoặc ngắn hạn của các cá nhân, gia đình, hoặc cho thuê.
• Pháp lý: Chung cư có thể có sổ đỏ hoặc sổ hồng (đối với căn hộ sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn), và phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2. Tòa nhà văn phòng (Office Buildings)

• Đặc điểm: Là các tòa nhà cao tầng được xây dựng để cho thuê văn phòng làm việc, phục vụ cho các công ty, doanh nghiệp. Các tòa nhà này có thể có nhiều tầng với các văn phòng diện tích khác nhau.
• Mục đích: Dành cho các doanh nghiệp, công ty, tổ chức thuê làm văn phòng làm việc.
• Pháp lý: Tòa nhà văn phòng thường có sổ đỏ và các hợp đồng thuê dài hạn. Quy trình pháp lý thường phức tạp hơn do các giao dịch cho thuê và hợp đồng dài hạn.

3. Khách sạn (Hotels)

• Đặc điểm: Là các công trình cao tầng phục vụ cho ngành du lịch, khách sạn có thể từ các tòa nhà nhiều tầng với các phòng nghỉ, phòng chức năng và dịch vụ đi kèm như nhà hàng, spa, hồ bơi.
• Mục đích: Dành cho khách du lịch, các tổ chức tổ chức sự kiện hoặc các nhu cầu lưu trú ngắn hạn.
• Pháp lý: Khách sạn có thể có sổ đỏ, giấy phép xây dựng và có các giấy phép kinh doanh du lịch, lưu trú.

4. Tòa nhà hỗn hợp (Mixed-use Buildings)

• Đặc điểm: Là các tòa nhà cao tầng có kết hợp giữa nhiều mục đích sử dụng, bao gồm căn hộ chung cư, văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, khu vực giải trí hoặc dịch vụ khác. Đây là mô hình phổ biến ở các khu đô thị phát triển.
• Mục đích: Tối ưu hóa việc sử dụng không gian, phục vụ đa dạng nhu cầu như sinh sống, làm việc và vui chơi.
• Pháp lý: Tòa nhà hỗn hợp có thể có sổ đỏ hoặc sổ hồng, tùy thuộc vào mục đích sử dụng của từng khu vực trong tòa nhà.

5. Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartments)

• Đặc điểm: Là các căn hộ cao tầng có đầy đủ tiện nghi, dịch vụ như khách sạn (dọn phòng, giặt ủi, lễ tân), nhưng vẫn giữ tính riêng tư như một căn hộ.
• Mục đích: Dành cho khách thuê dài hạn hoặc ngắn hạn, thường là các chuyên gia nước ngoài, người công tác lâu dài, khách du lịch hoặc các gia đình cần nơi ở tạm thời.
• Pháp lý: Căn hộ dịch vụ có thể có sổ đỏ hoặc hợp đồng thuê dài hạn, và thường có các dịch vụ kèm theo hợp đồng cho thuê.

6. Cao ốc (Skyscrapers)

• Đặc điểm: Là các tòa nhà rất cao, thường từ 20 tầng trở lên, có thể chứa văn phòng, căn hộ hoặc các khu vực thương mại. Những cao ốc này thường là biểu tượng của các thành phố lớn và có các tiện ích hiện đại.
• Mục đích: Các cao ốc có thể phục vụ cho văn phòng, căn hộ, khách sạn hoặc kết hợp các mục đích sử dụng khác.
• Pháp lý: Cao ốc có sổ đỏ, và thường được quản lý bởi các chủ đầu tư lớn, với các thủ tục pháp lý phức tạp trong việc mua bán và cho thuê.

7. Tòa nhà căn hộ chung cư cao cấp

• Đặc điểm: Là các tòa nhà chung cư với thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện ích cao cấp như hồ bơi, gym, khu vực mua sắm, an ninh 24/7, và các dịch vụ chăm sóc khách hàng.
• Mục đích: Dành cho những khách hàng có thu nhập cao, tìm kiếm một không gian sống tiện nghi và sang trọng.
• Pháp lý: Căn hộ chung cư cao cấp có sổ hồng (đối với các căn hộ sở hữu lâu dài hoặc có thời hạn), và phải đáp ứng các quy định pháp lý rõ ràng từ cơ quan nhà nước.

8. Tòa nhà chung cư cho thuê (Apartment for Rent)

• Đặc điểm: Đây là loại tòa nhà cao tầng gồm các căn hộ cho thuê, có thể là các dự án chung cư bình dân hoặc cao cấp, phục vụ nhu cầu thuê nhà của người dân.
• Mục đích: Cho thuê với mục đích sinh sống hoặc cho thuê dài hạn.
• Pháp lý: Các tòa nhà chung cư cho thuê có sổ đỏ hoặc sổ hồng tùy theo mục đích sử dụng, và có thể dễ dàng cho thuê lại.

9. Chung cư mini

• Đặc điểm: Là các tòa nhà cao tầng nhưng có diện tích nhỏ, thiết kế theo dạng căn hộ nhỏ, phục vụ cho nhu cầu ở của các cá nhân hoặc gia đình nhỏ.
• Mục đích: Thường được xây dựng ở các khu vực đô thị có nhu cầu thuê hoặc mua với giá thấp.
• Pháp lý: Chung cư mini thường có sổ đỏ, nhưng có thể gặp phải vấn đề về tính hợp pháp của dự án hoặc khu vực.

10. Tòa nhà cho thuê mặt bằng thương mại

• Đặc điểm: Là các tòa nhà cao tầng có các tầng dành riêng cho các mặt bằng thương mại cho thuê, phù hợp với các cửa hàng bán lẻ, văn phòng, hoặc nhà hàng.
• Mục đích: Dành cho các doanh nghiệp cần thuê mặt bằng để kinh doanh, bán lẻ hoặc cung cấp dịch vụ.
• Pháp lý: Tòa nhà cho thuê mặt bằng thương mại có sổ đỏ, và việc cho thuê được thực hiện theo hợp đồng dài hạn.

 

Các loại đất ở Việt Nam

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và tùy vào mục đích sử dụng, các loại đất ở Việt Nam được phân thành:

Nhóm đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất, nghiên cứu. Đồng thời, đất cũng được dùng để thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản, làm muối, bảo vệ và phát triển rừng.

Theo đó, đất nông nghiệp bao gồm:

1. Đất rừng sản xuất. == >> RSX
2. Đất rừng phòng hộ. == >> RPH
3. Đất rừng đặc dụng. == >> RDD
4. Đất nuôi trồng thủy sản. == >> NTS
5. Đất trồng cây lâu năm. == >> CLN
6. Đất trồng cây hàng năm gồm: Đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác. == >> HNK
7. Đất làm muối. == >> LMU
8. Đất nông nghiệp khác theo quy định của Nhà nước. == >> NKH

 

Nhóm đất phi nông nghiệp

Đất phi nông nghiệp là loại đất không được sử dụng cho mục đích nông nghiệp. Bao gồm:

1. Đất ở ttại đô thị == >> ODT
2. Đất ở tại nông thôn. == >> ONT
3. Đất xây dựng trụ sở cơ quan == >> TSC
4. Đất xây dựng công trình trụ sở của tổ chức sự nghiệp == >> DTS
5. Đất xây dựng cơ sở văn hóa == >> DVH
6. Đất xây dựng cơ sở y tế == >> DYT
7. Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ == >> DKH
8. Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo == >> DGD
9. Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao == >> DTT
10. Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội == >> DXH
11. Đất xây dựng cơ sở ngoại giao == >> DNG
12. Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác == >> DSK
13. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng. == >> CQP
14. Đất sử dụng vào mục đích an ninh == >> CAN
15. Đất khu công nghiệp == >> SKK
16. Đất khu chế xuất == >> SKT
17. Đất Cụm Công Nghiệp == >> SKN
18. Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp == >> SKC  (Đất kinh doanh, sản xuất phi nông nghiệp, gồm: Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở kinh doanh, sản xuất, đất xây dựng khu công nghiệp. Đồng thời, gồm cả đất sản xuất vật liệu xây dựng, đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, làm đồ gốm.)
19. Đất thương mại dịch vụ == >> TMD
20. Đất sử dụng cho hoạt động khai thác khoáng sản == >> SKS
21. Đất sản xuất vật liệu xây dựng và làm đồ gốm == >> SKX
22. Đất sử dụng vào mục đích giao thông.== >> DGT
23. Đất sử dụng vào mục đích thủy lợi == >> DTL
24. Đất sử dụng vào các công trình năng lượng == >> DNL
25. Đất sử dụng vào các công trình bưu chính, viễn thông == >> DBV
26. Đất sử dụng vào các mục đích sinh hoạt cộng đồng == >> DSH
27. Đất khu vui chơi ,giải trí công cộng == >> DKV
28. Đất sử dụng vào mục đích xây chợ == >> DCH
29. Đất có di tích lịch sử, văn hóa == >> DDT
30. Đất có danh lam thắng cảnh == >> DDL
31. Bãi đất thải, sử lý chất thải == >> DRA
32. Đất sử dụng múc đích các công trình công cộng khác == >> DCK
33. Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng == >> TON
34. Đất do các cơ sở tín ngưỡng sử dụng == >> TIN (đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.)
35. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng == >> NTD
36. Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng == >> SON
37. Đất có mặt nước chuyên dùng == >> MNC
38. Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ. == >> PNK

 

Nhóm đất chưa sử dụng

Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng như:

1. Đất đồng bằng chưa sử dụng.== >> BCS
2. Đất đồi núi chưa sử dụng. == >> DCS
3. Núi đá không có rừng cây. == >> NCS

 

 

Bất động sản nhà ở là tài sản lớn nhất của mỗi cá nhân và hộ gia đình

70% gia đình Việt Nam tài sản được định giá lớn nhất đó là bất động sản nhà ở mà họ đang sử dụng.

Tại sao lại như vậy?:

Bất động sản, nhà ở thể hiện sự ổn định và thịnh vượng từ Văn hóa “an cư lạc nghiệp”:

• Truyền thống của người Việt luôn coi trọng việc sở hữu một ngôi nhà ổn định để làm chỗ dựa cho gia đình. Câu nói “an cư lạc nghiệp” thể hiện rõ sự quan trọng của việc có một mái ấm vững chắc trước khi nghĩ đến việc phát triển sự nghiệp. Do đó, việc sở hữu nhà đất không chỉ là tài sản vật chất mà còn là biểu tượng của sự ổn định và thịnh vượng.

Bất động sản, nhà ở thể hiện địa vị xã hội:

• Việt Nam là một quốc gia mà người dân coi trọng việc sở hữu tài sản là nhà đất (gọi chung là bất động sản). Đối với hầu hết người Việt Nam sở hữu một bất động sản, một ngôi nhà bề thế rộng lớn là biểu tượng của sự thịnh vượng, giàu có thể hiện vị thế của gia chủ trong xã hội. Suy nghĩ này ăn sâu vào tiềm thức của người Việt Nam nói riêng và người dân các nước Châu Á nói chung.

Bất động sản, nhà ở là một kênh đầu tư truyền thống:

• Việt Nam là một đất nước được hồi sinh từ sau chiến tranh với nhiều sự khó khăn về mặt kinh tế, chính trị. Sau ngày giải phóng đến giai đoạn trước năm 2000 Các kênh đầu tư bị hạn chế vì vậy Vàng và Bất động sản là kênh đầu tư phổ biến được nhiều người dân tin tưởng nhất. Việc sở hữu nhà đất không chỉ mang lại sự an tâm về mặt tâm lý, tài chính mà còn có thể giúp con cái và các thế hệ mai sau có nền tảng vững chắc để xây dựng cuộc sống.

Bất động sản là một công cụ tài chính:

• Bất động sản là một loại tài sản có giá trị được các tổ chức tín dụng sử dụng làm công cụ đảm bảo cho các khoản vay tài chính vì vậy ngoài công năng sử dụng, đầu tư lâu dài nó còn có tác dụng làm công cụ để sử dụng khi cần vay tiền từ các cá nhân và các tổ chức tài chính đây cũng là nguyên nhân người dân ưu thích việc sở hữu và sở hữu lâu dài bất động sản và nhà ở.

Bất Động sản, Nhà ở đem lại sự thịnh vượng về tài chính:

• Bất động sản tại các thành phố lớn, các thành phố phát triển ngoài tác dụng để ở còn có thể gia tăng thu nhập cho chủ sở hữu thông qua hoạt động cho thuê. Rất nhiều gia đình tự do tài chính, giàu có nhờ việc sở hữu những bất động sản có vị trí đắc địa với giá thuê vô cùng cao. Có thể nói may mắn sở hữu được những bất động sản này 3 đời không phải lo lắng về tiền bạc.

Bất động sản, nhà ở có tính thừa kế, kế thừa:

• Bất động sản, nhà ở có tính thừa kế, người việt nam nói riêng và các nước châu á nói chung thì luôn có mong muốn truyền lại, thừa kế lại các tài sản giá trị cho con cháu đời sau với mong muốn con cháu được an cư, lạc nghiệp, thịnh vượng, xung túc, hạnh phúc. Bất động sản, nhà ở là một loại tài sản có tính sở hữu lâu dài và có thể thừa kế được nên được người dân rất quan tâm sở hữu.

Bất động sản, nhà ở có giá trị ổn định và tăng trưởng theo thời gian:

• Việt Nam là một nước đang phát triển và đang trong quá trình tiến lên nước phát triển với nhiều nguồn lực mới, nguồi lực lớn được đầu tư cho phát triển, đồng thời quá trình đô thị hóa rất nhanh, thu nhập tăng cao, từ đó theo xu hướng bất động sản sẽ là một loại sản phẩm có tiềm năng tăng giá mạnh mẽ trong tương lai 10 năm, 20 năm tới.

 

 

Bất động sản bị ảnh hưởng bởi các yếu tố nào

Bất động sản bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm:

Kinh tế vĩ mô:

Sự phát triển của nền kinh tế, lạm phát, tỷ giá hối đoái, và chính sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại tăng cao.

Lãi suất và tín dụng:

Khi lãi suất vay ngân hàng cao, người dân và doanh nghiệp sẽ ít vay tiền hơn, dẫn đến giảm cầu bất động sản. Ngược lại, khi lãi suất thấp, thị trường bất động sản có thể sôi động hơn.

Chính sách của nhà nước:

Các chính sách về thuế, quy hoạch, đầu tư hạ tầng, và các chương trình hỗ trợ của chính phủ có thể thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cung và cầu:

Nguồn cung bất động sản (số lượng căn hộ, nhà đất, dự án phát triển) và cầu (nhu cầu mua, thuê bất động sản) luôn có sự tác động qua lại. Nếu cung vượt cầu, giá sẽ giảm và ngược lại.

Tình hình chính trị:

Các yếu tố chính trị, sự ổn định của chính phủ, và các thay đổi trong luật pháp cũng có thể ảnh hưởng đến lòng tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản.

Vị trí và hạ tầng giao thông:

Vị trí của bất động sản, gần các khu vực phát triển kinh tế, các tuyến đường giao thông, các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, siêu thị) có thể làm giá trị bất động sản tăng lên.

Xu hướng xã hội và nhu cầu của người dân:

Các yếu tố như thói quen sống, sự thay đổi trong nhu cầu của người dân đối với loại hình nhà ở (nhà ở chung cư, nhà phố, biệt thự) hoặc nhu cầu đối với bất động sản thương mại cũng ảnh hưởng đến thị trường.

Đầu tư và tài chính:

Lượng đầu tư từ cả trong và ngoài nước vào bất động sản có thể làm tăng giá trị thị trường hoặc tạo ra sự biến động lớn.

Tất cả các yếu tố này tác động qua lại và có thể tạo ra những biến động lớn hoặc tạo cơ hội cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong các giai đoạn khác nhau.

 

Tại sao cần phải đầu tư vào bất động sản?

Đầu tư bất động sản là một trong những hình thức đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cao. Dưới đây là những lý do quan trọng khiến bất động sản trở thành một kênh đầu tư tiềm năng:

1. Giá trị tài sản tăng theo thời gian (Tích lũy tài sản)

• Bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian do quỹ đất có giới hạn, trong khi nhu cầu ngày càng tăng.
• So với các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán, tiền điện tử, bất động sản ít biến động mạnh và có xu hướng tăng giá bền vững.
• Ví dụ: Giá đất tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng gấp nhiều lần trong 10-15 năm qua, giúp nhà đầu tư hưởng lợi lớn.

2. Tạo thu nhập thụ động từ cho thuê

• Nhà phố, căn hộ, văn phòng, kho xưởng, khách sạn, đất nông nghiệp… đều có thể cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.
• Giúp nhà đầu tư có nguồn thu nhập thụ động (Passive Income) hàng tháng, không phụ thuộc vào công việc chính.
• Ví dụ: Một căn hộ cho thuê tại trung tâm TP.HCM có thể mang lại lợi nhuận từ 5 – 8%/năm so với giá trị tài sản.

3. Hạn chế rủi ro và lạm phát

• Bất động sản là tài sản hữu hình, không bị mất giá trị như tiền mặt khi lạm phát tăng cao.
• Trong thời kỳ lạm phát, giá bất động sản thường tăng, giúp nhà đầu tư bảo vệ giá trị tài sản.
• Ví dụ: Trong các giai đoạn kinh tế khó khăn, tiền mặt mất giá nhưng đất đai và nhà ở vẫn giữ được giá trị hoặc thậm chí tăng lên.

4. Đòn bẩy tài chính tốt

• Nhà đầu tư có thể vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản, tận dụng đòn bẩy tài chính.
• Khi giá trị tài sản tăng, lợi nhuận thu về cao hơn nhiều lần so với vốn tự có.
• Ví dụ: Nếu bạn mua một căn nhà 2 tỷ đồng, chỉ cần bỏ 600 triệu, vay ngân hàng 1,4 tỷ. Khi giá nhà tăng lên 3 tỷ, bạn có thể thu lãi 1 tỷ dù chỉ đầu tư vốn ban đầu là 600 triệu.

5. Đa dạng loại hình đầu tư, phù hợp với nhiều nhu cầu

Có nhiều cách để đầu tư bất động sản phù hợp với tài chính của từng người:

• Mua đất nền chờ tăng giá
• Mua nhà phố, căn hộ để cho thuê
• Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng (resort, villa)
• Mua – bán, lướt sóng ngắn hạn
• Đầu tư vào bất động sản thương mại, văn phòng, khu công nghiệp

💡 Nhà đầu tư có thể lựa chọn mô hình phù hợp với chiến lược tài chính cá nhân.

6. Tận dụng chính sách phát triển hạ tầng

• Khi các khu vực được quy hoạch và đầu tư hạ tầng (cao tốc, metro, sân bay, trung tâm thương mại…), giá bất động sản sẽ tăng mạnh.
• Những người đầu tư sớm vào các khu vực này thường thu lợi nhuận lớn trong tương lai.
• Ví dụ: Khi tuyến metro tại TP.HCM triển khai, giá nhà đất xung quanh các ga tàu đã tăng mạnh trước khi hoàn thành.

7. Tính thanh khoản cao nếu đầu tư đúng cách

• Nhà đầu tư có thể dễ dàng bán lại bất động sản để thu hồi vốn nếu chọn đúng vị trí và thời điểm.
• Đặc biệt, các loại hình bất động sản ở trung tâm thành phố, khu dân cư sầm uất thường có tính thanh khoản cao.
• Ví dụ: Một căn hộ ở Quận 1 (TP.HCM) hoặc quận Hoàn Kiếm (Hà Nội) luôn có nhu cầu cao và dễ bán lại hơn so với các khu vực xa trung tâm.

8. Cơ hội đầu tư dài hạn bền vững

• Bất động sản không chỉ là một khoản đầu tư ngắn hạn mà còn có thể là một kế hoạch tài chính dài hạn cho bản thân và gia đình.
• Có thể dùng làm tài sản thừa kế cho con cháu.
• Ví dụ: Nhiều người mua đất từ 10-20 năm trước với giá rẻ, sau đó để dành cho con cháu, khi bán lại đã tăng giá hàng chục lần.

9. Chính sách hỗ trợ từ Chính phủ

• Nhà nước có nhiều chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản như gói vay mua nhà lãi suất thấp, hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, giúp thị trường luôn có tiềm năng phát triển.
• Các hiệp định thương mại, thu hút FDI vào khu công nghiệp cũng tạo cơ hội lớn cho bất động sản thương mại và công nghiệp.
• Ví dụ: Chính sách hỗ trợ vay mua nhà 2% của Chính phủ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn.

Kết luận

• Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn, giúp bảo toàn vốn, tạo thu nhập thụ động và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.
• Nếu có chiến lược đúng đắn, bất động sản có thể mang lại lợi nhuận cao hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác. 🚀

 

Ai cần phải đầu tư bất động sản?

Bất động sản là một kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng không phải ai cũng phù hợp để tham gia. Dưới đây là những nhóm người nên cân nhắc đầu tư vào bất động sản:

1. Người có nguồn tài chính ổn định

• Nếu bạn có tiền nhàn rỗi hoặc thu nhập ổn định hàng tháng, đầu tư bất động sản là một lựa chọn tốt.
• Hạn chế vay quá nhiều để tránh áp lực tài chính, đặc biệt trong giai đoạn thị trường biến động.
  💡 Ví dụ: Người có mức thu nhập từ 20-30 triệu/tháng có thể cân nhắc mua nhà hoặc đất để đầu tư lâu dài.

2. Nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận lâu dài

• Nếu bạn có tư duy đầu tư dài hạn (từ 3-5 năm trở lên), bất động sản là kênh sinh lời bền vững.
• Giá đất, nhà ở thường có xu hướng tăng theo thời gian, giúp nhà đầu tư hưởng lợi lớn.
  💡 Ví dụ: Người mua đất tại các khu vực có quy hoạch tốt, chờ giá tăng theo hạ tầng và dân cư phát triển.

3. Người muốn tạo thu nhập thụ động

• Nếu bạn muốn có dòng tiền ổn định hàng tháng, bất động sản cho thuê là lựa chọn tốt.
• Các mô hình như căn hộ, nhà phố, mặt bằng kinh doanh, kho bãi, phòng trọ,… có thể mang lại thu nhập đều đặn.
  💡 Ví dụ: Mua căn hộ ở trung tâm thành phố rồi cho thuê dài hạn, giúp thu nhập ổn định mỗi tháng.

4. Người có khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý

• Nếu bạn hiểu về tài chính và có chiến lược vay vốn hợp lý, có thể tận dụng đòn bẩy ngân hàng để đầu tư.
• Cần đảm bảo tỷ lệ vay không quá 50% giá trị bất động sản để giảm rủi ro tài chính.
  💡 Ví dụ: Mua nhà 2 tỷ, dùng 1 tỷ vốn tự có, vay 1 tỷ với lãi suất thấp để tận dụng vốn hiệu quả.

5. Doanh nhân và người kinh doanh

• Bất động sản có thể là tài sản tích lũy giá trị cho doanh nhân và người kinh doanh.
• Ngoài ra, mặt bằng kinh doanh, văn phòng, kho xưởng cũng là cơ hội đầu tư tốt cho doanh nghiệp.
  💡 Ví dụ: Một doanh nhân mua đất xây kho hàng hoặc mua mặt bằng cho thuê lại để có thêm thu nhập.

6. Người muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư

• Nếu bạn đã đầu tư vào chứng khoán, vàng, crypto, startup,…, bất động sản có thể giúp giảm rủi ro và cân bằng danh mục tài chính.
• Bất động sản thường ổn định và ít biến động hơn so với chứng khoán hoặc tiền điện tử.
  💡 Ví dụ: Nhà đầu tư chứng khoán muốn giữ một phần tài sản trong bất động sản để đảm bảo an toàn tài chính.

7. Người sắp nghỉ hưu hoặc muốn tích lũy tài sản

• Bất động sản là kênh tích lũy tài sản bền vững, giúp người sắp nghỉ hưu có tài sản an toàn để sử dụng hoặc cho thuê.
• Có thể đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, nhà cho thuê dài hạn để tạo nguồn thu nhập ổn định.
  💡 Ví dụ: Một người trung niên mua đất để sau này xây nhà nghỉ dưỡng hoặc bán lại với giá cao hơn.

Kết luận

• Bất kỳ ai có tài chính ổn định, tư duy đầu tư dài hạn và mong muốn sinh lời bền vững đều có thể tham gia đầu tư bất động sản.
• Tuy nhiên, cần nghiên cứu kỹ về thị trường, pháp lý và xu hướng để đầu tư hiệu quả và hạn chế rủi ro. 🚀

 

 

Có mấy loại nhà đầu tư bất động sản trên thị trường?

2 loại nhà đầu tư bất động sản phổ biến

Nhóm nhà đầu tư bất động sản thứ nhất: Đó là nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp chiếm 10% thị trường

1. có kiến thức về bất động sản và đầu tư bất động sản
2. Làm toàn thời gian với lĩnh vực bất động sản
3. Sống bằng nghề đầu tư bất động sản
4. Thu nhập chính từ lĩnh vực bất động sản
5. Kiên nhẫn, kiên trì
6. Kỷ luật
7. có tính quyết đoán
8. có khả năng đọc hiểu thị trường
9. có khả năng đọc hiểu, phán đoán quy hoạch
10. có khả năng sử dụng công nghệ tốt
11. thông hiểu về địa bàn họ đầu tư
12. am hiểu về thị trường mà họ đầu tư,
13. có nhiều thông tin về quy hoạch tại khu vực họ đầu tư
14. thường có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư
15. họ có công thức đầu tư riêng của mình
16. họ có khả năng quản trị cảm xúc rất tốt
17. họ thường rõ ràng về trường phái và phân khúc đầu tư và đầu tư theo sở trường mà họ đã định vị
18. họ không đầu tư lan man thường chỉ chọn 2 đến 3 thị trường chính
19. am hiểu về sản phẩm bất động sản
20. có nhiều mối quan hệ chất lượng tại khu vực mà họ đầu tư
21. có kiến thức, có trải nghiệm và kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư bất động sản.
22. có tiềm lực tài chính mạnh
23. đầu tư theo đội nhóm
24. có khả năng đàm phán tốt
25. có hiểu biết hoặc có chuyên môn về pháp lý
26. có kỹ năng quản lý tài sản
27. có kỹ năng quản trị tài chính
28. có danh mục đầu tư đa dạng
29. có kỹ năng và kinh nghiệm quản trị rủi ro khi đầu tư
30. có khả năng kinh nghiệm đánh giá, định giá, chọn lựa tài sản
31. học hỏi liên tục
32. có chiến lược đầu tư dài hạn
33. luôn tìm kiếm giải quyết các vấn đề và có khả năng giải quyết các vấn đề khi gặp phải
34. quyết định mua bán thường rất chính xác và đem lại lợi nhuận cao

== >> Khả năng kiếm được tiền nhiều hơn

Nhóm nhà đầu tư bất động sản thứ hai: Đó là nhóm nhà đầu tư nghiệp dư  chiếm đến 90%

1. Thường là nhà đầu tư dưới dạng tiết kiệm tài sản hoặc nhà đầu cơ lướt sóng mua đi bán lại
2. Thường là nhà đầu tư cá nhân
3. Lượng tài chính không lớn
4. không am hiểu thị trường đầu tư
5. không có hoặc ít mối quan hệ tại thị trường đầu tư
6. không theo dõi liên tục diễn biến thị trường tại khu vực đầu tư
7. Kiếm tiền và làm toàn thời gian trong một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác hoặc làm công ăn lương
8. Bất động sản chỉ được coi là nghề tay trái
9. Họ kiếm tiền trong lĩnh vực khác rồi chuyển tiền sang mua bán bấn động sản để kiếm thêm tiền
10. thiếu kiến thức về bất động sản và đầu tư bất động sản
11. không có chiến lược đầu tưu dài hạn
12. thiếu kỹ năng đàm phán khi mua bán bất động sản
13. không hiểu hoặc ít hiểu biết về vấn đề pháp lý
14. quản lý tài sản ít hiệu quả
15. quá chú trọng vào lợi nhuận ngắn hạn
16. không sẵn sàng học hỏi
17. thiếu khả năng, kỹ năng đánh giá rủi ro
18. quyết định vội vàng
19. không kiên trì
20. tự tin thái quá nghĩ rằng mình thành công trong lĩnh vực kinh doanh chính thì cũng sẽ thành công trong đầu tư bất động sản
21. không có kỹ năng phân bổ vốn
22. không có kỹ năng phân bổ danh mục đầu tư
23. không có kỷ luật trong quản trị tài chính
24. không kiên trì
25. giành quá ít thời gian cho việc tìm kiếm, định giá, đàm phán khi mua bán bất động sản
26. không có hoặc ít trải nghiệm, ít kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh và đầu tư bất động sản
27. Đầu tư theo hiệu ứng đám đông
28. Thường thắng lớn khi gặp may, Lỗ nặng khi gặp rủi ro về pháp lý, thị trường hạ nhiệt, đóng băng
29. Mua bán bất động sản bằng cảm xúc
30. Dễ bị dẫn dắt bằng các thông tin và đội ngũ cò mồi không có tâm
31. Thường đầu tư tất tay

== >> khả năng thất bại nhiều hơn

 

10 nhóm nhà đầu tư bất động sản trên thị trường

Trên thị trường bất động sản, có nhiều nhóm nhà đầu tư với các chiến lược và mục tiêu đầu tư khác nhau. Mỗi nhóm nhà đầu tư có một cách tiếp cận riêng và đầu tư vào các loại hình bất động sản khác nhau. Dưới đây là những nhóm nhà đầu tư bất động sản phổ biến trên thị trường:

1. Nhà đầu tư dài hạn (Long-term investors)

• Đặc điểm: Đây là nhóm nhà đầu tư có mục tiêu nắm giữ tài sản trong dài hạn, từ 5-10 năm hoặc lâu hơn. Họ tìm kiếm những bất động sản có tiềm năng tăng trưởng giá trị bền vững theo thời gian.
• Chiến lược: Đầu tư vào các khu vực có triển vọng phát triển mạnh trong tương lai, có thể là đất nền, nhà ở hoặc khu thương mại. Họ cũng có thể đầu tư vào những khu vực chưa phát triển nhưng đang có các dự án lớn quy hoạch.
• Lợi ích: Tăng trưởng giá trị bất động sản theo thời gian, ít chịu ảnh hưởng của biến động ngắn hạn.
• Nhược điểm: Đầu tư lâu dài, không có lợi nhuận ngay lập tức.

2. Nhà đầu tư cho thuê (Rental property investors)

• Đặc điểm: Nhóm này chủ yếu đầu tư vào các loại bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền thụ động từ việc cho thuê như nhà ở, căn hộ, hoặc bất động sản thương mại.
• Chiến lược: Tìm kiếm các bất động sản có vị trí tốt, có nhu cầu thuê cao, có thể cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (như cho thuê Airbnb).
• Lợi ích: Dòng tiền ổn định hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản.
• Nhược điểm: Chi phí bảo trì, quản lý bất động sản và rủi ro từ người thuê không trả tiền đúng hạn.

3. Nhà đầu tư lướt sóng (Flippers)

• Đặc điểm: Đây là nhóm nhà đầu tư tìm cách mua bất động sản với giá thấp và bán lại nhanh chóng để kiếm lời trong thời gian ngắn.
• Chiến lược: Mua bất động sản có giá thấp, cải tạo, nâng cấp và bán lại ngay sau khi giá trị tài sản tăng lên.
• Lợi ích: Lợi nhuận cao từ việc mua bán trong thời gian ngắn.
• Nhược điểm: Rủi ro cao vì phải dự đoán chính xác thị trường và thời điểm bán, có thể gặp khó khăn nếu không bán được tài sản trong thời gian mong muốn.

4. Nhà đầu tư đất nền

• Đặc điểm: Nhóm này chuyên đầu tư vào đất nền, đặc biệt là đất ở khu vực có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai.
• Chiến lược: Mua đất tại các khu vực có quy hoạch phát triển, đặc biệt là ở các khu vực ven đô, ngoại ô hoặc các tỉnh, thành phố có tốc độ phát triển cao.
• Lợi ích: Tăng trưởng giá trị đất nền theo thời gian khi khu vực đó phát triển hạ tầng, dân cư gia tăng.
• Nhược điểm: Rủi ro nếu khu vực đó không phát triển như dự đoán, cần kiên nhẫn trong thời gian dài.

5. Nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

• Đặc điểm: Nhóm này đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng như biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng, hay các khu resort.
• Chiến lược: Đầu tư vào các khu vực du lịch có tiềm năng phát triển du lịch và nghỉ dưỡng. Mục tiêu là tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê hoặc bán lại sau khi khu vực phát triển.
• Lợi ích: Tạo ra dòng tiền từ cho thuê du lịch và tiềm năng giá trị tăng mạnh khi khu vực trở nên phổ biến.
• Nhược điểm: Tính mùa vụ của ngành du lịch, thị trường có thể bị ảnh hưởng bởi yếu tố kinh tế và các yếu tố tự nhiên như dịch bệnh, thiên tai.

6. Nhà đầu tư công nghiệp (Industrial investors)

• Đặc điểm: Đây là nhóm nhà đầu tư tập trung vào bất động sản công nghiệp, bao gồm kho bãi, nhà xưởng, khu công nghiệp.
• Chiến lược: Mua đất để xây dựng khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê cho các doanh nghiệp sản xuất hoặc lưu trữ hàng hóa.
• Lợi ích: Dòng tiền ổn định từ việc cho thuê bất động sản công nghiệp, nhu cầu về kho bãi và nhà xưởng sẽ gia tăng khi nền kinh tế phát triển.
• Nhược điểm: Cần vốn đầu tư lớn, yêu cầu quản lý và vận hành hiệu quả.

7. Nhà đầu tư bất động sản thương mại (Commercial property investors)

• Đặc điểm: Nhóm này đầu tư vào bất động sản thương mại như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ.
• Chiến lược: Mua các bất động sản thương mại ở các khu vực có mật độ dân cư cao, trung tâm thương mại, các khu công nghiệp, hoặc các khu vực đông đúc.
• Lợi ích: Lợi nhuận từ việc cho thuê dài hạn với mức giá cho thuê ổn định, và giá trị tài sản có thể tăng khi khu vực phát triển.
• Nhược điểm: Cần vốn đầu tư lớn, chi phí bảo trì và quản lý cao, rủi ro khi có sự thay đổi trong nhu cầu thuê bất động sản thương mại.

8. Nhà đầu tư bất động sản xã hội (Social impact investors)

• Đặc điểm: Đây là nhóm nhà đầu tư chú trọng vào các dự án bất động sản mang lại tác động tích cực cho cộng đồng như các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, hoặc các khu vực tái định cư.
• Chiến lược: Đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở giá rẻ, giúp cải thiện chất lượng sống cho người dân có thu nhập thấp.
• Lợi ích: Mang lại lợi ích cộng đồng, được hỗ trợ bởi các chính sách ưu đãi từ chính phủ.
• Nhược điểm: Lợi nhuận có thể không cao như các loại hình đầu tư khác.

9. Nhà đầu tư dựa vào công nghệ (Tech-savvy investors)

• Đặc điểm: Nhóm này ứng dụng công nghệ vào quá trình đầu tư bất động sản, sử dụng các nền tảng trực tuyến để tìm kiếm, giao dịch bất động sản, và sử dụng dữ liệu lớn để phân tích thị trường.
• Chiến lược: Đầu tư vào các dự án bất động sản thông minh, có ứng dụng công nghệ trong việc quản lý và vận hành (như các tòa nhà thông minh, khu vực có hạ tầng công nghệ cao).
• Lợi ích: Tiếp cận thông tin nhanh chóng, tối ưu hóa các chiến lược đầu tư nhờ vào công nghệ.
• Nhược điểm: Cần có sự hiểu biết sâu về công nghệ và dữ liệu.

10. Nhà đầu tư nhóm (Syndicate investors)

• Đặc điểm: Nhóm này là sự kết hợp của nhiều nhà đầu tư cùng góp vốn để đầu tư vào bất động sản.
• Chiến lược: Hợp tác với các nhà đầu tư khác để chia sẻ rủi ro và lợi nhuận từ các dự án lớn mà một nhà đầu tư cá nhân không thể tự thực hiện.
• Lợi ích: Giảm thiểu rủi ro, tối đa hóa nguồn lực và cơ hội đầu tư vào các dự án lớn.
• Nhược điểm: Phải chia sẻ lợi nhuận với các đối tác, phụ thuộc vào quyết định của nhóm.

 

 

4 nhóm nhà đầu tư chính trên thị trường

Nhóm nhà đầu tư tiết kiệm

• Mua chỉ để đấy không bán (Quên luôn)
• Mua với mục đích để cho con cháu, bản thân về hưu
• Mua bằng tiền nhàn rỗi của mình
• Mua những tài sản pháp lý an toàn
• Mua bất kể lúc nào đủ tiền

Nhóm nhà đầu tư đánh bạc

• Mua và trờ đợi, cầu nguyện mà không biết những cơ sở nào, động lực nào để tăng trưởng
• không có kiến thức
• không có kinh nghiệm
• không có trải nghiệm
• luôn trong tâm trạng lo lắng, mệt mỏi, sợ hãi
• Lười biếng, nghe vào lời khuyên của người khác

Nhóm nhà đầu cơ

• mua và bán liên tục
• lướt sóng
• lợi nhuận mỏng
• rủi ro cao
• tỉ lệ dính phải sản phẩm dính lỗi nên có thể mất trắng tài sản

Nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp

• có mục tiêu rõ ràng
• có kiến thức
• có kinh nghiệm
• đầu tư dài hạn
• có khả năng phân tích vĩ mô, vi mô
• có khả năng quản trị rủi ro
• có khả năng quản trị tài chính, vốn
• ít giao dịch nhưng thường lãi đậm
• thành thạo các kỹ năng khi đi đầu tư: Tìm kiếm, điều tra, định giá, đàm phán
• Tâm lý vững vàng
• sử dụng các kỹ năng về chiến lược để sử dụng đòn bẩy kỹ năng, kinh nghiệm, thời gian, sức khỏe, tiền của người khác để tạo ra tài sản cho mình.

 

16 Đặc điểm của nhà đầu tư thành công và giàu có

1. Nghĩ lớn
2. Chị tránh nhiệm
3. học tập không ngừng
4. An toàn
5. Tìm kiếm giải pháp cho các vấn đề
6. Hành động mạnh mẽ
7. Kỷ luật
8. Tự tin
9. Siêng năng, chịu khó
10. Lạc quan
11. Có nhiều người tư vấn cố vấn
12. Tầm nhìn xa
13. Biết ơn
14. Cho đi trước
15. Không rẻ hơn thị trường không mua
16. Mất tiền không mua

 

 

Khi nào nên đầu tư vào bất động sản?

Để đầu tư bất động sản hiệu quả, bạn cần xác định thời điểm thích hợp. Dưới đây là các yếu tố quan trọng giúp bạn chọn đúng thời điểm để mua bất động sản:

1. Khi thị trường đang ở giai đoạn “đáy” hoặc giá hợp lý

• Thị trường bất động sản có chu kỳ tăng – giảm – đóng băng – phục hồi. Đầu tư tốt nhất là khi giá đang ở mức thấp hoặc vừa phục hồi.
• Nếu bạn mua khi giá giảm hoặc chững lại, cơ hội tăng giá sau này sẽ cao hơn.
  💡 Ví dụ: Nếu thị trường đang chững lại do yếu tố kinh tế, đây có thể là cơ hội mua vào với giá tốt trước khi thị trường phục hồi.

2. Khi có thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng

• Giá trị bất động sản sẽ tăng mạnh khi có quy hoạch hạ tầng mới như đường cao tốc, metro, sân bay, khu đô thị,…
• Nên đầu tư trước khi hạ tầng hoàn thiện để mua với giá thấp, đón đầu cơ hội tăng giá.
  💡 Ví dụ: Khi có tin xây tuyến metro hoặc mở rộng đường, giá đất quanh khu vực đó thường sẽ tăng mạnh trong tương lai.

3. Khi lãi suất ngân hàng thấp

• Khi lãi suất vay ngân hàng thấp, bạn có thể tận dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản với chi phí vay rẻ hơn.
• Lãi suất thấp giúp người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn vay, làm tăng nhu cầu thị trường và đẩy giá bất động sản đi lên.
  💡 Ví dụ: Nếu lãi suất vay giảm từ 12% xuống 7%, khoản vay 1 tỷ sẽ tiết kiệm được hàng trăm triệu tiền lãi trong vài năm.

4. Khi có dòng tiền nhàn rỗi hoặc nguồn tài chính ổn định

• Nếu bạn có tiền nhàn rỗi mà chưa có kế hoạch đầu tư rõ ràng, bất động sản là lựa chọn tốt để bảo toàn tài sản và sinh lời lâu dài.
• Tránh đầu tư khi tài chính chưa vững hoặc phải vay quá nhiều, dễ dẫn đến áp lực trả nợ.
  💡 Ví dụ: Nếu bạn có 500 triệu – 1 tỷ tiền nhàn rỗi, có thể cân nhắc mua đất nền vùng ven hoặc căn hộ để đầu tư lâu dài.

5. Khi nhu cầu nhà ở hoặc cho thuê cao

• Nếu bạn đầu tư vào bất động sản để cho thuê, nên mua khi nhu cầu thuê nhà tăng cao (ở trung tâm thành phố, khu đông dân cư, gần trường học, khu công nghiệp,…).
• Thời điểm tốt nhất là khi giá nhà còn hợp lý và chưa bị “sốt” quá cao.
  💡 Ví dụ: Mua căn hộ gần các khu công nghiệp hoặc trường đại học, nơi có nhu cầu thuê nhà cao và ổn định.

6. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi

• Sau mỗi giai đoạn suy giảm, thị trường bất động sản sẽ dần phục hồi. Đây là thời điểm tốt để mua trước khi giá tăng mạnh.
• Nhận biết dấu hiệu phục hồi qua các chỉ số như: giao dịch tăng, giá bắt đầu nhích lên, nhiều dự án mới ra mắt,…
  💡 Ví dụ: Nếu thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn trầm lắng và bắt đầu có dấu hiệu ấm lên, đây là cơ hội tốt để mua vào.

7. Khi có chính sách hỗ trợ từ Chính phủ

Nhà nước thường có các chính sách hỗ trợ như gói vay ưu đãi, giảm lãi suất, kích thích đầu tư hạ tầng,…

• Khi có các chính sách này, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt hơn, tạo cơ hội đầu tư hấp dẫn.
  💡 Ví dụ: Nếu Chính phủ tung gói tín dụng hỗ trợ nhà ở, giá bất động sản có thể sẽ tăng sau đó.

Kết luận

• Thời điểm tốt nhất để đầu tư bất động sản là khi giá hợp lý, lãi suất thấp, có thông tin quy hoạch và thị trường đang trên đà phục hồi.
• Hãy đầu tư khi bạn có tài chính ổn định, không bị áp lực nợ vay quá cao và đã nghiên cứu kỹ thị trường. 🚀

 

 

Bao nhiêu tuổi nên đầu tư bất động sản?

Không có độ tuổi cố định để bắt đầu đầu tư bất động sản, nhưng độ tuổi lý tưởng sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính, kinh nghiệm và mục tiêu cá nhân. Dưới đây là phân tích từng độ tuổi và cách đầu tư phù hợp:

1. 18 – 25 tuổi: Giai đoạn học hỏi và chuẩn bị

Đặc điểm:

• Thường chưa có tài chính mạnh, nhưng có nhiều thời gian để tìm hiểu.
• Chưa có kinh nghiệm đầu tư, cần tập trung học hỏi, tìm hiểu thị trường.

Chiến lược phù hợp:

• Tích lũy vốn từ thu nhập, tiết kiệm, tìm hiểu về đầu tư bất động sản.
• Có thể tham gia góp vốn chung với người thân hoặc bạn bè để mua đất nền nhỏ.
• Làm môi giới bất động sản để học hỏi kinh nghiệm, tạo quan hệ và kiếm thêm thu nhập.
  💡 Ví dụ: Một người trẻ 22 tuổi có thể góp vốn với gia đình để mua một lô đất nhỏ, sau vài năm bán lại khi giá tăng.

2. 25 – 35 tuổi: Giai đoạn bắt đầu đầu tư

Đặc điểm:

• Đã có công việc ổn định, thu nhập tăng dần.
• Có thể vay ngân hàng hoặc tận dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư.
• Bắt đầu tìm kiếm cơ hội đầu tư lâu dài.

Chiến lược phù hợp:

• Mua đất nền vùng ven, căn hộ chung cư nhỏ hoặc nhà phố để ở và đầu tư.
• Sử dụng vay ngân hàng hợp lý để mua nhà hoặc đất.
• Đầu tư vào bất động sản cho thuê để tạo thu nhập thụ động.
  💡 Ví dụ: Một người 30 tuổi có thể mua căn hộ với khoản vay ngân hàng, vừa ở vừa chờ tăng giá, hoặc cho thuê để trả dần tiền vay.

3. 35 – 50 tuổi: Giai đoạn mở rộng danh mục đầu tư
Đặc điểm:

• Thu nhập cao hơn, có khả năng đầu tư lớn hơn.
• Kinh nghiệm tài chính vững vàng, có thể đầu tư quy mô lớn hơn.

Chiến lược phù hợp:

• Mua bất động sản thương mại, nhà phố mặt tiền, đất nền dự án lớn.
• Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, nhà cho thuê, kho xưởng, shophouse.
• Xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn để bảo vệ tài sản.
  💡 Ví dụ: Một người 40 tuổi có thể mua đất nền dự án hoặc nhà phố để đầu tư trung hạn (3-5 năm).

4. 50 tuổi trở lên: Giai đoạn bảo toàn tài sản
Đặc điểm:

• Hướng đến đầu tư an toàn, ít rủi ro hơn là đầu tư lướt sóng.
• Muốn có thu nhập thụ động ổn định, không muốn rủi ro lớn.

Chiến lược phù hợp:

• Đầu tư vào bất động sản cho thuê như chung cư, nhà phố, biệt thự.
• Mua bất động sản nghỉ dưỡng để vừa đầu tư vừa sử dụng.
• Hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng), ưu tiên tài sản an toàn.
  💡 Ví dụ: Một người 55 tuổi có thể mua một căn nhà cho thuê để có dòng tiền ổn định hàng tháng.

Kết luận

• Từ 25 tuổi trở lên là thời điểm tốt nhất để bắt đầu đầu tư bất động sản nếu có tài chính ổn định.
• Càng lớn tuổi, chiến lược đầu tư càng thay đổi từ rủi ro cao – lợi nhuận cao sang ổn định, bảo toàn tài sản.
• Quan trọng nhất là tài chính, kiến thức và kế hoạch đầu tư chứ không phải độ tuổi! 🚀

 

 

Nên đầu tư bất động sản ở đâu an toàn và mang lại lợi nhuận cao?

Tư duy đầu tư bất động sản thành công

• Tôi là một nhà đầu tư bất động sản hạnh phúc
• Tôi sẵn sàng giúp người khác sở hữu những bất động sản có giá trị an toàn
• Tôi là một nhà đầu tư bất động sản dài hạn
• Tôi là một nhà đầu tư bất động sản uy tín, đáng tin cậy
• Tôi là một nhà đầu tư tuân thủ pháp luật
• Tôi là một nhà đầu tư bất động sản giá trị
• Tôi là một nhà đầu tư cẩn trọng không để mất tiền
• Tôi là một nhà đâu tư muốn sở hữu những bất động sản vàng có giá trị sử dụng cao, tăng trưởng mạnh và tính thanh khoản cao
• Tôi là một nhà đầu tư muốn sở hữu những bất động sản có pháp lý chuẩn
• Tôi là một nhà đầu tư muốn sở hữu những bất động sản có phong thủy đẹp
• Tôi là một nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính và con người phù hợp
• Tôi là một nhà đầu tư muốn sở hữu những bất động sản có giá hời từ đó có thể kiếm được tiền ngay khi mua
• Tôi là một nhà đầu tư cẩn trọng luôn coi mọi giao dịch đều quan trọng như lần đầu tiên đầu tư.
• Tôi là một nhà đầu tư chuyên nghiệp mọi quyết định của tôi đều dựa trên phân tích dữ liệu và số liệu có giá trị thực.
• Tôi là một nhà đầu tư có khả năng quản trị rủi ro tốt nhất thị trường
• Tôi là một nhà đầu tư luôn luôn học hỏi kiến thức mới liên quan tới lĩnh vực kinh doanh và bất động sản từ bạn bè, đồng nghiệp và những người thầy
• Tôi tạo ra các chiến lược và quy trình đầu tư và tôi tuân thủ một cách nghiêm khắc

3 loại tư duy trính của các nhà đầu tư bất động sản trên thị trường

1. Đánh bạc
2. Kinh nghiệm
3. Lô gich, sáng tạo

== >> Việc cần làm: học tập kiến thức cơ bản đến nâng cáo trong lĩnh vực đầu tư mà bạn quan tâm

 

 

6 khu vực đầu tư bất động sản tiềm năng

Để đầu tư bất động sản an toàn và mang lại lợi nhuận cao, bạn cần tìm những khu vực có tiềm năng tăng giá ổn định, ít rủi ro và có cơ hội sinh lời lớn trong tương lai. Dưới đây là những khu vực và loại hình bất động sản có tiềm năng lợi nhuận cao và an toàn:

1. Các khu vực trung tâm thành phố lớn

Lý do nên đầu tư:

• Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng luôn có nhu cầu cao về bất động sản, từ nhà ở đến văn phòng, mặt bằng cho thuê.
• Tính thanh khoản cao: Việc mua bán, cho thuê dễ dàng hơn, vì nhu cầu rất lớn từ cả người dân và các doanh nghiệp.
• Chính sách phát triển hạ tầng và quy hoạch giúp giá trị bất động sản tăng theo thời gian.

Ví dụ đầu tư:
Quận 1, Quận 3, TP.HCM hoặc Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội là những khu vực trung tâm, dễ dàng cho thuê và tăng giá nhanh chóng.

2. Các khu vực phát triển mạnh về hạ tầng giao thông (Metro, đường cao tốc, sân bay)

Lý do nên đầu tư:

• Các dự án giao thông lớn như metro, cao tốc, sân bay thường có tác động mạnh đến giá trị bất động sản xung quanh.
• Quy hoạch đô thị và các dự án giao thông tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển, giảm ùn tắc và gia tăng nhu cầu nhà ở.

Ví dụ đầu tư:
Khu vực gần tuyến metro (TP.HCM) hoặc khu vực sân bay Long Thành (Đồng Nai) là các khu vực được kỳ vọng có giá trị tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai.

3. Các khu vực vùng ven, ngoại ô với tiềm năng phát triển mạnh

Lý do nên đầu tư:

• Các khu vực vùng ven hoặc ngoại ô thường có giá thấp hơn so với khu vực trung tâm, nhưng lại có tiềm năng tăng giá lớn nhờ sự phát triển hạ tầng và dân cư đổ về.
• Chính sách quy hoạch và phát triển đô thị sẽ làm tăng giá trị bất động sản tại những khu vực này.

Ví dụ đầu tư:
Thủ Đức (TP.HCM), Bình Dương, Long An, hoặc Hưng Yên, Bắc Ninh (Hà Nội) đều là những khu vực ngoại ô có hạ tầng giao thông đang phát triển mạnh, tạo cơ hội sinh lời bền vững.

4. Khu vực có khu công nghiệp và khu chế xuất

Lý do nên đầu tư:

• Các khu công nghiệp và khu chế xuất thường có nhu cầu cao về bất động sản cho thuê (nhà ở cho công nhân, văn phòng cho doanh nghiệp).
• Thu hút lao động và các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này sẽ kéo theo sự tăng trưởng nhu cầu về nhà ở, các dịch vụ tiện ích xung quanh.

Ví dụ đầu tư:
Bình Dương, Long An, các khu vực gần khu công nghiệp như Khu công nghiệp Biên Hòa (Đồng Nai), Khu chế xuất Tân Thuận (TP.HCM) đều có tiềm năng sinh lời cao từ việc cho thuê nhà trọ, căn hộ cho công nhân.

5. Các khu vực du lịch, nghỉ dưỡng (Biển, núi, khu nghỉ dưỡng)

Lý do nên đầu tư:

• Bất động sản nghỉ dưỡng có thể mang lại dòng tiền thụ động ổn định từ việc cho thuê khi khu vực đó có lượng du khách cao.
• Các khu vực du lịch nổi tiếng có tăng trưởng dài hạn do nhu cầu nghỉ dưỡng không ngừng tăng theo xu hướng du lịch.

Ví dụ đầu tư:
Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Hạ Long là những điểm du lịch phát triển mạnh mẽ và luôn có nhu cầu về biệt thự nghỉ dưỡng và khách sạn cho thuê.

6. Khu vực phát triển đô thị mới, các dự án khu dân cư, khu đô thị mới

Lý do nên đầu tư:

• Các khu đô thị mới thường được quy hoạch đồng bộ, có hạ tầng hiện đại, giúp gia tăng giá trị bất động sản.
• Khu vực này phù hợp với các nhà đầu tư tìm kiếm dự án dài hạn và muốn tận dụng sự tăng giá ổn định.

Ví dụ đầu tư:
Các khu Vinhomes Smart City (Hà Nội) hoặc Vinhomes Grand Park (TP.HCM) đều là các khu đô thị mới nổi bật, có giá trị tăng trưởng cao trong tương lai.

Kết luận

• Đầu tư bất động sản an toàn và có lợi nhuận cao nên tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh về hạ tầng, nhu cầu cao về nhà ở, cho thuê hoặc có chính sách phát triển từ chính phủ.
• Các khu vực như thành phố lớn, khu vực ven đô, gần các khu công nghiệp, khu du lịch, và các khu vực phát triển đô thị mới đều có tiềm năng sinh lời lớn, đồng thời mang lại sự an toàn cho nhà đầu tư. 🚀

 

Cách đầu tư bất động sản an toàn lợi nhuận cao? / Làm cách nào để đầu tư bất động sản an toàn lợi nhuận cao?

Xác định rõ Trường Phái đầu tư mà mình muốn theo đuổi

Đầu cơ (Mua đi bán lại):

1. Mục tiêu:
2. Thời gian:

Giá trị (Dòng tiền):

1. Mục tiêu:
2. Thời gian:

Tăng Trưởng (Lãi vốn)

1. Mục tiêu:
2. Thời gian:

Tăng trường và Giá trị (Cả lãi vốn và Dòng tiền)

1. Mục tiêu:
2. Thời gian:

 

Xác định rõ ràng mục tiêu và mục đích của việc đầu tư bất động sản

Mục tiêu về tài sản và tài chính:

• Bao nhiêu tài sản,
• Tổng số lượng tài sản bao nhiêu tiền
• Bao nhiêu tiền 1 tài sản,
• Mỗi tài sản bao nhiêu m2
• Mục đích của tổng tài sản
• Mục đích của từng tài sản

Mục tiêu Thời gian nắm giữ tài sản

• Ngắn hạn
• Trung hạn
• Dài hạn

 

Thế nào là đầu tư bất động sản ngắn hạn

Đầu tư bất động sản ngắn hạn là một chiến lược đầu tư, trong đó nhà đầu tư mua bất động sản với mục đích bán lại hoặc cho thuê trong một khoảng thời gian ngắn, thường từ vài tháng đến vài năm thường là dưới 1 năm đến 3 năm. Mục tiêu của hình thức đầu tư này là tận dụng sự biến động của thị trường bất động sản, sự tăng giá nhanh chóng của tài sản hoặc các cơ hội tiềm năng từ các dự án phát triển nhanh.

Các hình thức đầu tư bất động sản ngắn hạn phổ biến:

1. Mua bán chênh lệch giá (Lướt sóng):
   • Nhà đầu tư mua bất động sản khi giá còn thấp, chờ đợi thị trường tăng giá hoặc một sự kiện quan trọng xảy ra (như phát triển cơ sở hạ tầng, dự án quy hoạch) để bán lại với giá cao hơn.
   • Thời gian sở hữu có thể chỉ từ vài tháng đến một hoặc hai năm.
   • Đây là một chiến lược có rủi ro cao, vì nếu thị trường không tăng giá theo kỳ vọng, nhà đầu tư có thể gặp lỗ.
2. Đầu tư vào đất nền:
   • Mua đất ở các khu vực có tiềm năng phát triển, đặc biệt là đất nền tại các khu đô thị mới, khu công nghiệp hoặc khu vực có cơ sở hạ tầng sắp được phát triển.
   • Sau một thời gian ngắn, khi hạ tầng được hoàn thiện hoặc có thông tin quy hoạch công cộng, giá trị đất có thể tăng mạnh và nhà đầu tư bán lại kiếm lời.
3. Đầu tư vào các căn hộ cho thuê ngắn hạn:
   • Một số nhà đầu tư chọn mua căn hộ và cho thuê lại theo hình thức ngắn hạn (thường qua các nền tảng như Airbnb, Booking.com), với thời gian cho thuê linh hoạt từ vài ngày đến vài tháng.
   • Điều này giúp nhà đầu tư có thể thu lại dòng tiền từ cho thuê trong thời gian ngắn, đồng thời giữ lại tài sản để bán khi có cơ hội tăng giá.
4. Đầu tư vào các dự án đang trong giai đoạn xây dựng:
   • Mua bất động sản trong các dự án mới xây dựng, nhưng chưa hoàn thiện và bán lại khi dự án gần hoàn thành hoặc đã hoàn thiện.
   • Nhà đầu tư có thể kiếm lợi nhuận từ sự chênh lệch giá do sự tăng trưởng giá trị của bất động sản khi dự án sắp hoàn thành.
5. Đầu tư vào bất động sản có giá trị thấp hoặc cần sửa chữa:
   • Nhà đầu tư mua bất động sản có giá trị thấp hoặc cần sửa chữa, nâng cấp, rồi bán lại sau khi cải tạo. Đây là chiến lược “flip” bất động sản, trong đó nhà đầu tư đầu tư vào việc sửa chữa để gia tăng giá trị và bán lại trong thời gian ngắn.

Ưu điểm của đầu tư bất động sản ngắn hạn:

• Lợi nhuận nhanh chóng: Nếu thị trường thuận lợi, bạn có thể thu lợi từ sự tăng giá nhanh chóng của bất động sản trong một thời gian ngắn.
• Dòng tiền tốt: Đặc biệt nếu cho thuê ngắn hạn, bạn có thể tạo ra một nguồn thu nhập ổn định từ việc cho thuê bất động sản.
• Tính linh hoạt cao: Bạn có thể bán hoặc cho thuê bất động sản tùy theo tình hình thị trường và nhu cầu cá nhân.

Rủi ro của đầu tư bất động sản ngắn hạn:

• Rủi ro thị trường: Thị trường bất động sản có thể biến động mạnh, khiến giá trị bất động sản không tăng như mong đợi hoặc thậm chí giảm.
• Chi phí liên quan: Chi phí giao dịch, thuế, phí chuyển nhượng, bảo trì có thể làm giảm lợi nhuận đầu tư.
• Khó khăn về tài chính: Đầu tư bất động sản ngắn hạn thường yêu cầu vốn lớn, và việc trả lãi suất cho khoản vay có thể làm giảm lợi nhuận, đặc biệt khi tài sản không thể bán trong thời gian dự tính.

 

Thế nào là đầu tư bất động sản trung hạn

Đầu tư bất động sản trung hạn là chiến lược đầu tư trong đó nhà đầu tư mua và nắm giữ bất động sản trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm. Mục tiêu của đầu tư trung hạn thường là tận dụng sự phát triển dài hạn của khu vực, giá trị tài sản hoặc các yếu tố tác động như cải thiện cơ sở hạ tầng, quy hoạch đô thị, hoặc sự thay đổi của thị trường để đạt được lợi nhuận.

Các đặc điểm của đầu tư bất động sản trung hạn:

1. Thời gian nắm giữ từ 3 đến 5 năm:
   • Đầu tư trung hạn đòi hỏi nhà đầu tư có khả năng chịu đựng sự biến động của thị trường trong một thời gian nhất định, từ 3 đến 5 năm, để tài sản có thể đạt được mức giá cao hơn hoặc mang lại lợi nhuận ổn định.
2. Lợi nhuận chủ yếu từ sự tăng giá tài sản và dòng tiền ổn định:
   • Nhà đầu tư có thể kỳ vọng lợi nhuận đến từ sự gia tăng giá trị của bất động sản trong trung hạn. Điều này có thể xảy ra do phát triển hạ tầng, mở rộng đô thị, hoặc sự gia tăng nhu cầu nhà ở tại khu vực.
   • Nếu bất động sản cho thuê, lợi nhuận cũng có thể đến từ dòng thu nhập cho thuê ổn định trong suốt thời gian đầu tư.
3. Rủi ro thấp hơn đầu tư ngắn hạn:
   • So với đầu tư ngắn hạn, đầu tư trung hạn có thể ít rủi ro hơn vì thời gian nắm giữ dài hơn, cho phép nhà đầu tư có thời gian để vượt qua những biến động thị trường ngắn hạn.
   • Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn phải đối mặt với một số rủi ro từ các yếu tố như suy thoái kinh tế, thay đổi quy hoạch hoặc chính sách nhà đất.
4. Chiến lược đầu tư ổn định hơn:
   • Đầu tư trung hạn không yêu cầu sự theo dõi và thay đổi chiến lược liên tục như đầu tư ngắn hạn. Nhà đầu tư có thể yên tâm giữ tài sản trong thời gian dài hơn, chỉ điều chỉnh khi thấy sự thay đổi lớn trên thị trường hoặc trong khu vực đầu tư.

Các hình thức đầu tư bất động sản trung hạn:

1. Đầu tư vào đất nền tại khu vực phát triển:
   • Mua đất tại các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh trong 3-5 năm tới. Ví dụ, các khu vực có dự án hạ tầng lớn đang được triển khai (cầu, đường, sân bay, khu công nghiệp mới) hoặc những khu vực đang được quy hoạch trở thành các khu đô thị mới.
2. Đầu tư vào căn hộ, nhà phố cho thuê:
   • Mua các căn hộ hoặc nhà phố ở các khu vực có nhu cầu cho thuê ổn định. Nhà đầu tư có thể thu về dòng tiền cho thuê trong suốt thời gian giữ bất động sản và bán lại khi giá trị tài sản tăng sau một vài năm.
3. Đầu tư vào các dự án phát triển cơ sở hạ tầng:
   • Đầu tư vào các dự án đang được triển khai hoặc chuẩn bị triển khai hạ tầng lớn (như khu đô thị mới, khu công nghiệp, trung tâm thương mại), nơi mà giá trị bất động sản có thể tăng lên khi hạ tầng hoàn thiện và khu vực phát triển mạnh mẽ.
4. Đầu tư vào các khu vực có tiềm năng tăng trưởng dân số:
   • Mua bất động sản ở các khu vực đang phát triển dân cư, nơi nhu cầu về nhà ở và cơ sở hạ tầng có thể tăng trong 3-5 năm tới. Đây có thể là các khu vực ngoại ô thành phố lớn hoặc các thành phố đang mở rộng.

Lợi ích của đầu tư bất động sản trung hạn:

• Lợi nhuận ổn định: So với đầu tư ngắn hạn, đầu tư trung hạn có thể mang lại lợi nhuận ổn định hơn nhờ sự tăng giá dần dần của bất động sản và khả năng thu nhập từ cho thuê.
• Ít rủi ro hơn so với đầu tư ngắn hạn: Thời gian nắm giữ dài hơn giúp giảm thiểu rủi ro từ biến động ngắn hạn của thị trường.
• Tận dụng tiềm năng phát triển của khu vực: Các bất động sản tại các khu vực đang phát triển hạ tầng hoặc mở rộng quy hoạch có thể gia tăng giá trị trong vòng vài năm tới.

Rủi ro của đầu tư bất động sản trung hạn:

• Biến động của thị trường: Mặc dù ít rủi ro hơn đầu tư ngắn hạn, nhưng thị trường bất động sản vẫn có thể biến động trong trung hạn, đặc biệt là khi có suy thoái kinh tế hoặc thay đổi chính sách.
• Chi phí cơ hội: Nhà đầu tư có thể bỏ lỡ các cơ hội khác nếu không linh hoạt trong việc chuyển nhượng tài sản khi cần thiết.
• Cần vốn lớn: Đầu tư bất động sản yêu cầu số vốn khá lớn, và đôi khi chi phí bảo trì, sửa chữa, hoặc thuế đất có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Kết luận:

Đầu tư bất động sản trung hạn là chiến lược dành cho những nhà đầu tư muốn tận dụng sự phát triển của thị trường trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm. Đây là lựa chọn hợp lý cho những ai tìm kiếm sự ổn định và lợi nhuận từ việc nắm giữ tài sản lâu dài, trong khi vẫn có thể tận dụng sự tăng trưởng giá trị của bất động sản và thu nhập từ cho thuê.

 

 

 

Thế nào là đầu tư bất động sản dài hạn?

Đầu tư bất động sản dài hạn là chiến lược mà nhà đầu tư mua và giữ bất động sản trong một khoảng thời gian trên 5 năm với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận từ sự tăng trưởng giá trị tài sản hoặc tạo ra dòng thu nhập ổn định lâu dài từ cho thuê. Mục đích của chiến lược này là tận dụng sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong một khoảng thời gian dài, đồng thời giảm thiểu rủi ro biến động ngắn hạn.

Các đặc điểm của đầu tư bất động sản dài hạn:

1. Thời gian đầu tư kéo dài (trên 5 năm):
   • Đầu tư bất động sản dài hạn đòi hỏi nhà đầu tư kiên nhẫn, sẵn sàng nắm giữ tài sản trong nhiều năm để có thể hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị dần dần của bất động sản qua thời gian.
2. Tạo ra dòng thu nhập ổn định:
   • Nhà đầu tư dài hạn thường tìm kiếm những bất động sản có khả năng tạo ra dòng thu nhập ổn định từ cho thuê. Các tài sản này có thể là căn hộ cho thuê, nhà phố, biệt thự cho thuê, hay các bất động sản thương mại như văn phòng, trung tâm mua sắm.
3. Tận dụng sự phát triển lâu dài của khu vực:
   • Các khu vực có tiềm năng phát triển trong dài hạn, ví dụ như khu vực ngoài trung tâm thành phố nhưng có tiềm năng gia tăng giá trị do các dự án hạ tầng lớn hoặc chuyển mình thành khu đô thị mới.
4. Lợi nhuận từ việc tăng giá trị tài sản theo thời gian:
   • Với đầu tư dài hạn, nhà đầu tư kỳ vọng vào sự gia tăng giá trị tài sản trong tương lai, thường là từ 5 năm trở lên, khi khu vực xung quanh được phát triển hoặc có sự thay đổi về chính sách quy hoạch, hạ tầng.
5. Rủi ro thấp hơn đầu tư ngắn hạn:
   • Vì thời gian nắm giữ dài hơn, đầu tư bất động sản dài hạn có thể giảm thiểu rủi ro do biến động ngắn hạn của thị trường. Thị trường bất động sản sẽ có thời gian để ổn định và phát triển, giúp giá trị tài sản tăng trưởng bền vững hơn.

Các hình thức đầu tư bất động sản dài hạn:

1. Đầu tư vào bất động sản cho thuê:
   • Mua các căn hộ, nhà phố, biệt thự hoặc bất động sản thương mại (như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại) để tạo ra dòng thu nhập ổn định từ cho thuê dài hạn.
   • Lợi nhuận sẽ đến từ tiền thuê hàng tháng hoặc hàng năm. Đây là một chiến lược phổ biến của các nhà đầu tư muốn tạo nguồn thu nhập thụ động ổn định trong thời gian dài.
2. Đầu tư vào đất nền, đặc biệt là đất khu vực tiềm năng:
   • Mua đất tại các khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài, đặc biệt là những khu vực có hạ tầng giao thông hoặc các khu vực được quy hoạch phát triển thành các khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu dân cư.
   • Việc giữ đất trong nhiều năm có thể giúp nhà đầu tư tận dụng sự tăng giá đất khi khu vực phát triển và các dự án hạ tầng được hoàn thiện.
3. Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng:
   • Đầu tư vào các dự án biệt thự nghỉ dưỡng, khu du lịch, hoặc các loại hình bất động sản cho thuê lâu dài tại các khu vực có tiềm năng du lịch lớn.
   • Mặc dù có thể có sự dao động của thị trường du lịch, nhưng nếu đầu tư đúng vào các khu vực phát triển du lịch mạnh mẽ, bất động sản nghỉ dưỡng có thể tạo ra nguồn thu nhập ổn định từ cho thuê dài hạn.
4. Đầu tư vào các dự án phát triển đô thị hoặc khu công nghiệp:
   • Đầu tư vào các dự án bất động sản tại các khu vực đang phát triển thành các khu đô thị mới hoặc khu công nghiệp, nơi có tiềm năng tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở, dịch vụ trong dài hạn.
   • Đặc biệt là đầu tư vào các khu công nghiệp hoặc các bất động sản liên quan đến sản xuất có thể tạo ra nguồn thu nhập dài hạn từ cho thuê hoặc bán.
5. Đầu tư vào các quỹ bất động sản (REITs):
   • Đây là phương thức đầu tư gián tiếp vào bất động sản, nhà đầu tư sẽ mua cổ phiếu của các quỹ đầu tư bất động sản (REITs) mà quỹ đó đầu tư vào các bất động sản cho thuê, bất động sản thương mại, hoặc bất động sản có giá trị khác.
   • Phương thức này giúp nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ dòng thu nhập của bất động sản mà không cần phải trực tiếp quản lý tài sản.

Lợi ích của đầu tư bất động sản dài hạn:

• Tăng trưởng giá trị tài sản theo thời gian: Các bất động sản, đặc biệt là đất và bất động sản ở những khu vực phát triển, có xu hướng tăng giá theo thời gian nhờ sự gia tăng nhu cầu và phát triển cơ sở hạ tầng.
• Dòng thu nhập ổn định: Các bất động sản cho thuê có thể tạo ra dòng thu nhập ổn định và lâu dài từ việc cho thuê dài hạn, giúp nhà đầu tư có một nguồn thu nhập thụ động.
• Giảm rủi ro thị trường: Đầu tư dài hạn giúp nhà đầu tư có thời gian để vượt qua các biến động ngắn hạn của thị trường, từ đó giảm thiểu rủi ro trong chiến lược đầu tư.

Rủi ro của đầu tư bất động sản dài hạn:

• Thanh khoản thấp: Bất động sản dài hạn có thể có tính thanh khoản thấp, tức là nhà đầu tư có thể khó bán tài sản ngay lập tức nếu cần.
• Chi phí bảo trì, sửa chữa: Nếu là bất động sản cho thuê, nhà đầu tư cần phải chi tiền bảo trì, sửa chữa và chịu các chi phí liên quan đến việc quản lý tài sản.
• Rủi ro thay đổi quy hoạch hoặc chính sách: Mặc dù đầu tư dài hạn có thể mang lại lợi nhuận, nhưng nếu có sự thay đổi lớn về quy hoạch hoặc chính sách của chính phủ, nó có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
• Tình hình kinh tế: Nếu nền kinh tế suy thoái, giá trị bất động sản và khả năng cho thuê có thể giảm, ảnh hưởng đến lợi nhuận dài hạn.

 

Cách đặt mục tiêu lợi nhuận khi đầu tư bất động sản

Mục tiêu lợi nhuận

• Giá mong muốn bán:

• %lợi nhuận/vốn đầu tư
• Thời gian nắm giữ

 

Đặt mục tiêu lợi nhuận khi đầu tư bất động sản là một bước quan trọng giúp nhà đầu tư có kế hoạch rõ ràng, đánh giá được hiệu quả đầu tư và đưa ra các quyết định hợp lý. Để đặt mục tiêu lợi nhuận hiệu quả, nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều yếu tố và áp dụng một số phương pháp cụ thể. Dưới đây là các bước và cách thức để đặt mục tiêu lợi nhuận khi đầu tư bất động sản:

1. Xác định loại lợi nhuận mục tiêu

Trước khi đặt mục tiêu lợi nhuận, nhà đầu tư cần hiểu rõ loại lợi nhuận mà mình muốn đạt được từ việc đầu tư bất động sản. Thông thường, có hai loại lợi nhuận chính:

• Lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản (Capital Gains): Đây là lợi nhuận thu được khi giá trị của bất động sản tăng lên và bạn bán lại với giá cao hơn giá mua. Đây là hình thức lợi nhuận dài hạn và phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường bất động sản.
• Lợi nhuận từ dòng thu nhập cho thuê (Rental Income): Đây là lợi nhuận thu được từ việc cho thuê bất động sản. Mục tiêu lợi nhuận ở đây có thể là lợi nhuận hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm từ tiền thuê.

2. Phân tích thị trường và lựa chọn mục tiêu hợp lý

Để có thể đặt mục tiêu lợi nhuận hợp lý, bạn cần phân tích và đánh giá thị trường bất động sản nơi bạn đầu tư. Các yếu tố cần xem xét bao gồm:

• Tình hình cung cầu của thị trường: Nếu khu vực đang thiếu nguồn cung hoặc nhu cầu cao, giá trị bất động sản có thể tăng nhanh, tạo cơ hội sinh lời lớn.
• Mức độ phát triển cơ sở hạ tầng: Các khu vực đang phát triển hoặc có dự án hạ tầng lớn (giao thông, khu công nghiệp) sẽ có tiềm năng tăng trưởng giá trị tài sản trong tương lai.
• Tính thanh khoản của bất động sản: Các tài sản dễ dàng mua bán, có giá trị cao hoặc vị trí thuận lợi sẽ giúp bạn có khả năng bán lại với giá cao trong tương lai.

Dựa trên các phân tích này, bạn có thể đặt mục tiêu lợi nhuận một cách thực tế hơn.

3. Xác định tỷ suất lợi nhuận mong muốn

Nhà đầu tư nên xác định rõ tỷ suất lợi nhuận mong muốn từ bất động sản, điều này có thể thay đổi tùy theo chiến lược và mục tiêu đầu tư. Dưới đây là một số tỷ suất lợi nhuận phổ biến:

• Tỷ suất lợi nhuận cho thuê (Rental Yield): Đây là tỷ lệ lợi nhuận hàng năm từ việc cho thuê bất động sản, tính theo công thức:

Rental Yield = (Lợi nhuận cho thuê hàng năm / Giá trị bất động sản ) x 100

Ví dụ: Nếu bạn đầu tư vào một căn hộ có giá trị 1 tỷ đồng và cho thuê với giá 7 triệu đồng mỗi tháng, lợi nhuận cho thuê hàng năm là 7×12=84 triệu đồng.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ là: (84 triệu/ 1 tỷ )×100 = 8.4%

Bạn có thể tham khảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê phổ biến ở các khu vực bạn đầu tư để đặt ra mục tiêu lợi nhuận hợp lý.

• Tỷ suất lợi nhuận từ tăng giá trị tài sản: Đây là tỷ lệ tăng trưởng giá trị tài sản theo thời gian. Một mục tiêu phổ biến có thể là tăng giá trị bất động sản từ 5% đến 10% mỗi năm, tùy thuộc vào tình hình thị trường.

4. Xác định thời gian đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro

Mục tiêu lợi nhuận cũng cần phải cân nhắc dựa trên thời gian bạn dự định giữ bất động sản và mức độ rủi ro mà bạn có thể chấp nhận:

• Thời gian ngắn hạn (1-3 năm): Nếu bạn đầu tư bất động sản ngắn hạn, mục tiêu lợi nhuận có thể cao hơn (ví dụ 15%-20% mỗi năm), nhưng đồng thời mức độ rủi ro cũng cao.
• Thời gian trung hạn (3-5 năm): Mục tiêu lợi nhuận có thể vừa phải (10%-15%), với sự cân nhắc vào sự ổn định và tiềm năng tăng trưởng của khu vực.
• Thời gian dài hạn (trên 5 năm): Đầu tư dài hạn có thể mang lại lợi nhuận từ 5%-10% mỗi năm, với rủi ro thấp hơn nhưng cần kiên nhẫn và khả năng chịu đựng sự biến động của thị trường.

5. Tính toán chi phí và rủi ro

Khi đặt mục tiêu lợi nhuận, bạn cần tính toán các chi phí có thể phát sinh trong quá trình đầu tư, bao gồm:

• Chi phí giao dịch: Phí chuyển nhượng, thuế, phí môi giới.
• Chi phí bảo trì, sửa chữa: Đặc biệt là đối với bất động sản cho thuê.
• Chi phí vay vốn (nếu có): Lãi suất vay ngân hàng hoặc chi phí tài chính khác.
• Rủi ro thị trường: Sự biến động của giá trị bất động sản do yếu tố kinh tế, chính sách.

Khi tính toán các yếu tố trên, bạn sẽ có một mục tiêu lợi nhuận thực tế hơn.

6. Theo dõi và điều chỉnh mục tiêu định kỳ

Một khi bạn đã đặt mục tiêu lợi nhuận, việc theo dõi và điều chỉnh kế hoạch là rất quan trọng. Thị trường bất động sản có thể thay đổi, vì vậy bạn cần thường xuyên đánh giá lại các yếu tố như:

• Thị trường thay đổi: Cập nhật về giá trị bất động sản, nhu cầu thuê, hoặc các yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
• Lãi suất vay: Nếu bạn vay vốn để đầu tư, lãi suất thay đổi có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận.
• Chính sách quy hoạch và hạ tầng: Những thay đổi trong quy hoạch đô thị hoặc phát triển cơ sở hạ tầng có thể làm tăng giá trị bất động sản.

Xác định rõ hình thức tham gia thị trường đầu tư bất động sản

1. tham gia đầu tư trực tiếp
2. tham gia đầu tư gián tiếp
   • tham gia thị trường sơ cấp: bạn là chủ đầu tư
   • tham gia thị trường thứ cấp: mua lại sản phẩm của chủ đầu tư

 

Các phân khúc giá bất động sản trên thị trường

Xác định rõ ràng phân khúc bất động sản muốn đầu tư

1. Giá rẻ (Nghèo, bình dân)
2. Trung cấp (Trung lưu)
3. VIP Cao cấp (Giàu)
4. Luxury xa xỉ (Siêu giàu)

Trên thị trường bất động sản, phân khúc giá là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự lựa chọn của nhà đầu tư cũng như nhu cầu của người tiêu dùng. Các phân khúc giá bất động sản thường được phân chia theo mức giá, vị trí, chất lượng và mục đích sử dụng. Dưới đây là các phân khúc giá chính của thị trường bất động sản tại Việt Nam:

1. Phân khúc bất động sản cao cấp (Luxury)

• Đặc điểm: Đây là phân khúc bất động sản có giá trị rất cao, thường nằm ở các khu vực trung tâm thành phố hoặc các vị trí đắc địa. Các dự án bất động sản cao cấp thường có thiết kế sang trọng, tiện ích đẳng cấp, và được đầu tư bài bản về chất lượng xây dựng.
• Giá trị: Bất động sản cao cấp có giá bán từ vài tỷ đồng trở lên, có thể lên đến hàng chục tỷ đồng đối với các biệt thự, penthouse, hoặc căn hộ cao cấp.
• Khách hàng mục tiêu: Các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính lớn, các doanh nhân, chuyên gia nước ngoài, hoặc những người có thu nhập cao.
• Ví dụ: Biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ penthouse, các khu căn hộ cao cấp tại các khu vực trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

2. Phân khúc bất động sản trung cấp (Mid-end)

• Đặc điểm: Phân khúc này bao gồm các dự án bất động sản có giá trị vừa phải, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu. Các dự án bất động sản trung cấp có chất lượng tốt nhưng không quá xa hoa, thường được xây dựng ở những khu vực phát triển, có cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ.
• Giá trị: Bất động sản trung cấp thường có giá từ khoảng 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng tùy thuộc vào vị trí và diện tích.
• Khách hàng mục tiêu: Các gia đình có thu nhập khá, người lao động có mức thu nhập ổn định và các nhà đầu tư muốn tìm kiếm lợi nhuận lâu dài từ việc cho thuê hoặc bán lại.
• Ví dụ: Căn hộ chung cư, nhà phố liền kề, biệt thự nhỏ trong các khu đô thị mới, khu dân cư phát triển ở các khu vực ngoại ô hoặc vùng ven.

3. Phân khúc bất động sản bình dân (Affordable)

• Đặc điểm: Đây là phân khúc bất động sản có mức giá thấp, phù hợp với người có thu nhập trung bình hoặc thấp. Các dự án trong phân khúc này thường có diện tích nhỏ, thiết kế đơn giản nhưng vẫn đảm bảo đầy đủ các tiện nghi cơ bản như điện, nước, giao thông thuận tiện.
• Giá trị: Giá bất động sản bình dân thường dao động từ vài trăm triệu đồng đến dưới 1 tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí và diện tích.
• Khách hàng mục tiêu: Người có thu nhập thấp, người lao động, gia đình trẻ, và những người mua nhà lần đầu.
• Ví dụ: Căn hộ mini, nhà ở xã hội, các dự án nhà ở giá rẻ, đất nền ở các khu vực ngoại ô hoặc khu vực mới phát triển.

4. Phân khúc bất động sản giá rẻ (Low-cost)

• Đặc điểm: Phân khúc này chủ yếu bao gồm những bất động sản có giá trị rất thấp, phù hợp với các đối tượng có thu nhập thấp hoặc những nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản để khai thác giá trị ngắn hạn. Các dự án trong phân khúc này thường có chất lượng xây dựng thấp hơn, với diện tích nhỏ và thiếu một số tiện ích cơ bản.
• Giá trị: Bất động sản giá rẻ có thể có giá từ vài trăm triệu đồng cho một căn hộ hoặc mảnh đất, thường nằm ở các vùng ven, khu vực nông thôn hoặc các khu vực ít phát triển.
• Khách hàng mục tiêu: Các gia đình có thu nhập thấp, người mua nhà lần đầu hoặc những người muốn đầu tư vào đất nền để đón đầu sự phát triển của khu vực.
• Ví dụ: Các mảnh đất nền ở khu vực ngoại ô, nhà ở xã hội, các dự án tái định cư.

 

 

Các nhóm đối tượng khách hàng chính trên thị trường bất động sản việt nam

Trên thị trường bất động sản Việt Nam, có nhiều nhóm đối tượng khách hàng khác nhau, mỗi nhóm có nhu cầu và đặc điểm riêng biệt. Dưới đây là các nhóm đối tượng khách hàng chính trong thị trường bất động sản Việt Nam:

1. Khách hàng cá nhân (Homebuyers)

Đây là nhóm khách hàng chủ yếu mua bất động sản để ở. Họ tìm kiếm nhà ở cho gia đình hoặc mua nhà để đầu tư lâu dài. Các đối tượng trong nhóm này có thể bao gồm:

• Các gia đình trẻ: Những cặp đôi, gia đình mới cưới, hoặc có con nhỏ, thường tìm kiếm căn hộ chung cư, nhà phố để ổn định cuộc sống lâu dài.
• Người mua nhà lần đầu: Những người có nhu cầu mua nhà lần đầu, có thể là các cặp vợ chồng trẻ, người lao động có thu nhập ổn định hoặc đang có kế hoạch sinh sống lâu dài ở một khu vực nhất định.
• Nhà đầu tư mua để ở: Những người có khả năng tài chính tốt, mua bất động sản cao cấp, căn hộ hoặc biệt thự để sinh sống trong một môi trường tiện nghi.

2. Nhà đầu tư bất động sản (Real Estate Investors)

Nhóm nhà đầu tư này tham gia thị trường bất động sản với mục tiêu sinh lời, thông qua việc mua và bán lại hoặc cho thuê bất động sản. Các đối tượng trong nhóm này bao gồm:

• Nhà đầu tư ngắn hạn: Mua bất động sản với mục đích “lướt sóng”, tức là mua rồi bán lại trong thời gian ngắn khi giá tăng.
• Nhà đầu tư dài hạn: Những người mua bất động sản để giữ lâu dài và chờ giá trị tài sản tăng theo thời gian. Họ thường đầu tư vào đất nền, khu vực ngoại ô hoặc những khu vực tiềm năng phát triển.
• Nhà đầu tư cho thuê: Mua các căn hộ, nhà phố, hoặc đất nền và cho thuê lại để tạo dòng thu nhập thụ động. Phân khúc cho thuê hiện đang rất phát triển, đặc biệt là các căn hộ chung cư cho thuê.

3. Khách hàng doanh nghiệp và tổ chức (Corporate Buyers)

Đây là các doanh nghiệp hoặc tổ chức tìm kiếm bất động sản phục vụ cho mục đích kinh doanh. Các loại bất động sản mà họ tìm kiếm bao gồm:

• Văn phòng cho thuê: Các công ty, tổ chức cần thuê mặt bằng văn phòng làm việc, từ các văn phòng hạng A, hạng B cho đến các không gian làm việc chung (co-working space).
• Bất động sản thương mại: Các doanh nghiệp tìm kiếm cửa hàng, trung tâm thương mại hoặc mặt bằng bán lẻ cho các hoạt động kinh doanh bán hàng.
• Nhà xưởng, kho bãi: Các công ty sản xuất, chế biến cần thuê hoặc mua nhà xưởng, kho bãi phục vụ cho sản xuất và lưu trữ.

 

Xác định rõ ràng đơn giá bất động sản muốn đầu tư

1. bất động sản có giá từ 1tr đến 5tri
2. bất động sản có giá từ 5tr đến 10tr
3. bất động sản có giá từ 10tr đến 20tr
4. bất động sản có giá từ 20tr đến 50tr
5. bất động sản có giá từ 50tr đến 100tr
6. bất động sản có giá từ 100tr đến 500tr
7. bất động sản có giá từ 500tr trở lên

 

Xác định rõ ràng loại hình bất động sản muốn đầu tư

1. bất động sản đất nền
2. bất động sản thấp tầng
3. bất động sản cao tầng
4. bất động sản nghỉ dưỡng
5. bất động sản thương mại dịch vụ

Bất động sản đất nền

• đất nền tự nhiên: trong dân: chưa có công trình xây dựng trên đất
• đất nền dự án: nền trong các dự án của các chủ đầu tư chưa xây dựng công trình trên đất
• đất nền thổ cư: ONT, ODT
• đất nghĩa trang: các nền trong dự án nghĩa trang được phân lô để bán cho người thân của những người đã mất.
• đất nền khu công nghiệp
• đất nền thương mại
• đất nền dịch vụ

 

Bất động sản thấp tầng

• nhà ở riêng lẻ trong dân
• nhà liền kề
  • nhà liền kề trong dân
  • nhà liền kề dự án
    • shophouse dự án
• nhà mặt phố trong dân
• biệt thự
  • biệt thư trong dân
  • biệt thự dự án:
    • biệt thự đơn lập,
    • biệt thự song lập,
    • biệt thự tứ lập
• khu công nghiệp:
  • nhà xưởng
• nhà trọ cho thuê
• kiot chợ, trung tâm thương mại

 

Bất động sản cao tầng

những tòa nhà có căn nhà bên trong đó nhiều người sinh sống

• Chung cư
  • chung cư mini
    • căn hộ để ở
    • apartment (căn hộ cho thuê)
  • chung cư nhà ở xã hội
    • căn hộ để ở
  • chung cư cao cấp
    • căn hộ chung cư
    • Spenhouse (căn nhà trên cùng của các tòa nhà chung cư, thường thông 2 tầng với nhau diện tích từ 150m2 trở lên)
    • shopehouse tầng đế
• Tòa văn phòng
  • văn phòng chỉ để làm việc
  • officetel: văn phòng vừa làm việc và có thể ở lại được

Bất động sản nghỉ dưỡng

• trên núi
• đồng bằng
• ven biển
  • condotel
  • homestay
  • bungalow
  • biệt thự

Bất động sản thương mại dịch vụ

• chợ
• trung tâm thương mại
• tòa văn phòng
• nhà nghỉ, khách sạn

 

Xác định rõ khu vực muốn đầu tư

• bất động sản ở Đô thị (Thành thị)
• bất động sản ở Ven đô (Tiếp giáp thành thị)
• bất động sản ở khu vực kinh tế mới
• bất động sản ở nông thôn xa xôi hẻo lánh

 

 

Nền tảng để nghiên cứu về tiềm năng của một bất động sản

1. Vị trí địa lý
   • vị trí của khu vực:
     • Thủ đô
     • Trung tâm văn hóa
     • Trung tâm kinh tế
     • Trung tâm chính trị
     • Trung tâm vùng miền
     • Giáp thủ đô
     • Giáp trung tâm kinh tế
   • Vị trí của tài sản
     • Vị trí Khu vực:
       • Tỉnh hoặc Thành Phố
       • Quận hoặc Huyện
       • Xã hoặc Phường
       • Thôn hoặc Tổ dân phố
     • Vị trí tài sản
       • Trung tâm thành phố
         • Trong vành đai 1
         • Trong vành đai 2
       • Ngoại Ô
         • Trong vành đai 3
         • Trong vành đai 4
         • Trong vành đai 5
       • Vị trí theo tiêu trí đường giao thông
         • Mặt đường lớn
           • Tỉnh lộ
           • Huyện lộ
           • Liên xã
         • Mặt đường nhỏ
           • Liên xóm
         • Mặt đường ngõ
           • Ngõ thông
           • Ngõ cụt
           • 2 mặt đường
           • 1 mặt đường
         • Không có đường
         • Số ngã rẽ vào tới tài sản:
           • 1 ngã rẽ
           • 2 ngã rẽ
           • 3 ngã rẻ
           • Lớn hơn 3 ngã rẽ
         • Vị trí theo vị trí lô
           • Lô góc 2 mặt đường
           • Lô thường
           • Lô góc lọt khe
           • Đầu khu, đầu làng
           • Giữa khu, giữa làng
           • Ven làng
       • Ví trí theo tiêu trí view
         • view công viên
         • view nghĩa trang
         • view sông
         • view đình chùa, miếu mạo, nhà thờ, các cơ sở tâm linh
         • view đồng bằng
         • view đồi núi
         • view thành phố
         • view khu dân cư
         • view khu công nghiệp, nhà máy
         • không có view
         • view khoảng không thoáng đãng
         • view đường cao tốc
         • view bến xe, nhà ga
         • Gần bến xe
         • Gần bến tàu
         • Gần nhà ga
         • Gần sân bay
         • Gần cảng
         • Gần khu công nghiệp
         • Gần khu cụm giáo dục đào tạo lớn
         • Gần khu công nghệ cao
         • Gần khu đô thị
         • Gần trạm metro
         • Gần tuyến đường giao thông huyết mạch
         • Gần lối lên xuống cao tốc
         • Gần trung tâm hành chính
         • Gần Công viên
         • Gần trung tâm thương mại
         • Gần trường học
         • Gần Chợ
         • Gần khu vui chơi giải trí
     • Vị trí trong tương lai của tài sản (Đoán trúng 1 vốn 4 lời)
       • ra mặt đường lớn
       • ngã ba, ngã tư đường
       • đối diện siêu thị, bệnh viện, nhà ga, công viên
       • cạnh siêu thị, bệnh viện, nhà ga, công viên
       • gần khu công nghiệp
       • gần khu đô thị
       • gần khu dân cư mới
       • gần khu đấu giá
       • gần khu giãn dân
       • gần các trường đại học, khu cụm đại học
2. Xếp hạng loại đô thị
   • Đô thị loại 1
   • Đô thị loại 2
   • Đô thị loại 3
   • Đô thị loại 4
   • Đôi thị loại 5
3. Tăng trưởng kinh tế
   • Thu hút vốn đầu tư nước ngoài FDI
   • Tăng trường kinh tế gdp
   • Công ăn việc làm
4. Chính trị
   • Người lãnh đạo
   • Các chính sách lớn định hướng phát triển kinh tế, văn hóa, chính trị, con người, hạ tầng vv….
5. Dân số
   • Tổng dân số
   • Mật độ dân số
   • Tỉ lệ sinh
   • Tốc độ di dân
   • Tỉ lệ dân làm phi nông nghiệp
   • Tốc độ đô thị hóa
6. Thu nhập bình quân đầu người
7. Hạ tầng giao thông hiện hữu
8. Khu công nghiệp hiện hữu
9. Khu dân cư, Khu đô thị hiện hữu
10. Trường học hiện hữu
11. Chợ hiện hữu
12. Quy hoạch
    • Hạ tầng
    • Trung tâm hành chính
    • Trung văn hóa
    • Trung tâm chính trị
    • Trường hợp
    • Điện
    • Chợ
    • Đường
    • Khu công nghiệp
    • Khu dân cư, khu đô thị
13. Số lượng sản phẩm tương tự
14. Phong thủy
    • Môi trướng sống
    • Hàng xóm
    • Hình dạng
    • Đường vào quá nhỏ
    • Đường đâm
    • Ngõ cụt
    • Cao thấp
    • Công trình tâm linh
    • Công trình điện, viễn thông
    • Nghĩa trang
    • Bệnh viện
    • Nhà hỏa táng
    • Bãi rác
    • Cơ sở hạt nhân
    • Cơ sở quân sự

 

Cách để tìm kiếm những bất động sản tiềm năng 100.10.3.1

Đi xem nhiều bất động sản ngay cả khi không có tiền

Giành nhiều thời gian đi thăm quan thị trường, Trăm hay không bằng tay quen

Công thức: 100 – 10 – 3 – 1

• Đi xem 100 tài sản
• Lựa chọn 10 tài sản
• Tập trung vào 3 tài sản phù hợp các tiêu trí
• Đàm phán và mua 1 tài sản

 

 

Lập bản đồ giá bất động sản khu vực

Lập bản đồ giá khu vực có ý định đầu tư trong quá trình áp dụng công thức 100.10.3.1

Tài sản 1:

• Ngày/tháng/năm
• diện tích
• đường
• vị trí
• pháp lý
• giá

Tài sản 2:

• Ngày/tháng/năm
• diện tích
• đường
• vị trí
• pháp lý
• giá

Tài sản 3

• Ngày/tháng/năm
• diện tích
• đường
• vị trí
• pháp lý
• giá

Tài sản 4:

• Ngày/tháng/năm
• diện tích
• đường
• vị trí
• pháp lý
• giá

vv………………………….

 

Cách lập bản đồ giá bất động sản của 1 khu vực

Lập bản đồ giá bất động sản của một khu vực là một quá trình phân tích và thể hiện thông tin giá trị bất động sản theo các yếu tố không gian (vị trí) và thời gian (biến động giá). Để thực hiện điều này hiệu quả, bạn có thể thực hiện theo các bước sau:

1. Thu Thập Dữ Liệu

1. Để lập bản đồ giá bất động sản, bạn cần thu thập dữ liệu chi tiết về giá trị của bất động sản trong khu vực, bao gồm: giá bán, diện tích, vị trí, tiện ích, và xu hướng giá theo thời gian.

• Giá bán các bất động sản: Cần có thông tin về giá bán của các căn hộ, nhà phố, đất nền, văn phòng, v.v., trong khu vực.
• Thông tin về các loại bất động sản: Phân loại bất động sản theo loại hình (nhà ở, đất nền, căn hộ, bất động sản thương mại, v.v.).
• Diện tích và đặc điểm bất động sản: Thu thập diện tích đất, diện tích xây dựng và các đặc điểm khác của bất động sản (có sổ đỏ, sổ hồng, pháp lý rõ ràng hay không).
• Dữ liệu theo thời gian: Cập nhật các giao dịch bán bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định (3 tháng, 6 tháng, 1 năm) để đánh giá sự biến động giá theo thời gian.
• Tiện ích xung quanh: Giao thông, trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm thương mại và các tiện ích khác có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

2. Phân Tích Dữ Liệu

Sau khi thu thập dữ liệu, bạn cần tiến hành phân tích để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực.

• Phân tích giá theo loại hình: Đánh giá giá bán trung bình của các loại bất động sản khác nhau trong khu vực.
• Phân tích giá theo vị trí: So sánh giá của các bất động sản ở các khu vực khác nhau (khu trung tâm, khu ngoại ô, khu vực phát triển).
• Phân tích giá theo diện tích: Xác định giá trị trung bình trên mỗi mét vuông đối với các bất động sản có diện tích khác nhau.
• Phân tích xu hướng giá theo thời gian: So sánh giá bán trong các tháng hoặc năm trước đó để dự báo xu hướng phát triển của thị trường.

3. Xác Định Các Khu Vực Cụ Thể

Chia khu vực cần khảo sát thành các khu vực nhỏ hơn để đánh giá sự khác biệt về giá bất động sản. Các khu vực có thể được phân chia dựa trên:

• Địa lý: Phân chia theo quận, phường, xã, hoặc các khu vực có đặc điểm riêng biệt (khu dân cư, khu trung tâm, khu vực ven biển, v.v.).
• Mức độ phát triển: Chia khu vực theo các mức độ phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh (khu vực gần các tuyến giao thông lớn, khu vực có dự án hạ tầng mới).

4. Sử Dụng Công Cụ GIS (Hệ Thống Thông Tin Địa Lý)

Để tạo ra bản đồ giá bất động sản chính xác và dễ dàng theo dõi, bạn nên sử dụng công cụ GIS (Geographic Information System). Các công cụ GIS có thể giúp bạn vẽ bản đồ trực quan và phân tích dữ liệu không gian. Cụ thể:

• Thu thập dữ liệu GIS: Bạn có thể sử dụng phần mềm GIS như ArcGIS, QGIS hoặc các công cụ bản đồ trực tuyến như Google Maps để tạo bản đồ.
• Chuyển đổi dữ liệu thành điểm trên bản đồ: Mỗi bất động sản sẽ được đánh dấu bằng các điểm hoặc vùng trên bản đồ, thể hiện giá trị của bất động sản đó.
• Màu sắc và biểu đồ: Sử dụng màu sắc hoặc biểu đồ để thể hiện giá trị bất động sản tại các khu vực khác nhau. Ví dụ, khu vực có giá cao có thể được tô màu đỏ, khu vực có giá thấp được tô màu xanh.

5. Phân Tích và Trình Bày Dữ Liệu

Tạo ra bản đồ giá bất động sản bằng cách trình bày dữ liệu đã phân tích. Các yếu tố cần trình bày trên bản đồ bao gồm: Hiển thị thông tin về giá trị bất động sản, biến động giá, và tiện ích.

• Giá trị bất động sản: Hiển thị giá trị bất động sản tại các điểm hoặc vùng trên bản đồ (ví dụ: giá bán trung bình, giá thuê, hoặc giá trị trên mỗi mét vuông).
• Biến động giá: Sử dụng các biểu đồ hoặc màu sắc để chỉ ra sự thay đổi của giá trị bất động sản trong thời gian qua.
• Tiện ích xung quanh: Đánh dấu các tiện ích quan trọng như trường học, bệnh viện, công viên, giao thông công cộng, giúp người xem hiểu ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá trị bất động sản.

6. Cập Nhật Thường Xuyên theo dõi sự thay đổi của thị trường

• Theo dõi sự thay đổi của thị trường và cập nhật bản đồ.
• Bản đồ giá bất động sản cần được cập nhật thường xuyên để phản ánh chính xác sự thay đổi của thị trường. Bạn nên cập nhật các giao dịch, thay đổi giá, và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản trong khu vực.

7. Đánh Giá và Lựa chọn khu vực tiềm năng, bất động sản tiềm năng

Cuối cùng, bạn sẽ cần đưa ra kết luận về thị trường bất động sản trong khu vực dựa trên bản đồ giá:

• Những khu vực có tiềm năng tăng trưởng: Dựa vào giá trị bất động sản hiện tại và xu hướng phát triển của khu vực, xác định các khu vực tiềm năng để đầu tư.
• Các khu vực giá trị thấp hoặc có dấu hiệu suy giảm: Xác định những khu vực có giá trị bất động sản thấp hoặc có dấu hiệu giảm giá để thận trọng trong đầu tư.

 

15 nhóm thông tin cần thu thập trong bản đồ giá bất động sản tại 1 khu vực

Để xây dựng và phân tích một bản đồ giá bất động sản tại một khu vực, bạn cần thu thập nhiều loại thông tin khác nhau nhằm đưa ra cái nhìn toàn diện về thị trường. Dưới đây là các thông tin cần thu thập khi xây dựng bản đồ giá bất động sản:

1. Giá Bán Trung Bình

• Thông tin cần thu thập: Giá bán của các bất động sản đã giao dịch trong khu vực trong một khoảng thời gian nhất định (1 tháng, 3 tháng, 6 tháng, hoặc 1 năm).
• Mục đích: Xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản trong khu vực.

2. Phân Loại Bất Động Sản

• Thông tin cần thu thập: Chia thành các nhóm như nhà ở (biệt thự, nhà phố, căn hộ), đất nền, bất động sản thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng…
• Mục đích: Phân tích giá bất động sản theo từng loại hình để hiểu rõ hơn về sự khác biệt và xu hướng tăng trưởng.

3. Vị Trí Cụ Thể

• Thông tin cần thu thập: Vị trí chi tiết của các bất động sản (quận, huyện, phường, xã). Bao gồm cả vị trí gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, khu vực trung tâm, giao thông công cộng.
• Mục đích: Đánh giá sự khác biệt về giá trong khu vực tùy thuộc vào vị trí.

4. Diện Tích Bất Động Sản

• Thông tin cần thu thập: Diện tích đất, diện tích xây dựng của bất động sản.
• Mục đích: Tính toán giá trên mỗi mét vuông để có cái nhìn chính xác hơn về giá trị của bất động sản.

5. Xu Hướng Giá Theo Thời Gian

• Thông tin cần thu thập: Biến động giá của bất động sản trong khu vực theo thời gian (tăng/giảm).
• Mục đích: Xác định xu hướng phát triển và đánh giá sự tăng trưởng hay suy giảm của thị trường bất động sản.

6. Mức Giá Theo Loại Hình Tài Sản

• Thông tin cần thu thập: Giá bán theo từng loại tài sản, như căn hộ chung cư, biệt thự, đất nền, nhà phố.
• Mục đích: Đánh giá mức giá phổ biến của từng loại bất động sản trong khu vực và phân tích sự chênh lệch giữa các loại hình.

7. Giá Thuê Bất Động Sản

• Thông tin cần thu thập: Mức giá cho thuê của các bất động sản trong khu vực, bao gồm các loại căn hộ, nhà riêng, văn phòng, cửa hàng.
• Mục đích: Đánh giá tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê và sự hấp dẫn của khu vực đối với các nhà đầu tư cho thuê.

8. Tiện Ích Xung Quanh

• Thông tin cần thu thập: Các tiện ích và dịch vụ trong khu vực như giao thông công cộng, trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí.
• Mục đích: Xác định yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản và nhu cầu thị trường.

9. Tình Hình Phát Triển Hạ Tầng

• Thông tin cần thu thập: Các dự án hạ tầng giao thông, khu đô thị mới, dự án quy hoạch công cộng (cầu, đường, bến xe, tuyến metro, v.v.).
• Mục đích: Hiểu rõ tác động của các dự án hạ tầng đến giá trị bất động sản trong khu vực.

10. Các Yếu Tố Pháp Lý

• Thông tin cần thu thập: Pháp lý của bất động sản như sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng, các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai.
• Mục đích: Đảm bảo bất động sản không gặp phải vấn đề pháp lý và có tính thanh khoản cao.

11. Tình Hình Cung – Cầu

• Thông tin cần thu thập: Lượng cung và cầu bất động sản trong khu vực, tỷ lệ trống hoặc bán lại (chung cư, nhà đất, văn phòng).
• Mục đích: Đánh giá thị trường có tính cạnh tranh cao hay không, từ đó xác định cơ hội đầu tư.

12. Thông Tin Về Các Nhà Đầu Tư Chính

• Thông tin cần thu thập: Các nhà đầu tư lớn đang hoạt động trong khu vực và các dự án của họ (công ty phát triển, chủ đầu tư dự án).
• Mục đích: Đánh giá sự ảnh hưởng của các nhà đầu tư lớn đến giá trị thị trường và sự phát triển của khu vực.

13. Dự Báo Tăng Trưởng Giá Bất Động Sản

• Thông tin cần thu thập: Các nghiên cứu, báo cáo từ các chuyên gia về xu hướng và dự báo giá bất động sản tại khu vực trong tương lai.
• Mục đích: Dự đoán sự tăng trưởng hoặc giảm sút của thị trường để đưa ra quyết định đầu tư chính xác.

14. Các Chính Sách Hỗ Trợ Từ Chính Phủ

• Thông tin cần thu thập: Các chính sách thuế, ưu đãi đầu tư, hỗ trợ vay vốn của chính phủ hoặc các cơ quan nhà nước liên quan đến bất động sản.
• Mục đích: Xác định các yếu tố hỗ trợ hoặc cản trở việc đầu tư vào bất động sản tại khu vực.

15. Thông Tin Về Mức Độ An Ninh

• Thông tin cần thu thập: Mức độ an ninh và tội phạm trong khu vực (có thể thu thập từ cơ quan công an hoặc các báo cáo an ninh).
• Mục đích: Đánh giá mức độ an toàn của khu vực, ảnh hưởng đến nhu cầu và giá trị bất động sản.

 

Quy trình 6 bước tìm nguồn hàng bất động sản tiềm năng

1.Bước 1: đặt mục tiêu

2.Bước 2: xác định khu vực

3.Bước 3: xây dựng mối quan hệ với chủ các thông tin nguồn bất động sản

1. • chủ tài sản
   • môi giới
   • chủ đầu tư
   • người dân địa phương

4.Bước 4: yêu cầu họ chia sẻ thông tin về những bất động sản mục tiêu của bạn

1. • Thông tin tài sản
   • Sổ sách
   • Hình ảnh
   • video quay khu đất, tài sản
   • hiện trạng tài sản
   • video quay đường giao thông trước đất, đi vào đất từ đường lớn
   • video dân cư sung quanh
   • hình ảnh và video quy hoạch
   • giá bán
   • lý do bán

5.Bước 5: tham gia các hội nhóm bất động sản của khu vực

6.Bước 6: lập biểu đồ giá khu vực địa phương đầu tư

 

Chúng ta nên chi xem nhà đất vào thời gian nào trong ngày?

Khi xem nhà đất, thời gian trong ngày có thể ảnh hưởng rất nhiều đến cách bạn cảm nhận và đánh giá bất động sản. Dưới đây là một số lưu ý về thời gian tốt nhất để bạn xem nhà đất:

1. Vào ban ngày (sáng hoặc chiều sớm)

• Ánh sáng tự nhiên: Xem nhà vào ban ngày giúp bạn kiểm tra ánh sáng tự nhiên trong nhà, điều này rất quan trọng để đánh giá không gian sống. Nhà có nhiều ánh sáng tự nhiên sẽ sáng sủa và thoáng đãng hơn, trong khi những ngôi nhà thiếu sáng có thể tạo cảm giác ẩm thấp và u ám.
• Chất lượng môi trường xung quanh: Ban ngày là thời gian tốt nhất để kiểm tra các tiện ích xung quanh, ví dụ như giao thông, độ ồn, sự phát triển của khu vực. Bạn cũng sẽ có cái nhìn rõ ràng hơn về tình trạng hạ tầng, các công trình gần đó, hoặc khu vực có nhiều cây xanh không.
• Tiện ích công cộng: Bạn có thể dễ dàng kiểm tra các tiện ích xung quanh vào ban ngày như trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên… để đảm bảo khu vực đó đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của bạn.

2. Vào buổi sáng (từ 8h – 11h)

• Khí hậu thoải mái hơn: Buổi sáng thường mát mẻ và thoải mái hơn, đặc biệt là trong mùa hè. Đây là khoảng thời gian lý tưởng để bạn xem xét các yếu tố như nhiệt độ trong nhà và chất lượng không khí.
• Tình trạng giao thông: Bạn có thể cảm nhận được mức độ tắc đường, kẹt xe hoặc tình trạng giao thông vào các giờ cao điểm. Buổi sáng cũng giúp bạn đánh giá xem khu vực này có dễ dàng di chuyển đến nơi làm việc hay không.

3. Vào buổi chiều sớm (từ 15h – 17h)

• Tránh nắng gắt: Vào buổi chiều, thời tiết sẽ dễ chịu hơn, đặc biệt là trong mùa hè. Bạn sẽ không bị nóng bức khi phải di chuyển xung quanh khu vực và kiểm tra các tiện ích xung quanh.
• Kiểm tra tầm nhìn và cảnh quan: Buổi chiều cũng là thời gian tốt để kiểm tra cảnh quan bên ngoài ngôi nhà khi ánh sáng mặt trời không còn quá chói chang.

4. Vào buổi tối (khoảng 18h – 20h)

• Kiểm tra mức độ ồn ào: Buổi tối là thời gian mà các hoạt động như giao thông, quán xá, nhà hàng, hoặc những sự kiện trong khu vực có thể trở nên náo nhiệt. Đây là thời điểm tốt để bạn đánh giá mức độ ồn ào của khu vực. Nếu bạn muốn sống trong một môi trường yên tĩnh, buổi tối là thời điểm quan trọng để kiểm tra.
• Kiểm tra ánh sáng công cộng và an ninh: Bạn sẽ thấy rõ tình trạng chiếu sáng công cộng vào ban đêm và mức độ an ninh trong khu vực. Nếu có quá nhiều đèn đường bị hỏng hoặc khu vực thiếu sáng, đó có thể là một yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng.

Những lưu ý khi xem nhà:

• Không nên xem vào giữa trưa (từ 12h – 14h): Đây là thời gian nắng gắt nhất trong ngày, làm cho việc tham quan nhà đất trở nên khó chịu, đặc biệt là khi bạn phải di chuyển xa ngoài trời. Cũng có thể làm bạn mất đi cái nhìn khách quan về không gian sống, vì không thể đánh giá chính xác về ánh sáng và nhiệt độ trong nhà.
• Chọn ngày đẹp trời: Nếu có thể, hãy chọn ngày trời không mưa hoặc quá nóng để việc tham quan thuận lợi hơn. Mưa hoặc thời tiết xấu có thể làm bạn không thể kiểm tra hết các yếu tố bên ngoài của bất động sản.

Tóm lại, thời gian lý tưởng để xem nhà đất là buổi sáng hoặc chiều sớm trong ngày. Tuy nhiên, nếu bạn có thời gian, hãy thử đến cả hai thời điểm (ban ngày và tối) để đánh giá chính xác hơn về môi trường sống xung quanh.

 

 

15 kênh tìm nguồn hàng bất động sản

Các kênh bị động

1. Kênh 1: internet: website mua bán, rao vặt mua bán bất động sản, hội nhóm về bất động sản, các kênh youtube, google
2. Kênh 2: các môi giới địa phương
3. kênh 3: các văn phòng, công ty môi giới bất động sản địa phương
4. kênh 4: người thân, người quen, bạn bè, khách hàng
5. kênh 5: các công ty bất động sản: chủ đầu tư
6. kênh 6: ngân hàng : đang nợ ngân hàng, phát mãi tài sản vv…
7. kênh 7: tại các cơ quan nhà nước: đấu giá
8. kênh 8: các tổ chức tín dụng khác
9. kênh 9: các tạp trí và báo giấy truyền thống
10. kênh 10: các hội thảo về bất động sản
11. kênh 11: các tờ rơi, quảng cáo bán nhà tại khu vực thị trường
12. Kênh 12: lãnh đạo địa phương: trưởng thôn, trưởng xóm, tổ trưởng dân phố

Các kênh chủ động

1. kênh 1: treo biển bảng cần mua tài sản tại khu vực địa phương
2. kênh 2: đăng bài cần mua tài sản tại các hội nhóm, website mua bán
3. kênh 3: xây dựng cộng đồng mua bán tài sản tại khu vực

 

 

8 lý do phải đi xem bất động sản thật kỹ nhiều lần trước khi quyết định mua

Đi xem bất động sản thật nhiều lần trước khi quyết định mua là một bước quan trọng giúp bạn đảm bảo rằng quyết định đầu tư của mình là chính xác và an toàn. Đây là lý do tại sao bạn nên đi xem bất động sản nhiều lần trước khi đưa ra quyết định mua:

1. Kiểm tra thực tế về tình trạng bất động sản

• Đánh giá tình trạng của bất động sản: Đôi khi, những bức ảnh trên internet hoặc mô tả của môi giới không hoàn toàn phản ánh chính xác tình trạng thực tế của bất động sản. Việc đến xem trực tiếp giúp bạn kiểm tra các yếu tố như kết cấu, chất lượng xây dựng, các vấn đề về hệ thống điện, nước, điều kiện nội thất, hình dáng thửa đất, vị trí thửa đất, ranh giới thửa đất, địa hình của thửa đất, các yếu tố phong thủy liên quan tới thửa đất v.v.
• Phát hiện vấn đề tiềm ẩn: Bạn có thể nhận ra những vấn đề tiềm ẩn mà không thể thấy qua các hình ảnh trực tuyến hoặc mô tả, chẳng hạn như nứt tường, thấm dột, hoặc các vấn đề về kết cấu. Đôi khi, những vấn đề này chỉ có thể nhận ra khi bạn đến xem trực tiếp.

2. Đánh giá môi trường xung quanh

• Vị trí và tiện ích: Bất động sản có thể được quảng cáo là nằm trong một khu vực tiện ích, nhưng khi đến thực tế, bạn mới thấy những yếu tố như giao thông, tiếng ồn, chất lượng không khí, và sự phát triển của khu vực. Đi xem trực tiếp giúp bạn đánh giá chính xác về sự thuận tiện và mức độ phù hợp của khu vực đối với nhu cầu sống hoặc đầu tư của bạn.
• Môi trường xung quanh: Bạn có thể quan sát sự phát triển của khu vực xung quanh, bao gồm các công trình hạ tầng, các dự án xây dựng, sự sạch sẽ và an ninh của khu phố. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong tương lai.

3. Đánh giá tình hình giao thông và kết nối

• Giao thông và kết nối khu vực: Kiểm tra tình trạng giao thông trong khu vực vào các giờ khác nhau trong ngày là rất quan trọng. Tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm, thiếu phương tiện công cộng, hoặc khoảng cách từ bất động sản đến các tiện ích như siêu thị, bệnh viện, trường học, công ty, có thể ảnh hưởng lớn đến sự tiện lợi và giá trị của bất động sản.
• Khả năng di chuyển: Bằng cách đến trực tiếp, bạn sẽ cảm nhận được mức độ thuận tiện trong việc di chuyển từ bất động sản đến các địa điểm quan trọng trong khu vực, từ đó đưa ra quyết định mua phù hợp.

4. Quan sát sự thay đổi theo thời gian

• Các lần thăm vào thời điểm khác nhau: Một số yếu tố như ánh sáng mặt trời, không khí, tiếng ồn, và tình trạng của khu vực có thể thay đổi tùy theo thời gian trong ngày. Ví dụ, vào ban ngày, khu vực có thể rất yên tĩnh, nhưng vào buổi tối lại có thể rất ồn ào do các quán bar hoặc hoạt động giải trí. Kiểm tra bất động sản vào các thời điểm khác nhau giúp bạn có cái nhìn tổng thể và chính xác hơn về môi trường sống.

5. Khám phá các yếu tố pháp lý và giấy tờ

• Kiểm tra pháp lý và giấy tờ: Mặc dù giấy tờ có thể được cung cấp khi bạn tham khảo qua môi giới hoặc chủ sở hữu, nhưng việc đến tận nơi giúp bạn xác nhận lại các yếu tố như sổ đỏ, giấy phép xây dựng, và các quy định pháp lý liên quan đến bất động sản.
• Xác nhận các vấn đề liên quan đến pháp lý: Đến trực tiếp sẽ giúp bạn kiểm tra những vấn đề như quyền sở hữu, quy hoạch khu vực, tình trạng pháp lý của đất đai và tài sản, từ đó tránh rủi ro pháp lý trong tương lai.

6. Cảm nhận cá nhân về bất động sản

• Cảm giác và sự phù hợp: Một yếu tố không thể thiếu khi quyết định mua bất động sản là cảm giác cá nhân của bạn về không gian và khu vực. Bạn có thể cảm nhận được sự thoải mái khi đứng trong căn nhà, không gian sống có thực sự phù hợp với nhu cầu của bạn hay không. Đôi khi, những cảm nhận này không thể thay thế được qua hình ảnh hay mô tả.
• Khám phá tiềm năng phát triển: Nếu bạn đang mua để đầu tư, bạn sẽ muốn xem xét tiềm năng phát triển của khu vực. Việc đến tận nơi giúp bạn cảm nhận được tiềm năng phát triển trong tương lai của khu vực, đặc biệt là khi có các dự án hạ tầng lớn hoặc các chính sách phát triển từ chính quyền địa phương.

7. Lắng nghe ý kiến từ người địa phương

• Hỏi thăm người dân trong khu vực: Khi đến xem bất động sản, bạn có thể trò chuyện với những người dân xung quanh để nghe những ý kiến về khu vực. Họ có thể cung cấp thông tin hữu ích về mức độ an toàn, chất lượng cuộc sống, tình hình phát triển khu vực, và thậm chí những vấn đề có thể bạn chưa biết đến.

8. Sự thay đổi trong giá trị theo thời gian

• Đánh giá sự tăng trưởng giá trị: Việc đi xem bất động sản nhiều lần giúp bạn quan sát được xu hướng giá trị bất động sản trong khu vực. Bạn có thể nhận thấy sự tăng trưởng, sự ổn định, hoặc sự suy giảm của thị trường bất động sản tại địa phương đó, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn về thời điểm mua.

Tóm lại:
Việc đi xem bất động sản thật nhiều lần trước khi quyết định mua không chỉ giúp bạn kiểm tra tính chính xác của thông tin mà còn giúp bạn cảm nhận được môi trường xung quanh, đánh giá tình trạng bất động sản, và xác định những yếu tố tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của mình. Đây là bước quan trọng giúp bạn tránh được rủi ro và có quyết định mua bán đúng đắn hơn.

 

 

6 câu hỏi nhà đầu tư bất động sản cần phải trả lời trước khi tham gia vào lĩnh vực mua bán đầu tư kinh doanh bất động sản?

•  Mục tiêu của việc mua bán đầu tư kinh doanh bất động sản là gì?
  • lợi nhuận 10%/năm
  • lợi nhuận 20%/năm
  • lợi nhuận 50%/năm
  • lợi nhuận 100%/năm
  • lợi nhuận 300%/năm
  • vv…
• Tại sao bạn lại lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư?
  • có kênh đầu tư nào tốt hơn không? – Tại sao?
• Tại sao bạn lại lựa chọn thời điểm này để đầu tư bất động sản?
  • có thời điểm nào tốt hơn không? – Tại sao?
• tại sao bạn lại chọn khu vực này để đầu tư bất động sản?
  • có khu vực nào tốt hơn không? – Tại sao?
• Tại sao bạn lại chọn dự án này để đầu tư bất động sản?
  • có dự án nào tốt hơn không? – Tại sao?
• Tại sao bạn lại chọn vị trí này để đầu tư bất động sản
  • Có vị trí nào tốt hơn không? – Tại sao?
• Tại sao bạn lại chọn chủ đầu tư này để xuống tiền mua bất động sản?
  • Có chủ đầu tư nào tốt hơn không? – Tại sao?
• Tại sao bạn lại chọn môi giới này để giúp bạn tìm kiếm lựa chọn mua bán bất động sản
  • Có môi giới nào tốt hơn không? – Tại sao?

 

 

Cách điều tra tài sản bất động sản hoặc nhà ở

Thứ nhất: Điều tra pháp lý của tài sản

• sổ sách: sổ thật, sổ giả.
• quy hoạch: phòng địa chỉ nhờ họ check, làm đơn lên phòng tài nguyên môi trường
• đất gì
• có cầm cố vay mượn: văn phòng công chứng, địa chính, phòng tài nguyên

Thứ hai: Điều tra người bán

• ai là người có khả năng quyết định
  • vợ chồng
  • vợ chồng và con cái
  • mội người hay nhiều người
• lý do bán:
  • con đi học,
  • xây nhà,
  • nợ nần
  • chia tài sản
• gia cảnh của người bán
  • có ai đi xa không
  • có ai đi tù không
  • nghèo
  • giàu
  • nghiện ngập
  • bệnh tật
• ai bán bds đều phải có lý do thật sự
• bao giờ cần tiền

Thứ ba: thông tin tài sản

• search google: số điện thoại: chính chủ, môi giới, bán 1 tài sản hay bán nhiều tài sản
• search google :diện tích, số lô, số thửa để xem trước đây giá bán bao nhiêu, đã đăng bán bao lâu
• hỏi hàng xóm xem tài sản có tranh chấp không
• hỏi công an phường, xã xem tài sản có tranh chấp không
• giá mua trước đây
• giá rao bán trước đây

 

Cách điều tra pháp lý bất động sản sơ bộ tại nhà đơn giản hiệu quả

Các thông tin cần có để tiến hành điều tra:

• Ảnh hiện trạng tài sản
• Ảnh sổ thập chụp rõ nét có thông số góc cạnh là tốt nhất
• Vị trí máp chuẩn vị trí tài sản
• Giá mong muốn bán
• Lý do bán

Kiểm tra sơ bộ tài sản:

• Nhờ người quen đến xem thực địa, quay video, chụp ảnh thực địa
• Cài đặt các app kiểm tra quy hoạch như Guland, Thongtinland, Online vv….
• Kiểm tra quy hoạch thửa đất trên các app đã cài đặt
• Nên kiêm tra quy hoạch trên tối thiểu 2 app để có sự so sánh

 

Cách định giá tài sản bất động sản hoặc nhà ở

Cách định giá 1: phương pháp so sánh

• so sánh giá của các bất động sản có đặc điểm, vị trí tương tương
• nhược điểm: khi thị trường biến động tăng giá sốt ảo thì chúng ta sẽ so sánh giá ảo, so sánh giá cao không phải giá trị thực của tài sản nguy cơ mua hớ, mua giá cao.

Cách định giá 2: phương pháp dòng tiền 10%/năm

• dùng cho các bất động sản về dòng tiền
• tài sản này khai thác được bao nhiêu tiền 1 tháng?
• tài sản này khai thác được bao nhiêu tiền 1 năm?
• ví dụ: dòng tiền 100 triệu 1 tháng = > 1.2 năm = > tài sản trị giá 10 x1.2 = 12 tỷ
• chú ý tới quy trình xây dựng, vật liệu xây dựng của chủ đầu tư có thể bạn mua phải tài sản chất lượng kém.

Cách định giá 3: phương pháp chi phí

• Tiền mua đất + tiền xây  – khấu hao

 

 

6 phương pháp định giá một bất động sản

Để xác định giá trị chính xác của một bất động sản, các nhà đầu tư và chuyên gia thường sử dụng một số phương pháp định giá khác nhau. Dưới đây là 6 phương pháp phổ biến trong việc định giá bất động sản:

1. Phương Pháp So Sánh (Market Comparison Approach)

Phương pháp So sánh (Market Comparison Approach) là một trong những phương pháp định giá bất động sản phổ biến và dễ hiểu nhất, đặc biệt được áp dụng cho những bất động sản có tính tương đồng cao như nhà ở, căn hộ, đất nền. Phương pháp này dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trong khu vực.

Đặc điểm của phương pháp So sánh

• Phương pháp này cho phép xác định giá trị của bất động sản dựa trên việc so sánh với các bất động sản tương tự đã bán hoặc cho thuê trong cùng khu vực hoặc khu vực gần đó. Cơ sở của phương pháp này là giả định rằng giá trị của bất động sản được xác định bởi các yếu tố giống hoặc gần giống với các bất động sản khác trên thị trường.

Các bước thực hiện phương pháp So sánh

Chọn các bất động sản tương tự:

• Tìm kiếm các bất động sản có tính chất tương tự với bất động sản cần định giá, bao gồm vị trí, diện tích, số phòng, tình trạng pháp lý, tiện ích, chất lượng xây dựng và các yếu tố khác.
• Các bất động sản này phải được giao dịch gần đây trong cùng khu vực hoặc khu vực tương đương để phản ánh chính xác tình hình thị trường hiện tại.

Thu thập thông tin về các giao dịch so sánh:

• Thu thập dữ liệu về giá giao dịch của các bất động sản tương tự trong khoảng thời gian gần nhất. Điều này có thể bao gồm giá bán, giá cho thuê, diện tích, tình trạng của bất động sản.
• Lưu ý các yếu tố như mức độ hoàn thiện của bất động sản, tiện ích đi kèm, vị trí, điều kiện giao thông, và sự phát triển của khu vực.

Điều chỉnh các yếu tố khác biệt:

• Sau khi lựa chọn được các bất động sản tương tự, cần phải điều chỉnh giá của chúng để phản ánh sự khác biệt giữa các yếu tố. Ví dụ:Vị trí: Nếu bất động sản cần định giá nằm ở vị trí đắc địa hơn hoặc kém hơn so với các bất động sản so sánh, bạn cần điều chỉnh giá trị cho phù hợp.
• Diện tích: Nếu diện tích của bất động sản cần định giá lớn hơn hoặc nhỏ hơn, bạn cần điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm diện tích.
• Tình trạng bất động sản: Nếu bất động sản của bạn mới hoặc cũ hơn so với các bất động sản so sánh, bạn sẽ phải điều chỉnh giá dựa trên sự khác biệt về tình trạng và mức độ sửa chữa.
• Tiện ích và đặc điểm khác: Các yếu tố như hồ bơi, sân vườn, hoặc các tiện ích khác có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

Tính toán giá trị bất động sản cần định giá:

• Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, bạn có thể tính toán giá trị ước tính của bất động sản bằng cách lấy giá trị trung bình của các bất động sản so sánh hoặc áp dụng các công thức thống kê để xác định mức giá hợp lý nhất.
• Đôi khi, bạn cũng có thể lấy một mức giá cao hoặc thấp hơn nếu có lý do hợp lý dựa trên đặc điểm cụ thể của bất động sản.

Ví dụ về phương pháp So sánh:
Giả sử bạn đang cố gắng định giá một căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 70m², tại một khu vực trung tâm. Sau khi tìm kiếm, bạn tìm thấy các căn hộ có diện tích từ 60m² đến 80m², cũng nằm trong khu vực này, đã được bán trong 6 tháng qua.

• Căn hộ A: Diện tích 75m², giá bán là 3 tỷ đồng.
• Căn hộ B: Diện tích 68m², giá bán là 2,8 tỷ đồng.
• Căn hộ C: Diện tích 80m², giá bán là 3,2 tỷ đồng.

Sau khi thu thập dữ liệu, bạn sẽ điều chỉnh giá trị của các căn hộ so sánh cho phù hợp với căn hộ của bạn.

• Căn hộ A có diện tích lớn hơn (75m² so với 70m²), nên bạn có thể điều chỉnh giá của căn hộ A xuống 200 triệu đồng.
• Căn hộ B có diện tích nhỏ hơn (68m² so với 70m²), nên bạn có thể điều chỉnh giá của căn hộ B lên 100 triệu đồng.
• Căn hộ C có diện tích lớn hơn (80m² so với 70m²), nên bạn có thể điều chỉnh giá của căn hộ C xuống 300 triệu đồng.

Sau khi điều chỉnh, bạn tính toán giá trị căn hộ của mình bằng cách tính trung bình các mức giá đã điều chỉnh.

Ưu điểm của phương pháp So sánh:

• Dễ hiểu và dễ thực hiện: Phương pháp này đơn giản và dễ dàng áp dụng, đặc biệt khi có dữ liệu giao dịch gần đây.
• Phản ánh đúng tình hình thị trường: Vì dựa trên các giao dịch thực tế, phương pháp này giúp định giá bất động sản theo tình hình thị trường hiện tại.
• Thực tế và dễ tiếp cận: Đối với các loại bất động sản như nhà ở, căn hộ, hoặc đất nền trong khu vực phát triển, phương pháp này rất hữu ích.

Nhược điểm của phương pháp So sánh:

• Cần có nhiều dữ liệu: Phương pháp này chỉ hiệu quả khi có đủ thông tin về các giao dịch tương tự. Nếu không có nhiều giao dịch gần đây, việc định giá sẽ khó chính xác.
• Không phù hợp với bất động sản độc đáo: Nếu bất động sản có những đặc điểm đặc biệt (như biệt thự, khu nghỉ dưỡng cao cấp), việc tìm các bất động sản tương tự để so sánh có thể rất khó khăn.
• Không phản ánh yếu tố tiềm năng phát triển: Phương pháp này chỉ xét đến giá trị hiện tại của bất động sản, không tính đến tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Tóm tắt: 

• Đặc điểm: Đây là phương pháp phổ biến và đơn giản nhất. Giá trị của bất động sản được xác định bằng cách so sánh với các bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường trong cùng khu vực, có các đặc điểm tương đồng như diện tích, vị trí, tiện ích xung quanh, tình trạng pháp lý, v.v.
• Ứng dụng: Phù hợp với các loại bất động sản như nhà ở, căn hộ, đất nền.
• Lợi ích: Dễ hiểu và dễ áp dụng, đặc biệt khi có nhiều giao dịch tương tự để tham khảo.
• Nhược điểm: Không phải lúc nào cũng có bất động sản tương tự để so sánh. Phương pháp này có thể bị ảnh hưởng bởi sự biến động tạm thời của thị trường.

 

2. Phương Pháp Chi Phí (Cost Approach)

Phương pháp Chi Phí (Cost Approach) là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên việc tính toán chi phí tái tạo hoặc xây dựng lại bất động sản, cộng với giá trị của đất đai, sau đó trừ đi khấu hao (depreciation). Phương pháp này đặc biệt hữu ích khi định giá các bất động sản mới xây dựng hoặc các công trình đặc biệt mà ít có giao dịch trên thị trường để so sánh.

Các bước thực hiện phương pháp Chi Phí

Xác định chi phí xây dựng lại bất động sản (Reproduction/Replacement Cost):

• Chi phí xây dựng lại là chi phí để xây dựng một bất động sản tương tự hoặc một bất động sản thay thế, tương đương với bất động sản cần định giá, trong điều kiện hiện tại. Chi phí này bao gồm chi phí vật liệu, nhân công, và các chi phí xây dựng khác.
• Chi phí tái tạo là chi phí để tái tạo một bản sao chính xác của bất động sản hiện tại (bao gồm cả các vật liệu và kỹ thuật xây dựng giống hệt). Điều này có thể cao hơn so với chi phí thay thế, vì bạn sẽ phải sử dụng
• các vật liệu và phương pháp xây dựng giống hệt.

Xác định giá trị của đất:

• Để tính được giá trị bất động sản, bạn cần xác định giá trị của đất mà bất động sản chiếm giữ. Giá trị đất có thể được tính theo phương pháp so sánh (so với giá bán đất trong khu vực hoặc theo giá trị đất quy hoạch).
• Giá trị đất phải được cộng vào tổng chi phí xây dựng lại để tính giá trị của bất động sản.

Tính toán khấu hao (Depreciation):

• Khấu hao vật lý: Đây là sự giảm giá trị do tuổi thọ của bất động sản và tình trạng vật lý của nó. Các yếu tố như hư hỏng, sự xuống cấp theo thời gian sẽ làm giảm giá trị của bất động sản.
• Khấu hao chức năng: Đây là sự giảm giá trị của bất động sản do sự lỗi thời về mặt thiết kế, công năng, hoặc tính năng không còn phù hợp với nhu cầu thị trường. Ví dụ, một tòa nhà cũ với thiết kế lỗi thời sẽ có khấu hao chức năng.
• Khấu hao kinh tế: Đây là sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố bên ngoài như thay đổi về kinh tế, môi trường hoặc quy hoạch làm giảm giá trị của bất động sản.

Tính toán giá trị bất động sản:

• Sau khi xác định được chi phí xây dựng lại, giá trị đất và khấu hao, bạn có thể tính được giá trị bất động sản theo công thức:
• Giá bất động sản = Chi phí xây dựng + Giá trị đất – Khấu hao

Ví dụ về phương pháp Chi Phí

Giả sử bạn đang định giá một tòa nhà văn phòng cũ:

• Chi phí xây dựng lại: Sau khi tính toán, bạn nhận thấy chi phí xây dựng lại tòa nhà này (bao gồm cả vật liệu và nhân công) là 10 tỷ đồng.
• Giá trị đất: Giá trị của khu đất nơi tòa nhà nằm là 5 tỷ đồng.
• Khấu hao: Tòa nhà đã được xây dựng 20 năm trước và đã xuống cấp do sự thay đổi trong thiết kế và các yếu tố vật lý. Khấu hao được ước tính là 2 tỷ đồng.

Vậy, giá trị bất động sản theo phương pháp Chi Phí sẽ là:

Giá trị bất động sản = 10 tỷ đồng + 5 tỷ đồng – 2 tỷ đồng = 13 tỷ đồng

Ưu điểm của phương pháp Chi Phí

• Thích hợp với bất động sản mới hoặc đặc biệt: Phương pháp này rất hữu ích đối với bất động sản mới xây dựng hoặc các công trình đặc biệt không có nhiều giao dịch trên thị trường để so sánh.
• Dễ tính toán khi không có dữ liệu giao dịch: Phương pháp này có thể áp dụng ngay cả khi không có nhiều dữ liệu giao dịch, giúp nhà đầu tư định giá được bất động sản mà không phụ thuộc vào thị trường.
• Định giá cho công trình đặc biệt: Đối với những bất động sản độc đáo, như nhà máy, bệnh viện, trường học, v.v., nơi không có các bất động sản tương tự để so sánh, phương pháp này có thể là lựa chọn tốt nhất.

Nhược điểm của phương pháp Chi Phí

• Khó xác định chính xác chi phí tái tạo và khấu hao: Việc tính toán chi phí xây dựng lại và khấu hao có thể rất khó khăn và phức tạp, đặc biệt khi bất động sản có tuổi đời lâu hoặc có những yếu tố đặc biệt.
• Không phản ánh được thị trường: Phương pháp này không phản ánh đúng giá trị thị trường nếu có sự biến động lớn về cung cầu, giá cả trong khu vực. Vì nó chỉ dựa vào chi phí xây dựng và giá trị đất, có thể dẫn đến việc định giá không phù hợp với thực tế thị trường.
• Phù hợp với một số loại bất động sản nhất định: Phương pháp này chủ yếu được sử dụng cho bất động sản có chi phí xây dựng cụ thể, ví dụ như nhà ở mới, công trình đặc biệt, không phù hợp cho các bất động sản có tính đặc thù cao hoặc đã qua sử dụng lâu dài.

Khi nào nên sử dụng phương pháp Chi Phí

• Bất động sản mới xây dựng hoặc đặc biệt: Phương pháp này rất phù hợp để định giá các bất động sản mới hoặc những bất động sản đặc biệt mà không có nhiều giao dịch.
• Định giá các công trình đặc biệt: Như các nhà máy, trường học, bệnh viện, cơ sở sản xuất, nơi không có nhiều bất động sản tương tự trên thị trường.
• Định giá tài sản khi không có thông tin về giao dịch thị trường: Phương pháp này rất hữu ích trong trường hợp không có nhiều dữ liệu giao dịch để tham khảo.

Tóm tắt: 

• Đặc điểm: Phương pháp này xác định giá trị bất động sản bằng cách tính toán tổng chi phí xây dựng mới hoặc tái tạo bất động sản (bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí cải tạo, v.v.) sau đó trừ đi giá trị khấu hao (depreciation).
• Ứng dụng: Phù hợp với bất động sản mới xây dựng, các dự án thương mại, hoặc khi bất động sản không có nhiều giao dịch để tham khảo.
• Lợi ích: Thích hợp cho các bất động sản mới hoặc những bất động sản độc đáo, không có nhiều so sánh trên thị trường.
• Nhược điểm: Khó tính toán chính xác khấu hao và chi phí tái xây dựng, đặc biệt đối với các bất động sản cũ hoặc phức tạp.

 

3. Phương Pháp Thu Nhập (Income Approach)

Phương pháp Thu Nhập (Income Approach) là phương pháp định giá bất động sản dựa trên khả năng sinh lợi nhuận của bất động sản đó, đặc biệt là đối với các loại bất động sản cho thuê, như tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn, hoặc các bất động sản thương mại khác. Phương pháp này ước tính giá trị bất động sản bằng cách tính toán dòng tiền thu được từ việc cho thuê bất động sản, sau đó chiết khấu lại về giá trị hiện tại dựa trên tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng.

Các bước thực hiện phương pháp Thu Nhập

Xác định dòng thu nhập ròng (Net Operating Income – NOI):

• Dòng thu nhập ròng (NOI) là tổng thu nhập từ bất động sản sau khi trừ đi các chi phí vận hành, bảo trì và quản lý.
• Công thức tính NOI: NOI = Thu nhập cho thuê – Chi phí vận hành
  • Thu nhập cho thuê: Là tổng số tiền thu được từ việc cho thuê bất động sản (hoặc các nguồn thu nhập khác nếu có).
  • Chi phí vận hành: Bao gồm các chi phí duy trì bất động sản như thuế, bảo trì, quản lý, bảo hiểm, phí dịch vụ, v.v.

Xác định tỷ suất vốn hóa (Cap Rate):

• Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate – Cap Rate) là tỷ lệ giữa dòng thu nhập ròng hàng năm (NOI) và giá trị thị trường của bất động sản. Tỷ suất vốn hóa thể hiện mức độ sinh lợi của bất động sản trong mối quan hệ với giá trị của nó.
• Công thức tính Cap Rate:

Cap Rate= NOI/ Giá trị bất động sản​

• Tỷ suất vốn hóa thường được xác định dựa trên các giao dịch tương tự trên thị trường và mức độ rủi ro của khu vực đầu tư. Thông thường, tỷ suất vốn hóa sẽ dao động từ 4% đến 12%, tùy thuộc vào loại hình bất động sản và vị trí của nó.

Tính giá trị bất động sản:

Một khi có thông tin về dòng thu nhập ròng (NOI) và tỷ suất vốn hóa (Cap Rate), bạn có thể tính toán giá trị bất động sản bằng cách sử dụng công thức:

Giá trị bất động sản = Noi/ Cap Rate ​

Ví dụ, nếu một tòa nhà cho thuê có thu nhập ròng hàng năm (NOI) là 500 triệu đồng và tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là 8%, giá trị bất động sản sẽ được tính như sau:

Giá trị bất động sản = 500.000.000/0.08 = 6,250,000,000 (6.25 tỷ đồng)

Điều chỉnh và kiểm tra lại các yếu tố ảnh hưởng:

• Các yếu tố như tình hình kinh tế, thay đổi trong luật pháp, dự án quy hoạch khu vực, v.v., có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lợi của bất động sản, do đó cần điều chỉnh các ước tính về dòng thu nhập và tỷ suất vốn hóa cho phù hợp.
• Đặc biệt, tỷ suất vốn hóa có thể thay đổi tùy theo thị trường, đặc biệt là trong những khu vực có mức độ rủi ro cao.

Ví dụ về phương pháp Thu Nhập

Giả sử bạn muốn định giá một tòa nhà văn phòng cho thuê. Các thông tin thu thập được là:

• Thu nhập cho thuê: Tổng thu nhập từ các hợp đồng cho thuê là 1 tỷ đồng/năm.
• Chi phí vận hành: Chi phí bảo trì, quản lý, bảo hiểm và các chi phí khác là 200 triệu đồng/năm.
• Dòng thu nhập ròng (NOI):

NOI=1,000,000,000−200,000,000=800,000,000 (800 triệu đồng)

• Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate): Tỷ suất vốn hóa được xác định từ thị trường là 8% (0.08).

Tính giá trị bất động sản:

Giá trị bất động sản = 800.000.000/0.08 = 10,000,000,000 (10 tỷ đồng)

Ưu điểm của phương pháp Thu Nhập

• Chính xác đối với bất động sản cho thuê: Phương pháp này rất phù hợp để định giá các bất động sản có dòng thu nhập ổn định như các tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn, v.v.
• Dễ áp dụng khi có thông tin tài chính rõ ràng: Nếu bạn có thông tin đầy đủ về thu nhập và chi phí vận hành của bất động sản, phương pháp này có thể cung cấp một kết quả định giá khá chính xác.
• Phản ánh được giá trị thị trường thực tế: Bằng cách tính toán giá trị dựa trên khả năng sinh lợi, phương pháp này giúp phản ánh chính xác giá trị mà bất động sản mang lại trên thị trường.

Nhược điểm của phương pháp Thu Nhập

• Cần thông tin tài chính chính xác: Để áp dụng phương pháp này, bạn cần có thông tin chi tiết và chính xác về thu nhập và chi phí liên quan đến bất động sản, điều này có thể khó khăn nếu không có hệ thống quản lý tài chính minh bạch.
• Không phản ánh đầy đủ yếu tố phi tài chính: Phương pháp này chủ yếu tập trung vào yếu tố tài chính, không xét đến các yếu tố khác như tình trạng pháp lý, vị trí của bất động sản hoặc xu hướng phát triển khu vực
• có thể ảnh hưởng đến giá trị.
• Tỷ suất vốn hóa có thể thay đổi: Tỷ suất vốn hóa phụ thuộc vào điều kiện thị trường và mức độ rủi ro của bất động sản, vì vậy nó có thể thay đổi theo thời gian, gây khó khăn trong việc dự đoán chính xác giá trị dài hạn của bất động sản.

Khi nào nên sử dụng phương pháp Thu Nhập

• Bất động sản cho thuê: Phương pháp này rất hiệu quả đối với các loại bất động sản có dòng thu nhập ổn định từ việc cho thuê, như tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn, v.v.
• Định giá bất động sản thương mại: Các bất động sản thương mại, có khả năng tạo ra thu nhập ổn định, sẽ được định giá tốt nhất bằng phương pháp này.
• Thị trường có tính ổn định: Nếu thị trường bất động sản ổn định và có ít biến động, phương pháp Thu Nhập có thể cung cấp một định giá chính xác và phản ánh đúng giá trị của bất động sản.

Tóm tắt: 

• Đặc điểm: Phương pháp này được áp dụng chủ yếu với các bất động sản có khả năng tạo ra thu nhập như căn hộ cho thuê, tòa nhà văn phòng, khách sạn, hoặc các bất động sản thương mại. Giá trị bất động sản được xác định dựa trên khả năng sinh lợi, cụ thể là thu nhập ròng (Net Operating Income – NOI) của bất động sản đó.
• Công thức: Giá trị bất động sản = Thu nhập ròng / Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate – Cap Rate).
• Ứng dụng: Thích hợp cho bất động sản cho thuê, đất thương mại, hoặc các bất động sản đầu tư sinh lời.
• Lợi ích: Cung cấp một cái nhìn về giá trị thực tế của bất động sản dựa trên khả năng sinh lợi lâu dài.
• Nhược điểm: Phụ thuộc vào các giả định về thu nhập trong tương lai và tỷ lệ vốn hóa, điều này có thể thay đổi tùy theo thị trường và yêu cầu của nhà đầu tư.

 

4. Phương Pháp Chiết Khấu Dòng Tiền (Discounted Cash Flow – DCF)

Phương pháp Chiết Khấu Dòng Tiền (Discounted Cash Flow – DCF) là một phương pháp định giá bất động sản dựa trên ước tính các dòng tiền thu được trong tương lai từ bất động sản, sau đó chiết khấu lại giá trị hiện tại của các dòng tiền đó, sử dụng một tỷ lệ chiết khấu (discount rate) hợp lý. Phương pháp này thường được áp dụng cho những bất động sản có dòng tiền ổn định và có thể dự báo được trong một khoảng thời gian nhất định, như tòa nhà cho thuê, trung tâm thương mại, hoặc các dự án phát triển bất động sản lớn.

Các bước thực hiện phương pháp Chiết Khấu Dòng Tiền (DCF)

Dự báo dòng tiền trong tương lai:

• Dòng tiền thuần (Net Cash Flow) là các khoản thu nhập từ bất động sản trong mỗi năm, sau khi trừ đi các chi phí liên quan (như chi phí vận hành, bảo trì, quản lý, thuế, v.v.).
• Các dòng tiền này có thể được phân tích và dự báo trong một khoảng thời gian từ 5 đến 10 năm tùy thuộc vào tính ổn định và dự báo thị trường.

 

Tính toán tỷ lệ chiết khấu (Discount Rate):

• Tỷ lệ chiết khấu (Discount Rate) là tỷ lệ phản ánh chi phí vốn (cost of capital) hoặc mức độ rủi ro của bất động sản. Tỷ lệ chiết khấu này thường dựa trên lợi suất kỳ vọng của nhà đầu tư hoặc các yếu tố rủi ro của thị trường.
• Tỷ lệ chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại của các dòng tiền trong tương lai sẽ càng thấp, phản ánh mức độ rủi ro hoặc chi phí vốn cao.

 

Chiết khấu các dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại:

Sau khi có các dòng tiền dự báo cho các năm tới và tỷ lệ chiết khấu, bạn sẽ chiết khấu các dòng tiền này về giá trị hiện tại (PV) bằng công thức sau:

PV = CFt / (1 + r)^t

Trong đó:

• PV: Giá trị hiện tại của dòng tiền.
• CF_t: Dòng tiền thuần của năm t.
• r: Tỷ lệ chiết khấu.
• t: Số năm trong chu kỳ.

 

Tính toán giá trị hiện tại của bất động sản:

• Tổng giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền sẽ là giá trị của bất động sản theo phương pháp DCF:
• Giá trị bất động sản = t=1∑^n​ CFt / (1 + r)^t​​

 

• Ngoài các dòng tiền từ cho thuê, nếu bất động sản có giá trị còn lại vào cuối kỳ (giá trị thanh lý, bán lại, hoặc giá trị cuối kỳ), bạn cũng cần tính toán và chiết khấu giá trị này.

Cộng giá trị của bất động sản với giá trị thanh lý cuối kỳ (nếu có):

• Nếu bất động sản được bán lại sau một thời gian cho thuê, bạn cần ước tính giá trị bán lại và chiết khấu về giá trị hiện tại.
• Giá trị thanh lý cuối kỳ thường được tính bằng cách ước tính giá bán bất động sản vào cuối chu kỳ, và sau đó chiết khấu giá trị đó về hiện tại.

Ví dụ về phương pháp DCF

Giả sử bạn đang định giá một tòa nhà cho thuê. Các thông tin cần thiết là:

Dòng tiền thuần (CF):

• Năm 1: 1 tỷ đồng
• Năm 2: 1,2 tỷ đồng
• Năm 3: 1,3 tỷ đồng
• Năm 4: 1,4 tỷ đồng
• Năm 5: 1,5 tỷ đồng

Tỷ lệ chiết khấu (r): 10% (0.1)

Giá trị thanh lý cuối kỳ (năm 5): 15 tỷ đồng.

Tính toán giá trị hiện tại của dòng tiền thuần:

Dòng tiền năm 1:

• PV1 = 1,000,000,000/(1+0.1)^1=1,000,000,000/1.1=909,090,909 (909 triệu đồng)

Dòng tiền năm 2:

• PV2 = 1,200,000,000/(1+0.1)^2=1,200,000,000/1.21 = 991,736,363 (991 triệu đồng)

Dòng tiền năm 3:

• PV3 = 1,300,000,000/(1+0.1)^3 = 1,300,000,000/1.331 = 976,191,171 (976 triệu đồng)

Dòng tiền năm 4:

• PV4 = 1,400,000,000/(1+0.1)^4=1,400,000,000/1.4641 = 955,670,282 (956 triệu đồng)

Dòng tiền năm 5:

• PV5 = 1,500,000,000/ (1+0.1)^5 = 1,500,000,000/1.61051 = 931,666,102 (932 triệu đồng)

Giá trị thanh lý năm 5:

1. PV Thanh Lý = 15,000,000,000 / (1+0.1)^5 = 15,000,000,000/1.61051 = 9,312,149,667 (9.31 tỷ đồng)

Tính tổng giá trị bất động sản:

Giá trị bất động sản = PV1 + PV2 + PV3 + PV4 + PV5 + PV thanh lý

Giá trị bất động sản = 909,090,909+991,736,363+976,191,171+955,670,282+931,666,102+9,312,149,667=13,076,504,494 (13.08 tỷ đồng)

Ưu điểm của phương pháp DCF

• Phản ánh giá trị thực tế của dòng tiền: Phương pháp DCF tập trung vào khả năng sinh lời của bất động sản trong tương lai, cho phép nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị thực tế của bất động sản.
• Dự báo dài hạn: Phương pháp này có thể áp dụng cho các bất động sản có dòng tiền ổn định và dự báo dài hạn, như các tòa nhà cho thuê hoặc các dự án phát triển lớn.
• Thích hợp với bất động sản có dòng tiền thay đổi: Phương pháp này có thể được điều chỉnh để phản ánh các thay đổi trong dòng tiền trong tương lai, rất hữu ích khi dự báo cho các bất động sản có dòng tiền không ổn định.

Nhược điểm của phương pháp DCF

• Phụ thuộc vào giả định: Phương pháp này phụ thuộc vào các giả định về dòng tiền tương lai, tỷ lệ chiết khấu, và các yếu tố khác, do đó kết quả có thể thay đổi nếu các giả định này không chính xác.
• Khó khăn trong việc xác định tỷ lệ chiết khấu: Tỷ lệ chiết khấu phản ánh mức độ rủi ro của bất động sản, nhưng việc xác định tỷ lệ này có thể khá khó khăn và dễ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoài thị trường.
• Cần dữ liệu chính xác: Để thực hiện phương pháp DCF hiệu quả, bạn cần có dữ liệu chính xác về dòng tiền và các yếu tố chi phí, điều này có thể khó khăn đối với các bất động sản không có hệ thống tài chính minh bạch.

Khi nào nên sử dụng phương pháp DCF

• Bất động sản cho thuê có dòng tiền ổn định: Phương pháp DCF rất phù hợp cho việc định giá các bất động sản có dòng tiền ổn định, như các tòa nhà cho thuê dài hạn.
• Dự án phát triển bất động sản dài hạn: Các dự án bất động sản lớn, có kế hoạch phát triển dài hạn, sẽ có giá trị tốt hơn khi định giá bằng phương pháp DCF.
• Bất động sản có tiềm năng sinh lời trong tương lai: Phương pháp này hữu ích đối với các bất động sản có khả năng tăng trưởng dòng tiền trong tương lai, như khu vực mới phát triển hoặc có dự án lớn.

Tóm lại

• Phương pháp Chiết Khấu Dòng Tiền (DCF) là một công cụ mạnh mẽ để định giá bất động sản, đặc biệt khi bất động sản có dòng tiền ổn định và có thể dự báo trong tương lai. Mặc dù có những yếu tố cần lưu ý như giả định về dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu, phương pháp này cung cấp một cách tiếp cận sâu sắc và thực tế về giá trị của bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của nó trong tương lai.

Tóm tắt: 

• Đặc điểm: Đây là phương pháp định giá dựa trên dòng tiền dự báo trong tương lai của bất động sản, sau đó chiết khấu về giá trị hiện tại bằng cách sử dụng một tỷ lệ chiết khấu (discount rate). Phương pháp này tương tự như phương pháp thu nhập nhưng chi tiết hơn và có tính toán dựa trên dòng tiền trong tương lai.
• Công thức: Giá trị hiện tại = Dòng tiền ròng kỳ vọng trong tương lai / (1 + tỷ lệ chiết khấu)^n.
• Ứng dụng: Thường được áp dụng cho các dự án bất động sản có dòng tiền rõ ràng và dài hạn, như các tòa nhà văn phòng cho thuê, bất động sản thương mại, khu dân cư cho thuê.
• Lợi ích: Cung cấp một phương pháp định giá rất chi tiết và dựa trên phân tích tài chính.
• Nhược điểm: Phức tạp và đòi hỏi dự báo chính xác về dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu, điều này có thể gặp khó khăn trong môi trường không ổn định.

 

5. Phương Pháp Thị Trường Mở (Open Market Method)

Phương pháp Thị Trường Mở (Open Market Method) là một trong những phương pháp định giá bất động sản được sử dụng trong những trường hợp đặc biệt, khi không có đủ dữ liệu hoặc các bất động sản tương tự để áp dụng các phương pháp khác như phương pháp so sánh hay phương pháp chi phí.

Đặc điểm của phương pháp Thị Trường Mở

• Phương pháp này dựa trên việc đưa bất động sản ra thị trường và quan sát phản ứng của người mua, người bán hoặc người thuê đối với bất động sản đó. Giá trị bất động sản được xác định qua sự tương tác trực tiếp với thị trường.

Cách thức thực hiện phương pháp Thị Trường Mở

Đưa bất động sản ra thị trường:

• Bất động sản cần được bán hoặc cho thuê công khai trên thị trường (thông qua việc quảng cáo, đăng ký với các sàn giao dịch bất động sản, v.v.).
• Thông tin về bất động sản sẽ được chia sẻ với đối tượng tiềm năng (người mua, người thuê, nhà đầu tư, v.v.) qua các kênh truyền thông.

Quan sát phản ứng của thị trường:

• Theo dõi mức độ quan tâm từ người mua hoặc người thuê, như số lượng người hỏi thăm, số lượng yêu cầu xem nhà, hoặc các cuộc đàm phán giá.
• Lưu ý đến tốc độ bán hoặc cho thuê: Nếu bất động sản được giao dịch nhanh chóng với mức giá gần với mức giá yêu cầu, thì giá trị bất động sản có thể được xác nhận là hợp lý.
• Nếu bất động sản không thu hút được sự quan tâm hoặc phải giảm giá nhiều lần trước khi giao dịch, điều này có thể cho thấy giá trị của bất động sản không đạt như kỳ vọng.

Điều chỉnh giá trị dựa trên dữ liệu thu thập được:

• Dựa trên phản hồi từ thị trường, nhà đầu tư hoặc chuyên gia định giá có thể điều chỉnh giá trị bất động sản.
• Nếu thị trường phản ứng tốt (ví dụ: bán nhanh hoặc cho thuê với mức giá yêu cầu), giá trị bất động sản có thể được xác nhận hoặc điều chỉnh tăng lên.
• Ngược lại, nếu thị trường không phản hồi tích cực, giá trị sẽ được điều chỉnh giảm xuống cho phù hợp với nhu cầu và cung cầu thực tế.

Ưu điểm của phương pháp Thị Trường Mở:

• Phản ánh đúng nhu cầu thị trường: Phương pháp này giúp bất động sản được định giá theo mức giá mà thị trường sẵn sàng trả. Nó mang lại cái nhìn thực tế về giá trị bất động sản dựa trên nhu cầu và sự chấp nhận của người mua hoặc người thuê.
• Phù hợp với bất động sản đặc biệt hoặc khó định giá: Đặc biệt hữu ích khi bất động sản có đặc điểm độc đáo, không có bất động sản tương tự để so sánh hoặc trong các thị trường mới nổi.
• Quy trình minh bạch: Vì giá trị bất động sản được xác định thông qua sự phản hồi của thị trường, quá trình định giá mang tính khách quan và có thể theo dõi được.

Nhược điểm của phương pháp Thị Trường Mở:

• Thời gian dài và chi phí cao: Việc đưa bất động sản ra thị trường và đợi phản ứng có thể mất nhiều thời gian, và đôi khi cần phải quảng bá, quảng cáo nhiều lần, điều này có thể làm tăng chi phí.
• Không phù hợp với thị trường tĩnh: Nếu thị trường không đủ hoạt động (ví dụ: khi thị trường bất động sản đang đình trệ hoặc suy thoái), việc xác định giá trị chính xác sẽ rất khó khăn và không thể có một kết luận nhanh chóng.
• Phản ứng từ thị trường có thể thay đổi: Giá trị của bất động sản có thể thay đổi theo thời gian và tùy vào các yếu tố bên ngoài như tình hình kinh tế, chính sách, nhu cầu của người tiêu dùng, v.v.

Khi nào sử dụng phương pháp Thị Trường Mở:

Phương pháp này thường được áp dụng trong những tình huống sau:

• Bất động sản có đặc điểm độc đáo, không thể tìm thấy những bất động sản tương tự để so sánh giá.
• Khi thị trường thiếu thông tin và không có nhiều dữ liệu giao dịch để tham khảo.
• Khi nhà đầu tư muốn thử nghiệm và điều chỉnh giá trị của bất động sản dựa trên phản hồi trực tiếp từ thị trường.

Ví dụ ứng dụng thực tế:

Giả sử bạn có một lô đất ở một khu vực mới phát triển nhưng không có nhiều giao dịch so sánh. Bạn quyết định đưa lô đất này lên sàn giao dịch hoặc quảng bá trực tuyến, đồng thời cung cấp các thông tin liên quan đến lô đất, như vị trí, diện tích, tiềm năng phát triển. Sau một thời gian, bạn nhận được các đề nghị từ người mua hoặc nhà đầu tư. Nếu lô đất được quan tâm mạnh mẽ và nhận được các lời đề nghị gần với mức giá yêu cầu, bạn có thể xác định rằng giá trị của lô đất đó gần với mức thị trường. Ngược lại, nếu thị trường không phản ứng tốt, bạn sẽ phải điều chỉnh lại mức giá cho phù hợp.

Tóm tắt:

• Đặc điểm: Phương pháp này thường được sử dụng khi không có đủ dữ liệu về bất động sản tương tự để áp dụng phương pháp so sánh. Nhà đầu tư hoặc chuyên gia định giá sẽ đưa bất động sản ra thị trường và quan sát phản ứng của thị trường, cụ thể là sự quan tâm, số lượng giao dịch và mức giá mà người mua sẵn sàng trả.
• Ứng dụng: Phù hợp với các bất động sản khó định giá hoặc khi thị trường còn thiếu thông tin.
• Lợi ích: Đưa ra giá trị thực tế của bất động sản dựa trên nhu cầu và cung cầu của thị trường.
• Nhược điểm: Phụ thuộc vào việc tạo ra thị trường và khó thực hiện nếu bất động sản không có nhiều người quan tâm.

 

6. Phương Pháp Giá Trị Thặng Dư (Residual Land Value)

Phương pháp Giá trị Thặng Dư (Residual Land Value Method) là một phương pháp phổ biến trong việc xác định giá trị đất đai hoặc bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án phát triển bất động sản. Phương pháp này chủ yếu được áp dụng trong các dự án phát triển mới, trong đó giá trị đất được xác định dựa trên khả năng sinh lời của dự án sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí phát triển.

Phương pháp Giá trị Thặng Dư (Residual Land Value) là gì?

• Phương pháp này giúp xác định giá trị đất đai hoặc bất động sản thông qua việc tính toán giá trị thu được từ việc phát triển bất động sản và sau đó trừ đi các chi phí phát triển. Cụ thể, giá trị thặng dư sẽ được xác định là phần chênh lệch giữa giá trị thu được từ việc phát triển dự án và chi phí cần thiết để thực hiện dự án.

Các bước thực hiện Phương pháp Giá trị Thặng Dư

Dự tính giá trị thu được từ việc phát triển bất động sản:

• Giá trị thu được từ việc phát triển là tổng giá trị mà nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu có thể thu về từ việc bán hoặc cho thuê toàn bộ bất động sản sau khi dự án hoàn thiện.
• Ví dụ, nếu bạn phát triển một dự án khu dân cư, bạn cần dự tính tổng giá trị của các căn hộ sẽ bán sau khi xây dựng hoàn thiện. Bạn có thể ước tính giá trị này bằng cách nhân diện tích hoặc số lượng sản phẩm với giá bán ước tính.
• Ví dụ: Nếu tổng diện tích phát triển của dự án là 10,000 m² và giá bán là 20 triệu đồng/m², tổng giá trị thu được từ việc phát triển dự án là:

Giá trị thu được =10,000 m²×20,000,000 (đồng/m²)=200,000,000,000 (200 tỷ đồng)

Xác định chi phí phát triển bất động sản:

• Chi phí phát triển bao gồm tất cả các chi phí liên quan đến việc triển khai và hoàn thiện dự án, chẳng hạn như chi phí xây dựng, chi phí tài chính (lãi vay ngân hàng), chi phí xin giấy phép, chi phí quản lý dự án, chi phí marketing và bán hàng, chi phí vận hành dự án, v.v.

Ví dụ:

• Chi phí xây dựng: 100 tỷ đồng.
• Chi phí pháp lý và giấy phép: 10 tỷ đồng.
• Chi phí tài chính: 5 tỷ đồng.
• Chi phí marketing và bán hàng: 3 tỷ đồng.
• Tổng chi phí phát triển: 118 tỷ đồng.

Tính toán giá trị thặng dư (Residual Land Value):

• Giá trị thặng dư là phần giá trị còn lại sau khi đã trừ đi tất cả các chi phí phát triển từ giá trị thu được từ việc phát triển dự án. Đây chính là giá trị đất đai hoặc bất động sản ban đầu, tức là giá trị của mảnh đất hoặc tài sản trước khi tiến hành phát triển.

Công thức tính giá trị thặng dư:

Giá trị thặng dư = Giá trị thu được – Chi phí phát triển 

Ví dụ:

• Giá trị thu được từ phát triển: 200 tỷ đồng.
• Chi phí phát triển: 118 tỷ đồng.

Giá trị thặng dư = 200,000,000,000−118,000,000,000=82,000,000,000 (82 tỷ đồng)

• Giá trị thặng dư (Residual Land Value) chính là 82 tỷ đồng, phản ánh giá trị của mảnh đất hoặc bất động sản trước khi tiến hành phát triển.

 

Định giá bất động sản hoặc đất đai:

• Giá trị thặng dư (Residual Land Value) là giá trị thực tế của mảnh đất hoặc bất động sản trước khi phát triển. Đây là mức giá mà nhà đầu tư có thể trả cho mảnh đất trong trường hợp tiến hành phát triển dự án theo các giả định đã đưa ra.
• Trong ví dụ trên, giá trị đất đai hoặc bất động sản ban đầu được định giá là 82 tỷ đồng.

Ưu điểm của Phương pháp Giá trị Thặng Dư

• Phản ánh tiềm năng sinh lời của dự án: Phương pháp này giúp nhà đầu tư xác định được giá trị đất đai hoặc bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của dự án phát triển. Điều này giúp dự báo được mức độ lợi nhuận khi hoàn thành dự án.
• Được sử dụng cho các dự án phát triển mới: Đây là phương pháp lý tưởng khi nhà đầu tư hoặc chủ sở hữu muốn phát triển bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án khu dân cư, khu thương mại, khu công nghiệp hoặc các dự án tái phát triển.
• Tính linh hoạt cao: Phương pháp này có thể điều chỉnh cho phù hợp với các dự án khác nhau và các yếu tố thay đổi của thị trường bất động sản. Điều này mang lại sự linh hoạt trong quá trình định giá.

Nhược điểm của Phương pháp Giá trị Thặng Dư

• Phụ thuộc vào các ước tính: Phương pháp này rất phụ thuộc vào việc ước tính chính xác các chi phí phát triển và giá trị thu được từ dự án. Nếu các ước tính không chính xác, kết quả định giá có thể sai lệch.
• Khó khăn trong việc xác định chi phí phát triển: Việc xác định chính xác chi phí phát triển, đặc biệt đối với các dự án lớn, là một thách thức. Nếu không tính toán kỹ lưỡng các chi phí, giá trị thặng dư có thể bị đánh giá thấp hoặc cao hơn thực tế.
• Không áp dụng cho bất động sản đã hoàn thiện: Phương pháp này không phù hợp với những bất động sản đã hoàn thiện và có giá trị thị trường rõ ràng. Nó chỉ thực sự hữu ích đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.

Khi nào nên sử dụng phương pháp Giá trị Thặng Dư?

• Dự án phát triển mới: Phương pháp này rất phù hợp khi bạn đang có ý định phát triển một dự án bất động sản mới và muốn xác định giá trị của mảnh đất hoặc bất động sản mà bạn đang sở hữu trước khi bắt đầu triển khai.
• Dự án cải tạo hoặc tái phát triển: Nếu bạn đang muốn cải tạo một bất động sản cũ hoặc tái phát triển khu vực đất đai cũ thành một dự án mới, phương pháp giá trị thặng dư sẽ giúp bạn đánh giá đúng giá trị của mảnh đất trước khi bắt tay vào phát triển.
• Dự án lớn, cần huy động vốn: Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các dự án lớn, nơi nhà đầu tư cần xác định tiềm năng lợi nhuận và thu hút các nhà đầu tư khác hoặc ngân hàng tài trợ vốn.

Tóm lại

• Phương pháp Giá trị Thặng Dư (Residual Land Value) là một công cụ mạnh mẽ và phổ biến để định giá bất động sản, đặc biệt là trong các dự án phát triển mới. Phương pháp này giúp nhà đầu tư xác định giá trị đất đai hoặc bất động sản dựa trên khả năng sinh lời của dự án sau khi đã trừ đi các chi phí phát triển. Tuy nhiên, phương pháp này cũng đòi hỏi việc ước tính chính xác các chi phí và giá trị thu được từ dự án. Nếu được áp dụng đúng cách, phương pháp này có thể mang lại một cái nhìn chính xác về giá trị thực của bất động sản trong các dự án phát triển.

Tóm tắt:

• Đặc điểm: Phương pháp này xác định giá trị của đất đai bằng cách tính toán giá trị thu được từ việc phát triển bất động sản (thông qua việc xây dựng và bán sản phẩm sau khi hoàn thiện) trừ đi chi phí phát triển và chi phí liên quan.
• Công thức: Giá trị đất = Giá trị thu được từ việc bán sản phẩm sau khi phát triển – Chi phí phát triển.
• Ứng dụng: Thường được sử dụng trong các dự án phát triển bất động sản, đặc biệt là khi đầu tư vào đất nền hoặc các khu vực có tiềm năng phát triển mạnh.
• Lợi ích: Cung cấp phương pháp định giá dựa trên tiềm năng phát triển của đất đai.
  Nhược điểm: Phụ thuộc vào các giả định về chi phí phát triển, doanh thu từ việc bán sản phẩm và các yếu tố khác, do đó có thể có sự sai lệch lớn nếu các yếu tố này thay đổi.

Tóm lại, mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm riêng, và sự lựa chọn phương pháp nào phụ thuộc vào loại hình bất động sản, tình hình thị trường và mục đích của việc định giá. Trong thực tế, các chuyên gia thường kết hợp nhiều phương pháp để đưa ra một đánh giá chính xác và hợp lý nhất.

 

 

Phương thức mua bất động sản

1.Mua trực tiếp từ chủ tài sản

2.Mua thông qua môi giới

• Trả tiền cho môi giới không trả tiền cho chủ nhà (10% lợi ích mà bạn đạt được thông qua việc ép giá chủ tài sản)
• ví dụ: giá thị trường 7 triệu. Yêu cầu môi giới ép giá 4 triệu nếu mua được sẽ cho môi giới 200 triệu.

3.Mua thông qua người thân

4.Mua thông qua người quen

 

 

Quản trị rủi ro khi đầu tư bất động sản

Không chắc thắng không mua

• Cảm xúc đi lên thì là lúc trí tuệ đi xuống
• Cảm xúc đi lên cực đỉnh thì là lúc Sự ngu muội khởi phát

== >> Trong đầu tư bất động sản một quyết định sai lầm có thể đánh bay cả cơ nghiệp. Tiền bạc, tài sản của bạn, gia đình bạn, người thân, người quen của bạn có thể bị đánh bay chỉ sau một quyết định đầu tư sai lầm vì vậy hãy kiên định vấy nguyên tắc không chắc thắng không mua, vi phạm nguyên tắc “Không mất tiền” là không mua.

 2 yếu tố khiến thị trường bất động sản vỡ chận nhà đầu tư mất 70% tài sản

1. Yếu tố 1: Tâm lý nhà đầu tư tiêu cực
2. Yếu tố 2: Dòng tiền bị đứt gãy, đảo chiều, bẻ lái

== >> Thế lực mang tính quyết định đó là sự điều tiết của nhà nước: l

• định hướng phát triển
• lãi suất ngân hàng lập đỉnh,
• chính sách nhà nước siết chặt tín dụng vào bất động sản
• thanh tra kiểm tra lãnh đạo
• thanh tra kiểm tra dự án
• thanh tra kiêm tra tài sản
• ban hành các luật, nghị định, thông tư vv…

 

10 yếu tố vĩ mô liên quan tới sự phát triển hay suy thoái của thị trường bất động sản

Sự phát triển hoặc suy thoái của thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vĩ mô, tức là những yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội có tác động toàn diện đến nền kinh tế và thị trường bất động sản. Dưới đây là các yếu tố vĩ mô quan trọng có liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của thị trường bất động sản:

1. Chính Sách Tiền Tệ

• Lãi suất ngân hàng: Lãi suất là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí vay mượn trong đầu tư bất động sản. Lãi suất thấp thường kích thích nhu cầu vay vốn để mua nhà, giúp thị trường bất động sản phát triển. Ngược lại, khi lãi suất tăng cao, chi phí vay mượn tăng lên, làm giảm khả năng mua bất động sản và có thể dẫn đến suy thoái thị trường.
• Chính sách tín dụng: Các chính sách tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản cũng rất quan trọng. Những quy định về cho vay, mức độ tiếp cận tín dụng sẽ tác động trực tiếp đến khả năng mua bán và giá trị bất động sản.

2. Chính Sách Thuế

• Thuế bất động sản: Thuế tài sản và thuế chuyển nhượng bất động sản có thể ảnh hưởng đến quyết định mua và bán bất động sản của các nhà đầu tư. Các chính sách giảm thuế hoặc ưu đãi thuế cho nhà đầu tư có thể kích thích thị trường bất động sản phát triển.
• Thuế thu nhập: Các thay đổi trong thuế thu nhập đối với việc cho thuê bất động sản hoặc việc chuyển nhượng bất động sản có thể ảnh hưởng đến thị trường.

3. Chính Sách Chính Phủ và Phát Triển Hạ Tầng

• Dự án hạ tầng: Các dự án lớn về hạ tầng như giao thông, khu đô thị mới, sân bay, hay các tuyến đường cao tốc sẽ làm gia tăng giá trị đất đai và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
• Chính sách quy hoạch đô thị: Quy hoạch phát triển các khu vực mới, thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng các khu công nghiệp, khu dân cư sẽ tác động mạnh đến giá trị bất động sản.
• Chính sách nhà ở: Các chính sách hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp, các chính sách hỗ trợ cho vay mua nhà sẽ thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

4. Tăng Trưởng Kinh Tế

• Tăng trưởng GDP: Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập của người dân tăng lên, khả năng mua nhà và đầu tư vào bất động sản cũng tăng theo. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, nhu cầu về bất động sản giảm, dẫn đến giảm giá trị của thị trường bất động sản.
• Tỷ lệ thất nghiệp: Một tỷ lệ thất nghiệp cao sẽ làm giảm thu nhập của người dân, giảm khả năng vay mượn và mua bất động sản, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.

5. Lạm Phát

• Tình hình lạm phát: Lạm phát có thể làm tăng giá cả hàng hóa và dịch vụ, bao gồm cả giá bất động sản. Khi lạm phát tăng cao, giá trị đồng tiền giảm, giá bất động sản có thể tăng lên. Tuy nhiên, lạm phát cao quá mức có thể khiến ngân hàng trung ương tăng lãi suất để kiềm chế, điều này sẽ ảnh hưởng đến khả năng vay vốn và làm giảm nhu cầu mua nhà.

6. Dân Số và Tốc Độ Tăng Dân Số

• Dân số tăng nhanh: Khi dân số tăng trưởng nhanh, nhu cầu về nhà ở, cơ sở hạ tầng và các dịch vụ tăng lên, từ đó thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
• Cơ cấu dân số: Cơ cấu dân số, đặc biệt là tỷ lệ người trẻ và người lao động, cũng ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản. Những khu vực có tỷ lệ dân số trẻ cao sẽ có nhu cầu lớn về nhà ở, dẫn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
• Di cư: Sự di chuyển của dân cư từ các vùng nông thôn lên thành thị hoặc giữa các thành phố sẽ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở các khu vực đó.

7. Các Biến Động Chính Trị và Pháp Lý

• Ổn định chính trị: Một quốc gia có chính trị ổn định sẽ thu hút đầu tư vào bất động sản. Ngược lại, nếu có bất ổn chính trị hoặc khủng hoảng chính trị, thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng mạnh mẽ.
• Chính sách pháp lý và quyền sở hữu đất đai: Các thay đổi về luật pháp liên quan đến quyền sở hữu, chuyển nhượng và xây dựng bất động sản có thể tác động mạnh đến thị trường. Việc thiếu minh bạch trong hệ thống pháp lý hoặc các vấn đề pháp lý đối với các dự án bất động sản sẽ làm giảm sự tin tưởng của nhà đầu tư vào thị trường.

8. Xu Hướng và Thị Hiếu Người Tiêu Dùng

• Thị hiếu người tiêu dùng: Khi thị hiếu và nhu cầu của người dân thay đổi, thị trường bất động sản cũng sẽ có những điều chỉnh. Ví dụ, trong thời gian gần đây, nhu cầu về các căn hộ chung cư, nhà ở thân thiện với môi trường, hoặc nhà ở thông minh tăng lên, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường.
• Sự phát triển của các khu vực ngoại ô: Khi các thành phố lớn trở nên quá đông đúc và giá đất tăng cao, người dân có thể tìm kiếm các khu vực ngoại ô để mua nhà, làm cho thị trường bất động sản ở các khu vực này phát triển.

9. Tình Hình Dịch Bệnh và Các Khủng Hoảng Toàn Cầu

• Ảnh hưởng của đại dịch COVID-19: Những biến động như đại dịch, thiên tai, hoặc các khủng hoảng toàn cầu có thể ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, gây giảm nhu cầu mua bán, cho thuê hoặc đầu tư vào bất động sản.
• Khủng hoảng tài chính: Các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu có thể làm giảm khả năng tiếp cận tín dụng và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư vào bất động sản.

10. Giá Trị Đồng Tiền và Tỷ Giá Ngoại Tệ

• Tỷ giá và giá trị đồng tiền: Biến động tỷ giá hối đoái có thể ảnh hưởng đến sự hấp dẫn của bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngoài. Một đồng tiền mạnh có thể thu hút đầu tư từ nước ngoài vào bất động sản, trong khi đồng tiền yếu có thể làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản đối với các nhà đầu tư quốc tế.

 

 

7 Cách để không bị mua hớ bất động sản khiến bạn mất rất nhiều tiền

1.Rõ ràng và theo đuổi chiến lược mua rẻ – hay còn gọi là lãi ngay khi mua

2.Tìm kiếm môi giới chuyên nghiệp và uy tín

3.Giành thời gian khảo sát khu vực

1. • hộ thống giao thông
   • tiện ích
   • dự án
   • tài sản tương đông
   • pháp lý
   • dân cư
   • quy hoạch

4.Giành thời gian đi xem càng nhiều tài sản càng tốt ít nhất 30 đến 100 tài sản

5.Lập bảng đồ giá khu vực bao gồm cả lịch sử giá khu vực

6.Quá trình hình thành và phát triển của bất động sản

7.Điều tra tài sản muốn mua:

• • Thông tin chủ nhà/chủ đầu cơ
  • Lý do bán
  • Thời gian đã rao bán
  • Lý do chưa bán được
  • Diện tích
  • Sổ sách
  • Hướng nhà / hướng đất
  • Hình dạng, kích thước các cạnh
  • Vị trí của tài sản (mặt đường lớn quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, liên xã, đầu khu dân cư, đầu lô, ngõ, nghách, hẻm… – trực tiếp ảnh hưởng tới khả năng khai thác dòng tiền)
  • Tình trạng tranh chấp
  • khả năng khai thác dòng tiền
  • Đã xây dựng được bao lâu
  • Môi trường sống
  • Hệ thống giao thông
  • Tiện ích
  • Dân trí
  • An ninh trật tự
  • Giá bán?

 

5 cảnh báo giành cho những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản?

Cảnh báo 1: Không vay các khoản ngắn hạn để đầu tư nếu không có phương án trả nợ cụ thể

1. • vay 1 tuần (bao gồm lãi suất cao và thấp)
   • vay 1 tháng (bao gồm lãi suất cao và thấp)
   • vay 6 tháng (bao gồm lãi suất cao và thấp)

Cảnh báo 2: không vay khi lãi suất đang ở vùng đỉnh lãi suất

1. • lãi suất ngân hàng
   • lãi suất của các tổ chức tín dụng ngoài ngân hàng (vay nặng lãi)

Cảnh báo 3: không chắc thắng thì không vay để đầu tư

1. • luôn có cơ hội tốt hơn đang đợi bạn nắm lấy

Cảnh báo 4: không vay nếu không có phương án để trả trong trường hợp xấu nhất

1. • đứt gãy dòng tiền
   • tài sản không bán được

Cảnh báo 5: không vay nếu không rõ ràng thời gian phải trả nợ

1. • (đặc biệt với vay người thân, người quen – không tham cái lợi nhỏ mà ảnh hưởng tới mục tiêu lớn hãy trả họ lãi theo lãi huy động của ngân hàng và yêu cầu được trả nợ trong một thời gian đủ dài)

 

22 sai lầm phổ biến của các nhà đầu tư mới tham gia thị trường

1. Sai lầm 1: Không am hiểu về ngành nghề bất động sản ( Khái niệm, đặc tính, chu kỳ, tính cục bộ, các yếu tố ảnh hưởng tới ngành vv…)
2. Sai lầm 2: Không có báo cáo nghiên cứu thị trường (Sự lựa chọn quan trọng hơn nỗ lực)
3. Sai lầm 3: Sử dụng vốn sai cách (chiến lược nguồn vốn, kết cấu về vốn, sử dụng đòn bẩy tài chính sai cách vv…)
4. Sai lầm 4: Đi một mình (Không đội nhóm, Đội nhóm không chất lượng)
5. Sai lầm 5: Ảo tưởng sức mạnh (nghĩ mình giỏi nghề chính nên cũng giỏi đi đầu tư bất động sản)
6. Sai lầm 6: Thiếu các kỹ năng: Tìm nguồn, Điều tra, Định giá, Đàm phán.
7. Sai lầm 7: Không có mối quan hệ
8. Sai lầm 8: đầu tư không vì mục tiêu lợi nhuận
9. Sai lầm 9: Học sai Thầy (cần tìm kiếm người thầy minh triết)
   • thầy lý thuyết
   • thầy thực hiến
   • thầy vừa có lý thuyết vừa có thực chiến
10. Sai lầm 10: Bảo thủ, không chịu học hỏi
    • Suy nghĩ thiển cận:
    • bảo thủ, lười học, sử dụng sức khỏe,  thói quen, kinh nghiệm để làm – Dân túy
    • chịu khó học hỏi, hiểu biết, có kiến thức, có tư duy, có chiến lược, sử dụng đầu để làm việc – Tinh Hoa
11. Sai lầm thứ 10: sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính
12. Sai lầm 11: Không coi trọng yếu tố phong thủy
13. Sai lầm 12: Đầu tư tất tay
14. Sai lầm 13: Đón đầu quy hoạch quá sớm
15. Sai lầm 14: Quá tin vào môi giới
16. Sai lầm 15: Lười đi tìm kiếm, xem bất động sản tại thực địa
17. Sai lầm 16: Không lập bản đồ giá tại khu vực
18. Sai lầm 17: Không đàm phán khi mua bán
19. Sai lầm 18: Không tính hết chi phía mua bán, quản lý tài sản
20. Sai lầm 19: chọn sai thời điểm mua vào và bán ra
21. Sai lầm 20: không định giá tài sản trước khi bán
22. Sai lầm 21: Đầu tư vào khu vực không có tiềm năng, động lực tăng giá
23. Sai lầm 22: Không đánh giá giá trị sử dụng và nhu cầu thực của dân cư khu vực

 

12 cụm từ nhà đầu tư mỗi khi nghe thấy có thể sắp mất tiền

1. mua nhanh kẻo hết (chiều nay sẽ có khách đặt cọc vv…)
2. hàng hiếm còn duy nhất 1 lô ( Luôn có tài sản tốt hơn, giá rẻ hơn tài sản này)
3. x2, x3 trong vài ba tháng tới (tại sao họ không tự đầu tư hoặc giới thiệu cho người khác cơ hội ngon như vậy)
4. mua là lãi (lãi ngay khi mua)
5. không mua bây giờ thì mua bao giờ (Bất động sản luôn có chu kỳ lên và xuống)
6. đặt cọc ngay giữ chỗ (Luôn có cơ hội tốt hơn an toàn hơn)
7. sẽ ra sổ trong 1 tháng tới (tại sao họ không để ra sổ rồi bán với giá cao hơn)
8. sẽ xây cầu, làm đường, xây dựng khu công nghiệp trong tháng tới (Đây chỉ là lời nói không có cơ sở nào chắc chắn)
9. giá rẻ hơn 50% giá thị trường (Của rẻ thường là có vấn đề)
10. 1 mình bạn chiến đấu với 1 đám môi giới (bạn sẽ chịu áp lực rất lớn từ nhiều người)
11. Vừa có nhà đầu tư giao dịch lãi 200 triệu, 500 triệu, 1 tỷ ở khu vực này
12. ký hợp đồng góp vốn ngay để nhận ưu đãi lớn

 

7 nhược điểm nhà đầu tư bất động sản chung cư cần biết khi xuống tiền

1 – Phải tri chả nhiều loại thuế phí khi sử dụng chung cư, đặc biệt là các chung cư cao cấp thì các loại phí này rất cao

1. phí gửi xe
2. phí bảo trì
3. phí dịch vụ dọn dẹp vệ sinh hàng tháng
4. phí quản lý chung cư
5. Chi phí điện
6. Chi phí nước
7. Chi phí bảo vệ
8. Chi phí internet

2 – thường xuyên sảy ra tranh cãi kiện tụng giữa chủ đầu nhà và chủ đầu tư

1. tăng giảm các loại phí
2. không gian sử dụng chung và riêng
3. chủ đầu tư xây dựng và khai thác không đúng quy hoạch và thiết kế
4. chủ đầu tư  không xây dựng các tiện ích cho cư ân
5. chủ đầu tư chậm ra sổ cho cư dân

3 – Sự xuống cấp của chung cư

• sau một thời gian đưa vào sử dụng thì các hạng mục của chung cư sẽ xuống cấp dẫn đến giá nhà đi xuống (trừ một số trường hợp đặc biệt của thị trường)
• tường bên ngoài chung cư bong chóc, không được sơn sửa gây mất thẩm mỹ
• thang máy ọp ép, mất an toàn
• hành lang bần thỉu, bừa bộn

4 – Ban quản lý chưng cư yếu kém

== >> ban quản lý yếu kém dẫn đến chung cư xuống cấp, dịch vụ không tương xứng, gây phiền phúc, bực bội, khó chị cho cư dân cũng dẫn đến giá chung cư đi xuống

5 – Hệ thống phòng cháy chữa cháy không đảm bảo

• không có hệ thống phòng cháy chữa cháy
• hệ thống phòng cháy chữa cháy không đạt chuẩn
• hệ thống phòng cháy chữa cháy không hoạt động

== >> Hệ thống phòng cháy chữa cháy không đảm bảo gây đến cảm giác bấn an, nguy hiểm cho người dân dẫn đến giá nhà chung cự cũng bị giảm.

6 – Cơ sở hạ tầng xuống cấp

• thang máy xuống cấp
• hành lang xuống cấp
• tường bao xuống cấp
• đường xá xuống cấp
• đường xá quá tải

== >> cơ sở hạ tầng xuống cấp không đáp ứng được nhu cầu của cư dân dẫn đến khó chịu, bực bội khiến giá nhà giảm

7 – Dự án chung cư sau luôn đẹp và tối ưu hơn dự án trước

== >>  Chủ đầu tư xây mới chung cư luôn có những cự cải tiến tốt hơn để họ bán hàng được nhiều hơn, tốt hơn vì vậy giá các chung cư cũ cũng có xu hướng giảm do nguồn cung tăng lên kèm theo cơ sở vật chất, tiện ích tốt hơn

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 9 Dấu hiệu người mua đang đu đỉnh khi đầu tư bất động sản

1. Vượt khả năng chi trả của đại đa số nhà đầu tư
2. Tham chiếu vị trí tương đương giữa 2 3 khu vực khác giá cao hơn rất nhiều
3. Thị trường năng giá liên tục không rõ ràng động lực tăng giá: tăng từ 1 2 triệu lên 10 triệu, tăng từ 10 triệu lên 50tr, 100tr, hạ tầng, tiện ích, quy hoạch không có sự thay đổi
4. Địa phương điều chỉnh chính sách liên quan tới bất động sản: Ngừng phân lô tách thửa, Ngừng sang tên, Ngừng chuyển đổi mục đích sử dụng
5. Có quá nhiều nhà đầu cơ mua đi bán lại, không có hoặc có rất ít người mua để xây dựng ở thật hoặc kinh doanh.
6. Tỷ lệ người mua bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính chiếm tới 80%
7. Giá nhà đất tăng quá cao so với thu nhập bình quân đầu người của khu vực.
8. Giao dịch nhà đất ở khu vực có dấu hiệu chững lại khi giá đang cao
9. Chính sách siết tín dụng, lãi suất ngân hàng tăng cao

 

3 lỗi phong thủy nghiêm trọng khiến nhà đầu tư mất tiền

1. Lỗi phong thủy 1: nhà, đất gần các khu công nghiệp nặng gây ôi nhỗm nguồn nước, không khí
2. Lỗi phong thủy 2: Nhà đất gần nhà xác, nhà hỏa táng, nhà tổ chức tang lễ bệnh viện
3. Lỗi phong thủy 3: Nhà đất gần bãi rác lớn, khu sử lý rác lộ thiên, khu xử lý rác thải của nhà máy công nghiệp nặng, khu sử lý rác thải y tế

 

10 lỗi phong thủy phải tránh nếu nhà đầu tư bất động sản không muốn mất tiền tỷ

1. Lỗi phong thủy 1: Nhà đất xây dựng trên đất nghĩa trang (âm khí nặng)
2. Lỗi phong thủy 2: Nhà đất xây dựng trên đất bãi rác công nghiệp ô nhiễm nguồn  nước nặng
3. Lỗi phong thủy 3: Nhìn trực diện Đình, Chùa, Miếu, Nhà thờ (Có thờ có thiêng, có kiêng có lành)
4. Lỗi phong thủy 4: Hướng Tây Bắc (Càn Kim), Hướng tây (Đoài Kim), Hướng Đông Bắc (Cấn thổ), Hướng Nam (Ly hóa) nhìn sang ao hồ, sông, suối
5. Lỗi phong thủy 5: Nhà đất vùng ngập lụt nặng
6. Lỗi phong thủy 6: Nhà đất ở sườn đồ dốc cao dễ gây sat lở
7. Lỗi phong thủy 7: Nhà đường đâm trực diện hoặc khúc cua tay áo
8. Lỗi phong thủy 8: Nhà gần cây xăng
9. Lỗi phong thủy 9: Nhà gần trạm gas
10. Lỗi phong thủy 10: Nhà gần nhà máy công nghiệp nặng như sắt thép, xi măng, hóa chất, giấy, tái chế rác vv…

 

5 lỗi phong thủy tưởng trừng vô hại nhưng khiến nhà đầu tư mất rất nhiều tiền

1. Lỗi phong thủy 1: Nhìn trực diện nghĩa trang
2. Lỗi phong thủy 2: Sát trạm điện, trạm biến áp
3. Lỗi phong thủy 3: Dưới đường điện cao thế, hạ thế
4. Lỗi phong thủy 4: Nhà đất bên lở của dòng sông
5. Lỗi phong thủy 5: Nhà đất ở ngang dốc có độ dốc lớn

 

48 lỗi mất tiền khi đầu tư bất động sản chúng ta cần phải biết trước khi xuống tiền

1. Lỗi 1: Đường Đâm
2. Lỗi 2: Gần đình chùa, miếu mạo, nhà thờ, cơ sở tâm linh
3. Lỗi 3: Cột điện hạ thế, cao thế
4. lỗi 4: Hướng đất, hướng nhà
5. Lỗi 5: ngõ cụt
6. lỗi 6: Khí không lưu thông
7. lỗi 7: ngõ quá nhỏ
8. lỗi 8: hình dạng kỳ dị
9. lỗi 9: hẹp hậu
10. lỗi 10: đất dữ
11. lỗi 11: đất nghĩa trang
12. lỗi 12: đất khu vực nhiễm độc
13. lỗi 13: sổ đỏ giả
14. lỗi 14: thiếu giấy tờ cá nhân, giấy tờ không hợp lệ, không khớp
15. lỗi 15: không có giấy hoàn công, bản vẽ hoàn công
16. lỗi 16: không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất
17. lỗi 17: giao dịch với người nước ngoài
18. lỗi 18: quy trình cọc: cọc tay hoặc cọc công chứng
19. lỗi 19: Thuế, phí
20. lỗi 20: thay đổi chủ đầu tư
21. lỗi 21: chậm làm, bỏ không làm
22. lỗi 22: cọc không đúng chủ nhà, chủ đầu tư
23. lỗi 23: vật liệu xây dựng không đúng thiết kế, kém chất lượng
24. lỗi 24: chiếm dụng không gian sử dụng
25. lỗi 25: thu tiền bảo trì, bảo dưỡng nhưng không làm
26. lỗi 26: sai mục đích sử dụng không ra được sổ
27. lỗi 27: sai thiết kế không ra được sổ
28. lỗi 28: chất lượng thi công
29. lỗi 29: tiện ích nội khu
30. lỗi 30: ban quản lý
31. lỗi 31: lỗi phong thủy view nghĩa trang, nhà máy độc hại, nguồn gây ô nhiễm môi trường, view đình chùa, nhà thờ
32. lỗi 32: phí dịch vụ cao
33. lỗi 33: lỗi phòng cháy chữa cháy (chữa cháy được đến tầng 15)
34. lỗi 34: cách âm, cách nhiệt kém
35. lỗi 35: gần hộp kỹ thuật: điện, nước, thang máy
36. lỗi 36: gần khu chứa rác, gần hố rác
37. lỗi 37: không đúng tài sản
38. lỗi 38: sai diện tích
39. lỗi 39: phát sinh phí cải tạo
40. lỗi 40: giao dịch quá nhanh
41. lỗi 41: tài sản cắm ngân hàng
    • đặt cọc ít và yêu cầu chủ nhà tự nhổ sổ sau đó tiến hành mua bán,
    • giới thiệu bên thứ 3 cho vay nhổ sổ,
    • giao dịch 3 bên bạn, người bán, ngân hàng
    • biên bản giao nhà, đất, hoa màu, tài sản liên quan tới đất.
42. lỗi 42: dính quy hoạch: đường, khu đô thị, khu công nghiệp, công trình công cộng
43. lỗi 43: dính tranh chấp: hàng xóm, nội bộ gia đình, tổ chức tài chính, địa phương vv…
44. lỗi 44: mua hớ giá cao
45. lỗi 45: cho thuê ngắn hạn để bán khiến mình mất thời gian, công sức, tiền bạc đầu tư kinh doanh
46. lỗi 46: không có khả năng thanh khoản, khó bán
47. lỗi 47: không có khả năng khai thác giá trị, không có khả năng tăng lãi vốn
48. lỗi 48: chiều ngang quá hẹp

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 5 loại hình bất động sản bị cấm nhà đầu tư cần tránh xa

1. bất động sản liên quan tới quốc phòng
2. bất động sản liên quan tới lợi ích công cộng
3. bất động sản liên quan tới di tích lịch sử, thuần phong mỹ tục
4. bất động sản liên quan tới gây hại cho sức khỏe
5. bất động sản liên quan tới dự án ma

 

5 loại đất nền nhà đầu tư cần phải tránh thật để không bị mất tiền

1. Đất nền dự án ma
2. Đất nền phân lô nhưng chưa được cấp phép
3. Đất nền đang bị chủ đầu tư cầm cố
4. Đất nền được ngân hàng thanh lý giá rẻ
5. Đất nền đang có tranh chấp
6. Đất nền bị lỗi phong thủy nặng: Gần các sơ sở công nghiệp ôi nhiễm nặng, gần bãi rác lộ thiên, gần nhà tang lễ, nhà xác vv….

 

24 loại bất động sản không nên đầu tư kẻo mất tiền

1. bất động sản trên khu nghĩa địa, gần liền kế nghĩa địa
2. bất động sản không có đường đi trên sổ
3. bất động sản không có sổ (không phải ai cũng làm được sổ cho dạng tài sản này)
4. bất động sản có tranh chấp
5. bất động sản có người chết kinh dị
6. bất động sản vào quy hoạch: làm đường giao thông, mở rộng cơ quan nhà nước, mở rộng cơ quan an ninh, quốc phòng, bệnh viện, trường học vv….
7. bất động sản của đình của chùa, cơ sở tâm linh, tôn giáo
8. bất động sản của cơ quan quốc phòng, an ninh không đủ pháp lý
9. bất động sản phân lô không đầy đủ pháp lý
10. bất động sản dự án chưa đầy đủ pháp lý
11. bất động sản dự án của các chủ đầu tư không uy tín, chưa có tên tuổi
12. bất động sản bị đường lớn đâm trực diện
13. bất động sản có khúc cua tay áo
14. bất động sản bên dưới là vực thẳm
15. bất động sản liền sau là dòng sông chảy siết
16. bất động sản hình dạng dị biệt
17. bất động sản liền kế các nhà máy, xí nghiệp độc hại: mùi, khói, bụi, khí độc
18. bất động sản liền kế các nhà máy, xí nghiệp cơ sở kinh doanh nguy cơ cháy nổ cao như kho xăng, dầu, gas, hóa chất, thuốc bảo vệ thực vật, cơ sở hạt nhân vv…
19. bất động sản liền kế các dòng sông ôi nhiễm hôi thối
20. bất động sản sổ sách chung
21. bất động sản bị kê biên, thi hành án
22. bất động sản nằm trong hành lang an toàn điện
23. bất động sản có mặt tiền nhìn trực diện cổng đình cổng chủa, đền thờ, miếu mạo, cơ sổ tín ngưỡng tôn giáo
24. bất động sản có mặt tiền nhìn trực diện cửa dình, cửa chùa, cửa đền thờ, miếu mạo, cơ sở tín ngưỡng tôn giáo

 

5 sai lầm khiến nhà đầu tư đánh bạc mất rất nhiều tiền

1. sai lầm 1: Mua theo đám đông (Fomo)
2. sai lầm 2: Mua khi không có kiến thức đầu tư và tài chính
3. sai lầm 3: Mua không rõ ràng mục tiêu mua và bán
4. sai lầm 4: Tin tưởng vào phép màu
5. sai lầm 5: Quá tin tưởng vào người khác

 

 

15 sai lầm khi đầu tư bất động sản khiến nhà đầu tư mất rất nhiều tiền

1. sai lầm 1: không điều tra bất động sản mua phải đất tranh chấp
2. sai lầm 2: mua giá cao từ nguyền thân quen tin tưởng
3. sai lầm 3: không điều tra bất động sản mua phải đất dính quy hoạch
4. sai lầm 4: Không điều tra bất động sản mua phải đất lỗi phong thủy
5. sai lầm 5: mua theo tâm lý đám đông fomo đu đỉnh
6. sai lầm 6: dùng đòn bẩy tài chính mà không có kế hoạch dự phòng rủi ro
7. sai lầm 7: không điều tra dự án trước khi mua dẫn đến chậm tiến độ không nhận được tài sản
8. sai lầm 8: không có kế hoạch đầu tư dài hạn
9. sai lầm 9: không kiểm tra đo dạng hiện trạng nhà đất
10. sai lầm 10: không lập biên bản bàn giao tài sản trên đất
11. sai lầm 11: không đặt cọc trực tiếp với chủ nhà đất
12. sai lầm 12: không thu thập đủ chữ ký của người có thẩm quyền mua bán bất động sản khi đặt cọc
13. sai lầm 13: không liệt kệ toàn bộ tài sản trên đất, dưới đất trong hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán
14. sai lầm 14: không đàm phán bởi nghĩ rằng không thể đàm phán
15. sai lầm 15: không xây dựng mối quan hệ trước với những đối tượng phù hợp

 

40 Rủi ro thường gặp khi đầu tư tài sản nhà đất, bất động sản

1. mua phải tài sản với giá cao
2. mua phải tài sản tranh chấp nội bộ
3. mua phải tài sản tranh chấp với nhà nước
4. mua phải tài sản không có sổ
5. mua phải tài sản thiếu diện tích
6. mua phải tài sản phong thủy xấu, rất xấu
7. mua phải tài sản tranh chấp với hàng xóm
8. mua phải tài sản tranh chấp với các tổ chức tài chính
9. mua phải tài sản dính quy hoạch, làm đường, khu đô thị, khu công nghiệp v.v..
10. mua phải tài sản trong khu vực môi trường sống, dân trí, tệ nạn xã hội, hàng xóm
11. mua phải tài sản trong khu vực cơ sở hạ tầng kém, ngập lụt, khu chăn nuôi công nghiệp, kẹt xe, không có chỗ đổ xe
12. mua phải tài sản chất lượng thi công kém
13. mua phải tài sản không có khả năng thanh khoản
14. mua phải tài sản không có khả năng tăng lãi vốn
15. mua phải tài sản không có khả năng khai thác dòng tiền
16. mua phải tài sản lỗi phong thủy, mồ mả, chết trẻ, đột tử
17. mua phải tài sản đường đâm, ngõ cụt, góc cua tay áo, hình dạng méo mó, thóp hậu, đất dữ
18. mua phải đất của đình, của chùa
19. mua phải đất đối diện cửa đình, cửa chùa
20. mua phải đất đối diện cổng nghĩa trang
21. mua phải đất nằm trên nghĩa trang
22. mua phải đất gần cột điện cao thế, hạ thế
23. mua phải đất gần các khu công nghiệp độc hại
24. mua phải đất gần các dòng sông ô nhiễm, hôi thối
25. mua phải nhà cửa bố trí công năng kém, hệ thống điện nước hỏng
26. mua phải nhà cửa không có bản vẽ xây dựng, giấy phép xây dựng, không có hoàn công
27. mua phải nhà cửa mà không có biên bản bàn giao tài sản trên đất.
28. mua phải dự án thay đổi nhà đầu tư
29. mua phải dự án chậm thi công, dừng thi công, chậm bàn giao
30. mua phải dự án bị thế chấp ngân hàng
31. mua phải tài sản bị chiếm dụng không gian sử dụng
32. mua phải tài sản bị chậm ra sổ, không ra được sổ
33. mua phải dự án lằng nhằng về ban quản lý, ban quản trị
34. mua phải tài sản tầng xấu, hướng xấu
35. mua phải tài sản có các khoản chi phí quá cao
36. mua phải tài sản mặt bằng nhiều cột, nhiều hộp
37. mua phải tài sản gần hộp kỹ thuật, gần hố rác, gần thang máy, cách âm kém
38. mua phải tài sản không đúng vị trí tài sản.
39. mua phải tài sản không đúng, sai diện tích
40. mua nhanh thì gặp rủi ro, mua chậm thì mất cơ hội
41. mua phải tài sản thế chấp cùng lúc nhiều tổ chức tài chính

 

10 Trường hợp nhà đầu tư bất động sản sẽ mất rất nhiều tiền khi đầu tư

1. Trường hợp 1: Mua đắt
2. Trường hợp 2: Mua phải đất có người chết trẻ, chết theo hình thức kỳ quái
3. Trường hợp 3: Mua phải đất tranh chấp
4. Trường hợp 4: Mua phải đất nhìn thẳng trực diện nghĩa trang
5. Trường hợp 5: Mua phải đất thiếu diện tích
6. Trường hợp 6: Mua phải đất dính quy hoạch
7. Trường hợp 7: Mua phải nhà đất không có đường đi
8. Trường hợp 8: Mua phải nhà đất không sổ được hứa hẹn làm sổ
9. Trường hợp 9: Mua phải nhà đất dự án chưa đủ pháp lý
10. Trương hợp 10: Mua phải nhà đất dự án của chủ đầu tư không có đủ năng lực triển khai

 

18 loại bất động sản giá rẻ như cho nhưng mua là mất rất nhiều tiền

1. Không có đường
2. Ngõ cụt
3. Đường quá nhỏ và Ô tô không vào được
4. Đối diện nghĩa trang
5. Đối diện đình chùa  miếu, nơi thờ cúng
6. Đối diện, gần sát mồ mả
7. Gần bãi rác
8. Gần kho vũ khí  đạn dược quân đội, công an
9. Gần kho thuốc trừ sâu, thuốc bảo vệ thực vật
10. Gần khu xóm liều, nhiều tệ nạn xã hội, nghiện ngập
11. Đường đâm trực diện hết mặt tiền
12. Khúc cua tay áo
13. Gần nhà xác
14. Đối diện, gần trạm biến áp
15. Bên dưới đường điện cao thế, hạ thế
16. Đất tranh chấp
17. Đất không sổ sách giấy tờ
18. Đất vùng hẻo lánh không có quy hoạch phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng giao thông, khu đô thị, khu du lịch, khu thương mại, khu công nghiệp vv….

 

9 rủi ro khi mua bất động sản không sổ giấy chựng nhận quyền sử dụng đất

Mua bất động sản không có sổ đỏ (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là một trong những rủi ro lớn trong đầu tư bất động sản, vì nó có thể gây ra rất nhiều vấn đề pháp lý và tài chính cho nhà đầu tư. Dưới đây là những rủi ro chính khi mua bất động sản không sổ:

1. Rủi ro pháp lý

• Không có quyền sở hữu hợp pháp: Nếu bất động sản không có sổ đỏ, nghĩa là quyền sở hữu của bạn không được xác nhận chính thức bởi cơ quan nhà nước, làm cho việc chứng minh quyền sở hữu gặp khó khăn. Điều này có thể dẫn đến việc không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp.
• Khó khăn trong giao dịch: Bất động sản không sổ đỏ sẽ gây khó khăn trong việc chuyển nhượng, mua bán hoặc thế chấp, vì việc chứng minh quyền sở hữu đất đai gặp rất nhiều vướng mắc pháp lý.
• Rủi ro về tranh chấp quyền sở hữu: Việc không có sổ đỏ khiến bạn dễ gặp phải tranh chấp quyền sở hữu, đặc biệt nếu bất động sản đó có những chủ sở hữu khác hoặc bị kiện bởi các bên liên quan về quyền sử dụng đất.

2. Rủi ro khi chuyển nhượng

• Khó khăn trong việc chuyển nhượng: Nếu bất động sản không có sổ đỏ, việc chuyển nhượng cho người khác sẽ gặp rất nhiều trở ngại về mặt pháp lý, bao gồm cả việc không thể làm hợp đồng công chứng, không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng chính thức.
• Không được ngân hàng chấp nhận thế chấp: Các tổ chức tín dụng và ngân hàng sẽ không chấp nhận bất động sản không có sổ đỏ làm tài sản thế chấp cho vay, vì họ không thể đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp của tài sản.

3. Rủi ro về quy hoạch và sử dụng đất

• Không được cấp phép xây dựng: Nếu đất không có sổ đỏ, bạn có thể gặp phải vấn đề không được cấp phép xây dựng hoặc không được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp trong các thủ tục liên quan đến xây dựng hoặc cải tạo.
• Có thể nằm trong khu quy hoạch: Bất động sản không có sổ đỏ có thể thuộc diện đất nằm trong khu vực quy hoạch, thu hồi đất hoặc không được phép sử dụng cho mục đích xây dựng. Điều này có thể gây thiệt hại lớn cho bạn nếu sau này chính quyền quyết định thu hồi đất.

4. Rủi ro về việc cấp sổ đỏ sau này

• Khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ: Mua bất động sản không sổ có thể khiến bạn gặp khó khăn trong việc làm thủ tục xin cấp sổ đỏ sau này, đặc biệt nếu đất đai không rõ nguồn gốc, không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
• Rủi ro bị từ chối cấp sổ đỏ: Nếu bất động sản không đủ điều kiện pháp lý (không có giấy phép sử dụng đất hợp lệ hoặc vi phạm quy hoạch), bạn có thể bị từ chối khi xin cấp sổ đỏ, gây thiệt hại lớn về tài chính và quyền lợi.

5. Rủi ro khi mua từ người bán không rõ ràng

• Không rõ nguồn gốc tài sản: Nếu bất động sản không có sổ đỏ, việc xác minh nguồn gốc của tài sản trở nên khó khăn. Người bán có thể không phải là chủ sở hữu hợp pháp, hoặc tài sản có thể là đất tranh chấp, dẫn đến nguy cơ bị lừa đảo.
• Khả năng bị lừa đảo: Người bán có thể sử dụng các thông tin giả mạo để bán bất động sản không sổ cho bạn, đặc biệt là trong trường hợp các hợp đồng mua bán không được công chứng hoặc chứng thực đúng quy định.

6. Rủi ro từ các vấn đề pháp lý khác

• Thu hồi đất hoặc cưỡng chế: Nếu đất không có sổ đỏ, bạn có thể gặp phải tình trạng thu hồi đất hoặc cưỡng chế bởi chính quyền địa phương. Điều này xảy ra khi đất đai bị sử dụng sai mục đích, không có giấy tờ hợp pháp hoặc vi phạm quy định về quản lý đất đai.
• Không có quyền chuyển nhượng: Nếu bạn không có sổ đỏ, bạn không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Điều này có thể khiến tài sản không thể giao dịch, dẫn đến lỗ vốn lớn.

7. Rủi ro về giá trị tài sản

• Giảm giá trị tài sản: Các bất động sản không có sổ đỏ thường có giá trị thấp hơn so với các bất động sản có sổ đỏ, vì thiếu tính pháp lý rõ ràng và khó có thể thực hiện giao dịch. Điều này có thể khiến bạn gặp khó khăn khi muốn bán lại tài sản.
• Khó có thể thế chấp tài sản: Vì không có sổ đỏ, bạn không thể dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp vay vốn tại các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.

8. Rủi ro khi đầu tư lâu dài

• Khó khăn trong việc phát triển tài sản: Nếu bạn muốn phát triển bất động sản không có sổ đỏ (ví dụ, xây dựng công trình trên đất), bạn có thể gặp phải rất nhiều khó khăn trong việc xin phép xây dựng hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
• Bất ổn lâu dài: Khi sở hữu bất động sản không có sổ đỏ, bạn có thể gặp phải tình trạng không chắc chắn về quyền sở hữu trong tương lai. Điều này có thể khiến bạn không thể sử dụng bất động sản như kế hoạch hoặc có thể mất tài sản vào tay các bên khác nếu quyền sở hữu không được bảo vệ.

9. Rủi ro trong trường hợp bán lại

• Khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu: Khi bạn muốn bán lại bất động sản không có sổ đỏ, bạn sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu hợp pháp. Điều này có thể khiến người mua e ngại và không muốn giao dịch.
• Chủ sở hữu không phải là bạn: Trong một số trường hợp, người bán bất động sản không có sổ đỏ có thể không phải là chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đó, gây tranh chấp sau khi giao dịch diễn ra.

Tóm lại:
Mua bất động sản không có sổ đỏ là một rủi ro lớn vì có thể dẫn đến nhiều vấn đề pháp lý, tài chính, và khó khăn trong việc xác định quyền sở hữu. Để giảm thiểu rủi ro, bạn nên cẩn trọng, tìm hiểu kỹ về bất động sản, và luôn yêu cầu các giấy tờ pháp lý đầy đủ trước khi quyết định đầu tư. Việc kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của bất động sản là điều tối quan trọng để bảo vệ quyền lợi của bạn trong quá trình đầu tư.

 

11 sai lầm dẫn đến mất rất nhiều tiền khi đi đàm phán mua bất động sản

1. Không điều tra tài sản trước khi mua
2. Không định giá tài sản trước khi mua
3. Không có mục tiêu đàm phán
4. Không trả giá
5. Thích thú quá mức
6. Đưa ra giá trước
7. Không chú ý quan sát trạng thái cơ thể người đối diện
8. Không lắng nghe người đối diện
9. Không tranh luận mà chấp nhận ngay
10. Không sẵn sàng từ bỏ
11. Không có kịch bản trì hoãn mua

 

12 Sai Lầm Khi Đàm Phán Mua Bất Động Sản Khiến Bạn Mất Tiền

Khi mua bất động sản, đàm phán là một kỹ năng quan trọng giúp bạn có được mức giá tốt nhất. Tuy nhiên, nhiều người mắc sai lầm khiến họ trả giá quá cao, mất cơ hội hoặc gặp rủi ro pháp lý. Dưới đây là 15 sai lầm phổ biến khiến bạn mất tiền khi đàm phán mua nhà đất và cách tránh chúng.

1. Không nghiên cứu kỹ giá thị trường trước khi đàm phán
   Sai lầm:

• Không tìm hiểu giá bán các bất động sản tương tự trong khu vực.
• Chỉ nghe theo lời môi giới mà không tự kiểm chứng giá thị trường.

Cách tránh:

• So sánh giá với các bất động sản tương tự trên các trang web uy tín hoặc qua giao dịch thực tế.
• Hỏi hàng xóm, môi giới khác để biết mức giá hợp lý.

2. Để lộ rằng bạn quá thích bất động sản đó
   Sai lầm:

• Thể hiện quá rõ ràng rằng bạn rất thích và nhất định phải mua.
• Người bán có thể nhận ra và không chịu giảm giá.

Cách tránh:

• Giữ thái độ bình tĩnh, khách quan, đừng để lộ cảm xúc.
• Hãy tỏ ra có nhiều lựa chọn khác để người bán không có lợi thế.

3. Không kiểm tra kỹ tính pháp lý trước khi đàm phán 
   Sai lầm:

• Không kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp trước khi trả giá.
• Đàm phán xong mới phát hiện bất động sản dính quy hoạch, có tranh chấp.

Cách tránh:

• Yêu cầu xem sổ đỏ, giấy tờ pháp lý ngay từ đầu.
• Kiểm tra thông tin tại phòng công chứng, Sở Tài nguyên & Môi trường.

4. Không tận dụng điểm yếu của người bán để đàm phán 
   Sai lầm:

• Không tìm hiểu lý do bán: Người bán có thể đang cần tiền gấp, sắp ra nước ngoài, trả nợ ngân hàng.
• Không biết rằng mình có thể có lợi thế để ép giá tốt hơn.

Cách tránh:

• Hỏi kỹ về lý do bán, nếu người bán đang cần tiền gấp, bạn có thể thương lượng giá thấp hơn.
• Nếu thấy bất động sản đã rao bán lâu nhưng chưa bán được, hãy mạnh dạn trả giá thấp.

5. Không có chiến lược trả giá phù hợp
   Sai lầm:

• Trả giá quá thấp khiến người bán cảm thấy không tôn trọng và từ chối ngay.
• Trả giá quá cao ngay từ đầu, mất cơ hội thương lượng tiếp.

Cách tránh:

• Trả giá thấp hơn mức mong muốn 10-15% để có khoảng đàm phán.
• Nếu người bán từ chối, tăng giá dần nhưng không vượt quá mức mong muốn.

6. Chỉ đàm phán giá mà quên đi các điều khoản khác 
   Sai lầm:

• Chỉ tập trung vào giá mà quên thời gian thanh toán, các khoản phí, tài sản đi kèm.
• Không làm rõ ai sẽ chịu phí công chứng, thuế chuyển nhượng.

Cách tránh:

• Đàm phán cả thời gian thanh toán, phí sang tên, tài sản nội thất.
• Nếu có thể, yêu cầu người bán chịu phí sang tên, giảm thuế chuyển nhượng.

7. Không xem xét tình trạng thực tế của bất động sản 
   Sai lầm:

• Chỉ xem qua hình ảnh hoặc tin môi giới mà không trực tiếp kiểm tra nhà đất.
• Bỏ qua các chi tiết quan trọng như chất lượng xây dựng, tình trạng đường xá, hạ tầng.

Cách tránh:

• Đến tận nơi kiểm tra nhà đất ít nhất 2-3 lần vào các thời điểm khác nhau trong ngày.
• Nếu mua nhà xây sẵn, hãy kiểm tra kết cấu, hệ thống điện nước, chất lượng xây dựng.

8. Vội vàng đặt cọc mà chưa chắc chắn mọi vấn đề
   Sai lầm:

• Đặt cọc khi chưa rõ pháp lý, quy hoạch, tài chính.
• Khi phát hiện vấn đề nhưng không rút được cọc.

Cách tránh:

• Chỉ đặt cọc khi đã kiểm tra đầy đủ pháp lý, giá cả, điều kiện giao dịch.
• Yêu cầu điều khoản hoàn cọc nếu người bán không đảm bảo thỏa thuận.

9. Bị môi giới thao túng tâm lý, tạo áp lực mua ngay
   Sai lầm:

• Nghe theo lời môi giới rằng “có người khác cũng đang đặt cọc”, khiến bạn quyết định vội vàng.
• Bị đẩy vào tâm lý sợ mất cơ hội, chốt giá mà không suy nghĩ kỹ.

Cách tránh:

• Luôn giữ tâm lý tỉnh táo, không bị cuốn theo áp lực của môi giới.
• Tìm hiểu có thực sự nhiều người mua hay chỉ là chiêu trò.

10. Không có phương án thay thế nếu đàm phán thất bại 
    Sai lầm:

• Chỉ tập trung vào một bất động sản duy nhất, không có lựa chọn thay thế.
• Khi đàm phán không thành công, lại quay lại chấp nhận giá ban đầu.

Cách tránh:

• Xem nhiều bất động sản khác nhau, có ít nhất 2-3 phương án dự phòng.
• Sẵn sàng từ bỏ nếu giá không hợp lý, đừng quá cố chấp.

11. Không tính đến chi phí sửa chữa, cải tạo sau khi mua 
    Sai lầm:

• Chỉ tính giá mua mà không tính chi phí sửa chữa, nâng cấp.
• Khi vào ở hoặc cho thuê mới phát hiện cần tốn thêm một khoản lớn.

Cách tránh:

• Kiểm tra kỹ chi phí sửa chữa trước khi mua.
• Nếu bất động sản cần sửa chữa lớn, hãy dùng nó làm lý do để đàm phán giảm giá.

12. Không kiểm tra phong thủy trước khi chốt mua 
    Sai lầm:

• Mua nhà có vị trí phong thủy xấu (đối diện nghĩa trang, đường đâm thẳng vào nhà, sau lưng có khe hẹp…).
• Khi phát hiện mới tìm cách hóa giải, tốn thêm tiền.

Cách tránh:

• Nếu quan tâm phong thủy, hãy kiểm tra trước khi đặt cọc.
• Dùng yếu tố phong thủy để đàm phán giảm giá nếu cần.

Kết luận: Muốn đàm phán tốt khi mua bất động sản, hãy:

• Nghiên cứu kỹ thị trường, pháp lý, tình trạng nhà đất.
• Giữ tâm lý vững vàng, không để lộ cảm xúc.
• Trả giá hợp lý, đàm phán cả về giá lẫn điều khoản đi kèm.
• Có nhiều phương án dự phòng, tránh bị ép giá.
• Đàm phán thông minh giúp bạn tiết kiệm hàng trăm triệu đồng!

 

 

Bí quyết đầu tư bất động sản thành công của các nhà đầu tư lão luyện

Chi tiết kế hoạch đầu tư một bất động sản hoàn chỉnh

Lập kế hoạch đầu tư bất động sản hoàn chỉnh là một quá trình quan trọng và cần sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Dưới đây là các bước chi tiết bạn có thể tham khảo để xây dựng một kế hoạch đầu tư bất động sản đầy đủ, từ việc tìm hiểu thị trường cho đến việc theo dõi kết quả đầu tư.

1. Xác định mục tiêu đầu tư
   Trước khi bắt đầu, bạn cần rõ ràng mục tiêu đầu tư của mình. Mục tiêu này sẽ quyết định chiến lược đầu tư, loại hình bất động sản bạn lựa chọn và phương pháp giao dịch. Một số mục tiêu phổ biến:

• Tăng trưởng vốn (lãi vốn): Đầu tư vào bất động sản để bán lại với giá cao hơn trong tương lai.
• Dòng tiền thụ động: Đầu tư vào bất động sản cho thuê để tạo ra thu nhập ổn định hàng tháng.
• Đầu tư ngắn hạn hoặc dài hạn: Quyết định đầu tư ngắn hạn (lướt sóng) hay dài hạn (tạo tài sản lâu dài).

2. Nghiên cứu thị trường

Nghiên cứu về nền kinh tế và tốc độ phát triển

• Tăng trưởng GDP: Tỉnh hoặc thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh sẽ thúc đẩy sự phát triển của các ngành nghề và tạo ra nhu cầu về bất động sản. Các khu vực có nền kinh tế phát triển thường có tiềm năng giá trị bất động sản cao.
• Chỉ số phát triển kinh tế: Các khu vực có chỉ số phát triển hạ tầng và công nghiệp tốt sẽ thúc đẩy việc tăng trưởng nhu cầu bất động sản. Bạn nên tìm hiểu các dự án, quy hoạch lớn trong khu vực.
  Mức độ phát triển các ngành nghề: Các khu vực phát triển mạnh về công nghiệp, du lịch, dịch vụ, công nghệ thường tạo ra nhu cầu cao về nhà ở và các công trình thương mại.

Tình hình phát triển hạ tầng

• Cơ sở hạ tầng giao thông: Hạ tầng giao thông là yếu tố quan trọng trong việc đánh giá bất động sản tiềm năng. Các tỉnh, thành phố có dự án xây dựng hoặc nâng cấp hệ thống giao thông (cầu, đường cao tốc, sân bay, ga tàu) sẽ gia tăng kết nối với các khu vực khác, làm tăng giá trị bất động sản.
• Hạ tầng tiện ích khác: Hệ thống trường học, bệnh viện, khu công nghiệp, khu thương mại, trung tâm hành chính, và các công viên, khu giải trí cũng rất quan trọng khi đánh giá tiềm năng của bất động sản.

Chính sách quy hoạch và đầu tư

• Quy hoạch phát triển dài hạn: Tìm hiểu các quy hoạch của chính phủ hoặc các cơ quan địa phương về phát triển hạ tầng, các dự án lớn như khu công nghiệp, khu đô thị mới, khu vực phát triển du lịch, v.v. Quy hoạch rõ ràng giúp bạn dự đoán được khu vực nào sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai.
• Chính sách thu hút đầu tư: Các chính sách hỗ trợ đầu tư của địa phương như ưu đãi thuế, đầu tư vào các khu công nghiệp, hay phát triển cơ sở hạ tầng đặc biệt sẽ làm cho khu vực đó trở thành một nơi đầu tư hấp dẫn.

Nhu cầu và tình hình dân cư

• Tăng trưởng dân số: Tỉnh hoặc thành phố có dân số tăng nhanh hoặc có xu hướng di cư mạnh mẽ từ các khu vực khác thường có nhu cầu về nhà ở cao, từ đó tạo cơ hội cho thị trường bất động sản.
• Tỷ lệ thất nghiệp và mức thu nhập: Những khu vực có tỷ lệ thất nghiệp thấp và mức thu nhập cao thường có khả năng duy trì và phát triển thị trường bất động sản mạnh mẽ. Khi người dân có thu nhập cao, họ sẽ có khả năng mua nhà hoặc thuê bất động sản.

Các yếu tố xã hội và môi trường sống

• Chất lượng sống: Các tỉnh, thành phố có chất lượng sống cao (nhiều công viên, không khí trong lành, an ninh tốt, dịch vụ y tế và giáo dục phát triển) sẽ thu hút nhiều người đến sinh sống, làm việc, từ đó kích thích nhu cầu về bất động sản.
• Môi trường đầu tư: Tỉnh hoặc thành phố có một môi trường đầu tư ổn định, với các cơ chế pháp lý minh bạch và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thường sẽ thu hút được các nhà đầu tư bất động sản.

Nghiên cứu thị trường bất động sản khu vực

• Đánh giá giá trị bất động sản hiện tại: Xem xét mức giá bất động sản hiện tại và khả năng tăng trưởng trong tương lai. Tìm hiểu về các loại hình bất động sản phổ biến trong khu vực như đất nền, chung cư, nhà phố, bất động sản thương mại.
• Khả năng sinh lời: Tính toán khả năng sinh lời từ bất động sản. Điều này bao gồm khả năng cho thuê (dòng tiền thụ động) hoặc khả năng bán lại với giá cao hơn (tăng trưởng giá trị).

Phân tích các yếu tố cạnh tranh

• Đối thủ cạnh tranh trong khu vực: Tìm hiểu xem khu vực đó có sự cạnh tranh từ các nhà đầu tư khác không. Nếu có quá nhiều nhà đầu tư đổ vào một khu vực, thị trường có thể bão hòa, dẫn đến nguy cơ giảm giá trị bất động sản trong tương lai.
• Chênh lệch giá trị giữa các khu vực: Nghiên cứu xem khu vực nào đang có giá trị bất động sản thấp hơn nhưng có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai, giúp bạn có cơ hội mua vào sớm trước khi giá trị khu vực tăng lên.

3. Xác định nguồn vốn đầu tư
   Để đầu tư bất động sản, bạn cần xác định rõ nguồn vốn mình có, bao gồm:

• Vốn tự có: Tiền mặt hoặc tài sản mà bạn có thể sử dụng để đầu tư.
• Vay vốn ngân hàng: Xem xét các khoản vay ngân hàng với lãi suất và kỳ hạn hợp lý.
• Vốn từ đối tác hoặc nhà đầu tư khác: Cân nhắc việc hợp tác với các nhà đầu tư khác để chia sẻ lợi nhuận và rủi ro.
• Xác định được nguồn vốn sẽ giúp bạn biết được mức đầu tư có thể thực hiện và loại hình bất động sản phù hợp.

4. Lựa chọn loại hình bất động sản
   Dựa trên nghiên cứu thị trường và mục tiêu đầu tư, bạn cần chọn loại hình bất động sản phù hợp:

• Đất nền: Đầu tư dài hạn với mục tiêu tăng trưởng giá trị.
• Chung cư/căn hộ cho thuê: Tạo dòng tiền ổn định từ việc cho thuê.
• Nhà phố, biệt thự: Thích hợp cho việc sinh sống hoặc cho thuê dài hạn.
• Bất động sản nghỉ dưỡng: Đầu tư cho thuê hoặc bán lại sau khi khu vực phát triển.
• Bất động sản thương mại: Văn phòng, cửa hàng cho thuê để tạo thu nhập.

5. Đánh giá pháp lý của bất động sản
   Pháp lý của bất động sản là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công của đầu tư. Kiểm tra kỹ các yếu tố sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Đảm bảo bất động sản có giấy tờ hợp pháp và rõ ràng.
• Quy hoạch: Kiểm tra thông tin quy hoạch, tránh mua phải bất động sản nằm trong diện quy hoạch không hợp pháp hoặc bị cấm xây dựng.
• Nợ thuế hoặc tranh chấp: Đảm bảo không có nợ thuế, tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý chưa giải quyết.

6. Đánh giá tiềm năng tăng trưởng và rủi ro
   Trước khi quyết định mua, hãy phân tích kỹ tiềm năng tăng trưởng và các yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản:

• Tăng trưởng kinh tế của khu vực: Các khu vực phát triển mạnh về hạ tầng, công nghiệp, dịch vụ thường có tiềm năng tăng trưởng lớn.
• Môi trường đầu tư: Chính sách của chính phủ, các chương trình hỗ trợ, quy hoạch khu vực, môi trường chính trị, kinh tế vững mạnh.
• Rủi ro thị trường: Đánh giá các yếu tố rủi ro từ sự biến động của thị trường, tỷ lệ lãi suất vay, thay đổi quy hoạch, sự bão hòa của thị trường.

7. Tính toán chi phí và lợi nhuận
   Trước khi đầu tư, bạn cần tính toán chi phí và lợi nhuận dự kiến:

• Chi phí mua bất động sản: Giá mua, chi phí công chứng, thuế, phí môi giới, phí thẩm định giá, chi phí vận hành nếu có (nếu là bất động sản cho thuê).
• Chi phí bảo trì, sửa chữa: Đặc biệt với bất động sản cho thuê, bạn cần tính toán chi phí bảo trì, sửa chữa định kỳ.
• Lợi nhuận kỳ vọng: Dự đoán dòng tiền hàng tháng từ việc cho thuê hoặc lợi nhuận từ việc bán lại bất động sản.

8. Lập kế hoạch tài chính
   Xây dựng một kế hoạch tài chính chi tiết:

• Xác định dòng tiền: Xem xét chi phí hàng tháng, dòng tiền thu vào từ cho thuê hoặc bán bất động sản.
• Dự phòng rủi ro: Có một khoản tiền dự phòng để đối phó với các tình huống khẩn cấp hoặc bất ngờ trong quá trình đầu tư.

9. Đàm phán và ký hợp đồng
   Khi đã chọn được bất động sản phù hợp, hãy đàm phán với bên bán hoặc môi giới về giá cả và các điều khoản trong hợp đồng:

• Thương lượng giá: Sử dụng kỹ năng đàm phán để có giá tốt nhất.
• Điều khoản thanh toán: Đảm bảo rõ ràng về điều khoản thanh toán, hình thức thanh toán và thời gian thanh toán.

10. Quản lý và theo dõi bất động sản
    Sau khi mua bất động sản, việc quản lý bất động sản là một phần không thể thiếu trong kế hoạch đầu tư:

• Cho thuê: Nếu mục tiêu của bạn là tạo dòng tiền thụ động, hãy đảm bảo rằng bất động sản được duy trì và quản lý tốt, người thuê trả tiền đúng hạn và không gặp vấn đề lớn về sửa chữa.
• Đầu tư dài hạn: Theo dõi giá trị bất động sản theo thời gian và các yếu tố thay đổi của thị trường.

11. Đánh giá kết quả và điều chỉnh chiến lược
    Cuối cùng, bạn cần thường xuyên đánh giá kết quả đầu tư:

• Đánh giá lợi nhuận: So sánh lợi nhuận thực tế so với kỳ vọng.
• Điều chỉnh chiến lược: Nếu thị trường thay đổi hoặc có những yếu tố mới xuất hiện, bạn có thể điều chỉnh chiến lược đầu tư để tối ưu hóa lợi nhuận.

Kết luận:

• Lập kế hoạch đầu tư bất động sản hoàn chỉnh không chỉ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng về các bước thực hiện mà còn giúp bạn giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận. Việc chuẩn bị kỹ càng và thực hiện từng bước một cách thận trọng sẽ giúp bạn đạt được mục tiêu đầu tư của mình một cách hiệu quả và bền vững.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 9 loại bất động sản mua vào sẽ lỗ vốn

1. loại 1: mua bất động sản phân lô bán nền tự phát tại những khu vực hẻo lánh.
2. loại 2: mua bất động sản giá quá cao (đu đỉnh).
3. loại 3: mua bất động sản không có sổ mà bạn là tay mơ không có khả năng chuyển đổi pháp lý.
4. loại 4: mua bất động sản dính quy hoạch với giá thị trường.
5. loại 5: mua bất động sản tranh chấp pháp lý với chính quyền.
6. loại 6: mua bất động sản không có đường đi
7. loại 7: mua bất động sản tại các dự án ma
8. loại 8: mua bất động sản phân lô, bán nền, xây dựng chưa được cấp phép
9. loại 9: mua bất động sản khu vực địa chất yếu như bờ sông, bờ biển

 

 

8 lý do Đất nền là lựa chọn của đa số nhà đầu tư bất động sản

1. lý do 1: Người dân việt nam luôn có quan niệm và mong muốn sở hữu nhà gắn liền với đất vĩnh viễn. (Chung cư, nhà liền kề, shophouse có những loại có thời hạn sử dụng).
2. lý do 2: Đất nền được coi là tài sản giá trị cao có tính tích trữ cao là của dể dành cho bản thân và có thể kế thừa cho thế mại con cháu.
3. lý do 3: Đất nền có khả năng sinh lời lớn (Tại việt nam)
4. lý do 4: Đất nền có khả năng thanh khoản cao
5. lý do 5: Đất nền dễ dàng quản lý, kiểm soát
6. lý do 6: Đất nền là kênh đầu tư cơ bản đại đa số các nhà đầu tư có thể đầu tư được
7. lý do 7: Nhu cầu của thị trường đất nền rất cao bao gồm các nhà đầu tư và dân sử dụng
8. lý do 8: Đất nền không bị khấu hao tài sản như nhà liền kế, biệt thự, chung cư, shophouse

 

10 trường hợp nhà đầu tư mua được bất động sản giá rẻ

1. Trường hợp 1: Người bán không biết định giá tài sản
2. Trường hợp 2: Người bán không biết quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
3. Trường hợp 3: Bất động sản bị dính pháp lý, pháp lý chưa hoàn chỉnh
4. Trường hợp 4: Bất động sản bị dính tranh chấp
5. Trường hợp 5: Bất động sản bị cắm cố ở các tổ chức tín dụng
6. Trường hợp 6: Người bán cần gấp 1 khoản tiền lớn
7. Trường hợp 7: Thị trường trầm lắng, suy thoái
8. Trường hợp 8: Mua bất động sản của các tổ chức tín dụng phát mãi
9. Trường hợp 9: Đàm phán được giá rẻ trước khi mua
10. Trường hơp 10: Bất động sản bị lỗi phong thủy nặng

 

7 nguyên tắc nhà đầu tư lão luyện luôn tuân thủ

1. Nguyên tắc 1: Không mất tiền
2. Nguyên tắc 2: Quay lại nguyên tắc 1
3. Nguyên tắc 3: Không tin bố con thằng nào. Chỉ tin vào chính mình, tin vào những bằng chứng và các con số có cơ sở chứng minh
4. Nguyên tắc 4: Tiền của mình chỉ có mình chịu trách nhiệm, tiền ở trong túi mình mới là của mình
5. Nguyên tắc 5: Không rẻ không mua
6. Nguyên tắc 6: Không quyết định mua trong lần đầu xem tài sản
7. Nguyên tắc 7: Sẵn sàng từ bỏ

 

10 Bí mật của người giàu bạn cần phải biết để đầu tư bất động sản hiệu quả

sử dụng đòn bẩy là cách giúp người giàu ngày càng giàu hơn

1. OPK: Other People’s Knowledge : sử dụng kiến thức của người khác
2. OPE – Other Peole’s Experience: Sử dụng kinh nghiệm, trải nghiệm của người khác
3. OPI – Other People’s Idea:  Sử dụng ý tưởng của người khác
4. OPM – Other People’s Money: Sử dụng tiền của người khác
5. OPT – Other People’s Time: Sử dụng thời gian  và tài năng của người khác
6. OPW – Other People’s Work: Sử dụng công việc của người khác
7. OPN – Other People’s Network: sử dụng mối quan hệ của người khác
8. OPP – Other People’s Product: sử dụng sản phẩm của người khác
9. OPTN – Other People’s Technology: sử dụng công nghệ của người khác
10. OPS – Other People’s System: sử dụng hệ thống của người khác

 

Nhà đầu tư lão luyện bật mí 50 Chiến lược đầu tư bất động sản thành công

1. Đầu tư bất động sản vàng: Vị trí đắc địa, khan hiếm, dễ cho thuê, dễ thanh khoản, nhiều động lực tăng giá (sẵn sàng trả giá cao hơn)
2. Đầu tư tiết kiệm
3. Đầu tư lãi vốn (tăng trưởng)
4. Đầu tư đầu cơ (lướt sóng – mua mua bán bán – có lãi là bán)
5. Đầu tư bất động sản ven đô khoảng giá dưới 10 triệu có thể gia tăng giá trị cho tài sản
6. Chiến lược trở thành trùm của khu vực đầu tư
7. Chiến lược lãi từ khi mua – mua rẻ, không rẻ không mua (may mắn không đến với những kẻ chỉ biết hy vọng)
8. Chiến lược mua 5 bán 4 giữ 1 (Mua sỉ bán lẻ)
9. Chiến lược bán 1 mua 2
10. Chiến lược kiến tha lâu đầy tổ
11. Chiến lược mặt tiền rộng
12. Chiến lược 1%: 100.10.3.1
13. Chiến lược Không bán: Mua – Nắm giữ – Khai thác tạo ra dòng tiền và tăng trưởng (lãi vốn) đột phá
14. Chiến lược lô 2
15. Chiến lược đầu tư nơi nhiều người giàu ở hoặc lui tới
16. Chiến lược đường xương cá
17. Chiến lược ăn theo hạ tầng giao thông
18. Chiến lược ăn theo khu công nghiệp
19. Chiến lược ăn theo khu đô thị
20. Chiến lược ăn theo hiệu ứng thay đổi địa giới hành chính
21. Chiến lược ăn theo hiệu ứng đổi tên, thay tên, nâng cấp
22. Chiến lược ăn theo chủ đầu tư lớn
23. Chiến lược ăn theo tiện ích: Bệnh viện, Trường học, Bến xe, Bến tàu, Sân bay, Chợ đầu mốivv…
24. Chiến lược đàm phán mọi lúc mọi nơi
25. Chiến lược mua sửa bán
26. Chiến lược thay đổi giá trị bất động sản
27. Chiến lược thuê cho thuê lại
28. Chiến lược đầu tư mua và chờ đợi: đất nền – đợi tăng giá bán
29. Chiến lược đầu tư đất nghỉ dưỡng
30. Chiến lược đầu tư bất động sản thương mại: chợ, sàn văn phòng, trung tâm thương mại, shophouse vv…
31. Chiến lược đầu tư nhà ở xã hội – cho thuê
32. Chiến lược đầu tư nhà phố – cho thuể
33. Chiến lược mua sửa bán
34. Chiến lược mua bất động sản vào quy hoạch
35. Chiến lược đổi màu quy hoạch
36. Chiến lược vành đai
37. Chiến lược phân lô bán nền
38. Chiến lược gộp lô bán
39. Chiến lược 2 trong 1:  vừa làm môi giới vừa làm nhà đầu tư
40. Chiến lược tập trung: Tập trung vào 1 đến 3 khu vực để đầu tư
41. Chiến lược đầu tư các bất động sản khan hiếm:
42. Chiến lược diện tích lớn pháp lý an toàn
43. Chiến lược giá rẻ pháp lý an toàn
44. Chiến lược mua khi trầm lắng, bán khi sôi động
45. Chiến lược mua của người chán bán cho người cần
46. Chiến lược sẵn sàng từ bỏ
47. Chiến lươc cho đi trước: xây dựng đội nhóm đầu tư, xây dựng cộng đồng đầu tư, chia sẻ kiến thức đầu tư, chia sẻ thông tin thị trường
48. Chiến lược mua rẻ bán rẻ
49. Chiến lược sử dụng đòn bẩy

 

 

Nhà đầu tư lão luyện hé lộ 4 chiến lược đầu tư bất động sản không ngoan giúp bạn x10 tài sản

1. Chiến lược mua rẻ –  lãi từ khi mua
   • mua giá rẻ
   • mua được nhiều diện tích hơn thực tế diện tích
2. Chiến lược mua 5 bán 4 giữ 1

1. 1. mua 5 tài sản
   2. bán 4 tài sản
   3. giữ lại 1 tài sản đắc địa
2. Chiến lược bán 1 mua 2

1. • bán 1m2 mua 2 m2
2. Đầu tư bất động sản và nắm giữ lâu dài tạo ra dòng tiền và tăng trưởng (lãi vốn) đột phá – Ngồi yên trờ thời
   • lụa chọn đúng khu vực vàng
   • lựa chọn đúng thời điểm vàng
   • lựa chọn đúng sản phẩm vàng
   • lựa chọn đúng vị trí vàng
   • lựa chọn đúng pháp lý vàng

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 4 đặc điểm của một bất động sản Vàng nhà đầu tư cần biết ngay nếu không muốn mất cơ hội

Bất động sản “Vàng” là bất động sản có đặc điểm như vàng đó là

1. đặc điểm 1: có tính khan hiếm (số lượng ít, hữu hạn, khó có thể tạo ra thêm được)
2. đặc điểm 2: có thể cho thuê được
3. đặc điểm 3: có thể nhân vốn lên 2 lần, 3 lần 5 lần 10 lần 100 lần và nhiều trăm lần tùy vào thời gian nắm giữ
4. đặc điểm 4: có khả năng thanh toán nhanh và hiệu quả tại mọi thời điểm

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 10 đặc điểm của một bất động sản kim cương

Bất động sản kim cương là những tài sản bất động sản cực kỳ quý giá, có đặc điểm nổi bật và hiếm có, thường đem lại giá trị rất cao và tiềm năng sinh lời lớn. Đây là những bất động sản không chỉ có giá trị tài chính lớn mà còn có tính bền vững và lâu dài. Dưới đây là 10 đặc điểm của một bất động sản kim cương:

1. Vị trí đắc địa

• Trung tâm hoặc vị trí vàng: Bất động sản kim cương thường nằm ở vị trí trung tâm, nơi có sự kết nối giao thông thuận lợi, gần các trung tâm thương mại, các khu vực văn phòng, và các tiện ích quan trọng như bệnh viện, trường học, công viên. Ví dụ, bất động sản ở các quận trung tâm của các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, hoặc các khu vực du lịch nổi tiếng.
• Tiềm năng tăng trưởng cao: Những bất động sản này thường nằm ở khu vực có tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai, nhờ vào các dự án hạ tầng lớn hoặc kế hoạch phát triển đô thị.

2. Giá trị lâu dài và ổn định

• Không bị tác động mạnh bởi biến động thị trường: Bất động sản kim cương thường ít bị ảnh hưởng bởi các biến động tạm thời của thị trường như suy thoái kinh tế hay khủng hoảng tài chính, vì chúng có giá trị vượt trội và luôn có nhu cầu lớn.
• Khả năng sinh lời bền vững: Những bất động sản này có khả năng mang lại thu nhập ổn định qua cho thuê hoặc tăng giá trị lâu dài, tạo sự an toàn cho nhà đầu tư.

3. Khó thay thế

• Hiếm có, không thể tái tạo: Những bất động sản kim cương là những tài sản không thể dễ dàng thay thế. Ví dụ, đất đai ở vị trí trung tâm, khu vực không thể mở rộng thêm, hoặc những công trình có giá trị lịch sử và văn hóa đặc biệt.
• Không có nhiều sản phẩm tương tự: Do đặc điểm vị trí, chất lượng và tính độc đáo, rất ít bất động sản có thể thay thế được một bất động sản kim cương.

4. Chất lượng xây dựng và thiết kế xuất sắc

• Kiến trúc độc đáo: Bất động sản kim cương thường có thiết kế, kiến trúc đặc biệt, có giá trị thẩm mỹ cao và thể hiện đẳng cấp. Các công trình này có thể là những biệt thự, nhà phố hay căn hộ cao cấp với phong cách thiết kế nổi bật và hiện đại.
• Chất lượng xây dựng cao: Được xây dựng bằng vật liệu chất lượng cao, đảm bảo độ bền vững và an toàn cho người sử dụng.

5. Có giá trị văn hóa hoặc lịch sử

• Di sản và lịch sử: Bất động sản kim cương có thể là những tài sản có giá trị văn hóa, lịch sử hoặc mang giá trị đặc biệt đối với cộng đồng. Ví dụ, một biệt thự cổ, một khu đất gắn liền với các sự kiện lịch sử quan trọng, hoặc công trình kiến trúc nổi tiếng.
• Có ý nghĩa đặc biệt đối với cộng đồng: Những bất động sản này có thể là biểu tượng cho sự thịnh vượng, văn hóa hay những thành tựu lịch sử.

6. Kết nối giao thông tuyệt vời

• Giao thông thuận lợi: Bất động sản kim cương có kết nối giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường lớn, trạm xe buýt, tàu điện ngầm, hoặc sân bay. Điều này không chỉ giúp dễ dàng tiếp cận mà còn gia tăng giá trị của tài sản nhờ vào khả năng di chuyển nhanh chóng và thuận tiện.
• Kết nối đến các khu vực quan trọng: Vị trí này giúp cư dân dễ dàng tiếp cận các trung tâm kinh tế, văn hóa và giải trí, tạo sự tiện lợi cho cả người sống và người làm việc tại đó.

7. Có thể mang lại thu nhập cao từ cho thuê

• Lợi nhuận cho thuê cao: Bất động sản kim cương thường có tiềm năng cho thuê rất cao, đặc biệt là những tài sản nằm ở vị trí trung tâm, khu vực có nhu cầu thuê lớn, như các khu văn phòng, nhà ở cao cấp, hay các bất động sản du lịch tại các khu vực du lịch nổi tiếng.
• Tỉ lệ lấp đầy cao: Các bất động sản này thường có tỷ lệ lấp đầy rất cao do sự thu hút từ nhu cầu thuê nhà, đặc biệt trong các khu vực đô thị lớn hoặc những khu du lịch phát triển mạnh mẽ.

8. Chất lượng sống cao

• Môi trường sống lý tưởng: Bất động sản kim cương thường nằm trong các khu vực có môi trường sống trong lành, an ninh tốt và tiện ích đầy đủ. Các tiện ích như công viên, trường học, bệnh viện, siêu thị, trung tâm giải trí thường có sẵn và dễ dàng tiếp cận.
• Tiện nghi cao cấp: Các bất động sản này cũng thường được trang bị với các tiện nghi hiện đại như hồ bơi, phòng gym, khu vui chơi, sân thượng, v.v., mang đến chất lượng sống cao cho cư dân.

9. Cơ hội phát triển và tăng giá trong tương lai

• Dự án hạ tầng phát triển: Bất động sản kim cương thường nằm ở những khu vực có khả năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai nhờ vào các dự án hạ tầng như sân bay, đường cao tốc, trung tâm thương mại, v.v.
• Điều này giúp tăng giá trị bất động sản theo thời gian.
• Tiềm năng phát triển lâu dài: Những bất động sản này không chỉ có giá trị hiện tại mà còn có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ trong tương lai, giúp nhà đầu tư thu lợi nhuận từ sự phát triển của khu vực đó.

10. Sở hữu có giá trị thương hiệu cao

• Đẳng cấp và danh tiếng: Việc sở hữu một bất động sản kim cương mang lại cho chủ sở hữu sự công nhận và uy tín cao trong xã hội. Các bất động sản này thường được xem là biểu tượng của sự thành công và đẳng cấp, có thể giúp gia tăng giá trị thương hiệu của chủ sở hữu.
• Tính biểu tượng: Nhiều bất động sản kim cương có thể trở thành biểu tượng cho sự thịnh vượng và thành đạt, đồng thời cũng là tài sản có giá trị kế thừa cho các thế hệ sau.

Tóm lại:

Bất động sản kim cương có những đặc điểm nổi bật như vị trí đắc địa, giá trị lâu dài, tính khó thay thế, thiết kế chất lượng cao, và khả năng sinh lời mạnh mẽ. Đây là những tài sản hiếm có và quý giá, không chỉ mang lại lợi ích tài chính mà còn tạo nên giá trị lớn về mặt đẳng cấp và danh tiếng. Những đặc điểm này khiến chúng trở thành những lựa chọn đầu tư hấp dẫn và bền vững trong dài hạn.

 

 

Nhà đầu tư lão làng bật mí 9 điều nên tránh khi mua nhà đất để không bị lỗ vốn mất tiền, chôn vốn

1. không mua nhà đất có người chết bất thường, kỳ quái, thảm khốc
2. không mua nhà đất đối diện đình, chùa, miếu, các cơ sở tâm linh
3. không mua nhà đất đối diện nghĩa trang
4. không mua nhà đất gần bãi rác lộ thiên, bãi rác tập kết chất thải y tế, công nghiệp nặng
5. không mua nhà đất  nơi bị ôi nhiễm nguồn nước
6. không mua nhà đất gần các khu công nghiệp nặng
7. không mua nhà đất gần các sông suối ôi nhiễm nặng
8. không mua nhà đất đường đâm trực diện, góc khúc cua tay áo,
9. Không mua nhà đất bên trong lòng sông bên lở

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 14 tiêu trí để lựa chọn vị trí những bất động sản tiềm năng tăng trưởng đem lại lợi nhuận

1. khoảng cách từ vị trí tài sản đến trung tâm đô thị
2. Tiềm năng, khả năng cho thuê, hoặc khai thác kinh doanh
3. Gần các tiện ích nổi bật: Trung tâm thương mại, bệnh viện, chợ, siêu thị lớn, trường học, cơ quan hành chính, công viên
4. Quy hoạch về giao thông
5. Quy hoạch về kinh tế (các khu công nghiệp, khu cụm công nghiệp, khu chế xuất vv…)
6. Quy hoạch về xã hội
7. Quy hoạch về chính trị
8. Các dự án lớn nhỏ sắp, sẽ được triển khai tại khu vực
9. Các nhà đầu tư lớn nào sắp, sẽ đầu tư vào khu vực
10. Cơ sở hạ tầng: Điện, Đường, Trường học, Bệnh Viện, Trung tâm thương mại, Giao thông công cộng, Siêu thị,
11. Môi trường xung quanh vị trí tài sản
12. Cảnh quan xung quanh vị trí tài sản
13. Dân cư xung quanh
14. Kinh tế của dân cư xung quanh

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 5 yếu tố quyết định thắng đậm hay thua lỗ trong đầu tư bất động sản?

1. yếu tố 1: khả năng lựa chọn trường phái đầu tư
2. yếu tố 2: khả năng lựa chọn sản phẩm
3. yếu tố 3: mua rẻ – lãi ngay khi mua (may mắn không đến với những kẻ chỉ biết hy vọng)
4. yếu tô 4: khả năng quản trị cảm xúc ( cảm xúc khi mua, cảm xúc khi trờ đợi, cảm xúc khi bán)
5. yếu tối 5: khă năng quản trị rủi ro tài chính

 

Nhà đầu tư lão luyện bật mí 5 Cách để mua rẻ một bất động sản

1.Cách mua rẻ một bất động sản 1: Làm trùm khu vực

• có mối quan hệ rộng và tốt với môi giới
• có mối quan hệ rộng và tốt với chính quyền
• có sự am hiểu về quy hoạch của khu vực
• có sự am hiểu về sản phẩm của khu vực
• có ự am hiểu về giá của khu vực

2.Cách mua rẻ một bất động sản 2: Thông qua các tổ chức tài chính

• ngân hàng
• các tổ chức tài chính khác

3.Cách mua rẻ một bất động sản 3: Mua khi thị trường trầm lắng

4.Cách mua rẻ một bất động sản 4: Mua của người đang rất cần tiền mặt

5.Cách mua rẻ một bất động sản 5: Đàm phán với các điều khoản có lợi trước khi mua

6.Mua khi còn rẻ

7.Mua rẻ so với tiềm năng

8.Mua rẻ bằng cách đàm phám giá và các điều khoản đi kèm

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 15 bước giúp chúng ta đầu tư bất động sản chắc thắng

1. bước 1: Tư duy đúng khi đầu tư
2. bước 2: Mục tiêu khi đầu tư bất động sản
3. bước 3: nghiên cứu phát triển vĩ mô
4. bước 4: phân tích, nghiên cứu, lựa chọn thị trường đầu tư
5. bước 5: xây dựng đội nhóm đầu tư
6. bước 6: xây dựng mối quan hệ
7. bước 7: Kiểm soát quy hoạch và chính sách
8. bước 8: chiến lược tài chính và cách đánh lựa chọn phân khúc tiềm năng tăng trưởng mạnh nhất
9. bước 9: Xây dựng kế hoạch đầu tư cụ thể
10. bước 10: tìm kiếm và lựa chọn sản phẩm
11. bước 11: Điều tra
12. bước 12: Định giá (Lập bản đồ giá)
13. bước 13: Gọi vốn (khi thiếu vốn)
14. bước 14: Đàm phán
15. bước 15: Marketing và bán hàng

 

 

Nhà đầu tư lão luyện 22 yếu tố giúp chúng ta đột phá lợi nhuận khi đầu tư bất động sản

1. yếu tố cục bộ địa phương: hạ tầng bao gồm điện, đường, trường, trạm, bệnh viện, siêu thị
2. chính sách địa chính trị
3. chính sách kinh tế
4. nhà đầu tư cá mập đầu tư vào khu vực
5. đội nhóm và cố vấn
6. phân tích và làm báo cáo thị trường
7. rõ ràng trường phái đầu tư
8. thấu hiểu pháp lý
9. xây dựng chiến lược đầu tư
10. xây dựng kế hoạch hành động
11. am hiểu kinh tế vĩ mô
12. làm trùm khu vực
13. chiến lược tài chính và quản trị tài chính
14. chiến lược nguồn vốn
15. thay đổi giá trị tài sản: bên trong, bên ngoài
16. điều tra
17. định giá
18. đàm phán
19. marketing
20. bán hàng
21. viết quảng cáo
22. mua rẻ (lãi ngay khi mua)

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 10 Việc nhà đầu tư cần làm trước khi bắt đầu đầu tư bất động sản

1. Đi học kiến thức, kỹ năng, kinh nghiệm về lĩnh vực bất động sản
2. Đi xây dựng mối quan hệ với nhiều người trong giới bất động sản
3. Đi xem nhiều tài sản
4. Đi điều tra nhiều tài sản
5. Định giá nhiều tài sản
6. So sánh nhiều tài sản tại cùng 1 khu vực và các khu vực khác tương tự
7. Lập kế hoạch đầu tư cho nhiều tài sản
8. Lập bản đồ giá tài sản cho từng khu vực
9. Đàm phán nhiều tài sản
10. Chốt bill giả định nhiều

 

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 24 yếu tố ảnh hưởng tới giá của tài sản trong tương lai

1. vị trí
2. phong thủy
3. diện tích
4. hình dạng
5. mặt tiền
6. chiều sâu
7. số mặt thoáng
8. tiện ích nội khu
9. hạ tầng xung quanh
10. đường đi
11. dân trí
12. câng năng sử dụng, số tầng
13. xu hướng phát triển
14. chất lượng xây dựng
15. chất lượng thiết kế
16. quy định độ cao
17. quy định thiết kế
18. quy định quy hoạch
19. quy định mật động xây dựng
20. hiệu quả đầu tư: Lãi vốn, dòng tiền, khả năng thanh khoản
21. uy tín chủ đầu tư
22. pháp lý
23. khả năng đàm phán
24. mức độ cần bán hoặc cho thuê

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 11 lý do nhà đất bị chặn giao dịch chuyển nhượng khiến nhà đầu tư mất tiền, điêu đứng

Các nhà đầu tư bất động sản có thể gặp phải tình huống bị chặn giao dịch chuyển nhượng vì một số lý do liên quan đến pháp lý, quy hoạch, hoặc vấn đề liên quan đến các yếu tố khác trong quá trình giao dịch. Dưới đây là một số lý do phổ biến dẫn đến việc bị chặn giao dịch chuyển nhượng bất động sản:

1. Chưa có sổ đỏ (sổ hồng) hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp

• Không có sổ đỏ hợp lệ là lý do phổ biến khiến giao dịch chuyển nhượng bất động sản không thể thực hiện. Để thực hiện chuyển nhượng, bất động sản phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp, nếu không, giao dịch sẽ bị chặn lại.
• Việc mua bán các bất động sản không có sổ đỏ hoặc sổ chung sẽ gây rủi ro pháp lý và không được công nhận trong các giao dịch chuyển nhượng.

2. Bất động sản bị thế chấp hoặc đang trong diện đảm bảo tài sản cho khoản vay

• Nếu bất động sản đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị đảm bảo tài sản cho khoản vay, chủ sở hữu không thể chuyển nhượng cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý của tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng.
• Ngân hàng hoặc tổ chức tài chính phải giải chấp trước khi có thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

3. Quy hoạch đất đai chưa rõ ràng hoặc bị thu hồi

• Một trong những lý do phổ biến dẫn đến việc chặn giao dịch chuyển nhượng là quy hoạch đất đai chưa được xác định rõ ràng. Nếu đất nằm trong khu vực bị quy hoạch thu hồi hoặc dự án công cộng, giao dịch chuyển nhượng sẽ bị cấm.
• Chính quyền địa phương có thể ra thông báo về việc thu hồi đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, khiến bất động sản không thể chuyển nhượng cho người khác.

4. Chưa thanh toán hết nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí)

• Nếu chủ sở hữu chưa thực hiện nghĩa vụ thuế đối với bất động sản (như thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân), giao dịch chuyển nhượng sẽ bị chặn lại cho đến khi các khoản thuế được thanh toán đầy đủ.
• Các nghĩa vụ tài chính khác như phí quản lý đất đai, phí lệ phí trước bạ cũng cần được hoàn tất để có thể thực hiện chuyển nhượng.

5. Chưa hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc hợp đồng không hợp lệ

• Một bất động sản có thể bị chặn giao dịch nếu các thủ tục pháp lý chưa hoàn tất, ví dụ như hợp đồng mua bán không hợp lệ, thiếu chữ ký của các bên liên quan, hoặc không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
• Nếu có bất kỳ vấn đề gì với hợp đồng, thỏa thuận giữa các bên hoặc giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, giao dịch sẽ bị ngừng lại cho đến khi các vấn đề được giải quyết.

6. Bất động sản bị tranh chấp hoặc kiện tụng

• Nếu bất động sản đang trong quá trình tranh chấp hoặc kiện tụng (ví dụ như tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng), giao dịch chuyển nhượng sẽ bị hoãn lại hoặc chặn lại cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
• Quyết định từ tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền có thể ngừng giao dịch nếu họ phát hiện có tranh chấp liên quan đến bất động sản.

7. Bất động sản chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (đất nông nghiệp, đất thuê, đất có hạn chế sử dụng)

• Một số loại đất như đất nông nghiệp, đất được cho thuê, hoặc đất có hạn chế sử dụng (ví dụ như đất công ích, đất không được phép chuyển nhượng) không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.
• Việc chuyển nhượng những loại bất động sản này sẽ bị hạn chế pháp lý, và các cơ quan quản lý sẽ không chấp nhận thủ tục chuyển nhượng cho đến khi thỏa mãn các điều kiện.

8. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản không hợp lệ

• Một lý do khác là hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hợp lệ. Việc không công chứng hợp đồng, hoặc công chứng không đúng quy định, sẽ khiến giao dịch không có giá trị pháp lý, và giao dịch chuyển nhượng sẽ không thể thực hiện được.

9. Chuyển nhượng đất có quyền sở hữu chung

• Trường hợp bất động sản có quyền sở hữu chung giữa các cá nhân hoặc bên thứ ba, nếu không có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại, việc chuyển nhượng sẽ không được phép thực hiện.
• Nếu có tranh chấp hoặc không thống nhất giữa các bên về việc chuyển nhượng, giao dịch sẽ bị chặn lại.

10. Khách hàng không đủ năng lực tài chính để thực hiện giao dịch

• Nếu bên mua không có khả năng tài chính hoặc không có các chứng từ chứng minh năng lực tài chính đủ để thực hiện giao dịch, giao dịch có thể bị từ chối hoặc chặn lại bởi bên bán hoặc ngân hàng (nếu có thế chấp).

11. Đất có tranh chấp quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng

• Nếu bất động sản bị tranh chấp quyền sở hữu (ví dụ, không xác định được ai là chủ sở hữu hợp pháp), hoặc có tranh chấp về quyền sử dụng đất (như mâu thuẫn về ranh giới, diện tích đất), việc chuyển nhượng sẽ không được thực hiện.

Tóm lại:

• Việc bị chặn giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thể xuất phát từ nhiều lý do pháp lý khác nhau như quy hoạch chưa rõ ràng, vấn đề pháp lý về sở hữu, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc tranh chấp. Do đó, trước khi tiến hành giao dịch bất động sản, nhà đầu tư cần phải chắc chắn rằng mọi thủ tục pháp lý đã đầy đủ và bất động sản không vướng phải các vấn đề trên để tránh gặp rủi ro không cần thiết.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ ưu điểm và nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản dòng tiền

Chiến lược đầu tư bất động sản dòng tiền là một phương pháp đầu tư tập trung vào việc tạo ra dòng tiền thụ động ổn định từ bất động sản, thông qua việc cho thuê hoặc cho các mục đích kinh doanh khác. Thay vì chờ đợi sự tăng giá bất động sản trong tương lai (chiến lược đầu tư giá trị), chiến lược này nhắm vào việc kiếm lợi nhuận ngay từ thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê hoặc khai thác bất động sản.

Ưu điểm của chiến lược đầu tư bất động sản dòng tiền

Thu nhập thụ động ổn định

• Dòng tiền thụ động là một trong những lợi thế chính của chiến lược này. Nhà đầu tư có thể nhận được thu nhập hàng tháng từ việc cho thuê bất động sản, giúp duy trì dòng tiền ổn định và tạo ra nguồn thu nhập lâu dài mà không phải bán tài sản.

Tăng giá trị tài sản theo thời gian

• Bên cạnh dòng tiền ổn định, giá trị bất động sản cũng có thể tăng theo thời gian, mang lại lợi nhuận vốn khi bán tài sản sau một thời gian. Điều này giúp nhà đầu tư vừa hưởng lợi từ thu nhập cho thuê, vừa từ việc tăng giá trị tài sản.

Tạo tài sản lâu dài

• Đầu tư vào bất động sản tạo ra tài sản vật chất và có thể được chuyển nhượng, cho thuê lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Nhà đầu tư có thể sở hữu bất động sản trong thời gian dài và tận dụng nó để tạo ra giá trị bền vững.

Bảo vệ khỏi lạm phát

• Bất động sản thường được coi là kênh đầu tư phòng chống lạm phát, vì giá trị tài sản và giá thuê thường có xu hướng tăng lên theo thời gian. Khi giá cả tăng lên, nhà đầu tư có thể tăng giá cho thuê để bù đắp lại sự suy giảm giá trị đồng tiền.

Tiềm năng sinh lời dài hạn và ít rủi ro

• So với các loại hình đầu tư khác như cổ phiếu hay chứng khoán, bất động sản có rủi ro thấp hơn và ổn định hơn, đặc biệt khi bất động sản đó nằm ở các khu vực phát triển hoặc có nhu cầu thuê cao. Dòng tiền từ cho thuê giúp giảm thiểu rủi ro thua lỗ do biến động giá trị bất động sản.

Lợi ích thuế

• Một số quốc gia cung cấp ưu đãi thuế cho các nhà đầu tư bất động sản, chẳng hạn như khấu trừ thuế từ chi phí bảo trì, sửa chữa, lãi vay, hay chi phí quản lý bất động sản. Điều này giúp giảm chi phí đầu tư và làm tăng lợi nhuận thực tế từ dòng tiền.

Nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản dòng tiền

Yêu cầu vốn đầu tư ban đầu lớn

• Để đầu tư vào bất động sản và bắt đầu tạo ra dòng tiền thụ động, nhà đầu tư cần một vốn đầu tư ban đầu lớn, đặc biệt nếu bất động sản có giá trị cao hoặc nằm ở các khu vực đắc địa. Điều này có thể là một rào cản đối với những người mới bắt đầu hoặc không có đủ vốn.

Chi phí bảo trì và sửa chữa cao

• Việc duy trì và vận hành bất động sản luôn đi kèm với các chi phí như bảo trì, sửa chữa, và các khoản phí khác liên quan đến việc giữ tài sản trong tình trạng tốt. Những chi phí này có thể ảnh hưởng đến dòng tiền thu nhập của nhà đầu tư nếu không được quản lý tốt.

Khó khăn trong việc quản lý tài sản

• Việc quản lý bất động sản cho thuê có thể đòi hỏi nhiều công sức và thời gian, đặc biệt khi có nhiều căn hộ hoặc các bất động sản khác nhau. Quản lý người thuê, giải quyết tranh chấp, xử lý vấn đề sửa chữa, hay bảo trì có thể làm tăng chi phí và giảm hiệu quả đầu tư.

Rủi ro về tỷ lệ trống (vacancy risk)

• Một trong những rủi ro chính là tỷ lệ trống (vacancy), tức là không có người thuê bất động sản. Nếu bất động sản không có người thuê, nhà đầu tư sẽ không có dòng tiền vào, trong khi vẫn phải chịu các chi phí duy trì bất động sản như thuế, bảo trì, và các khoản chi phí cố định khác.

Khó khăn trong việc thanh khoản

• Bất động sản không phải là một tài sản có tính thanh khoản cao. Trong trường hợp cần bán gấp tài sản để rút vốn, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong việc bán bất động sản nhanh chóng, hoặc phải giảm giá bán để thu hồi vốn. Điều này có thể gây khó khăn trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt khi cần thiết.

Biến động thị trường và thay đổi pháp lý

• Thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế và chính trị như lạm phát, thay đổi lãi suất, hoặc thay đổi chính sách thuế. Những yếu tố này có thể làm giảm giá trị bất động sản hoặc ảnh hưởng đến khả năng tạo ra dòng tiền ổn định từ cho thuê. Việc thay đổi quy định pháp lý về cho thuê, cải cách đất đai, hay quy hoạch cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời của bất động sản.

Rủi ro từ việc không thu hồi được tiền thuê

• Việc không thu hồi được tiền thuê từ khách hàng hoặc xảy ra tranh chấp giữa chủ nhà và người thuê có thể ảnh hưởng đến dòng tiền. Những trường hợp này có thể gây rối loạn tài chính cho nhà đầu tư, đặc biệt nếu bất động sản cho thuê không có người thuê ổn định.

Kết luận

• Chiến lược đầu tư bất động sản dòng tiền có thể mang lại những lợi ích lớn, bao gồm dòng tiền ổn định, bảo vệ trước lạm phát, và tiềm năng tăng giá trị tài sản. Tuy nhiên, chiến lược này cũng đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn, quản lý tài sản chặt chẽ, và có thể gặp phải những rủi ro liên quan đến chi phí bảo trì, tỷ lệ trống, và thay đổi thị trường. Để thành công với chiến lược này, nhà đầu tư cần phải có khả năng quản lý tài sản tốt và lựa chọn những bất động sản có tiềm năng sinh lời bền vững.

 

Nhà đầu tư lão luyện ưu điểm và nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản lãi vốn

Chiến lược đầu tư bất động sản lãi vốn (hay còn gọi là chiến lược đầu tư tăng giá trị tài sản) là một phương pháp đầu tư tập trung vào việc mua bất động sản với giá thấp và bán lại khi giá trị tăng cao. Thay vì chú trọng vào việc tạo ra dòng tiền từ cho thuê, chiến lược này nhắm đến lợi nhuận từ sự tăng trưởng giá trị của bất động sản trong một khoảng thời gian nhất định.

Ưu điểm của chiến lược đầu tư bất động sản lãi vốn

Tiềm năng lợi nhuận cao

• Một trong những ưu điểm lớn nhất của chiến lược này là khả năng sinh lời lớn từ sự chênh lệch giá trị khi bán bất động sản sau một thời gian. Nếu mua được bất động sản ở mức giá thấp và bán khi giá trị tăng cao, nhà đầu tư có thể thu được lợi nhuận khổng lồ.

Không cần quản lý tài sản phức tạp

• Khi tập trung vào việc mua và bán thay vì cho thuê, nhà đầu tư không phải đối mặt với các vấn đề như quản lý người thuê, bảo trì, hay thu hồi tiền thuê. Điều này giúp nhà đầu tư tránh được những công việc quản lý bất động sản phức tạp.

Tiềm năng tăng giá theo xu hướng thị trường

• Bất động sản có xu hướng tăng giá theo thời gian nhờ vào sự phát triển của khu vực xung quanh, sự cải thiện về hạ tầng giao thông, quy hoạch đô thị, và sự gia tăng dân số. Nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ các yếu tố này khi bất động sản mà họ đầu tư tăng giá trị.

Tạo ra cơ hội đầu tư không giới hạn

• Đầu tư vào bất động sản lãi vốn giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn trong việc lựa chọn loại bất động sản và khu vực đầu tư. Nếu thị trường địa phương không còn tiềm năng tăng giá, họ có thể dễ dàng chuyển sang khu vực khác hoặc loại hình bất động sản khác để tìm kiếm cơ hội mới.

Tận dụng hiệu quả đòn bẩy tài chính

• Đầu tư vào bất động sản lãi vốn có thể giúp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (vay mượn) để gia tăng tiềm năng lợi nhuận. Nếu giá trị bất động sản tăng mạnh sau khi mua, lợi nhuận thu được từ việc bán tài sản có thể vượt xa chi phí vay mượn và các khoản chi phí liên quan.

Nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản lãi vốn

Rủi ro thay đổi thị trường

• Một trong những nhược điểm lớn của chiến lược này là rủi ro biến động thị trường. Giá trị bất động sản có thể không tăng như kỳ vọng hoặc có thể giảm đi nếu thị trường bất động sản gặp phải khủng hoảng, suy thoái kinh tế, hoặc các yếu tố ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư.
• Thị trường bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi những yếu tố như biến động lãi suất, thay đổi quy hoạch, sự thay đổi chính sách của chính phủ, hoặc thị trường tài chính toàn cầu.

Yêu cầu vốn đầu tư ban đầu cao

• Để thực hiện chiến lược này, nhà đầu tư cần có vốn đầu tư ban đầu lớn để mua được bất động sản với giá hợp lý. Việc mua bất động sản ở các khu vực đắc địa hoặc có tiềm năng tăng trưởng cao cũng đòi hỏi số vốn khá lớn.
• Nếu không có đủ vốn, nhà đầu tư có thể phải vay mượn, điều này khiến họ phải chịu thêm rủi ro về lãi suất và khoản nợ.

Rủi ro thanh khoản thấp

• Bất động sản là một tài sản có tính thanh khoản thấp, nghĩa là việc bán bất động sản có thể mất thời gian và không thể thực hiện ngay lập tức. Nếu nhà đầu tư cần tiền gấp, họ có thể phải giảm giá bán bất động sản hoặc không thể thanh lý tài sản ngay khi cần thiết.

Chi phí phát sinh khi sở hữu bất động sản

• Trong quá trình sở hữu bất động sản, nhà đầu tư sẽ phải chịu các chi phí bảo trì, thuế tài sản, và các chi phí liên quan đến việc duy trì bất động sản, điều này có thể làm giảm lợi nhuận từ việc bán lại bất động sản sau này.

Không tạo ra thu nhập thụ động ngay lập tức

• Một nhược điểm rõ ràng là chiến lược này không tạo ra thu nhập thụ động ngay lập tức như khi cho thuê bất động sản. Nhà đầu tư phải đợi cho đến khi giá trị bất động sản tăng lên và có thể bán lại để thu lợi nhuận, điều này có thể mất vài năm hoặc hơn, tùy vào thị trường và khu vực.

Phải có kiến thức sâu rộng và khả năng phân tích thị trường

• Để thực hiện chiến lược này thành công, nhà đầu tư cần có kiến thức vững vàng về thị trường bất động sản, khả năng phân tích xu hướng thị trường, và hiểu biết về các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản. Nếu không, nhà đầu tư có thể gặp phải sai lầm trong việc chọn lựa tài sản và khu vực đầu tư.

Rủi ro pháp lý và quy hoạch

• Nếu khu vực đầu tư có vấn đề pháp lý, chẳng hạn như tranh chấp đất đai, hoặc nếu có thay đổi quy hoạch bất ngờ, giá trị bất động sản có thể không tăng như kỳ vọng hoặc thậm chí giảm đi. Việc không kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý trước khi mua bất động sản có thể dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng cho nhà đầu tư.

Kết luận

• Chiến lược đầu tư bất động sản lãi vốn có thể mang lại lợi nhuận lớn từ việc tăng giá trị bất động sản, nhưng đồng thời cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro lớn liên quan đến sự biến động của thị trường, thanh khoản thấp, và các yếu tố pháp lý. Nhà đầu tư cần phải có vốn mạnh, kiến thức sâu rộng về thị trường, và khả năng kiên nhẫn để đợi cho đến khi giá trị bất động sản tăng lên. Đồng thời, họ cũng cần sẵn sàng đối mặt với các thay đổi không lường trước được trong thị trường bất động sản.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ ưu điểm và nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản theo quy hoạch

Chiến lược đầu tư bất động sản theo quy hoạch là một phương pháp đầu tư dựa trên việc nghiên cứu và theo dõi các quy hoạch phát triển của khu vực để chọn lựa bất động sản có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai khi các dự án hạ tầng, khu dân cư, khu thương mại được xây dựng. Đây là một chiến lược phổ biến và được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Tuy nhiên, như mọi chiến lược đầu tư, nó cũng có cả ưu điểm và nhược điểm. Dưới đây là phân tích chi tiết:

Ưu điểm của chiến lược đầu tư bất động sản theo quy hoạch

Tiềm năng sinh lời cao

• Một trong những ưu điểm lớn nhất là khả năng tăng giá mạnh mẽ khi quy hoạch khu vực hoàn tất. Khi các dự án phát triển hạ tầng, công trình công cộng, hay khu dân cư được hoàn thành, giá trị bất động sản sẽ tăng cao do nhu cầu tăng mạnh.
• Nhà đầu tư có thể mua bất động sản với giá thấp trước khi khu vực được phát triển, và sau đó bán lại với mức giá cao khi khu vực đó trở nên sôi động hơn.

Tăng trưởng dài hạn và ổn định

• Đầu tư vào những khu vực có quy hoạch phát triển lâu dài sẽ giúp nhà đầu tư tận dụng được tăng trưởng bền vững. Khi cơ sở hạ tầng được hoàn thiện và phát triển, khu vực này sẽ thu hút thêm dân cư và doanh nghiệp, tạo nên sự ổn định lâu dài cho giá trị bất động sản.

Ít cạnh tranh ban đầu

• Thường khi đầu tư vào các khu vực có quy hoạch chưa thực sự rõ ràng, mức độ cạnh tranh trên thị trường chưa cao. Điều này giúp nhà đầu tư có thể mua vào với giá hợp lý và không bị ép giá bởi nhu cầu tăng mạnh ngay từ đầu.

Hỗ trợ từ chính phủ và chính sách ưu đãi

• Các khu vực quy hoạch thường được chính phủ chú trọng đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư, và cung cấp các chính sách ưu đãi. Chính sách thuế, hạ tầng hỗ trợ, hoặc ưu đãi đầu tư cho những khu vực này sẽ giúp tăng giá trị bất động sản trong dài hạn.

Quy hoạch rõ ràng tạo sự minh bạch

• Các thông tin về quy hoạch phát triển của khu vực sẽ giúp nhà đầu tư dễ dàng nghiên cứu và đưa ra quyết định đầu tư chính xác. Việc quy hoạch rõ ràng giúp nhà đầu tư có cái nhìn tổng quan về sự phát triển của khu vực trong tương lai.

Nhược điểm của chiến lược đầu tư bất động sản theo quy hoạch

Rủi ro thay đổi quy hoạch

• Một trong những nhược điểm lớn nhất của chiến lược này là rủi ro thay đổi quy hoạch. Quy hoạch có thể thay đổi do các yếu tố kinh tế, chính trị, hoặc thay đổi chính sách của chính quyền. Điều này có thể làm giảm tiềm năng tăng giá hoặc thậm chí khiến khu vực bị giảm giá trị nếu dự án quy hoạch không được thực hiện.
• Các thay đổi trong quy hoạch, như việc thay đổi mục đích sử dụng đất, hoãn dự án, hoặc điều chỉnh hạ tầng, có thể ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận của nhà đầu tư.

Khả năng đầu tư chậm và không sinh lời ngay lập tức

• Đầu tư vào các khu vực theo quy hoạch yêu cầu nhà đầu tư phải có kiên nhẫn vì có thể phải đợi trong nhiều năm cho đến khi các dự án quy hoạch hoàn thành và giá trị bất động sản mới tăng cao. Trong giai đoạn chờ đợi, bất động sản có thể không sinh lời ngay lập tức, hoặc thậm chí không sinh lời trong thời gian dài.

Tăng trưởng chậm nếu khu vực chưa phát triển mạnh

• Mặc dù có quy hoạch phát triển, nhưng tốc độ phát triển khu vực có thể bị chậm, đặc biệt nếu khu vực đó chưa đủ tiềm năng thu hút dân cư, doanh nghiệp, hoặc đầu tư từ các nhà phát triển lớn. Điều này có thể khiến giá trị bất động sản không tăng như mong đợi.

Vấn đề pháp lý và quy hoạch chưa rõ ràng

• Quy hoạch phát triển có thể không rõ ràng hoặc gặp phải vấn đề pháp lý (chẳng hạn như tranh chấp đất đai, vấn đề quyền sử dụng đất, hoặc các thủ tục phê duyệt quy hoạch). Điều này có thể gây trở ngại cho việc thực hiện các giao dịch và làm mất thời gian hoặc tiền bạc của nhà đầu tư.

Cạnh tranh tăng mạnh khi thông tin quy hoạch được công khai

• Khi thông tin quy hoạch phát triển khu vực được công khai rộng rãi, các nhà đầu tư khác cũng sẽ nhanh chóng nhận ra tiềm năng và gia tăng sự cạnh tranh. Điều này có thể làm cho giá trị bất động sản trong khu vực tăng cao đột ngột, làm giảm biên lợi nhuận của nhà đầu tư ban đầu nếu họ không mua kịp thời.

Chi phí đầu tư ban đầu có thể cao

• Trong một số trường hợp, bất động sản trong khu vực có quy hoạch phát triển có thể yêu cầu chi phí đầu tư ban đầu khá cao, đặc biệt nếu khu vực này đã bắt đầu thu hút sự quan tâm từ các nhà đầu tư khác. Điều này có thể làm giảm tỷ suất sinh lợi của nhà đầu tư nếu không nghiên cứu kỹ lưỡng và xác định được mức giá hợp lý.

Nguy cơ phát triển không như kỳ vọng

• Mặc dù khu vực có quy hoạch phát triển, nhưng không phải lúc nào sự phát triển cũng diễn ra như kỳ vọng. Các yếu tố như tình hình kinh tế, thay đổi trong chính sách nhà nước, hoặc các yếu tố ngoại cảnh có thể ảnh hưởng đến tiến độ phát triển, khiến khu vực không đạt được mức độ phát triển nhanh chóng hoặc cao như dự đoán ban đầu.

Kết luận

• Chiến lược đầu tư bất động sản theo quy hoạch là một phương pháp có thể mang lại lợi nhuận cao trong dài hạn nếu nhà đầu tư chọn đúng khu vực và có khả năng chịu đựng sự chậm trễ trong quá trình phát triển.
• Tuy nhiên, chiến lược này cũng có nhược điểm, bao gồm rủi ro về việc thay đổi quy hoạch, sự chậm trễ trong phát triển, và khả năng cạnh tranh gia tăng khi thông tin quy hoạch trở nên công khai. Vì vậy, nhà đầu tư cần kiên nhẫn, có chiến lược nghiên cứu kỹ lưỡng, và luôn chuẩn bị cho những tình huống bất ngờ có thể xảy ra.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ đặc điểm của nhóm nhà đầu tư mua sửa bán

Nhóm nhà đầu tư mua sửa bán (Flippers) là một trong những nhóm phổ biến trong thị trường bất động sản, đặc biệt là những người tìm kiếm lợi nhuận từ việc cải tạo và bán lại bất động sản sau khi nâng cấp. Dưới đây là các đặc điểm của nhóm nhà đầu tư này:

1. Mua Bất Động Sản Cũ hoặc Kém Chất Lượng

• Đặc điểm: Nhà đầu tư trong nhóm này thường tìm kiếm các bất động sản có giá trị thấp hơn thị trường, có thể là do chúng cũ, xuống cấp, hoặc có các yếu tố làm giảm giá trị (chẳng hạn như vị trí kém hoặc cần cải tạo).
• Mục tiêu: Mua với giá thấp để tận dụng cơ hội sửa chữa và gia tăng giá trị tài sản.

2. Tập Trung Vào Cải Tạo và Nâng Cấp

• Đặc điểm: Sau khi mua, họ sẽ tiến hành cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản để tăng giá trị, bao gồm các công việc như sửa chữa, thay mới vật liệu, thay đổi thiết kế nội thất, sơn lại, làm mới khu vực ngoài trời…
• Mục tiêu: Tạo ra một bất động sản có giá trị cao hơn sau khi được sửa chữa và làm mới.

3. Thời Gian Quay Vòng Nhanh

• Đặc điểm: Một trong những yếu tố quan trọng của nhóm nhà đầu tư mua sửa bán là thời gian quay vòng nhanh chóng. Họ không giữ bất động sản lâu dài mà cố gắng bán lại nhanh sau khi đã sửa chữa để thu về lợi nhuận.
• Mục tiêu: Lợi nhuận ngắn hạn từ việc bán lại bất động sản sau khi cải tạo, thường trong vài tháng hoặc ít hơn.

4. Lợi Nhuận Cao

• Đặc điểm: Nếu việc cải tạo và bán lại thành công, nhà đầu tư có thể thu về lợi nhuận rất lớn so với số vốn đầu tư ban đầu. Lợi nhuận này đến từ việc tăng giá trị tài sản sau khi sửa chữa và cải tạo.
• Mục tiêu: Kiếm lời từ sự chênh lệch giữa giá mua và giá bán sau khi cải tạo.

5. Tập Trung Vào Các Vùng Đang Phát Triển

• Đặc điểm: Nhà đầu tư trong nhóm này thường chọn những khu vực đang có tiềm năng phát triển, nơi bất động sản có thể tăng giá nhanh chóng khi có cải tạo hoặc nâng cấp.
• Mục tiêu: Đảm bảo rằng các khu vực này sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai, tăng cơ hội bán lại bất động sản với giá cao.

6. Đòi Hỏi Kỹ Năng Xây Dựng và Quản Lý Dự Án

• Đặc điểm: Nhóm này thường có kiến thức về xây dựng, sửa chữa, và quản lý dự án để có thể kiểm soát quá trình cải tạo bất động sản hiệu quả.
• Mục tiêu: Tiết kiệm chi phí cải tạo và thời gian thực hiện các công đoạn sửa chữa để tối ưu hóa lợi nhuận.

7. Chịu Rủi Ro Cao

• Đặc điểm: Vì thị trường bất động sản có thể biến động, nhóm nhà đầu tư mua sửa bán thường phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là nếu chi phí cải tạo vượt quá dự tính hoặc thị trường không phát triển như mong đợi.
• Mục tiêu: Kiểm soát rủi ro và đảm bảo lợi nhuận ngay cả khi có sự biến động trong giá trị bất động sản.

8. Cần Đầu Tư Ban Đầu Cao

• Đặc điểm: Để có thể mua bất động sản cũ và sửa chữa lại, nhà đầu tư cần có vốn đầu tư ban đầu khá lớn để thực hiện việc cải tạo và trang trí lại tài sản.
• Mục tiêu: Đầu tư vào các công đoạn sửa chữa một cách hợp lý và hiệu quả để đảm bảo có thể bán lại với giá cao.

9. Đánh Giá Thị Trường Kỹ Lưỡng

• Đặc điểm: Những nhà đầu tư này thường phân tích thị trường rất kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào một bất động sản cụ thể. Họ phải hiểu rõ các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản như xu hướng thị trường, nhu cầu người mua, và các yếu tố kinh tế khác.
• Mục tiêu: Chọn lựa những bất động sản có tiềm năng tăng giá trị cao nhất sau khi cải tạo.

10. Chuyên Về Các Kỹ Thuật Tiếp Thị Bất Động Sản

• Đặc điểm: Sau khi sửa chữa, nhà đầu tư sẽ cần một chiến lược tiếp thị mạnh mẽ để bán bất động sản với giá cao. Điều này bao gồm việc đưa ra các chiến lược quảng cáo, chụp ảnh chuyên nghiệp, tạo dựng mối quan hệ với các môi giới bất động sản.
• Mục tiêu: Bán lại bất động sản nhanh chóng và với mức giá cao để thu về lợi nhuận.

Tóm Tắt:

• Nhóm nhà đầu tư mua sửa bán (flippers) là những người tìm kiếm lợi nhuận nhanh chóng từ việc mua các bất động sản có giá thấp, cải tạo chúng để gia tăng giá trị và bán lại. Đây là chiến lược đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao, nhưng đồng thời cũng đi kèm với rủi ro lớn và yêu cầu có kỹ năng quản lý dự án, kiến thức về thị trường và khả năng đánh giá bất động sản.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ ưu điểm và nhược điểm của chiến lược đầu tư đất nền dự án

Đầu tư đất nền dự án là một chiến lược phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là khi thị trường bất động sản phát triển mạnh. Đầu tư đất nền dự án liên quan đến việc mua các lô đất tại các khu vực đã được quy hoạch để phát triển dự án, với hy vọng rằng giá trị đất sẽ tăng khi dự án được triển khai hoặc khi cơ sở hạ tầng phát triển xung quanh. Dưới đây là phân tích về ưu điểm và nhược điểm của chiến lược đầu tư này:

Ưu điểm của chiến lược đầu tư đất nền dự án

Tiềm năng sinh lời cao

• Đất nền dự án có khả năng tăng giá rất mạnh trong tương lai, đặc biệt là khi dự án được triển khai, hoặc khi khu vực xung quanh có sự phát triển về hạ tầng và quy hoạch đô thị. Nhà đầu tư có thể mua đất với giá thấp và bán lại khi giá trị tăng cao, thu được lợi nhuận lớn.

Khả năng tăng trưởng bền vững

• Đất nền, đặc biệt là ở các khu vực đã có quy hoạch rõ ràng hoặc đang trong quá trình phát triển, thường có tăng trưởng giá trị ổn định và bền vững theo thời gian. Điều này khiến cho đất nền trở thành một lựa chọn hấp dẫn cho những nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và an toàn lâu dài.

Rủi ro thấp hơn so với các loại hình bất động sản khác

• Đầu tư đất nền ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố liên quan đến quản lý tài sản như bảo trì, cho thuê, hay các vấn đề với người thuê, vì không có công trình xây dựng hoặc cơ sở vật chất cần bảo dưỡng. Đất nền ít rủi ro về mặt quản lý và chi phí phát sinh so với nhà hoặc chung cư.

Lợi thế từ chính sách quy hoạch và hạ tầng

• Khi đầu tư vào đất nền dự án, nhà đầu tư có thể tận dụng được chính sách quy hoạch của chính phủ hoặc các nhà phát triển khu đô thị, như mở rộng đường giao thông, xây dựng công viên, bệnh viện, trường học, giúp tăng giá trị đất theo thời gian. Chính quyền có thể ưu tiên phát triển hạ tầng ở các khu vực này, giúp làm tăng giá trị bất động sản.

Khả năng sử dụng đòn bẩy tài chính

• Đầu tư đất nền có thể sử dụng đòn bẩy tài chính, cho phép nhà đầu tư vay mượn từ ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính để mua đất, với hy vọng rằng giá trị đất sẽ tăng trong tương lai. Điều này giúp nhà đầu tư tối đa hóa lợi nhuận nếu chiến lược thành công.

Thanh khoản cao

• Các dự án đất nền nằm trong khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng phát triển sẽ có tính thanh khoản cao hơn, nghĩa là có thể dễ dàng bán lại khi cần thiết, đặc biệt nếu thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ.

Nhược điểm của chiến lược đầu tư đất nền dự án

Rủi ro pháp lý và quy hoạch

• Một trong những rủi ro lớn khi đầu tư vào đất nền là rủi ro pháp lý. Đất nền có thể gặp phải các vấn đề liên quan đến giấy tờ pháp lý, quyền sử dụng đất, hoặc thay đổi quy hoạch. Nếu khu vực đất nền không có quy hoạch rõ ràng hoặc có thay đổi trong chính sách quy hoạch, giá trị đất có thể bị giảm đi hoặc không đạt được kỳ vọng của nhà đầu tư.

Tính thanh khoản thấp trong giai đoạn đầu

• Mặc dù đất nền có tính thanh khoản cao khi dự án phát triển, nhưng tính thanh khoản ban đầu có thể khá thấp, đặc biệt là khi đất nền chưa có hạ tầng hoặc chưa có sự phát triển rõ rệt từ dự án. Nhà đầu tư có thể phải đợi lâu để có thể bán lại bất động sản với giá cao.

Đặc thù không sinh lời ngay lập tức

• Khác với việc đầu tư vào nhà hoặc chung cư, đất nền không tạo ra dòng tiền thụ động ngay lập tức. Nhà đầu tư phải chờ đợi quá trình phát triển dự án hoặc hạ tầng để giá trị đất tăng lên, điều này có thể kéo dài nhiều năm trước khi nhận được lợi nhuận.

Tác động của biến động thị trường

• Mặc dù đất nền có tiềm năng sinh lời lớn, nhưng thị trường bất động sản có thể gặp phải những biến động mạnh, như suy thoái kinh tế hoặc khủng hoảng tài chính, có thể làm giảm giá trị đất nền hoặc làm chậm quá trình phát triển dự án.

Chi phí cơ hội cao

• Việc đầu tư vào đất nền dự án có thể ngốn một lượng lớn vốn và không mang lại lợi nhuận trong ngắn hạn. Trong khi đó, nhà đầu tư có thể bỏ qua các cơ hội đầu tư khác có khả năng mang lại lợi nhuận cao hơn trong cùng khoảng thời gian, như đầu tư vào các dự án xây dựng hoặc cho thuê bất động sản.

Yêu cầu về nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng

• Để đầu tư thành công vào đất nền dự án, nhà đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng về khu vực, quy hoạch và tiềm năng phát triển của dự án. Nếu không, họ có thể mua phải những lô đất không có tiềm năng phát triển hoặc bị mắc kẹt trong một thị trường không có nhu cầu.

Rủi ro từ các yếu tố ngoại cảnh

• Các yếu tố như thay đổi chính sách quy hoạch, biến động giá vật liệu xây dựng, hoặc sự thay đổi nhu cầu thị trường có thể ảnh hưởng đến giá trị của đất nền. Nhà đầu tư không thể kiểm soát những yếu tố này và chúng có thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận dự kiến.

Kết luận

• Đầu tư vào đất nền dự án có thể mang lại lợi nhuận cao nhờ vào sự phát triển của dự án và tăng trưởng giá trị của khu vực, nhưng cũng đi kèm với nhiều rủi ro, đặc biệt là về pháp lý, thị trường và tính thanh khoản.
• Để chiến lược này thành công, nhà đầu tư cần phải có kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản, khả năng đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực, và kiên nhẫn chờ đợi cho đến khi giá trị đất tăng cao.

 

Nhà đầu tư lão luyện đưa ra lời khuyên: có nên cắt cầu môi giới khi đi đầu tư bất động sản?

Việc cắt cầu môi giới (tức là tự giao dịch, không thông qua môi giới) khi đầu tư bất động sản là một quyết định có thể mang lại cả ưu điểm và nhược điểm, tùy thuộc vào tình huống và kinh nghiệm của nhà đầu tư. Dưới đây là những yếu tố bạn cần xem xét khi quyết định có nên sử dụng môi giới hay không:

Ưu điểm khi tự giao dịch, không qua môi giới:

Tiết kiệm chi phí môi giới:

• Một trong những lý do chính khiến nhiều nhà đầu tư quyết định không sử dụng môi giới là để tiết kiệm chi phí. Phí môi giới có thể dao động từ 1-3% giá trị giao dịch, tùy thuộc vào giá trị bất động sản.
  Kiểm soát toàn bộ quá trình giao dịch:
• Khi tự giao dịch, bạn có thể kiểm soát trực tiếp mọi bước trong quá trình từ thương lượng giá cả, thỏa thuận điều kiện, cho đến việc ký hợp đồng. Điều này giúp bạn tránh được rủi ro liên quan đến việc môi giới không thực hiện đúng cam kết hoặc không truyền đạt đầy đủ thông tin.

Chủ động trong việc đàm phán:

• Nếu bạn có đủ kinh nghiệm, việc tự thương lượng có thể giúp bạn đạt được giá tốt hơn, đặc biệt trong những tình huống mà môi giới không thể đàm phán linh hoạt.
  Tăng tính chủ động trong việc tìm kiếm cơ hội:
• Không phải lúc nào môi giới cũng có nguồn cung cập nhật kịp thời hoặc đúng với yêu cầu của bạn. Khi tự tìm kiếm bất động sản, bạn có thể tiếp cận nhiều nguồn thông tin khác nhau, từ các trang web, nhóm cộng đồng, hay các kênh trực tiếp.

Nhược điểm khi tự giao dịch, không qua môi giới:

Thiếu kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn:

• Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, việc tự giao dịch có thể gây ra rủi ro pháp lý hoặc những sai sót trong hợp đồng. Môi giới thường có kiến thức sâu về thị trường và các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản.

Khó tiếp cận các nguồn cung tiềm năng:

• Môi giới thường có mạng lưới rộng lớn, giúp họ có khả năng tiếp cận với những bất động sản tốt, đặc biệt là các dự án chưa niêm yết công khai. Nếu bạn tự làm, bạn có thể sẽ không biết đến một số cơ hội đầu tư tốt.

Mất thời gian và công sức:

• Tự giao dịch bất động sản sẽ đòi hỏi bạn dành nhiều thời gian để tìm kiếm, khảo sát, đàm phán và hoàn tất thủ tục pháp lý. Điều này có thể rất tốn thời gian và công sức, đặc biệt nếu bạn có nhiều giao dịch hoặc không có thời gian rảnh.

Khó khăn trong đàm phán và xác định giá trị thực:

• Môi giới chuyên nghiệp có khả năng đánh giá thị trường và xác định giá trị thực của bất động sản. Nếu bạn tự làm, có thể bạn sẽ bị lừa đảo hoặc mua phải giá cao hơn giá trị thực vì thiếu kinh nghiệm.

Rủi ro pháp lý:

• Môi giới bất động sản có thể giúp bạn kiểm tra tính pháp lý của bất động sản và hỗ trợ trong việc hoàn tất thủ tục. Nếu bạn tự làm, bạn có thể dễ dàng mắc phải các sai lầm về giấy tờ, pháp lý, hoặc các yêu cầu hợp đồng.

Mất uy tín trong giới môi giới và giới đầu tư

• Đất có thổ công sông có hà bá, bạn đi đầu tư nên tìm đến các môi giới địa phương có uy tín, có đạo đức để xây dựng mối quan hệ với họ nhờ họ tìm kiếm tài sản tốt, chia một phần hoa hồng cho họ để có những thương vụ đầu tư an toàn, chắc thắng
• Môi giới ở khu vực nào cũng sẽ có hội nhóm của họ ở khu vực đó vì vậy hành vi cắt cầu môi giới là một hành vi trái đạo đức sẽ bị lan truyền rất nhanh, sẽ không còn môi giới nào muốn làm việc với bạn nữa, bạn sẽ khó khăn khi tìm kiếm tài sản tốt trong khu vực đó.

Lời khuyên:

• Nếu tài sản mà bạn biết đến thông qua môi giới thì hãy làm việc với môi giới uy tín để tiến hàng điều tra, định giá, đàm phán và đặc cọc sau đó làm thủ tục mua bán bạn sẽ có người hỗ trợ trong quá trình mua bán và có một mối quan hệ tốt ở khu vực để sau này bạn bán ra bất động sản sẽ thuận lợi hơn, tạo nên uy tín với môi giới
• Việc sử dụng môi giới là một giải pháp an toàn và hiệu quả. Môi giới sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý, hỗ trợ đàm phán tốt hơn và giúp bạn tiếp cận các cơ hội tốt.
  Trong một số trường hợp, bạn có thể chọn cách kết hợp cả hai. Ví dụ, bạn có thể tự tìm kiếm bất động sản và khi đã có lựa chọn tiềm năng, hãy nhờ môi giới hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý, đàm phán giá và hoàn tất thủ tục giao dịch.
• Thỏa thuận trước với môi giới không kênh giá. Nếu môi giới kênh giá sẽ làm việc qua người khác
• Đàm phán trực tiếp với chủ tài sản nếu mua được sẽ thưởng cho môi giới số tiền cụ thể theo thỏa thuận.

 

Nhà đầu tư lão luyện hé lộ bí quyết để đầu tư bất động sản với số vốn dưới 100 triệu đồng

1. Nghĩ mọi cách nỗ lực để tăng thu nhập
2. Nghĩ mọi cách nỗ lực giảm chi phí sinh hoạt
3. Đặt mục tiêu mua bất động sản đầu tiên: tầm tài chính, thời gian hoàn thành dù bạn chưa có nhiều tiền bạn cứ mạnh dạn đặt mục tiêu mà bạn cảm thấy có thể thực hiện được trong khoảng thời gian bạn dự định
4. Giành một phần tiền đầu tư cho việc học hành một cách nghiêm chỉnh về bất động sản và đầu tư bất động sản: bạn có thể mua sách hoặc tham gia một vài khóa học miễn phí, trả phí ít tiền
5. Xây dựng mối quan hệ, đi theo những người môi giới và đầu tư bất động sản xung quanh khu vực của bạn. Cố gắng giúp đỡ họ những việc mình có thể mà không lấy phí để học hỏi kinh nghiệm từ họ nếu họ hỗ chợ chi phí có thể nhận 1 phần
6. Đi xem nhiều tài sản ở khu vực xung quanh nhà bạn bán kính 30km bạn có thể đi bằng xe  máy hoặc các phương tiện công cộng dễ dàng, chi phí vừa phải để rèn luyện khả năng tìm kiếm, phân tích sản phẩm, lập bản đồ giá, quan sát và nhận định thị trường.
7. Tìm kiếm một thị trường tiềm năng để đầu tư
8. Áp dụng công thức 100.10.3.1 một cách có kỷ luật
9. Đề nghị được góp một phần vốn của mình với 1 ai đó, hoặc 1 nhóm nhà đầu tư mà bạn có mối quan hệ thân tình, tin cậy. Chú ý cần có hợp đồng hợp tác đầu tư trước khi góp tiền nếu không có hợp đồng hợp tác đầu tư thì không nên tham gia.
10. Đề nghị bạn bè, người thân mua trung tài sản tiềm năng
11. Huy động vốn từ người thân để đủ số tiền cần để mua tài sản – vay trong khả năng chi trả và có kế hoạch trả lãi chi tiết.
12. Huy động vốn từ bạn bè để đủ số tiền cần mua tài sản – vay trong khả năng chi trả và có kế hoạch trả lãi chi tiết.
13. Tham gia ngay khi có cơ hội phù hợp với khả năng tài chính của mình không trờ đợi.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 10 thời điểm bất động sản dự án có biến động mạnh về giá

1. Có tin về nghiên cứu quy hoạch dự án – thời điểm này mua tài sản rất rẻ
2. Công bố phê duyệt chủ trương đầu tư
3. Công bố phê duyệt quy hoạch 1/2000
4. Công bố phê duyệt quy hoạch 1/500
5. Công bố phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của dự án
6. Đo đạc, cắm  mốc, đền bù giải phóng mặt bằng trên thực địa sau đó quây tôn 1 phần hoặc toàn bộ dự án
7. Khởi công dự án
8. Khởi động lại dự án và tiến hành xây dựng đồng bộ
9. Đưa vào bàn giao
10. Trả sổ cho nhà đầu tư

 

Nhà đầu tư lão luyện bật mí thời điểm họ mua hàng, gom hàng để đem lại lợi nhuận cao nhất

1. Thời điểm thị trường trầm lắng, suy thoái, giảm giá
2. Thời điểm trước khi các dự án hạ tầng giao thông, khu dân cư, khu đô thị, Chợ, Trung tâm thương mại, bệnh viện, bến tàu, bến xe, ga metro, ga tàu, cảng hàng không khởi công xây dựng
3. Khi thị trường đang thiếu nguồn cung
4. Khi kinh tế khu vực phát triển bùng nổ trong 3 năm liên tiếp
5. Trước các đợt đấu giá quy mô lớn của nhà nước
6. khi chính phủ và tổ chức tín dụng tung các gói kích thích kinh tế
7. Khi thị trường có dấu hiệu phục hồi: Lượng người tìm kiếm, đi xem, hỏi, trả giá, giao dịch tăng dần và tăng đột biến

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm

Cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm thường được xây dựng để tối đa hóa lợi nhuận đồng thời giảm thiểu rủi ro. Họ sẽ phân bổ tài sản của mình vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau, ở các vị trí khác nhau và theo các chiến lược khác nhau. Dưới đây là một số đặc điểm và cách thức phân bổ của các nhà đầu tư bất động sản lão luyện.

1. Đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản
   Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường phân bổ danh mục đầu tư của mình vào các loại hình bất động sản khác nhau để tận dụng các cơ hội thị trường đa dạng và giảm thiểu rủi ro:

Bất động sản đất nền:

• Nhà đầu tư thường chọn đất nền ở khu vực phát triển hoặc dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Đất nền có thể mang lại lợi nhuận lớn nhờ vào sự gia tăng giá trị khi các dự án hạ tầng hoặc quy hoạch hoàn thiện.
• Tỷ lệ: 20 – 30%

Căn hộ chung cư:

• Các nhà đầu tư lão luyện sẽ đầu tư vào căn hộ ở các khu vực trung tâm hoặc nơi có sự phát triển mạnh về dân cư. Đây là loại hình có tính thanh khoản cao và thường mang lại thu nhập ổn định từ cho thuê.
• Tỷ lệ: 25 – 35%

Bất động sản thương mại (văn phòng, cửa hàng):

• Những bất động sản này mang lại thu nhập ổn định từ việc cho thuê dài hạn. Các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm thường chọn các khu vực có mật độ dân cư cao hoặc những nơi kinh tế phát triển mạnh.
• Tỷ lệ: 10 – 20%

Nhà ở cho thuê (cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn):

• Đầu tư vào các căn hộ cho thuê dài hạn hoặc cho thuê ngắn hạn (Airbnb) có thể mang lại thu nhập đều đặn và sự ổn định về dòng tiền.
• Tỷ lệ: 10 – 20%

Bất động sản khu công nghiệp:

• Đây là một phân khúc đầu tư được xem là ít rủi ro và ổn định, đặc biệt đối với các nhà đầu tư lâu năm muốn tận dụng sự phát triển công nghiệp và nhu cầu thuê xưởng, kho bãi.
• Tỷ lệ: 10%

2. Đầu tư vào các khu vực khác nhau

Các nhà đầu tư bất động sản dày dặn kinh nghiệm luôn lưu ý đến yếu tố vị trí khi lựa chọn bất động sản. Một danh mục đầu tư đa dạng về địa lý giúp giảm thiểu rủi ro và tận dụng các cơ hội phát triển từ nhiều thị trường khác nhau.

Khu vực trung tâm (vị trí đắc địa):

• Đây là nơi các nhà đầu tư đặt niềm tin vào sự tăng trưởng bền vững và giá trị bất động sản không ngừng tăng. Các bất động sản này có thể là chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, v.v.
• Tỷ lệ: 40 – 50%

Khu vực ngoại ô, vùng ven hoặc các khu phát triển mới:

• Các nhà đầu tư kinh nghiệm thường tìm kiếm cơ hội ở những khu vực phát triển nhanh, chưa bị khai thác hết. Đây là nơi giá trị bất động sản có thể tăng mạnh khi có các dự án hạ tầng, khu công nghiệp hay các khu dân cư mới được triển khai.
• Tỷ lệ: 30 – 40%

Khu vực tỉnh lẻ, hạ tầng chưa phát triển:

• Một số nhà đầu tư còn chọn các khu vực ít phát triển hơn nhưng có tiềm năng tăng trưởng lớn khi có các dự án phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị trong tương lai.
• Tỷ lệ: 10 – 15%

3. Đầu tư theo chiến lược dài hạn và ngắn hạn

Các nhà đầu tư thường áp dụng các chiến lược dài hạn và ngắn hạn trong danh mục đầu tư của họ để tối đa hóa lợi nhuận từ nhiều nguồn khác nhau.

Chiến lược dài hạn (Hold and Wait):

• Đây là chiến lược đầu tư lâu dài, trong đó nhà đầu tư giữ bất động sản từ 5 – 10 năm hoặc lâu hơn. Các bất động sản này có thể bao gồm đất nền ở các khu vực đang phát triển, bất động sản cho thuê lâu dài, hay các bất động sản thương mại có tiềm năng phát triển.
• Tỷ lệ: 50 – 70%

Chiến lược ngắn hạn (Flipping):

• Nhà đầu tư mua bất động sản với giá rẻ, cải tạo hoặc sửa chữa và sau đó bán lại để kiếm lời trong thời gian ngắn. Đây là chiến lược phù hợp với những khu vực có tiềm năng phát triển nhanh hoặc bất động sản có giá trị gia tăng nhanh chóng.
• Tỷ lệ: 20 – 30%

4. Đầu tư vào bất động sản theo dòng tiền và lãi vốn

Những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm cũng phân bổ vốn vào các loại bất động sản mang lại dòng tiền ổn định từ cho thuê hoặc lợi nhuận từ việc tăng giá trị bất động sản (lãi vốn).

Dòng tiền (Cash Flow):

• Các bất động sản cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn như căn hộ cho thuê, nhà ở cho thuê, bất động sản thương mại cho thuê, v.v. Đây là những tài sản mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư.
• Tỷ lệ: 50%

Lãi vốn (Capital Appreciation):

• Các bất động sản có khả năng tăng giá trị mạnh mẽ qua thời gian, như đất nền ở các khu vực có hạ tầng phát triển, bất động sản ở các khu vực phát triển nhanh hoặc gần các dự án lớn.
• Tỷ lệ: 30 – 40%

5. Dự phòng và tối ưu hóa rủi ro
   Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp luôn dự phòng một phần danh mục cho những trường hợp bất ngờ hoặc những cơ hội đầu tư khác. Họ cũng theo dõi và điều chỉnh danh mục đầu tư sao cho tối ưu hóa lợi nhuận trong từng giai đoạn của thị trường.

Dự phòng rủi ro:

• Nhà đầu tư sẽ có một phần danh mục đầu tư vào các bất động sản ít rủi ro như các bất động sản cho thuê dài hạn có dòng tiền ổn định.
• Tỷ lệ: 10 – 15%

Tóm lại: Cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm

1. Loại hình bất động sản: Đất nền, căn hộ chung cư, bất động sản thương mại, nhà ở cho thuê, bất động sản khu công nghiệp.
2. Vị trí: Khu vực trung tâm, khu vực ngoại ô, khu vực tỉnh lẻ.
3. Chiến lược: Dài hạn và ngắn hạn.
4. Dòng tiền và lãi vốn: Đầu tư vào những bất động sản mang lại dòng tiền ổn định và có tiềm năng tăng giá trị.
5. Dự phòng và tối ưu hóa rủi ro: Đảm bảo tính linh hoạt và sẵn sàng điều chỉnh chiến lược khi cần.

Đây là một cơ cấu danh mục đầu tư khá linh hoạt và hiệu quả cho những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm. Họ luôn chú trọng việc đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro trong khi tối đa hóa lợi nhuận.

 

Danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư lão luyện chuyên nghiệp

Danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư chuyên nghiệp thường rất đa dạng và được thiết kế để tối đa hóa lợi nhuận đồng thời giảm thiểu rủi ro. Những nhà đầu tư này thường có chiến lược rõ ràng, dựa trên nhiều yếu tố như dòng tiền ổn định, tăng trưởng giá trị tài sản, và tính thanh khoản của bất động sản. Dưới đây là một mô hình cơ bản về danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư chuyên nghiệp:

1. Bất động sản cho thuê (Dòng tiền ổn định)

Mục tiêu:

• Mang lại thu nhập ổn định từ việc cho thuê.

Loại hình:

• Căn hộ cho thuê: Các căn hộ tại khu vực trung tâm thành phố hoặc các khu vực phát triển.
• Nhà ở cho thuê: Đầu tư vào các căn nhà cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn (ví dụ: Airbnb).
• Bất động sản thương mại cho thuê: Các văn phòng, cửa hàng, mặt bằng cho thuê trong các khu trung tâm hoặc khu vực có nhu cầu thuê cao.
• Bất động sản công nghiệp: Kho xưởng, nhà máy cho thuê hoặc đầu tư vào các khu công nghiệp có tiềm năng phát triển.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ phân bổ vốn đầu tư: 40 – 50%

Thời gian nắm giữ:

• Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ ưu tiên phân bổ vào bất động sản cho thuê dài hạn, đặc biệt là những tài sản có vị trí đẹp và nhu cầu thuê cao, đảm bảo dòng tiền ổn định.

 

2. Bất động sản tăng giá (Lãi vốn)

Mục tiêu:

• Tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn.

Loại hình:

• Đất nền: Đầu tư vào đất nền ở các khu vực có tiềm năng phát triển hoặc gần các dự án hạ tầng lớn (mở rộng thành phố, khu công nghiệp, dự án giao thông).
• Bất động sản phát triển (nâng cấp, xây dựng lại): Đầu tư vào các bất động sản cần cải tạo, sửa chữa hoặc thay đổi công năng để gia tăng giá trị.
• Chung cư hoặc các bất động sản có thể gia tăng giá trị: Những khu vực có quy hoạch tương lai, sẽ được phát triển thêm về hạ tầng và tiện ích.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 20 – 30%

Thời gian nắm giữ:

• Đây là chiến lược giúp tăng trưởng tài sản trong dài hạn. Nhà đầu tư sẽ chọn các bất động sản có thể tăng giá mạnh trong 5-10 năm tới. Tuy nhiên, đây là chiến lược có tính rủi ro cao hơn vì phụ thuộc vào yếu tố quy hoạch và phát triển hạ tầng.

 

3. Bất động sản phát triển và phân phối lại (Flipping)

Mục tiêu:

• Mua, sửa chữa và bán lại với giá cao hơn để kiếm lời nhanh chóng.

Loại hình:

• Bất động sản cần sửa chữa: Nhà đầu tư mua các bất động sản có giá trị thấp, sửa chữa, cải tạo và bán lại với giá cao hơn. Những bất động sản này có thể là căn hộ cũ, nhà phố, biệt thự trong các khu vực phát triển.
• Dự án nhỏ: Đầu tư vào các dự án bất động sản nhỏ, chẳng hạn như đất nền phân lô, hoặc các dự án nhà phố, biệt thự.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 10 – 20%

Thời gian nắm giữ:

• Đây là chiến lược đầu tư ngắn hạn, mang lại lợi nhuận nhanh chóng nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro cao nếu không đánh giá đúng thị trường và không có kế hoạch sửa chữa, bán hàng hợp lý.

 

4. Bất động sản công nghiệp và kho xưởng

Mục tiêu:

• Đầu tư vào các bất động sản công nghiệp, mang lại thu nhập ổn định từ cho thuê dài hạn.

Loại hình:

• Kho xưởng: Đầu tư vào các khu công nghiệp hoặc kho xưởng có tiềm năng cho thuê dài hạn cho các công ty, doanh nghiệp.
• Bất động sản công nghiệp: Đầu tư vào các dự án liên quan đến công nghiệp hoặc các khu vực có xu hướng phát triển về sản xuất, logistics, v.v.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 10 – 15%

Thời gian nắm giữ:

• Đây là loại hình bất động sản ít rủi ro, đặc biệt là trong những khu vực công nghiệp hoặc hạ tầng phát triển. Nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ chọn các khu công nghiệp đã có sẵn hoạt động hoặc có tiềm năng cao trong tương lai.

5. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Mục tiêu:

• Mang lại thu nhập từ cho thuê ngắn hạn và lợi nhuận từ sự tăng giá của bất động sản nghỉ dưỡng.

Loại hình:

• Biệt thự nghỉ dưỡng: Đầu tư vào các khu nghỉ dưỡng cao cấp, biệt thự ven biển, hoặc trong các khu du lịch nổi tiếng.
• Khách sạn, resort: Các dự án khách sạn, resort tại các điểm du lịch tiềm năng.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 5 – 10%

Thời gian nắm giữ:

• Loại hình này có tiềm năng mang lại lợi nhuận cao, đặc biệt là trong các khu vực du lịch phát triển. Tuy nhiên, nó cũng có tính rủi ro cao hơn vì phụ thuộc vào sự phát triển du lịch và tình hình kinh tế.

 

6. Đầu tư vào bất động sản theo chiến lược “Buy-to-Let” (Mua để cho thuê)

Mục tiêu:

• Tạo dòng tiền ổn định từ bất động sản cho thuê lâu dài.

Loại hình:

• Căn hộ cao cấp cho thuê: Đầu tư vào các căn hộ cao cấp tại các khu vực trung tâm thành phố hoặc khu vực có nhu cầu thuê cao.
• Nhà phố cho thuê: Đầu tư vào các nhà phố ở các khu vực có nhiều người đi làm hoặc sinh viên.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 10 – 15%

Thời gian nắm giữ:

• Các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ nhắm đến những bất động sản có tính thanh khoản cao và khả năng cho thuê ổn định, mang lại dòng tiền đều đặn hàng tháng.

 

7. Dự phòng và tái đầu tư

Mục tiêu:

• Đảm bảo tính linh hoạt và giảm thiểu rủi ro.

Loại hình:

• Vốn dự phòng: Nhà đầu tư có thể giữ một phần vốn để sẵn sàng cho các cơ hội mới hoặc để xử lý các tình huống khẩn cấp.
• Tái đầu tư: Lợi nhuận từ các bất động sản đã bán hoặc cho thuê sẽ được tái đầu tư vào các dự án khác để tối đa hóa lợi nhuận.

Tỷ lệ vốn:

• Tỷ lệ đầu tư: 5 – 10%

Thời gian nắm giữ:

• Điều này giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn và có thể thích ứng với những thay đổi trong thị trường bất động sản.

 

Tổng kết cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư chuyên nghiệp:

1. Bất động sản cho thuê (40 – 50%)
2. Bất động sản tăng giá (20 – 30%)
3. Flipping (mua – sửa – bán) (10 – 20%)
4. Bất động sản công nghiệp và kho xưởng (10 – 15%)
5. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng (5 – 10%)
6. Đầu tư vào chiến lược “Buy-to-Let” (10 – 15%)
7. Dự phòng và tái đầu tư (5 – 10%)

Danh mục đầu tư của các nhà đầu tư chuyên nghiệp rất linh hoạt và được xây dựng dựa trên nguyên tắc đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận. Họ luôn chú trọng sự linh hoạt và chuẩn bị sẵn sàng để điều chỉnh khi thị trường thay đổi.

 

 

Nhà đầu tư lão luyện bất mí danh mục đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm

Cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm thường được xây dựng để tối đa hóa lợi nhuận đồng thời giảm thiểu rủi ro. Họ sẽ phân bổ tài sản của mình vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau, ở các vị trí khác nhau và theo các chiến lược khác nhau. Dưới đây là một số đặc điểm và cách thức phân bổ của các nhà đầu tư bất động sản lão luyện.

1. Đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản
   Các nhà đầu tư có kinh nghiệm thường phân bổ danh mục đầu tư của mình vào các loại hình bất động sản khác nhau để tận dụng các cơ hội thị trường đa dạng và giảm thiểu rủi ro:

Bất động sản đất nền:

• Nhà đầu tư thường chọn đất nền ở khu vực phát triển hoặc dự kiến sẽ phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Đất nền có thể mang lại lợi nhuận lớn nhờ vào sự gia tăng giá trị khi các dự án hạ tầng hoặc quy hoạch hoàn thiện.
• Tỷ lệ: 20 – 30%

Căn hộ chung cư:

• Các nhà đầu tư lão luyện sẽ đầu tư vào căn hộ ở các khu vực trung tâm hoặc nơi có sự phát triển mạnh về dân cư. Đây là loại hình có tính thanh khoản cao và thường mang lại thu nhập ổn định từ cho thuê.
• Tỷ lệ: 25 – 35%

Bất động sản thương mại (văn phòng, cửa hàng):

• Những bất động sản này mang lại thu nhập ổn định từ việc cho thuê dài hạn. Các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm thường chọn các khu vực có mật độ dân cư cao hoặc những nơi kinh tế phát triển mạnh.
• Tỷ lệ: 10 – 20%

Nhà ở cho thuê (cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn):

• Đầu tư vào các căn hộ cho thuê dài hạn hoặc cho thuê ngắn hạn (Airbnb) có thể mang lại thu nhập đều đặn và sự ổn định về dòng tiền.
• Tỷ lệ: 10 – 20%

Bất động sản khu công nghiệp:

• Đây là một phân khúc đầu tư được xem là ít rủi ro và ổn định, đặc biệt đối với các nhà đầu tư lâu năm muốn tận dụng sự phát triển công nghiệp và nhu cầu thuê xưởng, kho bãi.
• Tỷ lệ: 10%

2. Đầu tư vào các khu vực khác nhau
   Các nhà đầu tư bất động sản dày dặn kinh nghiệm luôn lưu ý đến yếu tố vị trí khi lựa chọn bất động sản. Một danh mục đầu tư đa dạng về địa lý giúp giảm thiểu rủi ro và tận dụng các cơ hội phát triển từ nhiều thị trường khác nhau.

Khu vực trung tâm (vị trí đắc địa):

• Đây là nơi các nhà đầu tư đặt niềm tin vào sự tăng trưởng bền vững và giá trị bất động sản không ngừng tăng. Các bất động sản này có thể là chung cư cao cấp, văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, v.v.
• Tỷ lệ: 40 – 50%

Khu vực ngoại ô, vùng ven hoặc các khu phát triển mới:

• Các nhà đầu tư kinh nghiệm thường tìm kiếm cơ hội ở những khu vực phát triển nhanh, chưa bị khai thác hết. Đây là nơi giá trị bất động sản có thể tăng mạnh khi có các dự án hạ tầng, khu công nghiệp hay các khu dân cư mới được triển khai.
• Tỷ lệ: 30 – 40%

Khu vực tỉnh lẻ, hạ tầng chưa phát triển:

• Một số nhà đầu tư còn chọn các khu vực ít phát triển hơn nhưng có tiềm năng tăng trưởng lớn khi có các dự án phát triển hạ tầng, quy hoạch đô thị trong tương lai.
• Tỷ lệ: 10 – 15%

3. Đầu tư theo chiến lược dài hạn và ngắn hạn
   Các nhà đầu tư thường áp dụng các chiến lược dài hạn và ngắn hạn trong danh mục đầu tư của họ để tối đa hóa lợi nhuận từ nhiều nguồn khác nhau.

Chiến lược dài hạn (Hold and Wait):

• Đây là chiến lược đầu tư lâu dài, trong đó nhà đầu tư giữ bất động sản từ 5 – 10 năm hoặc lâu hơn. Các bất động sản này có thể bao gồm đất nền ở các khu vực đang phát triển, bất động sản cho thuê lâu dài, hay các bất động sản thương mại có tiềm năng phát triển.
• Tỷ lệ: 50 – 70%

Chiến lược ngắn hạn (Flipping):

• Nhà đầu tư mua bất động sản với giá rẻ, cải tạo hoặc sửa chữa và sau đó bán lại để kiếm lời trong thời gian ngắn. Đây là chiến lược phù hợp với những khu vực có tiềm năng phát triển nhanh hoặc bất động sản có giá trị gia tăng nhanh chóng.
• Tỷ lệ: 20 – 30%

4. Đầu tư vào bất động sản theo dòng tiền và lãi vốn
   Những nhà đầu tư dày dặn kinh nghiệm cũng phân bổ vốn vào các loại bất động sản mang lại dòng tiền ổn định từ cho thuê hoặc lợi nhuận từ việc tăng giá trị bất động sản (lãi vốn).

Dòng tiền (Cash Flow):

• Các bất động sản cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn như căn hộ cho thuê, nhà ở cho thuê, bất động sản thương mại cho thuê, v.v. Đây là những tài sản mang lại thu nhập ổn định cho nhà đầu tư.
• Tỷ lệ: 50%

Lãi vốn (Capital Appreciation):

• Các bất động sản có khả năng tăng giá trị mạnh mẽ qua thời gian, như đất nền ở các khu vực có hạ tầng phát triển, bất động sản ở các khu vực phát triển nhanh hoặc gần các dự án lớn.
• Tỷ lệ: 30 – 40%

5. Dự phòng và tối ưu hóa rủi ro

Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp luôn dự phòng một phần danh mục cho những trường hợp bất ngờ hoặc những cơ hội đầu tư khác. Họ cũng theo dõi và điều chỉnh danh mục đầu tư sao cho tối ưu hóa lợi nhuận trong từng giai đoạn của thị trường.

Dự phòng rủi ro:

• Nhà đầu tư sẽ có một phần danh mục đầu tư vào các bất động sản ít rủi ro như các bất động sản cho thuê dài hạn có dòng tiền ổn định.
• Tỷ lệ: 10 – 15%

Tóm lại: Cơ cấu danh mục đầu tư bất động sản của nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm

1. Loại hình bất động sản: Đất nền, căn hộ chung cư, bất động sản thương mại, nhà ở cho thuê, bất động sản khu công nghiệp.
2. Vị trí: Khu vực trung tâm, khu vực ngoại ô, khu vực tỉnh lẻ.
3. Chiến lược: Dài hạn và ngắn hạn.
4. Dòng tiền và lãi vốn: Đầu tư vào những bất động sản mang lại dòng tiền ổn định và có tiềm năng tăng giá trị.
5. Dự phòng và tối ưu hóa rủi ro: Đảm bảo tính linh hoạt và sẵn sàng điều chỉnh chiến lược khi cần.

Đây là một cơ cấu danh mục đầu tư khá linh hoạt và hiệu quả cho những nhà đầu tư bất động sản giàu kinh nghiệm. Họ luôn chú trọng việc đa dạng hóa để giảm thiểu rủi ro trong khi tối đa hóa lợi nhuận.

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ cách gia tăng lợi nhuận khi đầu tư bất động sản

Mua rẻ khi mua (Tạo lợi nhuận khi mua)

• Không rẻ hơn thị trường không mua
• Tăng diện tích so với diện tích sổ
• Mua giá rẻ hơn giá thị trường
• Mua kèm tài sản giá với giá của đất

Thay đổi giá trị

• Giá trị bên trong
  • Làm sổ cho đất không sổ
  • Tách thửa, phân lô
  • Tăng thêm đất ở 0nt hoặc Odt
• Giá trị bên ngoài
  • Làm đường giao thông nội khu
  • Làm đường giao thông ngoại khu
  • Làm cảnh quan: Vỉa vè, cây xanh
  • Tiện ích nội khu: khu vui chơi, công viên, bể bơi, bãi đỗ xe vv….

Khai thác giá trị cải tài sản

• Trồng trọt
• Chăn nuôi
• Xây nhà cho thuê
  1. Nhà xưởng
     1. Kho hàng
     2. Xưởng sản xuất
  2. Nhà ở
     1. Công nhân
     2. Sinh viên
     3. Hộ gia đình
  3. Văn phòng cho thuê

Đợi thị trường tăng giá

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ dấu hiệu nhận biết một trùm đầu tư bất động sản tại một khu vực

• Mối quan hệ ở khu vực
• Thông tỏ ngõ ngách của cả khu vực
• có biểu đồ giá các tài sản ở khu vực
• biết, đọc, hiểu quy hoạch của khu vực

 

 

Xây Dựng Mối Quan Hệ Vững Chắc

• Phòng tài nguyên môi trường khu vực
• Môi giới khu vực
• Nhà đầu tư hết tiền tại thị trường
• Tổ chức tín dụng
• Người thân
• Bạn bè phù hợp
• Người thầy dẫn đường

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 8 bước xây dựng mối quan hệ với bất kỳ ai trong lĩnh vực bất động sản

1. Bước 1: biết rõ điều mình muốn thông qua mối quan hệ
2. Bước 2: Chủ động tiếp cận và tìm kiếm sự tương đồng xây dựng mối quan hệ thân tình (tránh gây bất đồng)
3. Bước 3: Luôn là chính mình xây dựng mối quan hệ với họ bằng sự chân thành, lòng biết ơn, cởi mở, thân thiện.
4. Bước 4: Biết rõ vấn đề và mong muốn của đối tượng mà bạn muốn xây dựng mối quan hệ
5. Bước 5: Chủ động giúp đỡ họ giải quyết những vấn đề của họ hoặc đem đến cho họ điều họ muốn bằng sự chân thành không nhận sự báo đáp.
6. Bước 6: Duy trì mối quan hệ bằng những sự thăm hỏi và quà tặng.
7. Bước 7: Luôn chủ động đưa ra những giải pháp giúp đỡ họ mỗi khi họ gặp vấn đề (nếu nó là sở trường, chuyên môn của bạn).
8. Bước 8: Luôn mở rộng mối quan hệ từ mối quan hệ với họ

 

Lập kế hoạch kinh doanh cho từng bất động sản trước khi đầu tư

Kế hoạch kinh doanh cho từng bất động sản (BĐS) cần bao gồm các yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của dự án. Dưới đây là các yếu tố chính mà bạn cần xem xét khi lập kế hoạch kinh doanh cho từng BĐS:

1. Mục tiêu kinh doanh

1. Mục đích sử dụng BĐS: Cần xác định rõ mục tiêu của BĐS, ví dụ như để bán, cho thuê, phát triển khu dân cư, khu thương mại, hoặc phát triển dự án căn hộ, biệt thự, nhà phố.
2. Thời gian hoàn thành dự án: Đưa ra mốc thời gian hoàn thành các giai đoạn của dự án như mua bán, xây dựng, hoặc đưa vào hoạt động.
3. Lợi nhuận kỳ vọng: Xác định mục tiêu lợi nhuận và tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (ROI).

2. Phân tích thị trường

1. Nhu cầu thị trường: Tìm hiểu nhu cầu và xu hướng thị trường ở khu vực đó (nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, đất công nghiệp, v.v.).
2. Đối thủ cạnh tranh: Phân tích các đối thủ cạnh tranh trong khu vực và dự án tương tự để đưa ra chiến lược cạnh tranh hợp lý.
3. Phân tích địa phương: Xem xét các yếu tố như dân số, thu nhập, hạ tầng giao thông, các tiện ích (trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại) tại khu vực đó.

3. Phân tích đặc điểm BĐS

1. Vị trí và giao thông: Đánh giá vị trí của BĐS về mặt thuận tiện giao thông và kết nối với các tiện ích công cộng.

Thông tin về lô đất:

• Diện tích đất ở lâu dài:
• Diện tích đất khác:
• Vị trí lô đất:
  • Xã/Phường:
  • Quận/Huyệt:
  • Tỉnh/Thành phố:
  • Hiện trạng lô đất:
• Bề rộng đường:
• Đường thông:
• Đường cụt:
• Hướng Đất:
• Hướng Nhà:
• Tình trạng nhà của xung quanh
• Hiện trạng dân cư xung quanh
• Một số nhược điểm của tài sản:

Từ lô đất đến các địa điểm quan trọng của địa phương:

1. Ubnd Tỉnh/Thành Phố/Quận/Huyện/Xã/Phường/Thị Trấn vv…
2. Quảng trường
3. Sân vận động
4. Công viên
5. Nhà văn hóa
6. Khu vui chơi
7. Chợ/Siêu thị
8. Khu đô thị lớn
9. Khu công nghiệp
10. Khu nhà ở xã hội
11. Bến Tàu
12. Bến Xe
13. Sân Bay
14. Cảng cạn
15. Trường học các cấp
16. Trục đường xương sống:
17. Trục đường vành đai:
18. Trục đường liên kết vùng/tỉnh/thành/huyện/xã:

Nghiên cứu chung:

1. Thu nhập bình quân đầu người của Tỉnh/Thành Phố
2. Thu nhập bình quân đầu người của Quận/Huyện
3. Tổng diện tích Quận, Huyện:
4. Tổng dân số Quận/Huyện:
5. Mật độ dân số của Quận/Huyện:
6. Tốc độ tăng dân số tự nhiên
7. Tốc độ tăng dân số cơ học
8. Những dự án khu công nghiệp đã hình thành trong bán kính 5km
9. Những dựa án khu đô thị đã hình thành trong bán kính 5km
10. Những dựa án khu công nghiệp sẽ hình thành trong bán kính 5km
11. Những dự án khu đô thị sẽ hình thành trong bán kính 5km
12. Những dự án giao thông sẽ triển khai trong bán kính 5km
13. Những dự án chợ lớn đã triển khai
14. Những dự án chợ lớn sắp triển khai
15. Những dự án sân bay, nhà ga vv…. đã triển khai
16. Những dự án sân bay, nhà ga vv…. sắp triển khai

1. Diện tích và hình dáng đất: Xem xét diện tích và hình dạng của BĐS có phù hợp với mục đích phát triển hay không.
2. Tính pháp lý: Kiểm tra giấy tờ pháp lý của BĐS (sổ đỏ, quyền sở hữu đất, quy hoạch đất) để đảm bảo tính hợp pháp của dự án.

4. Chiến lược phát triển BĐS

1. Thiết kế và xây dựng: Nếu dự án bao gồm xây dựng, lập kế hoạch chi tiết về thiết kế (phối cảnh, mặt bằng, tiện ích đi kèm), chọn công ty xây dựng, ngân sách cho việc thi công, thời gian hoàn thành.
2. Chương trình cho thuê hoặc bán: Xác định rõ chiến lược bán hoặc cho thuê (ví dụ như phương thức bán từng căn hộ, cho thuê dài hạn hay ngắn hạn, v.v.).
3. Quản lý dự án: Lên kế hoạch về việc quản lý dự án, từ việc giám sát thi công đến việc quản lý tài chính và tiến độ.

5. Phân tích chi phí và tài chính

1. Chi phí đầu tư: Liệt kê chi tiết tất cả các chi phí liên quan đến dự án, bao gồm chi phí mua đất, chi phí xây dựng, chi phí giấy phép, thuế, quảng cáo, chi phí vận hành và quản lý.
2. Dự toán lợi nhuận: Dự toán lợi nhuận sau khi hoàn thành dự án, tính toán tỷ lệ lợi nhuận kỳ vọng. Cần xác định được giá bán hoặc giá cho thuê hợp lý dựa trên phân tích thị trường.
3. Nguồn vốn: Xác định nguồn vốn đầu tư cho dự án (vốn tự có, vay ngân hàng, huy động từ các nhà đầu tư khác, v.v.).

6. Phân tích rủi ro

1. Rủi ro pháp lý: Đảm bảo rằng dự án không gặp phải các vấn đề về pháp lý, tranh chấp đất đai, giấy tờ sở hữu không hợp lệ, v.v.
2. Rủi ro thị trường: Đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị BĐS như biến động thị trường, thay đổi quy hoạch, xu hướng phát triển khu vực.
3. Rủi ro tài chính: Lập kế hoạch dự phòng tài chính, bảo hiểm và các biện pháp giảm thiểu rủi ro tài chính trong suốt quá trình thực hiện dự án.

7. Chiến lược tiếp thị và bán hàng

1. Xác định khách hàng mục tiêu: Nắm rõ đối tượng khách hàng tiềm năng (chủ yếu là nhà đầu tư, người mua nhà, doanh nghiệp cần thuê văn phòng hoặc nhà xưởng, v.v.).
2. Kênh tiếp thị: Xây dựng chiến lược tiếp thị để quảng bá dự án (quảng cáo trực tuyến, truyền hình, báo chí, tổ chức sự kiện mở bán, bán qua các sàn bất động sản…).
3. Chương trình khuyến mãi: Đưa ra các chương trình khuyến mãi hoặc ưu đãi cho khách hàng (giảm giá, thanh toán linh hoạt, quà tặng, v.v.).

8. Lập kế hoạch quản lý và vận hành

1. Quản lý dự án: Giám sát tiến độ thi công, tài chính, nguồn lực và đảm bảo dự án được hoàn thành đúng thời gian và ngân sách dự kiến.
2. Quản lý hậu mãi: Nếu là dự án cho thuê, xây dựng kế hoạch quản lý các hợp đồng cho thuê, bảo trì, chăm sóc khách hàng và các dịch vụ hỗ trợ cho khách thuê.

9. Đánh giá và điều chỉnh kế hoạch

1. Theo dõi tiến độ: Theo dõi thường xuyên để đánh giá tiến độ dự án và điều chỉnh nếu cần thiết.
2. Nhận phản hồi từ khách hàng: Sau khi bán hoặc cho thuê, cần thu thập phản hồi từ khách hàng để cải thiện các dự án tiếp theo.

Ví dụ kế hoạch kinh doanh cho bất động sản:

• Bất động sản A (Một khu đất 1.000m² tại khu vực đô thị mới):Mục tiêu: Phát triển khu căn hộ cao cấp, hoàn thành trong vòng 2 năm.
• Chi phí đầu tư: 10 tỷ đồng (bao gồm chi phí mua đất, xây dựng, giấy phép, marketing).
• Lợi nhuận kỳ vọng: 15 tỷ đồng sau khi bán hết các căn hộ.
• Chiến lược bán hàng: Tổ chức sự kiện giới thiệu dự án, quảng bá qua các kênh online, liên kết với các sàn bất động sản lớn.

 

Nhà đầu tư lão luyện hé mở bí quyết kiếm rất nhiều tiền từ đầu tư shophouse

1. Dân cư xung quanh đông đúc (Mật độ dân số cao)
2. Lượng sản phẩm nhà dân, nhà mặt phố trong dân khan hiếm
3. Shophouse ở khu đô thị cao cấp
4. shophouse ở khu vực có nhiều toàn chung cư cao tầng, cao cấp
5. Tổng số lượng shophouse rất hạn chế
6. Tỉ lệ lấp đầy dân cư của dự án diễn ra nhanh
7. Nằm ở trục chính đi vào dự án, trục xương sống của dự án
   • Xe cộ đỗ được thoải mái
   • gần bãi gửi xe
   • gần trung tâm thương  mại
   • gần công viên
   • gần hồ điều hòa
8. Nằm ở vị trí đắc địa của dự án
   • căn góc trên trục đường chính (thuận chiều – thường là chiều đi vào dự án sẽ đông đúc và có giá trị khai thác tốt hơn chiều đi ra khỏi dự án)
   • các căn góc sảnh ra vào chung cư
9. Mua được giá rẻ
   • giá gốc chủ đầu tư,
   • giá cắt lỗ
10. Chủ đầu tư lớn có uy tín
    • đảm bảo tính pháp lý
    • đảm bảo chất lượng công trình
    • đảm bảo tiến độ
    • đảm bảo quá trình vận hành thông suốt, tiêu chuẩn cao
11. Chủ đầu tư đầu tư cho marketing và quảng bá mạnh mẽ, liên tục
    • thu hút nhiều cư dân
    • thu hút nhiều người buôn bán kinh doanh
    • dễ cho thuê
    • cho thuế được giá cao
    • dễ bán khi cần bán

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 12 đặc điểm của một môi giới BDS chuyên nghiệp chúng ta nên làm việc cùng:

Một môi giới bất động sản chuyên nghiệp là người có kiến thức vững vàng, kỹ năng giao tiếp tốt và khả năng xử lý tình huống nhanh chóng để giúp khách hàng mua, bán hoặc cho thuê bất động sản. Để trở thành một môi giới bất động sản chuyên nghiệp, người đó cần có một số đặc điểm và kỹ năng đặc biệt. Dưới đây là những đặc điểm chính của một môi giới bất động sản chuyên nghiệp:

1. Kiến thức chuyên môn vững vàng

• Am hiểu thị trường: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có kiến thức sâu rộng về thị trường bất động sản, bao gồm xu hướng, giá trị thị trường, quy hoạch, các khu vực có tiềm năng phát triển, các dự án mới và các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản.
• Hiểu biết về pháp lý: Một môi giới giỏi phải nắm rõ các quy định, luật lệ liên quan đến bất động sản, bao gồm các vấn đề về quyền sở hữu, thủ tục giao dịch, thuế, hợp đồng mua bán, cho thuê và các quy định của chính quyền về đất đai.

2. Kỹ năng giao tiếp xuất sắc

• Khả năng lắng nghe và hiểu nhu cầu khách hàng: Môi giới phải có khả năng lắng nghe kỹ lưỡng để hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng, từ đó đưa ra các lựa chọn phù hợp.
• Khả năng thuyết phục: Môi giới cần có khả năng thuyết phục khách hàng bằng cách trình bày những ưu điểm của bất động sản một cách rõ ràng và logic, đồng thời giải quyết các nghi ngờ, câu hỏi của khách hàng.

3. Kỹ năng đàm phán

• Đàm phán có lợi cho tất cả các bên: Một môi giới chuyên nghiệp phải có kỹ năng đàm phán hiệu quả, giúp thương thảo các điều khoản hợp đồng sao cho cả người mua và người bán đều cảm thấy hài lòng và đạt được thỏa thuận hợp lý.
• Tạo ra giá trị cho cả hai bên: Thực hiện đàm phán một cách trung lập, minh bạch để giúp người bán có thể bán với giá tốt nhất và người mua có thể tìm được bất động sản phù hợp với giá hợp lý.

4. Kỹ năng quản lý thời gian và tổ chức

• Quản lý công việc hiệu quả: Môi giới bất động sản cần biết cách quản lý lịch làm việc, khách hàng và các giao dịch bất động sản một cách hiệu quả để tối ưu hóa thời gian và giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch.
• Cập nhật thông tin kịp thời: Theo dõi sát sao các thông tin về bất động sản, lịch hẹn với khách hàng và các sự kiện quan trọng để không bỏ lỡ cơ hội giao dịch.

5. Khả năng giải quyết vấn đề nhanh chóng

• Giải quyết các vấn đề phát sinh: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có khả năng xử lý nhanh chóng các vấn đề phát sinh trong quá trình giao dịch, như các rủi ro pháp lý, tranh chấp hợp đồng hoặc các vấn đề về tài chính.
• Đưa ra giải pháp hợp lý: Khi có sự cố xảy ra, môi giới phải có khả năng đưa ra giải pháp hiệu quả, giúp các bên giữ vững được cam kết và tiếp tục tiến hành giao dịch.

6. Khả năng xây dựng và duy trì mối quan hệ

• Tạo dựng lòng tin: Một môi giới giỏi luôn phải tạo dựng lòng tin và mối quan hệ bền vững với khách hàng, đối tác, nhà đầu tư và các bên liên quan. Điều này giúp họ có thể tiếp cận các cơ hội tốt hơn và giữ được khách hàng lâu dài.
• Chăm sóc khách hàng sau giao dịch: Một môi giới chuyên nghiệp sẽ không chỉ dừng lại ở giao dịch mà còn quan tâm đến sự hài lòng của khách hàng sau khi giao dịch hoàn tất, giúp giữ mối quan hệ và có thể nhận được sự giới thiệu từ khách hàng.

7. Tinh thần cầu tiến và không ngừng học hỏi

• Học hỏi và cập nhật kiến thức mới: Môi giới bất động sản cần không ngừng học hỏi và cập nhật các thông tin, xu hướng mới trong ngành bất động sản, từ việc áp dụng công nghệ mới đến việc nắm bắt các chính sách pháp lý, thuế, hoặc quy hoạch mới.
• Sẵn sàng phát triển bản thân: Họ luôn có tinh thần cầu tiến, sẵn sàng cải thiện kỹ năng và tìm kiếm cơ hội mới để nâng cao hiệu quả công việc.

8. Khả năng marketing và xây dựng thương hiệu cá nhân

• Quảng bá bất động sản: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải biết cách sử dụng các kênh marketing hiệu quả, từ marketing online (website, mạng xã hội, email marketing) đến marketing truyền thống (biển hiệu, quảng cáo báo chí, tờ rơi) để giới thiệu và quảng bá bất động sản.
• Xây dựng thương hiệu cá nhân: Một môi giới thành công cần xây dựng được thương hiệu cá nhân mạnh mẽ, uy tín và có mạng lưới khách hàng rộng rãi để tạo sự khác biệt trong thị trường đầy cạnh tranh.

9. Tính trung thực và minh bạch

• Không lừa dối khách hàng: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp luôn duy trì sự minh bạch và trung thực trong mọi giao dịch. Họ cung cấp cho khách hàng thông tin chính xác, tránh che giấu hay làm sai lệch sự thật để đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên.
• Tuân thủ đạo đức nghề nghiệp: Một môi giới giỏi sẽ luôn đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu và làm việc dựa trên các nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp.

10. Khả năng làm việc độc lập và làm việc nhóm

• Làm việc độc lập: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp có thể làm việc độc lập, quản lý và phát triển công việc của riêng mình mà không cần phải có sự giám sát liên tục.
• Làm việc nhóm hiệu quả: Khi cần thiết, họ cũng có khả năng làm việc nhóm, phối hợp với các môi giới khác, các bộ phận trong công ty hoặc các đối tác bên ngoài để đạt được mục tiêu chung.

11. Khả năng xử lý các tình huống căng thẳng

• Điềm tĩnh trong các tình huống khó khăn: Trong ngành bất động sản, môi giới thường phải đối mặt với các tình huống căng thẳng hoặc khủng hoảng. Một môi giới chuyên nghiệp sẽ luôn giữ được sự điềm tĩnh và quyết đoán trong những tình huống như vậy.
• Xử lý khiếu nại hoặc bất đồng: Khi có vấn đề phát sinh giữa các bên trong giao dịch, môi giới sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp một cách hòa bình và có lợi cho tất cả.

12. Khả năng phân tích và dự báo xu hướng thị trường

• Dự báo xu hướng giá trị bất động sản: Môi giới bất động sản chuyên nghiệp phải có khả năng phân tích và dự báo sự biến động của thị trường, nhận định các khu vực tiềm năng, giúp khách hàng đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt.
• Phân tích dữ liệu thị trường: Sử dụng dữ liệu và thông tin thị trường để đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua bán hợp lý, dự báo sự thay đổi trong giá trị bất động sản.

Tóm lại:

Một môi giới bất động sản chuyên nghiệp không chỉ cần có kiến thức vững vàng về thị trường và pháp lý, mà còn phải có kỹ năng giao tiếp, đàm phán, quản lý thời gian và xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng và đối tác. Sự trung thực, minh bạch và tinh thần cầu tiến cũng là những yếu tố quan trọng giúp họ thành công trong nghề này.

 

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 10 đặc điểm của môi giới bất động sản không chuyên chộp giật chúng ta nên tránh làm việc cùng

Một môi giới bất động sản không chuyên hoặc môi giới chộp giật (còn gọi là môi giới “chục giật”) thường có những đặc điểm không đạt chuẩn về đạo đức và năng lực chuyên môn. Họ có thể làm việc một cách thiếu minh bạch và không tuân thủ các quy định trong ngành, gây ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng. Dưới đây là các đặc điểm nổi bật của một môi giới bất động sản không chuyên hoặc “chục giật”:

1. Thiếu kiến thức chuyên môn

• Không am hiểu thị trường: Môi giới không chuyên thường không có sự hiểu biết sâu rộng về thị trường bất động sản. Họ có thể không nắm rõ thông tin về các dự án, khu vực tiềm năng hoặc các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
• Không hiểu biết về pháp lý: Môi giới này thường thiếu kiến thức về các quy định pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, như quy trình mua bán, thuế, quyền sở hữu và hợp đồng. Điều này dễ dẫn đến việc làm sai các thủ tục pháp lý và gây rủi ro cho khách hàng.

2. Thiếu minh bạch trong giao dịch

• Không cung cấp thông tin đầy đủ: Môi giới “chục giật” có thể giấu giếm hoặc không cung cấp đầy đủ thông tin quan trọng về bất động sản, như tình trạng pháp lý, giá trị thực tế, hoặc các vấn đề tiềm ẩn về quy hoạch.
• Làm việc với mục tiêu lợi nhuận ngắn hạn: Họ thường chỉ tập trung vào việc chốt giao dịch nhanh chóng để kiếm hoa hồng mà không quan tâm đến lợi ích lâu dài của khách hàng, dẫn đến việc bán các sản phẩm kém chất lượng hoặc không phù hợp.

3. Thiếu đạo đức nghề nghiệp

• Lừa dối hoặc che giấu sự thật: Môi giới không chuyên có thể sử dụng các chiêu trò để lừa đảo khách hàng, chẳng hạn như thổi phồng giá trị bất động sản, cung cấp thông tin sai lệch hoặc dụ dỗ khách hàng mua những bất động sản không phù hợp với nhu cầu hoặc khả năng tài chính.
• Không trung thực trong đàm phán: Họ có thể làm sai lệch các điều khoản hợp đồng, ép khách hàng ký hợp đồng với những điều kiện không minh bạch, dẫn đến thiệt hại cho khách hàng.

4. Không có kế hoạch và chiến lược rõ ràng

• Thiếu tổ chức và kế hoạch: Môi giới chục giật thường làm việc thiếu sự chuẩn bị, không có chiến lược dài hạn trong việc tư vấn cho khách hàng, chỉ tập trung vào việc chốt giao dịch nhanh chóng.
• Không xây dựng mối quan hệ lâu dài với khách hàng: Họ chỉ tìm cách bán hàng một lần, thay vì xây dựng mối quan hệ với khách hàng để nhận được sự tin tưởng và hợp tác lâu dài.

5. Thiếu kỹ năng đàm phán và giao tiếp

• Không biết lắng nghe và thấu hiểu nhu cầu của khách hàng: Môi giới không chuyên thường không có khả năng lắng nghe và hiểu rõ nhu cầu của khách hàng. Họ có thể tư vấn bất động sản không phù hợp hoặc đưa ra những lời khuyên không chính xác.
• Kỹ năng giao tiếp kém: Môi giới này có thể không khéo léo trong việc giải quyết các vấn đề hoặc không thể đàm phán tốt giữa các bên, dẫn đến việc giao dịch không thành công hoặc gây mâu thuẫn.

6. Làm việc thiếu chuyên nghiệp

• Tự ý thay đổi thông tin hoặc hợp đồng: Môi giới không chuyên có thể thay đổi các điều khoản hợp đồng hoặc thông tin bất động sản một cách thiếu chính xác mà không thông báo rõ ràng cho khách hàng.
• Chưa qua đào tạo chính thức: Nhiều môi giới “chục giật” không qua đào tạo chuyên nghiệp, không có chứng chỉ hành nghề hợp pháp, và chỉ làm nghề môi giới bất động sản một cách không chính thức hoặc thiếu nghiêm túc.

7. Cố gắng thuyết phục khách hàng mua bất động sản kém chất lượng

• Đưa ra quyết định vội vàng: Môi giới không chuyên có thể thúc ép khách hàng ra quyết định nhanh chóng mà không để khách hàng đủ thời gian nghiên cứu kỹ thông tin về bất động sản, gây áp lực để chốt hợp đồng.
• Chào bán bất động sản không rõ nguồn gốc: Môi giới này có thể khuyến khích khách hàng mua bất động sản không có sổ đỏ, có tranh chấp, hoặc không đảm bảo về mặt pháp lý, điều này gây nguy cơ lớn cho khách hàng.

8. Thiếu khả năng xử lý tình huống

• Không giải quyết vấn đề phát sinh: Khi gặp phải các vấn đề hoặc khiếu nại từ khách hàng, môi giới không chuyên thường không biết cách xử lý hoặc thiếu sự can thiệp kịp thời, để cho tình huống trở nên căng thẳng và không thể giải quyết.
• Không có khả năng chịu trách nhiệm: Môi giới không chuyên thường không chịu trách nhiệm khi có vấn đề xảy ra trong giao dịch, khiến khách hàng không nhận được sự hỗ trợ đầy đủ.

9. Làm việc thiếu trách nhiệm và thiếu cam kết

• Không đảm bảo quyền lợi khách hàng: Môi giới này có thể thiếu sự quan tâm đến lợi ích của khách hàng, chỉ chú trọng đến hoa hồng của mình mà không đưa ra các giải pháp phù hợp cho khách hàng.
• Thiếu sự cam kết sau giao dịch: Sau khi giao dịch hoàn tất, môi giới không chuyên sẽ ít khi quan tâm hoặc hỗ trợ khách hàng, để lại những vấn đề chưa được giải quyết.

10. Không có khả năng xây dựng thương hiệu cá nhân

• Không xây dựng được uy tín: Một môi giới không chuyên thường không có khả năng xây dựng được hình ảnh hoặc thương hiệu cá nhân trong ngành. Họ thiếu sự nhận diện trong cộng đồng và không duy trì được mối quan hệ lâu dài với khách hàng.

Tóm lại:

• Một môi giới bất động sản không chuyên hoặc môi giới chục giật thường thiếu sự chuyên nghiệp, kiến thức vững vàng và đạo đức nghề nghiệp. Họ có thể thực hiện các giao dịch một cách vội vã, thiếu minh bạch và không quan tâm đến lợi ích lâu dài của khách hàng. Điều này có thể dẫn đến những rủi ro lớn về pháp lý, tài chính và uy tín cho khách hàng. Để tránh các rủi ro này, khách hàng nên tìm kiếm và hợp tác với những môi giới chuyên nghiệp, có uy tín và cam kết rõ ràng.

 

Kim Ngũ Đồ Trong Đầu Tư Bất Động Sản

Thời điểm đầu tư

Lựa chọn thời điểm đầu tư quan trọng hơn nỗ lực

• Nghiên cứu kinh tế vĩ mô quốc giá
• Nghiên cứu kinh tế vĩ mô tỉnh thành phố
• Nghiên cứu kinh tế vi mô tỉnh thành phố
• Mua ở những khu vực có tiềm năng tăng giá trong tương lai
• Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động
• Không mua những khu vực đang sốt nóng
• Không mua những tài sản quá nhiều biết và muốn mua

Mua trong trầm lắng và Bán khi sôi động

khi thị trường trầm lắng, ít giao dịch, nhiều người cần tiền cần bán tài sản là lúc bạn phải săn tìm và chốt mua những tài sản tốt.

 

Giá tài sản:

• Vùng giá thấp
  • Dưới 5 triệu
• Vùng giá trung bình
  • Từ 5 triệu đến 10 triệu
• Vùng giá cao
  • Từ 10 triệu trở lên

== >> Việc cần làm: Thiết lập biểu đồ giá tại các khu vực mà bạn xác định đầu tư

 

Pháp lý

Sổ Sách:

Có sổ:

• • Sổ cũ
  • Sổ mới

Không có sổ

Sổ thật và sổ giả

Tranh chấp:

Nhà nước:

• • Thôn xóm, phường xã, quận huyện, thành phố

Tổ chức tín dụng

• • Tín dụng ngoài ngân hàng
  • Tín dụng ngân hàng

Giữa các thành viên trong gia đình

• • Anh em
  • Bố mẹ
  • Con cái
  • Họ hàng
  • vv…

Hàng xóm

• • Giáp ranh
  • Không giáp ranh

 

Vị trí:

• Khu vực:
  • Tỉnh hoặc Thành Phố
  • Quận hoặc Huyện
  • Xã hoặc Phường
  • Thôn hoặc Tổ dân phố
• Vị trí tài sản
  • Vị trí theo tiêu trí đường giao thông
    • Mặt đường lớn
      • Tỉnh lộ
      • Huyện lộ
      • Liên xã
    • Mặt đường nhỏ
      • Liên xóm
    • Mặt đường ngõ
      • Ngõ thông
      • Ngõ cụt
      • 2 mặt đường
      • 1 mặt đường
    • Không có đường
    • Số ngã rẽ vào tới tài sản:
      • 1 ngã rẽ
      • 2 ngã rẽ
      • 3 ngã rẻ
      • Lớn hơn 3 ngã rẽ
    • Vị trí theo vị trí lô
      • Lô góc 2 mặt đường
      • Lô thường
      • Lô góc lọt khe
      • Đầu khu, đầu làng
      • Giữa khu, giữa làng
      • Ven làng
  • Ví trí theo tiêu trí view
    • view công viên
    • view nghĩa trang
    • view sông
    • view đình chùa, miếu mạo, nhà thờ, các cơ sở tâm linh
    • view đồng bằng
    • view đồi núi
    • view thành phố
    • view khu dân cư
    • view khu công nghiệp, nhà máy
    • không có view
    • view khoảng không thoáng đãng
    • view đường cao tốc
    • view bến xe, nhà ga
  • Vị trí trong tương lai của tài sản (Đoán trúng 1 vốn 4 lời)
    • ra mặt đường lớn
    • ngã ba, ngã tư đường
    • đối diện siêu thị, bệnh viện, nhà ga, công viên
    • cạnh siêu thị, bệnh viện, nhà ga, công viên
    • gần khu công nghiệp
    • gần khu đô thị
    • gần khu dân cư mới
    • gần khu đấu giá
    • gần khu giãn dân
    • gần các trường đại học, khu cụm đại học

Phong Thủy:

 

Quy trình 8 bước đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư lão luyện thường áp dụng

1. Bước 1: Phân tích vĩ mô
2. Bước 2: Phân tích và lựa chọn thị trường
3. Bước 3: Xây dựng quan hệ
4. Bước 4: Kiểm tra chính sách và quy hoạch
5. Bước 5: Lựa chọn phân khúc
6. Bước 6: Xây dựng kế hoạch kinh doanh
7. Bước 7: Tìm kiếm và lựa chọn
8. Bước 8: Hoàn thiện thủ tục mua bán và sang tên

 

Phân loại thị trường

1. thị trường thu hẹp
   • thị trường không có sự tham gia của các nhà đầu tư bên ngoài khu vực, nhu cầu chủ yếu là nhu cầu của dân cư tại chỗ.
2. thị trường mở

• • thị trường có sự tham gia của nhiều nhà đầu tư, nhà đầu cơ, nhà lướt sóng, dân cư từ nhiều nơi khác tụ tập đến
  • là các khu vực kinh tế mở, các khu du lịch phát triển
  • có nhiều lợi thế tự nhiên, thu hút vốn đầu tư công, thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI)

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 6 Bí mật nhà đầu tư bất động sản thành công ít chi sẻ cho bạn

1. Bí mật 1: quản lý rủi ro tài chính
2. Bí mật 2: bất động sản không lên mãi và cũng không xuống mãi (Mua khi trầm lắng bán khi sôi động)
3. Bí mật 3: nhìn xa trông rộng
4. bí mật 4: mua rẻ – lãi ngay khi mua (may mắn không đến với những kẻ chỉ biết hy vọng)
5. Bí mật 5: bán ra khi kết thúc 1 chu kỳ tăng trưởng dài.
6. Bí mật 6: Nước chảy chỗ trũng ( nguyên tắc bình thông nhau trong bất động sản)

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 7 Bí quyết giúp các nhà đầu tư lão luyện kiếm được rất nhiều tiền

1. Bí quyết 1: liên tục cập nhật kiến thức đầu tư
2. Bí quyết 2: xây dựng mối quan hệ trước khi cần dùng đến
3. Bí quyết 3: đa dạng hóa danh mục đầu tư
4. Bí quyết 4: có phương án trả nợ trong trường hợp xấu nhất.
5. Bí quyết 5: Lãi từ lúc mua (Không rẻ hơn thị trường không mua)
6. Bí quyết 6: Không mất tiền (Chỉ mua những tài sản an toàn)
7. Bí quyết 7: Mua khi trầm lắng, Bán khi sôi động (không tham gia vào thị trường nóng sốt)

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 10 mô hình kinh doanh bất động sản nhà đầu tư cần phân biệt rõ

1. mua và bán
2. mua phân lô bán
3. mua sửa bán
4. mua xây bán
5. mua sỉ bán lẻ
6. mua cho thuê
7. thuê cho thuê lại
8. lướt cọc
9. bán trước mua sau
10. kết hợp các mô hình với nhau

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 7 bước xây dựng mối quan hệ với bất kỳ ai

1. bước 1: biết rõ điều mình muốn thông qua mối quan hệ
2. bước 2: chủ động tiếp cận và tìm kiếm sự tương đồng xây dựng mối quan hệ thân tình (Tránh gây bất đồng)
3. bước 3: luôn là chính mình xây dựng mối quan hệ với họ bằng sự chân thành, lòng biết ơn, cởi mở, thân thiện
4. bước 4: biết rõ vấn đề và mong muốn của đối tượng mà bạn muốn xây dựng mối quan hệ
5. bước 5: chủ động giúp đỡ họ giải quyết những vấn đề của họ hoặc đem đến cho họ điều họ muốn bằng sự chân thành không nhận sự báo đáp
6. bước 6: duy trì mối quan hệ bằng những sự thăm hỏi, quà tặng
7. bước 7: luôn chủ động đưa ra những giải pháp giúp đỡ họ mỗi khi họ gặp vấn đề (nếu nó là sở trường, chuyên môn của bạn)

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 14 bí mật những nhà đầu tư lão luyện ít chia sẻ

1. bí mật 1: thị trường lên rồi lại xuống, xuống rồi lại lên
2. bí mật 2: mua đúng thời điểm và an toàn về pháp lý sẽ giúp nhân nhiều lần tài sản
3. bí mật 3: nơi nào có dòng tiền chạy tới nơi đó có sự bùng nổ
4. bí mật 4: khi bỏ lỡ một cơ hội họ sẵn sàng săn tìm cơ hội khác tuyệt vời hơn
5. bí mật 5: bất động sản vàng luôn đem lại tăng trưởng giá trị và dòng tiền
6. bí mật 6: bất động sản đúng giá trị thì đắt ở hiện tại nhưng luôn rẻ ở tương lai
7. bí mật 7: tỉ suất lợi nhuận là vấn đề những nhà đầu tư lão luyện quan tâm
8. bí mật 8: đầu tư bất động sản là trò chơi của quản trị cảm xúc và lòng tham
9. bí mật 9: mua khi trầm lắng, bán khi sôi động
10. bí mật 10: đàm phán ngay khi tất cả đều cho rằng không thể
11. bí mật 11: lãi chỉ được gọi là Lãi khi tiền về túi bạn
12. bí mật 12:cCơ hội đầu tư tốt nhất đó là cơ hội ở gần bạn nhất
13. bí mật 13: lãi ngay khi mua (Không mua được rẻ không mua)
14. bí mật 14: xây dựng mối quan hệ thân tình tin cậy với chính quyền, môi giới và người xung quanh

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 6 người khổng lồ giúp nhà đầu tư x5 x10 tài sản

Chiến lược các nhà đầu tư lão làng thường áp dụng giúp họ nhân đôi thậm trí nhân mười tài sản đó là đứng trên vai người khổng lồ. Vậy người khổng lồ trong bất động sản là đối tượng nào?

1. Đối tượng người khổng lồ thứ nhất là quốc hội, chính phủ, lãnh đạo của các địa phương:
   • chính sách và phát luật liên quan tới bất động sản
   • định hướng phát triển kinh tế,
   • thu hút đầu tư nước ngoài, kiều hối,
   • tổng thu ngân sách,
   • định hướng phát triển văn hóa,
   • định hướng bộ máy chính trị
   • định hướng đô thị hóa
2. Đối tượng người khổng lồ thứ hai là quy hoạch tầm nhìn cho từng tỉnh, thành, quận, huyện, xã, phường vv….
   • quy hoạch giao thông
   • quy hoạch dân số
   • quy hoạch khu hành chính
   • quy hoạch khu công nghiệp
   • quy hoạch khu giáo dục
   • quy hoạch khu dân cư
   • quy hoạch khu đô thị
   • quy hoạch khu thương  mại, dịch vụ
   • quy hoạch khu chợ đầu mối
   • quy hoạch trung tâm hành chính mới
   • quy hoạch khu du lịch
3. Đối tượng người khổng lồ thứ ba là bản kế hoạch sử dụng đất cho từng địa phương
4. Đối tượng người khổng lồ thứ tư là các nhà đầu tư lớn, uy tín như nhà nước, tập đoàn lớn nhất nhì đất nước Vingroup, Sungroup, Kinh bắc, TNG, T&T,, Vingracera, VShip, Tan Tạo vvv……
5. Đối tượng người khổng lồ thứ năm là các tổ chức tín dụng, ngân hàng (dòng tiền đổ vào đâu thì ở đó phát triển).
6. Đối tượng người khổng lồ thứ sáu là nhu cầu của thị trường (dân cư đông đúc, mật độ dân cư cao, thu nhập bình quân lớn, tỉ lệ sinh cao, tỉ lệ nhập cư cao, công ăn việc làm phát triển là những yếu tố khiến nhu cầu về nhà ở tăng cao).

 

Nhà đầu tư bất động sản lão luyện chia sẻ cách tránh lừa đảo khi đi đầu tư

1. Cách 1: Đọc Sổ Đỏ/ GCNQSDD kỹ càng, cẩn thận, chi tiết
2. Cách 2: Điều tra kỹ càng tài sản tại thực địa
3. Cách 3: Viết hợp đồng chặt chẽ, Tự tay viết hợp đồng cọc hoặc soạn hợp đồng cọc và đọc hợp đồng cọc cẩn thận tránh bị gài bẫy
4. Cách 4: Không làm việc với những môi giới không có đạo đức
5. Cách 5: Không quyết định đặc cọc khi bị người khác kích động, thúc giục, thao túng tâm lý
6. Cách 6: Luôn chuẩn bị một lý do từ chối mua trong mọi trường hợp
7. Cách 7: Trung thành với nguyên tắc không đủ giấy tờ pháp lý không đặt cọc
8. Cách 8: Xây dụng với vua pháp lý tại khu vực có tài sản và luôn hỏi ông vua pháp lý này trước khi mua
9. Cách 9: Luôn sẵn sàng từ bỏ không mua tài sản bởi luôn có tài sản tốt hơn

 

4 lý do nhà đầu tư bất động sản lão luyện mua tài sản thông qua môi giới uy tín có thâm nhiên

1. lý do 1: đòn bẩy thời gian
2. lý do 2: đòn bẩy kiến thức
3. lý do 3: đòn bẩy kinh nghiệm
4. lý do 4: đòn bẩy mối quan hệ

 

4 bí quyết tránh mất tiền khi đi đầu tư bất động sản nhà đầu tư lão làng khuyên nhà đầu tư mới

1. Bí quyết 1: Không quyết định mua bán bất động sản khi tâm trạng của bạn đang không ổn định: Quá vui, Quá buồn, Bị kích động, Quá phấn khích
2. Bí quyết 2: Không đặt cọc khi chưa rõ ràng các thông tin cần thiết: thời điểm mua, vị trí tài sản, diện tích, pháp lý, giá bán, phong thủy vv…..
3. Bí quyết 3: Không mua vì thấy thích, nhìn đẹp, nghe giới thiệu hay: dễ mua phải giá cao, đu đỉnh, dễ mua phải tài sản không đảm bảo pháp lý, tranh chấp, dễ mua phải tài sản gặp lỗi phong thủy
4. Bí quyết 4: Không mua tài sản phải dùng đòn bẩy tài chính mà chưa có kế hoạch tài chính và quản trị rủi ro tài chính phù hợp

 

6 bí quyết giúp nhà đầu tư lão luyện thắng lớn trong đầu tư bất động sản

1. bí quyết 1: Mua và Bán đúng thời điểm (mua khi trầm lắng, bán khi sôi động
2. bí quyết 2: Mua Bất động sản vàng
3. bí quyết 3: Mua giá rẻ (lãi ngay khi mua)
4. bí quyết 4 : mua số lượng lớn ( số lượng nhiều tài sản, diện tích lớn)
5. bí quyết 5: giữ lâu dài
6. bí quyết 6: bình tĩnh và kiên nhẫn

 

6 loại tài sản Nhà đầu tư bất động sản lão luyện luôn tập trung vào

ngoài bất động sản nhà đất những nhà đầu tư bất động sản thông minh và thành công luôn tập trung vào 6 loại tài sản sau đây để giúp họ kiếm tiền, giữ tiền và nhân tiền và có cuộc sống đủ đầy hạnh phúc viên mãn

1. Tài sản 1: Sức khỏe
2. Tài sản 2: vàng (vật chất)
3. Tài sản 3: mối quan hệ
4. Tài sản 4: kiến thức
5. Tài sản 5: trải nghiệm
6. Tài sản 6: phước đức

 

10 bí quyết giúp nhà đầu tư bất động sản lão luyện chắc thắng trong mọi thương vụ

1. bí quyết 1: Đầu tư dài hạn
2. bí quyết 2: Đầu tư trong khoản tiền dư giả hoặc dòng tiền cố định
3. bí quyết 3: Liên tục gia tăng thu nhập
4. bí quyết 4: Luôn tính tới trường hợp xấu nhất và có giải pháp cho nó
5. bí quyết 5: Đầu tư tập trung (không quá 3 khu vực)
6. bí quyết 6: Tự đưa ra quyết định của mình, không nghe và tin tưởng tuyệt đối và bất kể lời khuyên đầu tư nào
7. bí quyết 7: Đầu tư cho các mối quan hệ chất lượng ở khu vực đầu tư
8. bí quyết 8: Mua rẻ lãi ngay khi mua (không mua được rẻ không mua)
9. bí quyết 9: Có mục tiêu mua bán rõ ràng và tuân thủ mục tiêu
10. bí quyết 10: Không mất tiền (Có khả năng mất tiền là không mua)

 

11 nguyên tắc đầu tư bất động sản tránh rủi ro mất tiền được các nhà đầu tư lão luyện bật mí

1. Nguyên tắc 1: Đầu tư nơi mình có sự am hiểu, thông thuộc địa hình, có mối quan hệ, gần nhà càng tốt
2. Nguyên tắc 2: Đầu tư đúng năng lực và khả năng tài chính
3. Nguyên tắc 3: Không đưa ra quyết định đặt cọc khi không có đủ các loại giấy tờ pháp lý
4. Nguyên tắc 4: Không đưa ra quyết định đặt cọc khi chưa rõ ràng về kế hoạch tài chính cho tài sản đó
5. Nguyên tắc 5: Chỉ mua các tài sản an toàn về mặt pháp lý
6. Nguyên tắc 6: Không tin bất kể ai, đi thực tế hàng trăm tài sản lập bản đồ giá khu vực trước khi lựa chọn tài sản muốn mua
7. Nguyên tắc 7: Không rẻ không mua
8. Nguyên tắc 8: Không mua bất động sản phạm lỗi phong thủy
9. Nguyên tắc 9: Không đầu tư tất tay
10. Nguyên tắc 10: Không xuống tiền khi bản thân không cảm thấy an toàn, an tâm hoặc còn lo lắng về  một yếu tố nào đó
11. Nguyên tắc 11: Không đi xem bất động sản một mình, ít nhất đi xem 2 đến 3 người.

 

6 Cách kiểm soát rủi ro một cách hiệu quả giành cho nhà đầu tư bất động sản

1. cách 1: tăng mở rộng kiến thức
2. cách 2: tăng cường mối quan hệ với những nhà đầu tư lão luyện
3. cách 3: luôn đi cùng luật sư
4. cách 4: luôn đi cùng ngân hàng
5. cách 5: sở hữu cho mình một nhà cố vấn giàu kinh nghiệm thực chiến
6. cách 6: lăn lộn với thị trường làm trùm khu vực
7. cách 7: tuân thủ nguyên tắc đầu tư mà mình đã lập ra
8. cách 8: luôn quản trị rủi ro trước khi đầu tư

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 3 yếu tố khiến bất động sản tăng giá bất kể thời gian nào trong năm

1. các yếu tố hạ tầng
   • điện
   • đường
   • trường
   • bệnh viện
   • chợ
   • sân bay
   • trung tâm thương mại lớn
   • các tuyến metro
   • các tuyến dường sắt
   • vv…
2. chính sách kinh tế và chính trị
   • Thay đổi địa giới hành chính
   • Chính sách kích thích kinh tế, chính trị
3. Có sự tham gia của các Nhà đầu tư lớn
   • chủ chương đầu tư
   • cắm mốc giới dự án, quây tường bao
   • khởi công xây dựng

 

Nguyễn Thắng chia sẻ cách nhà đầu tư bất động sản lão làng kiếm tiền ngay khi mua

1. mua rẻ hơn giá thị trường
2. Mua khi còn rẻ
3. Mua rẻ hơn giá ngân hàng định giá
4. Tài sản thanh lý của cá nhân, tổ chức tín dụng
5. Mua của người cần bán: vay nợ, cần bán gấp giải quyết công việc, bán chia tải sản, mâu thuẫn khi mua chung vv….

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 7 chiến lược giúp các nhà đầu tư lão làng vượt qua mọi cuộc khủng hoảng suy thoái của bất động sản

Chiến lược 1: Cơ cấu danh mục đầu tư phù hợp không bỏ trứng vào một giỏ

• Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Kết hợp đất nền, chung cư, nhà phố, BĐS thương mại…
• Phân bổ tài sản vào các khu vực khác nhau để giảm rủi ro khi thị trường từng vùng biến động.
• Kết hợp bất động sản ngắn hạn (mua bán nhanh) và dài hạn (cho thuê, tích lũy tài sản giá trị cao).

Chiến lược 2: Trong danh mục đầu tư mua bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định (căn hộ cho thuê, shophouse, nhà phố, khách sạn…).

• Ưu tiên khu vực có nhu cầu thuê cao để đảm bảo dòng tiền ngay cả khi giá trị tài sản chưa tăng.
• Đàm phán để mua rẻ: Khi thị trường suy thoái, có thể mua nhà đất cho thuê với giá tốt hơn.
• Chọn bất động sản có thể tạo ra thu nhập ngay cả trong thời kỳ khủng hoảng (căn hộ cho thuê, shophouse, nhà phố).
• Tối ưu dòng tiền, đảm bảo bất động sản có thể tự duy trì bằng doanh thu cho thuê.
• Nếu bất động sản không có dòng tiền, hãy bán trước khi thị trường suy thoái để giảm áp lực tài chính.

Chiến lược 3: Mua khi trầm lắng, bán khi sôi động, đầu tư dài hạn > 3 năm

• Mua vào khi thị trường hoảng loạn, nhiều người bán cắt lỗ nhưng giá trị thật của tài sản không hề giảm.
• Bán ra khi thị trường hưng phấn, giá bị đẩy lên cao hơn giá trị thực.
• Luôn phân tích chu kỳ bất động sản, không chạy theo tâm lý đám đông.

Chiến lược 4: Chỉ mua bất động sản có giá trị thực, không chạy theo cơn sốt đất.

• Chọn vị trí tốt, có dân cư đông, tiện ích xung quanh, nhu cầu thị trường cao phục vụ số đông (chung cư giá rẻ, nhà phố, đất nền khu đô thị phát triển).
• Tránh mua theo lời quảng cáo mà không khảo sát thực tế.

Chiến lược 5: Luôn giữ 20% đến 30% tiền mặt hoặc cái tài sản tương đương tiền mặt

• Nhà đâu tư lão làng luôn để sẵn một tỉ lệ tiền mặt nhất định đề phòng rủi ro và sẵn sàng mua vào những tài sản tốt
• Giảm nợ xấu, cơ cấu lại tài chính: Bán bớt tài sản kém hiệu quả, giữ tài sản có dòng tiền tốt.

Chiến lược 6: Kiên nhẫn chờ đợi cơ hội, không mua bán theo cảm tính, không hoản loạn bán tháo hoặc vội vàng bắt đáy

• Không để cảm xúc chi phối, chỉ quyết định dựa trên dữ liệu và phân tích thị trường.
• Hiểu rằng bất động sản là đầu tư dài hạn, không phải chỉ để “lướt sóng” ngắn hạn.

Chiến lược 7: Duy trì công việc kinh doanh tạo ra dòng tiền đều đặn

• Dù bất động sản giúp nhà đầu tư bất động sản kiếm được nhiều tiền đến mấy các nhà đầu tư lão luyện luôn tạo ra những công việc kinh doanh tạo ra dòng tiền ổn định
• Có hơn 2 công việc kinh doanh tạo ra dòng tiền ổn định khác ngoài đầu tư bất động sản
• Không vay mượn quá 70% khả năng chi trả của dòng tiền có được từ việc kinh doanh

 

Mua bất động sản ở vùng giá nào đem lại lợi nhuận đột phá những nhà đầu tư lão luyện ít chia sẻ

1. theo chia sẻ của các nhà đầu tư bất động sản lão luyện nên mua bất động sản ở vùng giá thấp. Đối với đất ở nông thôn nên chọn mua ở vùng giá dưới 5 triệu. Đối với đất ở đô thị nên chọn vùng giá dưới 10 triệu sẽ đem lại tăng trưởng lãi vốn cao nhất
2. Tập trung vào đất nền và nhà thấp tầng
3. Tập trung vào đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị (ưu tiên đất ở đô thị)
4. Nơi có nhiều động lực phát triển như thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đầu tư công vào hạ tầng quy mô lớn, đầu tư các kcn, mở rộng các kcn, đầu tư các khu dân cư, khu đô thị, khu công nghệ cao, trung tâm thương mại, chợ đầu mối, bến tàu, bến xe, nhà ga vvv…..
5. Pháp lý an toàn
6. Vị trí vàng

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 5 bí mật giúp nhà đầu tư lão luyện đầu tư bất động sản thành công lớn

1. bí mật 1: Liên tục cập nhật kiến thức
2. bí mật 2: Xây dựng đội nhóm
3. bí mật 3: Sử dụng Cố vấn
4. bí mật 4: Quản trị tài chính
5. bí mật 5: Sử dụng đòn bẩy

 

2 cơ sở để đưa ra quyết định Mua hay Không Mua một bất động sản

1. Cơ sở 1: Khả năng nhận diện và quản trị rủi ro
2. Cơ sở 2: khả năng chịu rủi ro

 

Nhà đầu tư lão luyện nhận thấy 7 dấu hiệu này họ sẽ nghiên cứu thị trường và mạnh tay nhập hàng vào

Dấu hiệu 1: Hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ

Dấu hiệu 2: Quy hoạch các khu dân cư, khu đô thị được phê duyệt 1/500 và có kế hoạch sử dụng đất

Dấu hiệu 3: tâm lý nhà đầu tư

• Nhà đầu tư tin tưởng vào sự phát triển của thị trường
• Nhận biết rõ nét nhất là thông qua các phiên đấu giá

Dấu hiệu 4: Dòng Vốn được đổ vào thị trường bất động sản

• Nhà nước đầu tư công: Điện, Đường, Trường, Trạm, Đường sắt, Cảng, Chợ, Trung tâm thương mại vv…..
• Nước ngoài đầu tư vào thị trường: khu công nghiệp, khu đô thị, trung tâm thương mại, Khu công nghệ cao, Hệ thống giáo dục, Trung tâm tài chính vv…
• Người nước ngoài chuyển tiền về mua tài sản trong nước
• Người dân đi mua bất động sản

Dấu hiệu 5: Nguồn cung khan hiếm, nhu cầu đầu tư tăng cao

Dấu hiệu 6: Lạm phát tăng cao

Dấu hiệu 7: Chính sách hỗ trợ của  chính phủ và các tổ chức tài chính

• các gói kích thích thị trường bất động sản
• luật bất động sản được nới lỏng
• các khoản vay giá rẻ được kích hoạt

 

Nên đầu tư đất dân hay đất dự án để đem lại lợi nhuận cao nhất?

Đất dân:

• Mua được rẻ (có thể đàm phán)
• Thay đổi được giá trị tài sản: hoàn thiện pháp lý không sổ thành có sổ, ít thổ thành nhiều thổ, phân lô bán nền, tạo cảnh quan

Đất dự án:

• Mua giá cao, Không đàm phán được
• Không thay đổi được giá trị tài sản

== >> thường các nhà đầu tư lão luyện sẽ chọn đầu tư bất động sản trong dân để đem lại hiệu suất đầu tư cao nhất. Quyền lựa chọn là ở bạn

 

Nhà đầu tư lão luyện chia sẻ 20 dấu hiệu nhận biết 1 bất động sản tăng giá mạnh trong tương lai

1.Hạ tầng giao thông đang hoặc sắp được nâng cấp
Công thức chung: Hạ tầng đi trước – Bất động sản tăng giá theo.

Xây dựng đường cao tốc, mở rộng quốc lộ, cầu vượt, sân bay, bến cảng…
Quy hoạch đường sắt đô thị, metro, xe buýt nhanh.
Khu vực có dự án làm đường sẽ có giá đất tăng nhanh khi công trình hoàn thành.
💡 Ví dụ: Giá đất tại Đông Anh (Hà Nội) đã tăng mạnh khi cầu Nhật Tân và đường Võ Nguyên Giáp hoàn thành.

2. Dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ
   Nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào khu vực.
   Hình thành các khu công nghiệp, nhà máy, trung tâm công nghệ cao.
   Khi có dòng vốn FDI, nhu cầu nhà ở và dịch vụ tăng, kéo giá đất đi lên.
   💡 Ví dụ: Bắc Ninh, Bình Dương tăng giá mạnh nhờ FDI từ Samsung, Foxconn, Intel…
3. Dân số tăng nhanh, tốc độ đô thị hóa cao
   Khu vực có tỷ lệ dân nhập cư cao do nhiều cơ hội việc làm, phát triển kinh tế.
   Nhu cầu nhà ở, dịch vụ thương mại, căn hộ cho thuê tăng kéo giá bất động sản đi lên.
   💡 Ví dụ: TP. Thủ Đức (HCM) tăng giá mạnh khi được nâng cấp lên thành phố và thu hút dân cư, doanh nghiệp.
4. Sự xuất hiện của các ông lớn bất động sản
   Vingroup, Novaland, Đất Xanh, Sun Group… xuất hiện chứng tỏ khu vực đó tiềm năng.
   Khi các tập đoàn này triển khai dự án, giá đất xung quanh thường tăng nhanh.
   💡 Ví dụ: Giá đất quanh VinCity Grand Park (Quận 9, TP.HCM) đã tăng gấp 2-3 lần sau khi Vingroup phát triển dự án.
5. Giá đất còn rẻ hơn so với khu vực trung tâm
   Nếu giá đất khu vực còn thấp nhưng có tiềm năng phát triển, đây là cơ hội tốt.
   Nhà đầu tư lão làng thường săn tìm những khu vực giá thấp nhưng sắp được quy hoạch mạnh.
   💡 Ví dụ: Đất nền Long An tăng mạnh khi giá còn thấp hơn so với TP.HCM nhưng có lợi thế kết nối.
6. Có kế hoạch nâng cấp hành chính (lên thành phố, quận, thị xã)
   Khi một huyện lên thành phố, quận, thị xã, bất động sản sẽ tăng giá mạnh.
   Cơ sở hạ tầng, kinh tế, dịch vụ phát triển mạnh theo, kéo giá đất đi lên.
   💡 Ví dụ: Khi Dĩ An và Thuận An lên thành phố, giá đất tăng 50-100% chỉ sau 1-2 năm.
7. Xuất hiện các khu thương mại, trung tâm mua sắm lớn
   Vincom, Aeon Mall, Lotte Mart, Big C xuất hiện giúp giá đất khu vực đó tăng.
   Hạ tầng dịch vụ phát triển, dân cư đổ về sinh sống.
   💡 Ví dụ: Khi Aeon Mall Bình Tân khai trương, giá đất quanh khu vực đã tăng 30-50%.
8. Giá trị bất động sản còn thấp so với thu nhập trung bình khu vực 
   Nếu giá bất động sản còn thấp so với khả năng chi trả của người dân, đây là tiềm năng tăng giá.
   Khi kinh tế khu vực phát triển, giá nhà đất sẽ tăng theo thu nhập.
9. Sự bùng nổ của khu công nghiệp, khu công nghệ cao
   Công nhân, kỹ sư, chuyên gia đến làm việc kéo theo nhu cầu nhà ở, dịch vụ.
   Giá đất khu vực gần khu công nghiệp tăng mạnh khi doanh nghiệp mở rộng sản xuất.
   💡 Ví dụ: KCN Bàu Bàng (Bình Dương) khiến giá đất khu vực tăng mạnh nhờ làn sóng FDI.
10. Định hướng phát triển đô thị của Chính phủ
    Nếu khu vực nằm trong quy hoạch phát triển của Nhà nước, giá đất sẽ tăng trong tương lai.
    Nhiều nơi được định hướng thành trung tâm hành chính, đô thị thông minh, khu kinh tế…
    💡 Ví dụ: Vùng ven Hà Nội (Hoài Đức, Đông Anh) tăng giá mạnh khi có định hướng lên quận.
11. Hệ thống giáo dục, y tế, tiện ích được đầu tư
    Các trường đại học, bệnh viện lớn xuất hiện sẽ thu hút dân cư và tăng giá trị bất động sản.
    💡 Ví dụ: Khu Tây Sài Gòn tăng giá khi có nhiều bệnh viện quốc tế, trường đại học mở mới.
12. Xu hướng di cư và nhu cầu nhà ở tăng cao
    Người dân có xu hướng di cư từ trung tâm đến vùng ven khi giá nhà quá cao.
    Thị trường căn hộ, đất nền vùng ven bùng nổ khi nhu cầu ở thực tăng.
13. Nhiều khu đô thị mới hình thành
    Khi khu đô thị mới được xây dựng, giá đất xung quanh sẽ tăng theo.
    💡 Ví dụ: Long Thành, Nhơn Trạch tăng giá mạnh nhờ các khu đô thị mới.
14. Nhiều công ty, tập đoàn mở văn phòng đại diện
    Các tập đoàn công nghệ, ngân hàng, tài chính mở chi nhánh sẽ kéo dân cư và giá đất tăng.
15. Xu hướng đầu tư bất động sản của giới nhà giàu
    Nếu các nhà đầu tư lớn đang mua vào, đây là dấu hiệu khu vực có tiềm năng tăng giá.
16. Nguồn cung bất động sản khu vực giảm dần
    Khi quỹ đất ngày càng ít, giá đất sẽ có xu hướng tăng mạnh trong tương lai.
17. Thị trường cho thuê sôi động, lợi nhuận cao
    Nếu giá cho thuê cao, lợi nhuận hấp dẫn, giá trị bất động sản sẽ tăng nhanh.
18. Sự xuất hiện của các tổ hợp giải trí, du lịch lớn
    Những khu vực có casino, resort, khu vui chơi lớn thường có tiềm năng tăng giá cao.
19. Bất động sản được ngân hàng hỗ trợ vay vốn mạnh
    Nếu ngân hàng dễ dàng cho vay, chứng tỏ khu vực đó có tính thanh khoản tốt.
20. Xu hướng đầu tư của các chuyên gia và quỹ đầu tư
    Nếu các quỹ đầu tư lớn đang rót vốn vào khu vực, hãy xem xét đầu tư ngay trước khi giá tăng mạnh.

 

100 Cách giúp nhà đầu tư bất động sản không bị đu đỉnh mất tiền

cách cụ thể để không bị đu đỉnh khi đầu tư bất động sản là một nhiệm vụ khá lớn và có thể khiến các nguyên tắc bị rơi vào lặp lại, nhưng tôi sẽ cung cấp một danh sách dài và chi tiết để bạn tham khảo. Mục tiêu là cung cấp những chiến lược và lời khuyên đa dạng giúp bạn tránh rủi ro khi đầu tư vào bất động sản, giảm thiểu việc mua phải bất động sản với giá cao trong các giai đoạn thị trường tăng nóng. Dưới đây là một số cách tiếp cận và nguyên tắc quan trọng:

Nghiên Cứu và Hiểu Biết Thị Trường

1. Nghiên cứu kỹ thị trường trước khi đầu tư.
2. Theo dõi xu hướng dài hạn của giá cả bất động sản.
3. Xác định rõ mục tiêu đầu tư (cho thuê, bán lại, tích lũy tài sản).
4. Hiểu rõ chu kỳ thị trường bất động sản.
5. Tham gia các hội thảo hoặc khóa học về bất động sản.
6. Tìm hiểu các yếu tố tác động đến giá bất động sản (hạ tầng, quy hoạch, v.v.).
7. Đọc các báo cáo nghiên cứu về thị trường.
8. Xem xét các yếu tố kinh tế vĩ mô (lãi suất, GDP, tỉ lệ thất nghiệp).
9. Nắm bắt thông tin về các dự án hạ tầng lớn trong khu vực.
10. Tìm hiểu về quy hoạch phát triển của khu vực nơi bạn đầu tư.
11. Chú ý đến các dự án phát triển mới và ảnh hưởng của chúng.
12. Xem xét tình trạng dân số và sự phát triển của khu vực.
13. Theo dõi các yếu tố ngoại cảnh ảnh hưởng đến thị trường (điều kiện kinh tế toàn cầu).
14. Đừng bỏ qua các báo cáo của ngân hàng và tổ chức tài chính.
15. Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến pháp lý của bất động sản.
16. Tham khảo ý kiến chuyên gia về các biến động giá trị bất động sản.
17. Đọc các bài viết, tin tức từ các chuyên gia bất động sản.
18. Theo dõi các cuộc khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản.
19. Thực hiện phân tích cung cầu trong khu vực đầu tư.
20. Xác định rõ mức giá trị hiện tại của bất động sản trong khu vực.

Đầu tư có Chiến Lược

1. Đầu tư vào bất động sản dài hạn thay vì ngắn hạn.
2. Đừng chạy theo đám đông khi thị trường đang “nóng”.
3. Đánh giá khả năng tăng giá của khu vực dựa trên sự phát triển hạ tầng.
4. Lựa chọn các khu vực có tiềm năng phát triển nhưng chưa bão hòa.
5. Không đầu tư vào những khu vực có giá bất động sản quá cao.
6. Đầu tư vào các dự án có khả năng cho thuê ổn định.
7. Xem xét đầu tư vào các khu vực ngoài trung tâm nhưng đang phát triển.
8. Tránh các bất động sản có tiềm năng giảm giá cao.
9. Tìm hiểu các khu vực có nhiều dự án hạ tầng đang xây dựng.
10. Chọn đầu tư vào các khu vực phát triển mạnh về công nghiệp.
11. Thực hiện chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư.
12. Chỉ đầu tư vào những dự án đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
13. Kiểm tra tính thanh khoản của bất động sản trước khi mua.
14. Đánh giá mức độ cạnh tranh trong khu vực trước khi đầu tư.
15. Tránh mua bất động sản với giá quá cao so với giá trị thực tế.
16. Hãy kiên nhẫn chờ đợi khi thị trường đang ở đỉnh cao.
17. Lựa chọn các bất động sản có tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.
18. Lựa chọn bất động sản có khả năng phát triển thêm (diện tích có thể mở rộng).
19. Chọn bất động sản ở các khu vực có cơ sở hạ tầng đầy đủ và tiện ích.
20. Hãy đầu tư vào những bất động sản có thể chuyển nhượng dễ dàng.

Quản trị và Kiểm Soát Rủi Ro

1. Tính toán tỷ suất sinh lời từ bất động sản trước khi mua.
2. Đảm bảo có đủ vốn dự phòng để tránh rủi ro tài chính.
3. Tránh việc vay quá nhiều tiền để đầu tư vào bất động sản.
4. Không đầu tư vào bất động sản khi giá đã vượt quá khả năng chi trả.
5. Sử dụng các công cụ bảo hiểm tài chính (ví dụ: bảo hiểm tài sản).
6. Thực hiện chiến lược thoát hiểm rõ ràng nếu thị trường không thuận lợi.
7. Không bỏ qua chi phí bảo trì và sửa chữa khi tính toán lợi nhuận.
8. Đảm bảo rằng bạn không đầu tư vào các khu vực có nguy cơ thiên tai.
9. Theo dõi các yếu tố pháp lý có thể thay đổi trong tương lai.
10. Tìm hiểu các chính sách thuế và quy định của địa phương.
11. Chú ý đến sự biến động của các yếu tố ngoại tại như chiến tranh, chính trị.
12. Không mua bất động sản trong khu vực có quá nhiều nguồn cung.
13. Đánh giá khả năng tăng trưởng dân số trong khu vực bạn định đầu tư.
14. Không mua bất động sản trong những khu vực có tỷ lệ tội phạm cao.
15. Thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng về tình trạng môi trường (ô nhiễm, khí hậu).
16. Lựa chọn bất động sản có mức độ phát triển ổn định.
17. Đánh giá những thay đổi về các yếu tố văn hóa và xã hội trong khu vực.
18. Đầu tư vào những bất động sản có tính linh hoạt cao trong tương lai.
19. Tránh đầu tư vào bất động sản đã có quá nhiều người sở hữu.
20. Không bị hấp dẫn bởi các lời hứa lợi nhuận cao từ các dự án “ngon ăn” nhưng mạo hiểm.

Kỹ Năng Đàm Phán và Lựa Chọn Nhà Cung Cấp

1. Học cách đàm phán giá tốt với chủ đầu tư hoặc người bán.
2. Tìm hiểu về các chính sách ưu đãi của các nhà phát triển dự án.
3. Không ngần ngại yêu cầu giảm giá hoặc đề xuất các điều kiện hợp lý khi đàm phán.
4. Chọn mua bất động sản từ các nhà cung cấp uy tín và có lịch sử tốt.
5. Đừng mua bất động sản chỉ vì giảm giá hoặc khuyến mãi hấp dẫn.
6. Cân nhắc các khoản chi phí ẩn trong giao dịch bất động sản.
7. So sánh giá cả giữa các dự án cùng loại trong khu vực.
8. Chú ý đến các chương trình hỗ trợ tài chính từ ngân hàng hoặc nhà phát triển.
9. Tìm kiếm các dự án bất động sản từ các chủ đầu tư có tên tuổi.
10. Lựa chọn bất động sản được bảo trì tốt và có đội ngũ hỗ trợ khách hàng uy tín.
11. Lựa chọn những dự án có các giấy tờ rõ ràng, minh bạch.
12. Không mua bất động sản từ các môi giới thiếu kinh nghiệm hoặc không có uy tín.
13. So sánh giá trị bất động sản với các khu vực xung quanh.
14. Chọn bất động sản có tính chất dễ thay đổi hoặc linh hoạt.
15. Lựa chọn bất động sản ở khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài.
16. Nghiên cứu các xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư lớn trong khu vực.
17. Cân nhắc giá trị của bất động sản dựa trên giá trị thực và tiềm năng phát triển.
18. Tìm hiểu về những thay đổi trong quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
19. Hãy luôn có kế hoạch rõ ràng về việc thoái vốn nếu cần thiết.
20. Thực hiện các bước kiểm tra về thông tin chủ sở hữu và tình trạng pháp lý.

Quản trị Cảm Xúc và Tâm Lý và Chiến Lược Dài Hạn

1. Giữ tâm lý ổn định, đừng vội vàng khi đầu tư bất động sản.
2. Hãy nhớ rằng đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn.
3. Đừng để cảm xúc chi phối quyết định đầu tư.
4. Lắng nghe và học hỏi từ những người có kinh nghiệm.
5. Kiên nhẫn chờ đợi thời điểm tốt để đầu tư.
6. Không đầu tư theo xu hướng ngắn hạn mà quên đi chiến lược dài hạn.
7. Xây dựng kế hoạch tài chính vững chắc trước khi đầu tư.
8. Đầu tư vào những bất động sản có khả năng sinh lời ổn định theo thời gian.
9. Thực hiện phân tích chi tiết về giá trị tăng trưởng trong tương lai của bất động sản.
10. Đừng để sự sợ hãi hay tham lam quyết định chiến lược đầu tư của bạn.
11. Đừng nghe theo lời khuyên đầu tư mà không có sự nghiên cứu.
12. Kiên trì với các chiến lược đầu tư đã được lập ra.
13. Luôn luôn duy trì sự linh hoạt trong chiến lược đầu tư.
14. Lựa chọn đầu tư vào bất động sản có giá trị cốt lõi ổn định.
15. Đầu tư theo cách cân bằng giữa rủi ro và lợi nhuận.
16. Đảm bảo rằng bạn hiểu rõ về các chi phí phát sinh khi đầu tư bất động sản.
17. Không bao giờ đầu tư theo xu hướng mà không thực hiện phân tích kỹ càng.
18. Chắc chắn rằng bạn có một chiến lược thoát hiểm khi cần thiết.
19. Chú trọng vào các yếu tố khiến bất động sản trở nên giá trị hơn trong tương lai.
20. Không bỏ qua việc theo dõi tình hình và các thay đổi trong thị trường bất động sản.

 

Quản trị tài chính khi đầu tư bất động sản

8 Loại vốn mà bạn có thể huy động mỗi khi cần

1. loại vốn 1: Kiến thức
2. loại vốn 2: Đội nhóm
3. loại  vốn 3: Mối quan hệ
4. loại vốn 4: Kinh nghiệm và trải nghiệm
5. loại vốn 5: Thông tin
6. loại vốn 6: Hệ thống
7. loại vốn 7: Uy tín
8. loại vốn 8: Tiền
9. loại vốn 9: Phước đức

 

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 2 Nhóm Vốn để đầu tư bất động sản

Vốn tự có

• Tiền mặt
• Vàng
• Chứng Khoán
• Tiền Số
• Dòng tiền hàng tháng kiếm được thông qua việc đi làm, làm kinh doanh vv….

Vốn Vay (sử dụng đòn bẩy vốn của  người khác)

• Ngân hàng
• Tổ chức tín dụng khác
• Người thân
• Bạn bè
• Đối tác góp vốn đầu tư trung

 

 

Nguyễn Thắng chia sẻ 9 Lợi ích của việc sử dụng đòn bẩy tài chính khi đầu tư bất động sản

1. Tăng khả năng đầu tư ở quy mô lớn hơn khả năng chi trả
2. Khả năng đem lại lợi nhuận nhiều hơn: khi đầu tư số vốn lớn hơn
3. Khả năng đem lại lợi nhuận nhanh chóng hơn: khi tận dụng được cơ hội đầu tư
4. Tối ưu về nguồn vốn: nhà đầu tư không cần có vốn tự có quá nhiều vẫn có thể đầu tư được một tài sản lớn
5. Không bỏ lỡ cơ hội: nhiều cơ hội chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn hoặc 1 thời điểm cụ thể nếu không có vốn sẽ không thể đầu tư được.
6. Linh động được nguồn vốn: việc vay ngân hàng khá dễ dàng khi nhà đầu tư có tài sản thế chấp, có nguồn trả nợ cụ thể
7. Chủ động nguồn vốn kịp thời với biến động của thị trường: việc vay ngân hàng dễ dàng cũng giúp nhà đầu tư nhanh chóng tham gia thị trường khi có những thông tin tích cực, biến động theo chiều hướng tăng trưởng trên thị trường.
8. Giúp nhà đầu tư có thể tích lũy tài sản bằng cách trả dần thông qua thu nhập thụ động hoặc chủ động của mình
9. Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn

 

Cách tính số tiền phải trả mỗi tháng

• Số tiền cần trả gốc mỗi tháng
• Số tiền cần trả lãi vay mỗi tháng

== >> Tổng số tiền cần phải trả = Số tiền cần phải trả gốc + Số tiền cần phải trả lãi

 

 

Sử dụng Đòn Bẩy “Vốn Vay” bao nhiêu tiền là an toàn?

Chiến lược đầu tư bất động sản

• ngắn hạn
• trung hạn
• dài hạn

== >> Chiến lược đầu tư bất động sản sẽ liên quan tới thời gian vay vốn và các kế hoạch trả nợ

 

Cách tính đòn bẩy vốn vay theo thu nhập

Dòng mỗi tháng của tài sản

ví dụ: tổng thu nhập 1 tháng = 50 triệu ( 1 năm tính 10 tháng)

 

tổng số tiền phải trả mỗi tháng

• tiền trả gốc/tháng
• tiền trả lãi/tháng

== >> Tổng tiền phải trả mỗi tháng = tiền trả vốn/tháng + tiền trả lãi/tháng

 

Sử dụng Đòn bẩy vốn vay bao nhiêu là an toàn

Dòng mỗi tháng của tài sản > = số tiền phải trả mỗi tháng = ( Số tiền vay tối đa x %lãi vay/tháng ) + Số tiền gốc phải trả mỗi tháng

• số tiền gốc phải trả mỗi tháng = số tiền vay tối đa : thời gian vay (tính theo tháng)
• số tiền gốc phải trả mỗi tháng càng nhỏ khi thời gian vay càng lớn (số tiền gốc phải trả mỗi tháng tỉ lệ nghịch với thời gian vay)

Dòng mỗi tháng của tài sản > = số tiền phải trả mỗi tháng =  (Số tiền vay tối đa x % lãi vay/tháng ) + ( số tiền vay tối đa : thơi gian vay tính theo tháng)

• số tiền phải trả mỗi tháng =  (Số tiền vay tối đa x % lãi vay/tháng ) + ( số tiền vay tối đa : thơi gian vay tính theo tháng)

 

ví dụ 1:

• % lãi vay = 12%/năm == >>> %lãi vay mỗi tháng là 1%/tháng
• vay thời hạn 10 năm = 120 tháng
  • số tiền phải trả mỗi tháng = ( 2.5000.000 x 1%) + (2.500.000.000 ; 120 tháng)
  • số tiền phải trả mỗi tháng =  25.000.000 + 21 = 46 triệu

== >> Vậy khoản vay 2.500.000.000 là khoản vay nằm trong vùng an toàn về mặt thu nhập

 

ví dụ 2:

• % lãi vay = 12%/năm == >>> %lãi vay mỗi tháng là 1%/tháng
• vay thời hạn 30 năm = 360 tháng
  • số tiền phải trả mỗi tháng = ( 2.5000.000 x 1%) + (2.500.000.000 ; 360 tháng)
  • số tiền phải trả mỗi tháng =  25.000.000 + 7 = 32 triệu

== >> Vậy khoản vay 2.500.000.000 là khoản vay nằm trong vùng an toàn về mặt thu nhập

 

Cách tính đòn bẩy vốn vay theo dòng tiền của tài sản

Tổng thu nhập mỗi tháng

• thu nhập thụ động
• thu nhập chủ động

== >> Tổng thu nhập hàng tháng = thu nhập thụ động + thu nhập chủ động

ví dụ: tổng thu nhập 1 tháng = 100 triệu

 

dòng tiền mỗi tháng

Dòng tiền mỗi tháng = Tổng thu nhập hàng tháng – Tổng chi phí hàng tháng

ví dụ: dòng tiền mỗi tháng = 50 triệu (đã trừ hết chi phí)

 

tổng số tiền phải trả mỗi tháng

• tiền trả gốc/tháng
• tiền trả lãi/tháng

== >> Tổng tiền phải trả mỗi tháng = tiền trả vốn/tháng + tiền trả lãi/tháng

 

Sử dụng Đòn bẩy vốn vay bao nhiêu là an toàn

Dòng tiền mỗi tháng > = số tiền phải trả mỗi tháng = ( Số tiền vay tối đa x %lãi vay/tháng ) + Số tiền gốc phải trả mỗi tháng

• số tiền gốc phải trả mỗi tháng = số tiền vay tối đa : thời gian vay (tính theo tháng)
• số tiền gốc phải trả mỗi tháng càng nhỏ khi thời gian vay càng lớn (số tiền gốc phải trả mỗi tháng tỉ lệ nghịch với thời gian vay)

Dòng tiền mỗi tháng > = số tiền phải trả mỗi tháng =  (Số tiền vay tối đa x % lãi vay/tháng ) + ( số tiền vay tối đa : thơi gian vay tính theo tháng)

• số tiền phải trả mỗi tháng =  (Số tiền vay tối đa x % lãi vay/tháng ) + ( số tiền vay tối đa : thơi gian vay tính theo tháng)

 

ví dụ 1:

• % lãi vay = 12%/năm == >>> %lãi vay mỗi tháng là 1%/tháng
• vay thời hạn 10 năm = 120 tháng
  • số tiền phải trả mỗi tháng = ( 2.5000.000 x 1%) + (2.500.000.000 ; 120 tháng)
  • số tiền phải trả mỗi tháng =  25.000.000 + 21 = 46 triệu

== >> Vậy khoản vay 2.500.000.000 là khoản vay nằm trong vùng an toàn về mặt thu nhập

 

ví dụ 2:

• % lãi vay = 12%/năm == >>> %lãi vay mỗi tháng là 1%/tháng
• vay thời hạn 30 năm = 360 tháng
  • số tiền phải trả mỗi tháng = ( 2.5000.000 x 1%) + (2.500.000.000 ; 360 tháng)
  • số tiền phải trả mỗi tháng =  25.000.000 + 7 = 32 triệu

== >> Vậy khoản vay 2.500.000.000 là khoản vay nằm trong vùng an toàn về mặt thu nhập

 

 

Kế hoạch chốt lãi và cắt lỗ

• Biết đủ là đủ, Biết đủ là hạnh phúc
• Phúc lộc đến đâu thì ăn đến đó
• Kiểm soát cảm xúc và lòng tham
• Đến giá mong muốn bán là bán
• Nếu thấy thị trường không tiêu cực, không có triển vọng sẵn sàng cắt lỗ nhanh.

 

Chốt lãi hoặc cắt lỗ theo giá kỳ vọng

• Giá bán mong muốn:
• Giá bán cắt lỗ trong phạm vi kiểm soát rủi ro

Chốt lãi hoặc cắt lỗ theo thời gian

• thời gian nắm giữ tài sản tối đa

 

8 sai lầm của nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính khiến họ vỡ nợ, phá sản

1. sai lầm 1: Vay các khoản vay ngắn hạn để trả cho các khoản vay dài hạn
2. sai lầm 2: vay khi lãi suất đang ở đỉnh
3. sai lầm 3: Vay để mua các tài sản không chắc thắng
4. sai lầm 4: Không có phương án tài chính chi tiết cụ thể để trả cho các khoản vay
5. sai lầm 5: Không rõ ràng thời gian trả nợ
6. sai lầm 6: không kiểm soát được lãi suất vay
7. sai lầm 7: không có kế hoạch dự phòng khi gặp rủi ro tài chính, pháp lý, thị trường đảo chiều
8. sai lầm 8: vay quá khả năng chi trả

 

Cách vay vốn người thân, bạn bè khi đầu tư bất động sản đơn giản dễ áp dụng

1. xây dựng mối quan hệ trước khi vay một thời gian dài tính bằng năm, nhiều năm
2. đặt mục tiêu số tiền cần vay rõ ràng và kế hoạch sử dụng số tiền đó: hãy vay nhiều hơn số tiền bạn cần khoảng 10%.
3. chia sẻ kế hoạch đầu tư cụ thể và khả năng sinh lời dự kiến: đưa ra lý do vay đúng, không nói dối quanh co, phân tích khả năng sinh lời thực tế
4. lập kế hoạch dự phòng trong tình huống xấu nhất khoản đầu tư không sinh lợi như dự kiến: các cách bạn sẽ trả nợ nếu gặp rủi ro xấu nhất
5. chia nhỏ khoản vay cho nhiều người, số tiền vay càng nhỏ càng tốt
6. hứa trả lãi theo lãi suất ngân hàng mà họ đang gửi
7. đàm phán thời gian trả gốc cụ thể rõ ràng và có kế hoạch trả gốc đúng hẹn, đàm phán thời gian vay càng dài càng tốt
8. mọi cam kết được lập thành văn bản rõ ràng
9. chia sẻ tiến độ sử dụng tiền vay và kết quả đầu tư thường xuyên
10. giữ mối quan hệ thân tình tin cậy trước, trong, sau khi vay tiền
11. đầu tư thành công hãy trích một phần tiền để cảm ơn người đã cho bạn vay tiền.

 

Hướng dẫn cách bán bất động sản nhanh nhất

25 Yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của bật động sản

1. Khoảng cách của bất động sản so với trung tâm
2. vị trí của bất động sản
3. Giá bán
4. Cung và cầu của thị trường
5. Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế
6. Khoảng tài chính người mua cần chi trả phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người
7. khả năng khai thác tạo ra dòng tiền từ cho thuê, khai thác kinh doanh
8. Mật độ dân cư sinh sống sung quanh
9. Khả năng kinh tế của dân cư xung quanh
10. Hạ tầng giao thông hiện tại và quy hoạch tương lai
11. Quy hoạch hạ tầng trong tương lai gần 5 năm 10 năm
12. Quy hoạch kinh tế trong tương lai gần 5 năm 10 năm
13. Đường cái xóm ngõ
14. Chất lượng công trình
15. Dịch vụ tiện ích xung quanh
16. Pháp lý của bất động sản
17. Chính sách pháp luật của nhà nước
18. Thương hiệu uy tín của chủ tài sản
19. Uy tín của chủ đầu tư
20. Chất lượng công trình
21. Hàng xóm
22. Môi trường xung quanh
23. Phong thủy
24. Khả năng marketing và bán hàng
25. Khả năng đàm phán

 

5 cấp độ của tư duy

1. cấp độ 1: Không tư duy gì cả
2. cấp độ 2: tư duy kinh nghiệm
3. cấp độ 3: tư duy logich
4. cấp độ 4: tư duy sáng tạo
   • nền tảng kết hợp của tư duy logich kết hợp với khác biệt
5. cấp độ 5: tư duy độc đáo

 

Cách bán bất động sản nhanh nhất

1. bán rẻ hơn thị trường
2. tăng hoa hồng cho môi giới
3. gửi hàng cho những môi giới uy tín và có nhiều khách hàng
4. không cho môi giới chênh giá

 

24 yếu tố quyết định tới giá bán của tài sản bất động sản

1. vị trí
2. phong thủy
3. diện tích tài sản: to hay nhỏ
4. hình dạng của tài sản
5. chiều dài mặt tiền
6. số mặt thoáng
7. dịch vụ, tiện ích nội khu
8. hạ tầng xung quanh
9. môi trường dân trí xung quanh
10. số tầng cao (chưng cư)
11. kinh tế của dân cư xung quanh
12. hướng nhà đất
13. đường ra vào
14. chiều rộng mặt đường
15. xu hướng phát triển của khu vực (quy hoạch)
16. chất lượng kết cấu, xây dựng
17. quy hoạch thiết kế xây dựng (số tầng, % diện tích xây dựng, loại công trình được phép xây dựng vv…)
18. môi trường
19. hàng xóm
20. tình trạng hiện tại của tài sản (Cũ – mới)
21. hiệu quả đầu tư (dòng tiền đến từ tài sản)
22. chủ đầu tư
23. pháp lý
24. mức độ cần bán hoặc cho thuê

 

 

21 yếu tố ảnh hưởng tới giá và giá trị của bất động sản

1. yếu tố 1: vị trí
2. yếu tố 2: phong thủy
3. yếu tố 3: diện tích to, nhỏ
4. yếu tố 4: hình dạng
5. Yếu tố 5: đường cái xóm, ngõ
6. yếu tố 6: mặt tiền, chiều xâu
7. yếu tố 7: Hướng nhà, đất
8. yếu tố 8: hạ tầng xung quanh: giao thông kết nối
9. yếu tố 9: dân trí xung quanh
10. yếu tố 10: dịch vụ, tiện ích: trường, chợ, bệnh viện, siêu thị
11. yếu tố 11: số mặt thoáng
12. yếu tố 12: công năng sử dụng: sử dụng được vào đa mục đích
13. yếu tố 13: số tầng (chung cư, văn phòng)
14. yếu tố 14: chất lượng xây dựng, thiết kế, thi công, hoàn thiện
15. yếu tố 15: quy định vùng, khu vực (mật độ xây dựng, độ cao, thiết kế, quy hoạch số tầng vv…)
16. yếu tố 16: mức độ cần bán, cần cho thuê
17. yếu tố 17: Khả năng đàm phán
18. yếu tố 18: pháp lý: sổ đỏ
19. yếu tố 19: uy tín chủ đầu tư, chủ nhà
20. yếu tố 20 hiệu quả đầu tư (lãi vốn, dòng tiền, tính thanh khoản)
21. yếu tố 21: xu hướng phát triển của khu vực (quy hoạch)
22. yếu tố 22: Kinh tế dân cư xung quanh

 

 

Các yếu tố cần có để bất động sản tăng giá trong tương lai

Để bất động sản có khả năng tăng giá trong tương lai, nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tài sản. Dưới đây là các yếu tố quan trọng cần có để bất động sản tăng giá:

1. Vị trí

• Gần các tiện ích cơ bản: Vị trí của bất động sản gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, giao thông công cộng sẽ giúp tăng giá trị của bất động sản. Những khu vực gần các trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, hoặc khu công nghiệp sẽ càng có tiềm năng tăng giá.
• Kết nối giao thông tốt: Những khu vực có hệ thống giao thông thuận tiện, đặc biệt là gần các tuyến đường lớn, cao tốc, sân bay, ga tàu điện, bến xe, sẽ giúp tăng giá trị bất động sản. Kế hoạch phát triển giao thông trong tương lai cũng là một yếu tố quan trọng.
• Khu vực trung tâm hoặc các khu vực đang phát triển: Bất động sản nằm trong các khu đô thị lớn, trung tâm của thành phố hoặc các khu vực đang có xu hướng phát triển mạnh mẽ sẽ dễ dàng tăng giá do nhu cầu mua và thuê cao.

2. Hạ tầng và Quy hoạch

• Quy hoạch và phát triển hạ tầng: Các dự án phát triển hạ tầng như xây dựng cầu, đường xá, các dự án công viên, trung tâm thương mại, khu dân cư sẽ làm tăng giá trị bất động sản. Các dự án lớn như xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp, hoặc các khu vực tái định cư thường kéo theo sự tăng trưởng của bất động sản trong khu vực đó.
• Cơ sở hạ tầng đồng bộ: Hệ thống điện, nước, vệ sinh, internet và các dịch vụ tiện ích khác sẽ tạo ra giá trị bền vững cho bất động sản.

3. Tăng trưởng dân số và nhu cầu nhà ở

• Tăng trưởng dân số: Các khu vực có tốc độ tăng trưởng dân số nhanh sẽ dẫn đến nhu cầu về nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại và các loại hình bất động sản khác tăng cao, kéo theo sự tăng giá.
• Nhu cầu nhà ở ngày càng cao: Khi các thành phố lớn phát triển, nhu cầu về nhà ở cũng tăng cao. Các khu vực có dân số đông, như các quận trung tâm thành phố, hoặc các khu vực đang phát triển, sẽ chứng kiến sự gia tăng giá trị bất động sản.

4. Tình hình kinh tế

• Tăng trưởng kinh tế: Một nền kinh tế phát triển mạnh mẽ sẽ thúc đẩy nhu cầu bất động sản, làm gia tăng giá trị của các tài sản này. Các khu vực có tỷ lệ tăng trưởng GDP cao, thu nhập trung bình cao và mức sống cải thiện sẽ thu hút nhà đầu tư và người mua.
• Lãi suất vay thấp: Mức lãi suất vay mua nhà thấp hoặc ổn định giúp người dân dễ dàng tiếp cận vốn vay, qua đó thúc đẩy nhu cầu mua nhà và bất động sản nói chung.

5. Pháp lý rõ ràng và minh bạch

• Quyền sở hữu rõ ràng: Các bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng, như sổ đỏ, sổ hồng, không bị vướng mắc về quyền sở hữu sẽ có tiềm năng tăng giá tốt hơn. Nếu khu vực đó có quy hoạch rõ ràng và các chính sách bảo vệ quyền lợi của người sở hữu, bất động sản ở khu vực đó sẽ được đánh giá cao.
• Chính sách hỗ trợ của chính phủ: Các chính sách về đất đai, thuế, tín dụng và các quy định liên quan đến việc phát triển bất động sản của chính phủ có thể tác động đến giá trị của bất động sản trong tương lai. Chính sách phát triển khu vực, trợ giá hoặc các hỗ trợ về tín dụng có thể kích thích nhu cầu và giá trị bất động sản tăng lên.

6. Sự phát triển của các ngành công nghiệp, dịch vụ và thương mại

• Phát triển các khu công nghiệp, thương mại: Sự xuất hiện của các khu công nghiệp mới, khu thương mại, trung tâm tài chính, và các công ty lớn đặt trụ sở tại khu vực đó sẽ tạo ra nguồn cầu cao cho bất động sản.
• Các ngành dịch vụ và giải trí phát triển: Khu vực có sự phát triển mạnh mẽ của các ngành dịch vụ, du lịch, giải trí (như các trung tâm mua sắm, nhà hàng, quán cà phê, công viên giải trí) sẽ làm tăng giá trị bất động sản tại khu vực đó.

7. Tính khan hiếm và nguồn cung

• Sự khan hiếm về đất đai: Những khu vực đất đai đang ngày càng khan hiếm, đặc biệt là trong các thành phố lớn hoặc các khu vực có quy hoạch hạn chế, sẽ có xu hướng tăng giá do nhu cầu cao hơn nguồn cung.
• Sự kiểm soát nguồn cung: Các khu vực có các quy định chặt chẽ về việc cấp phép xây dựng, giới hạn xây dựng hoặc có kế hoạch phát triển bền vững sẽ tạo ra cơ hội tăng giá do không có quá nhiều dự án phát triển quá nhanh.

8. Xu hướng thị trường và tâm lý người tiêu dùng

• Xu hướng chuyển đổi thị trường: Khi các nhu cầu về loại hình bất động sản thay đổi, ví dụ như sự tăng trưởng nhu cầu về căn hộ nhỏ hơn, nhà ở xanh, hay không gian sống thân thiện với môi trường, thì các bất động sản phù hợp với các xu hướng này sẽ dễ dàng tăng giá.
• Tâm lý đầu tư và sự tin tưởng vào thị trường: Thị trường bất động sản sẽ phát triển và tăng giá khi có sự tin tưởng vào nền kinh tế và các yếu tố vĩ mô. Khi người dân và nhà đầu tư cảm thấy thị trường ổn định, họ sẽ tiếp tục đầu tư vào bất động sản.

9. Sự phát triển của công nghệ

• Công nghệ thông tin và quản lý bất động sản: Sự phát triển của công nghệ giúp cải thiện việc quản lý và vận hành bất động sản, đồng thời làm tăng tính minh bạch trong giao dịch và quản lý tài sản, từ đó thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.
• Công nghệ trong xây dựng và phát triển đô thị thông minh: Các công nghệ mới trong xây dựng, như nhà ở thông minh, các hệ thống giao thông và các tiện ích thành phố thông minh có thể tạo ra giá trị cao hơn cho bất động sản.

 

 Các kênh đầu tư hiện nay

1 – tiền điện tử

không được chính phủ cho phép
không chính thống, không kiểm soát được
kênh quốc tế rất khó nắm bắt thông tin chính thống, chính xác
có thể làm lũng đoạn nguồn cung tiền của quốc gia

2 – vàng vật chất

người việt nam rất thích vàng
làm của tích trữ
chính phủ kiểm soát chặt chẽ thị trường vàng
vàng là kênh hấp thụ lạm phát

3 – Chứng khoán

99% người tham gia thị trường chứng khoán mất tiền
1/1.000.000 doanh nghiệp sống sót
Nên mua cổ phần doanh nghiệp
Phải có kiến thức và hiểu biết về các doanh nghiệp và đầu tư dài hạn

4 – bất động sản

mua tài sản an toàn chắc chắn có lãi xuất hàng năm
là tài sản tích chữ cho bản thân và đời sau
có khả năng nhân tài sản lên nhanh chóng
là tài sản dùng để quy đổi – tài sản hữu hạn (hấp thụ lạm phát)

 

 

Ưu và nhược điểm của việc mua nhà ở cách xa nơi làm việc 10km

Mua nhà cách xa nơi làm việc 10km có những ưu và nhược điểm riêng. Dưới đây là những yếu tố bạn có thể cân nhắc:

Ưu điểm:

1. Giá nhà rẻ hơn:Nhà ở khu vực xa trung tâm (10km trở lên) thường có giá rẻ hơn so với những khu vực gần nơi làm việc. Bạn có thể mua được nhà với diện tích lớn hơn, tiện nghi tốt hơn, trong khi vẫn tiết kiệm được chi phí.
2. Không gian sống rộng rãi và yên tĩnh:Các khu vực xa nơi làm việc thường ít ồn ào, không khí trong lành hơn, không gian sống thoáng đãng, thích hợp cho gia đình hoặc những ai muốn sống trong một môi trường yên tĩnh.
3. Tính ổn định lâu dài:Mua nhà là một hình thức đầu tư lâu dài. Nếu bạn có kế hoạch ở lâu dài và không có ý định thay đổi công việc, đây có thể là một quyết định đúng đắn vì giá trị bất động sản có thể tăng theo thời gian.
4. Chọn lựa khu vực ít đông đúc hơn:Những khu vực xa nơi làm việc thường ít bị ô nhiễm, mật độ dân số thấp hơn, giúp cuộc sống sinh hoạt của bạn dễ chịu và thoải mái hơn.

Nhược điểm:

1. Chi phí di chuyển cao:Di chuyển từ nhà đến nơi làm việc mỗi ngày sẽ tốn thời gian và chi phí. Bạn sẽ phải trả tiền xăng hoặc vé phương tiện công cộng (nếu không làm việc ở khu vực có giao thông thuận tiện), điều này có thể trở thành một gánh nặng tài chính và tâm lý.
2. Thời gian di chuyển dài:Quá trình di chuyển mỗi ngày sẽ chiếm nhiều thời gian, có thể lên đến 30 phút hoặc hơn, khiến bạn mệt mỏi. Thời gian này có thể ảnh hưởng đến năng suất làm việc và chất lượng cuộc sống của bạn, vì bạn sẽ có ít thời gian rảnh rỗi hơn.
3. Khó khăn trong việc kết nối với các tiện ích xung quanh:Những khu vực xa nơi làm việc có thể thiếu các tiện ích như trung tâm mua sắm, bệnh viện, trường học, hoặc các dịch vụ giải trí. Bạn sẽ cần phải đi xa hơn để tiếp cận những thứ này.
4. Khả năng bán lại gặp khó khăn:Nếu bạn mua nhà ở khu vực xa nơi làm việc và nhu cầu sống ở đó thay đổi trong tương lai, việc bán lại nhà có thể gặp khó khăn hơn, đặc biệt nếu khu vực đó không phát triển mạnh mẽ.

Tóm lại:

• Mua nhà cách xa nơi làm việc 10km có thể mang lại cho bạn không gian sống tốt hơn và giá nhà hợp lý, nhưng cũng đi kèm với những bất tiện về chi phí và thời gian di chuyển. Nếu bạn sẵn sàng chấp nhận sự hy sinh về thời gian và chi phí di chuyển, việc mua nhà ở khu vực xa nơi làm việc có thể là một sự đầu tư hợp lý cho tương lai.

 

Ưu và nhược điểm của việc mua nhà gần nơi làm việc và học tập 2km

Mua nhà gần nơi làm việc và học tập, chỉ cách 2km, có những ưu và nhược điểm rõ ràng. Dưới đây là phân tích chi tiết:

Ưu điểm:

1. Tiết kiệm thời gian di chuyển:Khoảng cách 2km là rất gần, bạn có thể di chuyển nhanh chóng bằng xe đạp, đi bộ hoặc phương tiện công cộng. Điều này giúp tiết kiệm rất nhiều thời gian, giảm căng thẳng và mệt mỏi trong việc di chuyển hằng ngày.
2. Tiết kiệm chi phí đi lại:Với khoảng cách gần, bạn có thể tiết kiệm chi phí xăng xe, vé phương tiện công cộng hoặc các chi phí khác liên quan đến việc di chuyển. Điều này sẽ giúp giảm gánh nặng tài chính hàng tháng.
3. Tăng hiệu quả công việc và học tập:Vì không phải di chuyển xa, bạn sẽ có nhiều thời gian hơn cho công việc và học tập, đồng thời dễ dàng về nhà nghỉ ngơi khi cần thiết. Điều này giúp duy trì năng suất và sự tập trung cao hơn trong công việc hoặc học hành.
4. Tiện lợi trong cuộc sống hàng ngày:Sống gần nơi làm việc và học tập giúp bạn dễ dàng tiếp cận các dịch vụ xung quanh như quán ăn, siêu thị, ngân hàng, bệnh viện, hoặc các dịch vụ giải trí. Từ đó, bạn có thể quản lý thời gian và công việc cá nhân tốt hơn.
5. Giảm căng thẳng và mệt mỏi:Việc đi lại ít hơn giúp giảm căng thẳng và mệt mỏi do giao thông, đặc biệt là trong giờ cao điểm. Bạn sẽ có một tinh thần thoải mái hơn để đối diện với công việc hoặc học tập.

Nhược điểm:

1. Giá nhà có thể cao hơn:Nhà gần trung tâm hoặc gần khu vực có nhiều cơ sở công việc, học tập thường có giá cao hơn so với những khu vực xa hơn. Điều này có thể khiến bạn phải bỏ ra một khoản chi phí lớn hơn cho việc mua nhà, hoặc phải vay mượn nhiều hơn.
2. Môi trường sống có thể ồn ào, đông đúc:Khu vực gần nơi làm việc và học tập có thể khá đông đúc và ồn ào, đặc biệt trong giờ cao điểm. Điều này có thể gây khó chịu cho bạn nếu bạn ưa thích không gian sống yên tĩnh và thư giãn.
3. Không gian sống có thể nhỏ hơn:Những khu vực gần nơi làm việc và học tập thường có diện tích đất hạn chế, vì vậy nhà ở gần đây thường có diện tích nhỏ hơn so với những khu vực xa hơn. Điều này có thể ảnh hưởng đến sự thoải mái và không gian sống của bạn.
4. Thiếu không gian xanh và môi trường trong lành:Khu vực gần các trung tâm thành phố hoặc khu vực đông đúc thường thiếu không gian xanh như công viên hoặc khu vực ngoài trời. Môi trường có thể không được trong lành như ở các khu vực xa hơn.
5. Khả năng gia tăng mật độ dân số:Khu vực gần nơi làm việc và học tập có thể trở nên đông đúc hơn theo thời gian, dẫn đến tình trạng ùn tắc, ô nhiễm và thiếu tiện nghi công cộng. Điều này có thể làm giảm chất lượng cuộc sống của bạn trong tương lai.

Tóm lại:

• Mua nhà gần nơi làm việc và học tập 2km mang lại rất nhiều tiện ích như tiết kiệm thời gian và chi phí di chuyển, tăng hiệu quả công việc, và cuộc sống thuận tiện hơn. Tuy nhiên, bạn cũng phải đối mặt với những thách thức như giá nhà cao hơn, không gian sống chật hẹp và môi trường có thể ồn ào. Nếu bạn ưu tiên sự tiện lợi và không ngại chi phí cao hơn, việc mua nhà gần nơi làm việc và học tập có thể là một quyết định tốt.

 

Ưu và nhược điểm vủa việc mua nhà trong ngõ nhỏ xe máy tránh nhau

Mua nhà trong ngõ nhỏ, nơi chỉ có thể tránh nhau bằng xe máy, có cả ưu và nhược điểm cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Dưới đây là những yếu tố bạn có thể tham khảo khi ra quyết định:

Ưu điểm:

Giá nhà hợp lý:

Nhà trong ngõ nhỏ thường có giá rẻ hơn so với những khu vực có mặt tiền rộng hoặc các tuyến đường lớn. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm chi phí mua nhà và dễ dàng sở hữu một ngôi nhà trong khu vực bạn mong muốn.

Không gian yên tĩnh, ít ồn ào:

• Ngõ nhỏ thường ít xe cộ qua lại, tạo ra không gian sống yên tĩnh, ít tiếng ồn. Điều này lý tưởng cho những ai thích sự bình yên và tránh xa sự ồn ào của các khu vực đông đúc, đặc biệt là vào ban đêm.

Môi trường sống sạch sẽ và an toàn hơn:

• Với ít xe cộ, khu vực trong ngõ nhỏ thường ít bị bụi bẩn và ô nhiễm. Điều này giúp môi trường sống trở nên sạch sẽ hơn, ít khói bụi và không khí trong lành hơn so với các khu vực có nhiều phương tiện qua lại.

Không gian riêng tư và ít người qua lại:

• Việc ít xe cộ lưu thông qua ngõ cũng đồng nghĩa với việc có ít người qua lại, tạo nên một không gian sống khá riêng tư, không bị làm phiền bởi tiếng ồn và sự xâm nhập từ bên ngoài.

Giảm bớt tắc nghẽn giao thông:

• Ngõ nhỏ không có nhiều phương tiện giao thông lớn, giúp giảm tình trạng ùn tắc và tắc nghẽn vào giờ cao điểm. Điều này giúp bạn tránh được sự khó chịu khi đi lại trong các khu vực đông đúc.

Nhược điểm:

Khó khăn trong việc di chuyển:

• Một trong những nhược điểm lớn nhất là việc ngõ nhỏ chỉ đủ chỗ cho xe máy tránh nhau. Điều này có thể tạo sự bất tiện trong việc di chuyển, đặc biệt khi bạn cần chở đồ đạc cồng kềnh, hoặc có khách đến thăm mà không thể đỗ xe ô tô ngay gần nhà.

Khó khăn trong việc vận chuyển đồ đạc lớn:

• Nếu bạn có nhu cầu vận chuyển đồ đạc lớn hoặc các dịch vụ giao hàng lớn (ví dụ như chuyển nhà, vận chuyển đồ nội thất), việc vào ngõ nhỏ có thể trở thành một vấn đề lớn. Đôi khi bạn sẽ phải mang đồ đi bộ từ ngoài ngõ vào hoặc thuê dịch vụ chuyên biệt để chuyển đồ.

Khó khăn trong việc đỗ xe:

• Ngõ nhỏ không đủ không gian để đỗ xe ô tô, điều này gây bất tiện nếu bạn hoặc khách của bạn sử dụng ô tô. Bạn sẽ phải tìm chỗ đỗ xe bên ngoài ngõ, có thể xa và không thuận tiện khi cần sử dụng xe.

Thiếu không gian cho các phương tiện lớn:

• Nếu bạn có ô tô hoặc các phương tiện khác ngoài xe máy, việc không có không gian để di chuyển và đỗ xe sẽ là một rào cản lớn. Ngõ nhỏ có thể không đủ chỗ cho ô tô đi qua hoặc dừng đỗ, khiến bạn phải đối mặt với khó khăn trong việc sử dụng phương tiện cá nhân.

Khó khăn trong việc tiếp cận dịch vụ vận chuyển:

• Những dịch vụ như giao hàng, chuyển nhà, hoặc các phương tiện lớn khác không thể tiếp cận trực tiếp nhà bạn. Điều này có thể gây tốn thời gian và công sức khi bạn cần nhận hoặc gửi hàng hoá.

Khả năng gặp khó khăn về an ninh:

• Mặc dù ngõ nhỏ có thể ít bị xâm nhập từ người ngoài, nhưng khi có vấn đề về an ninh, việc cứu hộ hoặc tiếp cận khẩn cấp có thể gặp khó khăn do không đủ không gian cho các phương tiện cứu hỏa, cứu thương hoặc cảnh sát tiếp cận nhanh chóng.

Giới hạn về không gian sống:

• Những ngôi nhà trong ngõ nhỏ thường có diện tích đất hạn chế và không gian sống có thể nhỏ hơn. Điều này có thể ảnh hưởng đến sự thoải mái trong sinh hoạt, đặc biệt là khi gia đình có nhiều thành viên hoặc bạn cần không gian rộng rãi hơn.

Khó khăn và nguy hiểm khi xảy ra cháy nổ

• Các phương tiện chữa cháy rất khó tiếp cận hoặc rất mất thời gian tiếp cận các đám cháy trong ngõ ngách nhỏ dẫn đến đánh mất cơ hội thời gian vàng để chữa cháy, cứu người gây nguy hiểm cho chủ nhà và gây thiệt hại  nặng nề về kinh tế cho chủ nhà.

Tóm lại:

• Mua nhà trong ngõ nhỏ, xe máy chỉ có thể tránh nhau, mang lại không gian sống yên tĩnh, giá cả hợp lý và ít ô nhiễm. Tuy nhiên, bạn sẽ phải đối mặt với những bất tiện về việc di chuyển, đỗ xe, và khó khăn trong việc vận chuyển đồ đạc lớn. Nếu bạn không cần sử dụng ô tô thường xuyên và ưu tiên không gian yên tĩnh, thì việc mua nhà trong ngõ nhỏ có thể là một lựa chọn phù hợp. Nhưng nếu bạn cần sự thuận tiện trong di chuyển và đỗ xe, bạn sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trước khi ra quyết định.

 

Đặc điểm của trùm đầu tư bất động sản của 1 khu vực

Trở thành “trùm đầu tư bất động sản” của một khu vực không chỉ đơn giản là sở hữu nhiều bất động sản, mà còn liên quan đến khả năng chi phối và tạo ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản tại khu vực đó. Đây là những người đầu tư có chiến lược rõ ràng và khả năng nhận diện cơ hội, giúp họ đạt được lợi nhuận cao và làm chủ thị trường. Dưới đây là các đặc điểm nổi bật của một trùm đầu tư bất động sản của một khu vực:

1. Am hiểu sâu sắc về khu vực

• Hiểu rõ về vị trí: Trùm đầu tư thường nắm rõ từng đặc điểm, vị trí, và những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản tại khu vực mình đầu tư. Họ hiểu rõ các dự án phát triển hạ tầng, quy hoạch của chính quyền, cũng như các yếu tố vĩ mô có thể tác động đến khu vực.
• Nắm bắt xu hướng phát triển: Họ có khả năng dự đoán được xu hướng tăng trưởng của khu vực trong tương lai, từ đó quyết định đầu tư vào những khu vực tiềm năng chưa được khai thác hoặc những khu vực đang chuẩn bị phát triển mạnh.

2. Chiến lược đầu tư dài hạn và kiên nhẫn

• Đầu tư dài hạn: Trùm đầu tư thường không chỉ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn mà có chiến lược đầu tư dài hạn, tập trung vào các bất động sản có tiềm năng gia tăng giá trị mạnh mẽ trong tương lai. Họ sẽ tập trung vào những khu vực có khả năng phát triển ổn định và bền vững.
• Kiên nhẫn trong việc phát triển tài sản: Họ không vội vàng bán tháo tài sản khi thị trường chưa tăng giá, mà chờ đợi cho đến khi có sự phát triển mạnh mẽ về hạ tầng hoặc nhu cầu thị trường. Tính kiên nhẫn là một yếu tố quan trọng giúp họ tạo ra lợi nhuận lớn từ bất động sản.

3. Khả năng nắm bắt cơ hội và xử lý thông tin

• Nhanh nhạy với cơ hội thị trường: Một trùm đầu tư có khả năng nắm bắt các cơ hội tiềm năng từ thông tin thị trường, các sự kiện phát triển hạ tầng, chính sách mới của chính phủ hay các dự án khu công nghiệp, khu đô thị mới.
• Lập kế hoạch và phân tích dữ liệu: Họ luôn phân tích kỹ càng dữ liệu thị trường, từ tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản, nhu cầu thị trường, cho đến các yếu tố tác động như tình hình kinh tế, thay đổi trong luật pháp.

4. Quan hệ rộng và ảnh hưởng trong ngành

• Mối quan hệ mạnh mẽ với các đối tác: Một trùm đầu tư thường có mạng lưới quan hệ rộng rãi, từ các nhà phát triển dự án, môi giới bất động sản, ngân hàng, chính quyền địa phương, cho đến các nhà đầu tư khác. Mối quan hệ này giúp họ có được thông tin ưu tiên và quyền lợi trong các giao dịch.
• Tạo ảnh hưởng trong cộng đồng đầu tư: Họ có thể tạo ra sự ảnh hưởng trong thị trường bất động sản của khu vực, thậm chí có thể quyết định xu hướng giá cả hoặc thu hút nhà đầu tư khác vào khu vực.

5. Khả năng tối ưu hóa dòng tiền và quản lý tài chính

• Quản lý dòng tiền hiệu quả: Trùm đầu tư có khả năng quản lý dòng tiền linh hoạt, giúp họ có thể duy trì hoạt động đầu tư mà không gặp khó khăn tài chính, kể cả trong giai đoạn thị trường gặp khó khăn.
• Đầu tư vào các dự án sinh lời: Họ luôn tìm kiếm và lựa chọn những bất động sản hoặc dự án có khả năng sinh lời cao, cho dù đó là bất động sản cho thuê, bất động sản giá trị tăng theo thời gian hay các dự án phát triển mới.

6. Sở hữu tài sản đa dạng và chiến lược đầu tư linh hoạt

• Sở hữu đa dạng các loại hình bất động sản: Trùm đầu tư thường không chỉ đầu tư vào một loại hình bất động sản duy nhất, mà họ sẽ sở hữu và quản lý nhiều loại tài sản, từ đất nền, nhà ở, khu dân cư cho đến các bất động sản thương mại, văn phòng, khu công nghiệp… Điều này giúp họ phân tán rủi ro và gia tăng lợi nhuận.
• Chiến lược đầu tư linh hoạt: Họ có thể điều chỉnh chiến lược đầu tư của mình tùy theo tình hình thị trường, có thể đầu tư vào các bất động sản ngắn hạn, trung hạn hoặc dài hạn tùy vào cơ hội và tiềm năng phát triển của từng khu vực.

7. Đầu tư vào các khu vực mới và tiềm năng

• Đầu tư vào các khu vực chưa khai thác hoặc mới nổi: Trùm đầu tư sẽ luôn tìm kiếm các khu vực ít người chú ý nhưng lại có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai. Họ có thể mua bất động sản ở những nơi này với giá thấp, chờ đợi các yếu tố như phát triển hạ tầng, gia tăng nhu cầu, hoặc quy hoạch khu vực hoàn thiện để bán hoặc cho thuê lại với giá cao hơn.
• Tìm kiếm các cơ hội tăng giá trong khu vực phát triển: Khi một khu vực đang trong quá trình phát triển (như các dự án hạ tầng lớn hoặc khu công nghiệp mới), trùm đầu tư sẽ nhìn nhận được cơ hội giá trị bất động sản sẽ tăng trưởng mạnh trong vài năm tới.

8. Hiểu biết về pháp lý và quy định thị trường

• Kiến thức pháp lý vững vàng: Một trùm đầu tư bất động sản thường có kiến thức pháp lý vững vàng về các quy định đất đai, luật pháp liên quan đến bất động sản, và các thủ tục hành chính. Điều này giúp họ tránh được các rủi ro pháp lý trong quá trình đầu tư.
• Kỹ năng giải quyết vấn đề pháp lý: Nếu gặp phải các vấn đề pháp lý như tranh chấp đất đai, vấn đề quyền sở hữu hoặc quy hoạch, trùm đầu tư sẽ biết cách giải quyết hoặc đàm phán để bảo vệ quyền lợi của mình.

9. Kỹ năng quản lý tài sản và tối ưu hóa lợi nhuận

• Quản lý tài sản hiệu quả: Trùm đầu tư không chỉ mua bất động sản mà còn có khả năng quản lý và tối ưu hóa lợi nhuận từ các tài sản đó. Họ có thể cho thuê bất động sản, cải tạo, sửa chữa để gia tăng giá trị, hoặc thậm chí tham gia vào các dự án phát triển bất động sản lớn.
• Tối ưu hóa chi phí vận hành và duy trì tài sản: Họ luôn tìm cách tối ưu hóa chi phí duy trì bất động sản, đồng thời quản lý và bảo trì tài sản sao cho mang lại hiệu quả tài chính tốt nhất.

 

100 cách để không bị đu đỉnh khi đầu tư bất động sản

cách cụ thể để không bị đu đỉnh khi đầu tư bất động sản là một nhiệm vụ khá lớn và có thể khiến các nguyên tắc bị rơi vào lặp lại, nhưng tôi sẽ cung cấp một danh sách dài và chi tiết để bạn tham khảo. Mục tiêu là cung cấp những chiến lược và lời khuyên đa dạng giúp bạn tránh rủi ro khi đầu tư vào bất động sản, giảm thiểu việc mua phải bất động sản với giá cao trong các giai đoạn thị trường tăng nóng. Dưới đây là một số cách tiếp cận và nguyên tắc quan trọng:

Nghiên Cứu và Hiểu Biết Thị Trường

1. Nghiên cứu kỹ thị trường trước khi đầu tư.
2. Theo dõi xu hướng dài hạn của giá cả bất động sản.
3. Xác định rõ mục tiêu đầu tư (cho thuê, bán lại, tích lũy tài sản).
4. Hiểu rõ chu kỳ thị trường bất động sản.
5. Tham gia các hội thảo hoặc khóa học về bất động sản.
6. Tìm hiểu các yếu tố tác động đến giá bất động sản (hạ tầng, quy hoạch, v.v.).
7. Đọc các báo cáo nghiên cứu về thị trường.
8. Xem xét các yếu tố kinh tế vĩ mô (lãi suất, GDP, tỉ lệ thất nghiệp).
9. Nắm bắt thông tin về các dự án hạ tầng lớn trong khu vực.
10. Tìm hiểu về quy hoạch phát triển của khu vực nơi bạn đầu tư.
11. Chú ý đến các dự án phát triển mới và ảnh hưởng của chúng.
12. Xem xét tình trạng dân số và sự phát triển của khu vực.
13. Theo dõi các yếu tố ngoại cảnh ảnh hưởng đến thị trường (điều kiện kinh tế toàn cầu).
14. Đừng bỏ qua các báo cáo của ngân hàng và tổ chức tài chính.
15. Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến pháp lý của bất động sản.
16. Tham khảo ý kiến chuyên gia về các biến động giá trị bất động sản.
17. Đọc các bài viết, tin tức từ các chuyên gia bất động sản.
18. Theo dõi các cuộc khảo sát của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản.
19. Thực hiện phân tích cung cầu trong khu vực đầu tư.
20. Xác định rõ mức giá trị hiện tại của bất động sản trong khu vực.

Đầu tư có Chiến Lược và Bám sát chiến lược

1. Đầu tư vào bất động sản dài hạn thay vì ngắn hạn.
2. Đừng chạy theo đám đông khi thị trường đang “nóng”.
3. Đánh giá khả năng tăng giá của khu vực dựa trên sự phát triển hạ tầng.
4. Lựa chọn các khu vực có tiềm năng phát triển nhưng chưa bão hòa.
5. Không đầu tư vào những khu vực có giá bất động sản quá cao.
6. Đầu tư vào các dự án có khả năng cho thuê ổn định.
7. Xem xét đầu tư vào các khu vực ngoài trung tâm nhưng đang phát triển.
8. Tránh các bất động sản có tiềm năng giảm giá cao.
9. Tìm hiểu các khu vực có nhiều dự án hạ tầng đang xây dựng.
10. Chọn đầu tư vào các khu vực phát triển mạnh về công nghiệp.
11. Thực hiện chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư.
12. Chỉ đầu tư vào những dự án đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý.
13. Kiểm tra tính thanh khoản của bất động sản trước khi mua.
14. Đánh giá mức độ cạnh tranh trong khu vực trước khi đầu tư.
15. Tránh mua bất động sản với giá quá cao so với giá trị thực tế.
16. Hãy kiên nhẫn chờ đợi khi thị trường đang ở đỉnh cao.
17. Lựa chọn các bất động sản có tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.
18. Lựa chọn bất động sản có khả năng phát triển thêm (diện tích có thể mở rộng).
19. Chọn bất động sản ở các khu vực có cơ sở hạ tầng đầy đủ và tiện ích.
20. Hãy đầu tư vào những bất động sản có thể chuyển nhượng dễ dàng.

Quản trị và Kiểm Soát Rủi Ro

1. Tính toán tỷ suất sinh lời từ bất động sản trước khi mua.
2. Đảm bảo có đủ vốn dự phòng để tránh rủi ro tài chính.
3. Tránh việc vay quá nhiều tiền để đầu tư vào bất động sản.
4. Không đầu tư vào bất động sản khi giá đã vượt quá khả năng chi trả.
5. Sử dụng các công cụ bảo hiểm tài chính (ví dụ: bảo hiểm tài sản).
6. Thực hiện chiến lược thoát hiểm rõ ràng nếu thị trường không thuận lợi.
7. Không bỏ qua chi phí bảo trì và sửa chữa khi tính toán lợi nhuận.
8. Đảm bảo rằng bạn không đầu tư vào các khu vực có nguy cơ thiên tai.
9. Theo dõi các yếu tố pháp lý có thể thay đổi trong tương lai.
10. Tìm hiểu các chính sách thuế và quy định của địa phương.
11. Chú ý đến sự biến động của các yếu tố ngoại tại như chiến tranh, chính trị.
12. Không mua bất động sản trong khu vực có quá nhiều nguồn cung.
13. Đánh giá khả năng tăng trưởng dân số trong khu vực bạn định đầu tư.
14. Không mua bất động sản trong những khu vực có tỷ lệ tội phạm cao.
15. Thực hiện kiểm tra kỹ lưỡng về tình trạng môi trường (ô nhiễm, khí hậu).
16. Lựa chọn bất động sản có mức độ phát triển ổn định.
17. Đánh giá những thay đổi về các yếu tố văn hóa và xã hội trong khu vực.
18. Đầu tư vào những bất động sản có tính linh hoạt cao trong tương lai.
19. Tránh đầu tư vào bất động sản đã có quá nhiều người sở hữu.
20. Không bị hấp dẫn bởi các lời hứa lợi nhuận cao từ các dự án “ngon ăn” nhưng mạo hiểm.

Kỹ Năng Đàm Phán và Lựa Chọn Nhà Cung Cấp

1. Học cách đàm phán giá tốt với chủ đầu tư hoặc người bán.
2. Tìm hiểu về các chính sách ưu đãi của các nhà phát triển dự án.
3. Không ngần ngại yêu cầu giảm giá hoặc đề xuất các điều kiện hợp lý khi đàm phán.
4. Chọn mua bất động sản từ các nhà cung cấp uy tín và có lịch sử tốt.
5. Đừng mua bất động sản chỉ vì giảm giá hoặc khuyến mãi hấp dẫn.
6. Cân nhắc các khoản chi phí ẩn trong giao dịch bất động sản.
7. So sánh giá cả giữa các dự án cùng loại trong khu vực.
8. Chú ý đến các chương trình hỗ trợ tài chính từ ngân hàng hoặc nhà phát triển.
9. Tìm kiếm các dự án bất động sản từ các chủ đầu tư có tên tuổi.
10. Lựa chọn bất động sản được bảo trì tốt và có đội ngũ hỗ trợ khách hàng uy tín.
11. Lựa chọn những dự án có các giấy tờ rõ ràng, minh bạch.
12. Không mua bất động sản từ các môi giới thiếu kinh nghiệm hoặc không có uy tín.
13. So sánh giá trị bất động sản với các khu vực xung quanh.
14. Chọn bất động sản có tính chất dễ thay đổi hoặc linh hoạt.
15. Lựa chọn bất động sản ở khu vực có tiềm năng phát triển lâu dài.
16. Nghiên cứu các xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư lớn trong khu vực.
17. Cân nhắc giá trị của bất động sản dựa trên giá trị thực và tiềm năng phát triển.
18. Tìm hiểu về những thay đổi trong quy hoạch khu vực có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
19. Hãy luôn có kế hoạch rõ ràng về việc thoái vốn nếu cần thiết.
20. Thực hiện các bước kiểm tra về thông tin chủ sở hữu và tình trạng pháp lý.

Quản trị Cảm Xúc và Tâm Lý và Chiến Lược Dài Hạn

1. Giữ tâm lý ổn định, đừng vội vàng khi đầu tư bất động sản.
2. Hãy nhớ rằng đầu tư bất động sản là một chiến lược dài hạn.
3. Đừng để cảm xúc chi phối quyết định đầu tư.
4. Lắng nghe và học hỏi từ những người có kinh nghiệm.
5. Kiên nhẫn chờ đợi thời điểm tốt để đầu tư.
6. Không đầu tư theo xu hướng ngắn hạn mà quên đi chiến lược dài hạn.
7. Xây dựng kế hoạch tài chính vững chắc trước khi đầu tư.
8. Đầu tư vào những bất động sản có khả năng sinh lời ổn định theo thời gian.
9. Thực hiện phân tích chi tiết về giá trị tăng trưởng trong tương lai của bất động sản.
10. Đừng để sự sợ hãi hay tham lam quyết định chiến lược đầu tư của bạn.
11. Đừng nghe theo lời khuyên đầu tư mà không có sự nghiên cứu.
12. Kiên trì với các chiến lược đầu tư đã được lập ra.
13. Luôn luôn duy trì sự linh hoạt trong chiến lược đầu tư.
14. Lựa chọn đầu tư vào bất động sản có giá trị cốt lõi ổn định.
15. Đầu tư theo cách cân bằng giữa rủi ro và lợi nhuận.
16. Đảm bảo rằng bạn hiểu rõ về các chi phí phát sinh khi đầu tư bất động sản.
17. Không bao giờ đầu tư theo xu hướng mà không thực hiện phân tích kỹ càng.
18. Chắc chắn rằng bạn có một chiến lược thoát hiểm khi cần thiết.
19. Chú trọng vào các yếu tố khiến bất động sản trở nên giá trị hơn trong tương lai.
20. Không bỏ qua việc theo dõi tình hình và các thay đổi trong thị trường bất động sản.

 

100 câu hỏi nhà đầu tư bất động sản thường hỏi

Dưới đây là danh sách 500 câu hỏi mà các nhà đầu tư bất động sản thường hỏi khi tìm hiểu và đánh giá các cơ hội đầu tư. Câu hỏi được chia thành các nhóm để dễ tham khảo.

 

I. Câu Hỏi Về Thị Trường Bất Động Sản

1. Thị trường bất động sản hiện tại có xu hướng tăng hay giảm?
2. Tình hình thị trường bất động sản ở khu vực tôi quan tâm như thế nào?
3. Các yếu tố kinh tế vĩ mô nào đang tác động đến thị trường bất động sản?
4. Tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản không?
5. Chính sách của Chính phủ có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản không?
6. Có bất kỳ dự án hạ tầng lớn nào sắp được triển khai tại khu vực này không?
7. Khu vực này có tiềm năng phát triển trong tương lai không?
8. Sự phát triển của các khu công nghiệp gần đây có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản không?
9. Mức độ lạm phát ảnh hưởng như thế nào đến giá trị bất động sản?
10. Thị trường bất động sản có đang chịu ảnh hưởng từ đại dịch hay các yếu tố ngoại cảnh khác không?
11. Tình hình tín dụng và vay vốn hiện tại có thuận lợi cho nhà đầu tư không?
12. Các yếu tố chính nào có thể thay đổi giá trị bất động sản trong khu vực này?
13. Thị trường có nhu cầu thuê nhà hay mua nhà nhiều hơn?
14. Tình trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước hiện nay như thế nào?
15. Có sự cạnh tranh cao từ các nhà đầu tư khác trong khu vực không?

 

II. Câu Hỏi Về Dự Án Đầu Tư

1. Dự án này có đầy đủ giấy tờ pháp lý không?
2. Dự án có tiềm năng sinh lời cao trong 3-5 năm tới không?
3. Tiến độ thi công của dự án này như thế nào?
4. Dự án có dự báo tăng trưởng giá trị trong dài hạn không?
5. Những yếu tố nào có thể làm ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng của dự án?
6. Có những rủi ro pháp lý nào mà tôi cần phải xem xét?
7. Dự án có các đơn vị thi công và quản lý uy tín không?
8. Các tiện ích trong dự án có đáp ứng được nhu cầu của người dân không?
9. Các khoản chi phí ẩn trong dự án là gì?
10. Dự án này có tác động tích cực đến môi trường sống khu vực không?
11. Đầu tư vào dự án này có nhiều khả năng thất bại không?
12. Dự án có đạt được các tiêu chuẩn về an toàn xây dựng không?
13. Các nhà đầu tư đã tham gia vào dự án này trước đây là ai?
14. Dự án này có được bảo lãnh tài chính bởi ngân hàng không?
15. Liệu giá trị của bất động sản trong dự án này có tăng nhanh không?

 

III. Câu Hỏi Về Vị Trí Bất Động Sản

1. Vị trí của bất động sản này có thuận tiện cho giao thông không?
2. Khu vực này có tiềm năng phát triển mạnh trong tương lai không?
3. Có các tiện ích như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại gần đây không?
4. Khu vực này có mức độ an ninh tốt không?
5. Có nhiều dự án phát triển bất động sản khác trong khu vực không?
6. Dự án này nằm gần các tuyến giao thông lớn, như metro hay cao tốc không?
7. Tốc độ tăng trưởng dân số trong khu vực này như thế nào?
8. Khu vực này có đủ dịch vụ phục vụ cho cư dân không (siêu thị, khu vui chơi)?
9. Khu vực này có mức độ ô nhiễm môi trường cao không?
10. Liệu khu vực này có thể là điểm thu hút khách du lịch trong tương lai không?
11. Mức độ phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực này như thế nào?
12. Giá trị bất động sản trong khu vực này có ổn định không?
13. Khu vực này có nhiều cư dân tiềm năng không?
14. Môi trường sống trong khu vực này có đảm bảo cho gia đình tôi không?
15. Dự án này nằm gần các khu công nghiệp lớn không?

 

IV. Câu Hỏi Về Pháp Lý

1. Bất động sản này có sổ đỏ hay sổ hồng không?
2. Chủ sở hữu bất động sản có các giấy tờ pháp lý hợp lệ không?
3. Liệu có tranh chấp pháp lý nào liên quan đến bất động sản này không?
4. Quy trình chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản này có phức tạp không?
5. Có các hạn chế pháp lý nào về việc sử dụng đất này không?
6. Quyền sở hữu của người nước ngoài đối với bất động sản này như thế nào?
7. Có thể thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở không?
8. Liệu có quy hoạch lại khu vực này trong tương lai không?
9. Có bất kỳ khoản nợ thuế hay nghĩa vụ tài chính nào liên quan đến bất động sản này không?
10. Thời gian cấp sổ đỏ cho bất động sản này mất bao lâu?
11. Bất động sản có bị dính quy hoạch treo hay không?
12. Các thủ tục pháp lý chuyển nhượng có dễ dàng không?
13. Liệu có vấn đề về nguồn gốc đất của bất động sản này không?
14. Tôi có thể thuê đất dài hạn không?
15. Những giấy tờ cần thiết khi mua bất động sản này là gì?

 

V. Câu Hỏi Về Tài Chính và Chi Phí

1. Tổng chi phí đầu tư ban đầu là bao nhiêu?
2. Liệu có khoản chi phí nào phát sinh trong quá trình mua bán không?
3. Giá bán hiện tại có hợp lý so với thị trường không?
4. Có thể đàm phán giá bán không?
5. Liệu tôi có thể vay vốn ngân hàng để mua bất động sản này không?
6. Tỷ lệ vay tối đa mà ngân hàng chấp nhận là bao nhiêu?
7. Chi phí bảo trì bất động sản hàng năm là bao nhiêu?
8. Các khoản thuế liên quan đến bất động sản này là bao nhiêu?
9. Bất động sản này có bị ảnh hưởng bởi các yếu tố ngoại cảnh như lãi suất không?
10. Tôi có thể mua bất động sản này qua hình thức trả góp không?
11. Bất động sản này có giá trị chuyển nhượng trong tương lai không?
12. Liệu việc mua bất động sản này có thể mang lại lợi nhuận lâu dài không?
13. Chi phí bảo dưỡng và sửa chữa bất động sản này như thế nào?
14. Liệu chi phí đầu tư này có thể được hoàn vốn trong bao lâu?
15. Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản này là bao nhiêu?
16. Tôi có thể thanh toán toàn bộ một lần hoặc phải trả theo kỳ hạn?
17. Nếu tôi phải trả tiền theo đợt, các đợt thanh toán sẽ như thế nào?
18. Khi bán lại bất động sản này, có các chi phí liên quan không?
19. Giá trị gia tăng của bất động sản này trong 5 năm tới có thể là bao nhiêu?
20. Tôi có thể sử dụng bất động sản này để thế chấp vay vốn không?

 

VI. Câu Hỏi Về Quản Lý Bất Động Sản

1. Tôi có thể tự quản lý bất động sản này hay cần thuê công ty quản lý?
2. Công ty quản lý bất động sản có kinh nghiệm không?
3. Nếu tôi cho thuê bất động sản này, liệu có thể dễ dàng tìm được người thuê không?
4. Chi phí quản lý và bảo trì là bao nhiêu trong một năm?
5. Liệu việc quản lý bất động sản này có gặp phải vấn đề gì không?
6. Tôi có thể thuê lại các dịch vụ quản lý bất động sản nếu cần không?
7. Các khoản phí liên quan đến việc cho thuê bất động sản này là bao nhiêu?
8. Tình hình cung cầu về bất động sản cho thuê tại khu vực này như thế nào?
9. Thị trường cho thuê nhà tại khu vực này có ổn định không?
10. Có thể thuê lại bất động sản này trong thời gian ngắn hạn không?

VII. Câu Hỏi Về Tiềm Năng Cho Thuê và Lợi Nhuận

1. Tỷ lệ lấp đầy bất động sản cho thuê trong khu vực này là bao nhiêu?
2. Mức giá thuê trung bình của bất động sản tương tự trong khu vực này là bao nhiêu?
3. Bất động sản này có thể cho thuê theo hình thức dài hạn hay ngắn hạn?
4. Liệu tôi có thể thu hồi vốn từ việc cho thuê bất động sản này không?
5. Cơ hội cho thuê cao hơn là thuê nhà hay căn hộ chung cư?
6. Cần bao lâu để tôi có thể hoàn vốn từ việc cho thuê bất động sản này?
7. Tôi có thể sử dụng bất động sản này để kinh doanh cho thuê ngắn hạn như Airbnb không?
8. Liệu việc cho thuê có gặp khó khăn gì về pháp lý không?
9. Giá thuê có thể tăng trong tương lai không?
10. Tỷ suất sinh lợi từ cho thuê là bao nhiêu?

 

11 yếu tố nào là động lực cho bất động sản nhà ở tăng giá

Để bất động sản nhà ở tăng giá, có rất nhiều yếu tố có thể tác động và tạo ra động lực cho sự tăng trưởng này. Dưới đây là những yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy giá trị bất động sản nhà ở:

1. Vị trí và hạ tầng giao thông

• Vị trí là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị của bất động sản nhà ở. Các khu vực gần trung tâm thành phố, khu vực phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng sẽ có xu hướng tăng giá nhanh hơn.
• Hạ tầng giao thông như cầu đường, tuyến metro, cao tốc sẽ tạo ra khả năng tiếp cận dễ dàng và thuận tiện hơn, từ đó thúc đẩy sự phát triển và tăng giá trị bất động sản tại khu vực đó.

2. Quy hoạch đô thị và phát triển hạ tầng

• Quy hoạch đô thị là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Các khu vực được quy hoạch phát triển như xây dựng các khu thương mại, trung tâm văn phòng, trường học, bệnh viện, các khu công nghiệp, v.v. có xu hướng làm tăng giá trị bất động sản.
• Các dự án hạ tầng lớn như khu dân cư mới, khu đô thị vệ tinh, các dự án phát triển nhà ở cao cấp, trung tâm thương mại, hay các công trình công cộng khác sẽ làm tăng sự hấp dẫn của khu vực và giá trị bất động sản.

3. Nhu cầu và nguồn cung trên thị trường

• Nhu cầu về nhà ở luôn là yếu tố quan trọng, đặc biệt ở các khu vực có dân số đông, thu nhập tăng cao, và người dân có nhu cầu tìm kiếm nhà ở ổn định.
• Nguồn cung cũng ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản. Nếu nhu cầu về nhà ở cao hơn nguồn cung, giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng. Ngược lại, nếu cung vượt cầu, giá có thể giảm.

4. Mức thu nhập và khả năng tài chính của người dân

• Khi mức thu nhập của người dân tăng lên, khả năng chi trả cho nhà ở sẽ tốt hơn. Điều này làm tăng cầu và từ đó đẩy giá bất động sản lên.
• Ngoài ra, nếu có chính sách tín dụng thuận lợi (lãi suất thấp, cho vay dễ dàng), người dân sẽ dễ dàng tiếp cận vốn vay để mua nhà, giúp thúc đẩy giá bất động sản.

5. Chính sách và quy định của chính phủ

• Chính sách nhà ở của chính phủ như chính sách hỗ trợ người mua nhà, chính sách phát triển nhà ở xã hội, hay các biện pháp kích thích thị trường bất động sản có thể làm tăng giá trị bất động sản.
• Các quy định về đất đai và chính sách thuế cũng có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản. Ví dụ, các biện pháp nới lỏng quy hoạch hoặc giảm thuế đối với nhà ở sẽ có tác dụng làm tăng sự phát triển của thị trường.

6. Tình hình kinh tế vĩ mô

• Tình hình kinh tế nói chung, bao gồm tốc độ tăng trưởng GDP, lạm phát, lãi suất, và tỷ giá ngoại tệ có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản.
• Khi nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, thu nhập người dân tăng lên, và nhu cầu về nhà ở gia tăng, thúc đẩy giá bất động sản tăng. Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái kinh tế, giá bất động sản có thể bị giảm do cầu yếu đi.

7. Tỷ lệ lạm phát

• Lạm phát có thể làm tăng giá trị của bất động sản, vì bất động sản được coi là tài sản phòng ngừa lạm phát tốt. Khi lạm phát tăng, giá trị tiền tệ giảm, nhưng giá bất động sản thường có xu hướng tăng lên để giữ giá trị.

8. Xu hướng sống và sở thích của người dân

• Các xu hướng sống thay đổi cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Ví dụ, nhu cầu sống gần các khu vực vui chơi giải trí, công viên hay không gian xanh có thể làm tăng giá trị của bất động sản ở các khu vực đó.
• Ngoài ra, trong bối cảnh đại dịch COVID-19, xu hướng làm việc từ xa đã làm gia tăng nhu cầu về nhà ở ngoại ô, thúc đẩy giá bất động sản ở những khu vực này.

9. Đầu tư từ nước ngoài

• Đầu tư nước ngoài vào bất động sản có thể tạo ra một làn sóng cầu lớn, đẩy giá bất động sản lên, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển cao. Khi các nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản tại một quốc gia, điều này có thể làm tăng giá trị của thị trường bất động sản ở khu vực đó.

10. Môi trường sống và chất lượng sống

• Các khu vực có môi trường sống tốt, cộng đồng phát triển, an ninh tốt và các dịch vụ công cộng hoàn hảo sẽ thu hút người dân và gia tăng giá trị bất động sản.
• Môi trường sống trong lành, ít ô nhiễm, và gần gũi với thiên nhiên sẽ làm tăng giá trị bất động sản nhà ở.

11. Tính thanh khoản và tiềm năng sinh lời

• Những bất động sản có tiềm năng sinh lời cao, có thể cho thuê hoặc tăng giá mạnh trong tương lai, sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, từ đó đẩy giá lên.
• Tính thanh khoản cao, nghĩa là bất động sản có thể dễ dàng bán hoặc cho thuê, cũng là một yếu tố quan trọng khiến giá trị bất động sản gia tăng.

Kết luận:

Các yếu tố trên đều có sự ảnh hưởng sâu rộng đến giá trị bất động sản nhà ở. Để đầu tư hiệu quả, bạn cần theo dõi và phân tích kỹ lưỡng những yếu tố này, đặc biệt là vị trí, quy hoạch phát triển, chính sách hỗ trợ của chính phủ, và tiềm năng sinh lời từ bất động sản.

 

Dấu hiệu của thị trường bất động sản đang ở ngưỡng đỉnh của một chu kỳ phát triển bất động sản

Thị trường bất động sản khi ở ngưỡng đỉnh của một chu kỳ phát triển thường sẽ có những dấu hiệu rõ ràng, cho thấy tình trạng của thị trường đang ở mức cao nhất trước khi có sự điều chỉnh, giảm giá hoặc suy thoái. Dưới đây là một số dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản có thể đang ở ngưỡng đỉnh của chu kỳ phát triển:

1. Giá bất động sản tăng mạnh và nhanh chóng

• Khi giá bất động sản tăng mạnh trong một khoảng thời gian ngắn, đặc biệt là không tương xứng với mức độ phát triển thực tế của khu vực, điều này có thể là dấu hiệu của một “bong bóng” bất động sản. Giá nhà tăng vượt quá khả năng chi trả của người mua và không còn phù hợp với giá trị thực tế của thị trường, điều này cho thấy thị trường đã đạt đến ngưỡng đỉnh.

2. Tỷ lệ giao dịch tăng cao, nhưng có dấu hiệu “thổi giá”

• Tỷ lệ giao dịch cao là một dấu hiệu tích cực trong thị trường, tuy nhiên, nếu giao dịch chủ yếu được thực hiện bởi các nhà đầu tư, không phải người tiêu dùng thực sự có nhu cầu ở, thì thị trường đang có dấu hiệu “thổi giá”. Nhà đầu tư thường tham gia vào việc mua đi bán lại mà không thực sự quan tâm đến giá trị lâu dài của bất động sản.

3. Dòng tiền đầu tư đổ vào bất động sản tăng mạnh

• Khi dòng tiền đầu tư đổ vào bất động sản từ các tổ chức tài chính, các nhà đầu tư cá nhân hoặc nước ngoài đột ngột tăng mạnh, điều này có thể khiến giá bất động sản leo thang. Tuy nhiên, khi quá nhiều tiền được bơm vào thị trường, mà không có sự phát triển bền vững về cơ sở hạ tầng và nhu cầu thực tế, đây có thể là dấu hiệu của thị trường đang ở ngưỡng đỉnh.

4. Nhu cầu của người mua tăng cao nhưng chỉ là do đầu tư

• Khi có sự gia tăng mạnh mẽ của những người mua không có nhu cầu thực sự (chỉ mua để đầu tư, đầu cơ), điều này sẽ tạo ra áp lực tăng giá. Các người mua đầu cơ mua bất động sản không phải để ở mà để bán lại, dẫn đến việc giá bất động sản không phản ánh nhu cầu thực tế.

5. Tăng trưởng tín dụng và vay mua nhà quá mức

• Tăng trưởng tín dụng dành cho thị trường bất động sản quá nhanh có thể làm tăng mức độ vay mượn của người dân và nhà đầu tư. Nếu các ngân hàng tiếp tục cấp tín dụng dễ dàng cho các giao dịch bất động sản, điều này có thể dẫn đến tình trạng nợ xấu hoặc bong bóng tín dụng, là dấu hiệu cho thấy thị trường đang ở đỉnh và có thể sụp đổ khi lãi suất tăng hoặc các khoản vay không thể thanh toán.

6. Sự xuất hiện của nhiều dự án bất động sản không thực tế hoặc không khả thi

• Khi có quá nhiều dự án bất động sản được khởi công mà không có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, hạ tầng, hoặc không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, đó là dấu hiệu cho thấy thị trường đang gặp phải sự “vượt quá” nhu cầu thực sự. Đây là một dấu hiệu phổ biến khi thị trường bất động sản đạt đến đỉnh điểm của chu kỳ phát triển.

7. Sự tham gia của các đối tượng đầu tư nhỏ lẻ (FOMO – Fear of Missing Out)

• Khi các nhà đầu tư nhỏ lẻ bắt đầu tham gia vào thị trường một cách vội vã và không có sự phân tích kỹ lưỡng, chỉ vì sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO), thì có thể thị trường đang ở gần đỉnh. Thường thì khi quá nhiều người tham gia vào thị trường chỉ để kiếm lợi nhanh chóng, mà không tính đến các yếu tố cơ bản, thị trường có thể dễ dàng bùng nổ.

8. Sự tăng mạnh của các dự án căn hộ cao cấp và biệt thự nghỉ dưỡng

• Sự xuất hiện quá nhiều các dự án căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng, và các sản phẩm bất động sản xa xỉ khi thị trường không có nhu cầu thực tế hoặc đối tượng khách hàng chưa đủ lớn có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang vượt quá mức độ phát triển bền vững và dễ tạo ra “bong bóng”.

9. Dự báo về lãi suất và chính sách tài chính có sự thay đổi lớn

• Khi có dự báo lãi suất tăng hoặc chính sách tài chính thay đổi, đặc biệt là các chính sách thắt chặt tín dụng, điều này có thể tạo ra một cú sốc lớn cho thị trường bất động sản. Lãi suất vay tăng sẽ làm giảm khả năng chi trả của người mua nhà, từ đó làm giảm nhu cầu và gây giảm giá bất động sản.

10. Các dấu hiệu suy giảm về tăng trưởng trong các ngành liên quan

• Khi các ngành liên quan đến bất động sản như xây dựng, vật liệu xây dựng, và cho vay tín dụng có dấu hiệu suy giảm hoặc không còn đạt được mức tăng trưởng mạnh như trước, thì đó có thể là dấu hiệu của sự chững lại hoặc đảo chiều của thị trường bất động sản.

Kết luận:

Thị trường bất động sản ở ngưỡng đỉnh của một chu kỳ phát triển sẽ có những dấu hiệu rõ rệt như tăng giá mạnh, tỷ lệ giao dịch cao, sự tham gia của các nhà đầu tư nhiều hơn, tín dụng tăng quá mức và nhiều dự án bất động sản được phát triển không tương xứng với nhu cầu thực tế. Điều quan trọng là bạn phải theo dõi các dấu hiệu này để tránh rủi ro và quyết định đầu tư một cách thận trọng.

 

21 bài học xương máu trong đầu tư bất động sản

Những bài học tôi tổng hợp lại khi màn đêm im lặng buông xuống, khi nghĩ về con đường liên kết vùng mới mở, mặt nhựa phẳng lì, hai bên là những lô đất vừa lên hạ tầng, xa xa là sân golf xanh mướt, nơi những nhà đầu tư khôn ngoan đã xuống tiền trước khi ai kịp nhận ra tiềm năng.

1. Không có tiền, không có cơ hội.

▪Trong bất động sản, bạn có thể có tầm nhìn, nhưng nếu không có vốn hoặc không biết cách xoay vốn, bạn chỉ là kẻ đứng ngoài cuộc chơi, nhìn người khác giàu lên.

2. Đầu tư là một hành trình cô độc.

▪Khi bạn mua đất lúc còn hoang sơ, bạn bị cười nhạo. Khi giá đất tăng gấp 3, họ sẽ hỏi bạn: “Có suất nào không?”

3. Thị trường không quan tâm bạn là ai.

▪️Đất không vì bạn nghèo mà rẻ, cũng không vì bạn giàu mà đắt. Thị trường chỉ phản ánh quy luật cung cầu.

4. Nhà đầu tư không mua đất, họ mua tương lai.

▪Một miếng đất nông nghiệp hôm nay có thể là khu đô thị sầm uất ngày mai. Đừng nhìn vào hiện tại, hãy nhìn vào quy hoạch.

5. Mua đất vì rẻ là con đường dẫn đến mất tiền.

▪️Đất rẻ có lý do. Nếu không có quy hoạch, pháp lý, hạ tầng, nó sẽ mãi là đất hoang.

6. Thông tin mạnh hơn tiền bạc.

▪Một con đường mới, một dự án sân golf, một cây cầu nối hai vùng… những ai biết trước thông tin này đều kiếm được tiền trước khi thị trường nhận ra.

7. Không phải lô đất nào cũng dành cho bạn.

▪️Đừng mua vì cảm xúc, đừng mua vì “người ta bảo tốt”. Hãy mua vì bạn hiểu rõ giá trị của nó.

8. Có tiền chưa chắc mua được đất đẹp, nhưng không có tiền chắc chắn không có cơ hội.

▪️Đừng chờ đến khi có tiền rồi mới tìm đất, vì lúc đó đất đã không còn giá tốt cho bạn nữa.

9. Thành công trong đầu tư là một quá trình, không phải một vụ chốt lời.

▪Mọi cao thủ bất động sản đều từng trải qua 5-10 năm giữ đất trước khi gặt hái thành quả.

10. Làm giàu từ đất không phải là mánh khóe, đó là chiến lược.

▪Người thông minh không mua đất theo trào lưu, họ mua trước khi đám đông nhận ra tiềm năng.

11. Nhà đầu tư không có kỷ luật sớm muộn cũng cháy vốn.

▪Thiếu kỷ luật, bạn sẽ mua vì “hứng thú”, bán vì “hoảng loạn”. Kẻ như vậy chỉ làm giàu cho người khác.

12. Muốn đi nhanh, hãy đi một mình.Muốn đi xa, hãy đi cùng đội nhóm.

▪Một mình bạn có thể mua vài lô đất, nhưng với một đội nhóm giỏi, bạn có thể làm chủ cả dự án.

13. Đầu tư không phải là hành động từ thiện.

▪️Đừng mua đất vì “nể nang”, vì “giúp bạn bè”. Đầu tư là bài toán logic, không phải bài học đạo đức.

14. Mọi thị trường đều có quy luật.

▪Có chu kỳ lên, có chu kỳ xuống. Ai nắm được quy luật này sẽ biết mua lúc người khác sợ, bán lúc người khác tham.

15. Kẻ thất bại luôn đổ lỗi cho thị trường.

▪Người thành công thích nghi với thị trường. Khi đất chững lại, họ tìm cơ hội ở loại hình khác, ở vị trí khác.

16. Không ai giàu lên bằng tiền lương, nhưng rất nhiều người giàu lên nhờ đất.

▪Bạn có thể làm thuê cả đời, nhưng một thương vụ bất động sản đúng thời điểm có thể thay đổi cuộc đời bạn.

17. Sợ rủi ro chính là rủi ro lớn nhất.

▪Những người “đứng ngoài quan sát” từ 5 năm trước giờ đây đang tiếc nuối khi đất tăng gấp 3, gấp 5.

18. Đất không biết quảng cáo, nhưng người mua đất thông minh sẽ tự tìm đến nó.

▪️Một vị trí đẹp, pháp lý chuẩn, giá hợp lý… không cần rao bán, nó cũng tự có người hỏi mua.

19. Mọi thứ có thể mất đi, nhưng kiến thức về bất động sản sẽ theo bạn mãi mãi.

▪Tiền có thể mất, nhưng nếu bạn hiểu thị trường, bạn sẽ làm lại được từ con số 0.

20. Đừng ảo tưởng về sự tăng trưởng liên tục của bất động sản trong tương lai

• Bất động sản không tăng trưởng liên tục, luôn có những nhịp lùi lại và nghỉ ngơi trước khi thị trường đi lên tiếp

21. Phước Đức giúp nhà đầu tư tránh được thất bại là có thật

• Bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt nên nó sẽ phải tuân theo quy luật của thị trường, thị trường và phước đức sẽ quyết định sự thành bại của nhà đầu tư

Chấp nhận những sự thật này không dễ, nhưng một khi bạn hiểu ra, bạn sẽ không còn sợ hãi trước những biến động của thị trường bất động sản.

 

Chúng ta cần chuẩn bị những gì khi mua bất động sản để ở đầu tiên?

Khi mua bất động sản để ở đầu tiên, bạn cần chuẩn bị kỹ lưỡng về nhiều mặt để đảm bảo quyết định của mình là đúng đắn và tránh gặp phải những rủi ro không đáng có. Dưới đây là một số điều cần lưu ý:

1. Xác định ngân sách

• Tính toán khả năng tài chính: Bạn cần biết rõ số tiền mình có thể chi trả, bao gồm số tiền tiết kiệm, khoản vay ngân hàng và các chi phí liên quan đến việc mua nhà (phí trước bạ, phí công chứng, phí bảo hiểm, và chi phí duy trì nhà cửa).
• Khả năng vay: Tìm hiểu về khả năng vay ngân hàng và các yêu cầu để được vay vốn (lãi suất, thời gian vay, số tiền vay tối đa).

2. Lựa chọn vị trí

• Giao thông và kết nối: Đảm bảo rằng khu vực bạn chọn có giao thông thuận tiện, gần các tuyến đường chính, bệnh viện, trường học, và các tiện ích công cộng.
• Khu vực phát triển: Tìm hiểu về tiềm năng phát triển của khu vực, khả năng tăng giá trị bất động sản trong tương lai.

3. Lựa chọn loại hình bất động sản

• Căn hộ hay nhà đất: Bạn muốn mua nhà ở riêng hay chung cư? Mỗi loại đều có ưu nhược điểm riêng, bạn cần xem xét các yếu tố như không gian, mức giá, và tiện ích đi kèm.
• Diện tích và cấu trúc: Xem xét nhu cầu diện tích và cấu trúc căn nhà để phù hợp với gia đình bạn.

4. Kiểm tra pháp lý

• Chủ sở hữu hợp pháp: Đảm bảo rằng bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng và chủ sở hữu có quyền bán.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Kiểm tra xem bất động sản có sổ đỏ hay không và các thông tin trên sổ đỏ có chính xác.
• Phí và nghĩa vụ tài chính: Kiểm tra các khoản nợ, thuế liên quan đến bất động sản đó.

5. Tìm hiểu về chủ đầu tư và dự án

• Chủ đầu tư: Kiểm tra độ uy tín của chủ đầu tư hoặc người bán. Các dự án có chủ đầu tư uy tín sẽ giảm thiểu rủi ro về chất lượng công trình và tiến độ.
• Tiến độ dự án: Nếu bạn mua nhà trong các dự án chưa hoàn thành, hãy tìm hiểu kỹ về tiến độ và lịch bàn giao.

6. Đánh giá chất lượng công trình

• Kiểm tra thực tế căn nhà: Bạn cần kiểm tra chất lượng công trình, các yếu tố như kết cấu, hệ thống điện nước, và tình trạng sửa chữa nếu có.
• Tính năng và tiện ích: Kiểm tra các tiện ích đi kèm như bãi đậu xe, bảo vệ, hồ bơi, công viên, v.v.

7. Chi phí bảo trì và sinh hoạt

• Chi phí sinh hoạt: Tính toán các chi phí sinh hoạt hàng tháng, bao gồm tiền điện, nước, internet, phí quản lý chung cư, v.v.
• Bảo trì và sửa chữa: Đánh giá khả năng và chi phí bảo trì bất động sản trong tương lai.

8. Xem xét yếu tố tâm lý

• Cảm giác thoải mái: Đảm bảo rằng căn nhà phù hợp với sở thích và nhu cầu sinh hoạt của gia đình bạn.
• Sự yên tĩnh và an toàn: Lựa chọn khu vực yên tĩnh và an toàn để có chất lượng sống tốt.

9. Nhờ sự tư vấn của chuyên gia

• Môi giới bất động sản: Tìm một môi giới uy tín để giúp bạn tìm bất động sản phù hợp, giải đáp các thắc mắc, và đàm phán giá.
• Luật sư: Trong trường hợp cần thiết, bạn có thể nhờ một luật sư để tư vấn về hợp đồng mua bán và các vấn đề pháp lý.

 

Chúng ta cần làm gì trước khi mua bất động sản đầu tư đầu tiên?

Trước khi mua bất động sản để đầu tư lần đầu, bạn cần chuẩn bị một số yếu tố quan trọng để đảm bảo rằng khoản đầu tư của bạn là an toàn và mang lại lợi nhuận. Dưới đây là những bước cần thực hiện:

1. Nghiên cứu và xác định mục tiêu đầu tư

• Mục tiêu tài chính: Bạn cần xác định rõ ràng mục tiêu đầu tư là gì (tăng trưởng giá trị, cho thuê sinh lời, hay đầu tư dài hạn). Điều này sẽ giúp bạn chọn loại bất động sản phù hợp.
• Lợi nhuận kỳ vọng: Xác định tỷ suất lợi nhuận mà bạn mong muốn (từ việc cho thuê, bán lại, hoặc tăng giá trị bất động sản).

2. Đánh giá khả năng tài chính

• Tính toán ngân sách: Bạn cần biết rõ số tiền bạn có thể chi trả cho việc đầu tư, bao gồm chi phí mua bất động sản và các khoản chi phí phát sinh khác (chi phí công chứng, thuế, bảo hiểm, phí quản lý).
• Khả năng vay vốn: Nếu bạn dự định vay ngân hàng, hãy kiểm tra khả năng vay và các điều khoản vay (lãi suất, thời gian vay, số tiền vay tối đa).
• Dự phòng chi phí: Lên kế hoạch dự phòng tài chính cho các tình huống bất ngờ như sửa chữa, bảo trì, hoặc thời gian bất động sản không cho thuê được.

3. Nghiên cứu thị trường và vị trí

• Phân tích thị trường: Tìm hiểu về thị trường bất động sản tại khu vực bạn muốn đầu tư. Xem xét các yếu tố như cung cầu, tiềm năng tăng giá, và xu hướng phát triển của khu vực.
• Vị trí và tiện ích: Vị trí bất động sản là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sinh lời. Hãy tìm hiểu về giao thông, cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh và tiềm năng phát triển của khu vực.
• Dự báo tăng giá: Nghiên cứu khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai (các dự án giao thông, tiện ích công cộng, hay các kế hoạch phát triển của chính quyền).

4. Lựa chọn loại hình bất động sản

• Căn hộ hay nhà đất: Bạn cần quyết định giữa căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự hay đất nền. Mỗi loại hình có đặc điểm và tiềm năng sinh lời khác nhau.
• Bất động sản cho thuê hay bán lại: Nếu bạn đầu tư để cho thuê, hãy chú ý đến các yếu tố như nhu cầu thuê, mức giá thuê, và khả năng sinh lời từ việc cho thuê. Nếu mục tiêu là mua và bán lại, bạn cần tìm những bất động sản có khả năng tăng giá mạnh.

5. Kiểm tra pháp lý

• Giấy tờ pháp lý đầy đủ: Đảm bảo bất động sản có đầy đủ giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, sổ hồng, và không có tranh chấp pháp lý.
• Chủ đầu tư uy tín: Nếu mua từ chủ đầu tư hoặc dự án bất động sản, hãy kiểm tra uy tín của họ và tiến độ hoàn thành các dự án trước đây.

6. Tính toán chi phí và lợi nhuận

• Chi phí duy trì: Tính toán các chi phí vận hành, bảo trì, thuế, phí quản lý cho bất động sản trong suốt quá trình đầu tư.
• Dự tính dòng tiền: Đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền từ việc cho thuê hoặc việc tăng giá trị tài sản theo thời gian.
• Lợi nhuận kỳ vọng: Xem xét tỷ suất sinh lời từ cho thuê (lãi suất cho thuê) và khả năng tăng giá trị bất động sản nếu bạn định bán lại sau một thời gian.

7. Kiểm tra tiềm năng cho thuê

• Nhu cầu thuê: Xác định nhu cầu thuê trong khu vực bạn đầu tư. Nếu bạn dự định cho thuê, hãy tìm hiểu mức giá cho thuê, thời gian thuê trung bình và tỷ lệ trống (vacancy rate).
• Khách hàng mục tiêu: Tìm hiểu khách hàng mục tiêu của bạn (sinh viên, người đi làm, gia đình) và điều chỉnh chiến lược đầu tư cho phù hợp.

8. Đánh giá rủi ro

• Rủi ro về giá trị: Các yếu tố như biến động giá đất, thay đổi trong quy hoạch của chính phủ có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
• Rủi ro thanh khoản: Đảm bảo bạn có đủ khả năng bán hoặc cho thuê bất động sản khi cần thiết. Một số bất động sản có thể khó bán lại hoặc cho thuê nhanh chóng.
• Rủi ro pháp lý: Luôn phải kiểm tra các giấy tờ pháp lý để tránh các tranh chấp hoặc vấn đề pháp lý sau này.

9. Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia

• Môi giới bất động sản: Tìm kiếm sự hỗ trợ từ các môi giới uy tín, họ có thể cung cấp thông tin chi tiết và giúp bạn lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu đầu tư của bạn.
• Luật sư và kế toán: Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể tham khảo ý kiến của luật sư và kế toán về các vấn đề pháp lý và thuế liên quan.

10. Lên kế hoạch dài hạn

• Đánh giá chiến lược đầu tư: Bạn cần có một kế hoạch rõ ràng về chiến lược đầu tư dài hạn (5-10 năm) để đảm bảo rằng bất động sản sẽ đem lại lợi nhuận bền vững.
• Điều chỉnh khi cần thiết: Thị trường bất động sản thay đổi theo thời gian, vì vậy bạn cần linh hoạt trong việc điều chỉnh chiến lược đầu tư nếu cần.

Mua bất động sản đầu tư lần đầu là một quyết định lớn, vì vậy bạn cần chuẩn bị kỹ lưỡng và nghiên cứu thật sâu về thị trường và các yếu tố liên quan. Điều này sẽ giúp bạn tránh được các sai lầm và đạt được lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình. Chúc bạn thành công!

 

11 điều cần tránh khi đầu tư bất động sản vùng ven

Đứng trên tuyến đường liên kết vùng sắp hoàn thành, tôi nghĩ về những bài học xương máu khi đầu tư bất động sản vùng ven. Một quyết định sai có thể mất tiền, mất thời gian, mất cơ hội.

1. Không kiểm tra pháp lý – Sai lầm chí mạng!

• Mua đất không sổ, sổ chung, đất dính quy hoạch treo, đất tranh chấp… là con đường nhanh nhất để mất tiền.
• Đừng bao giờ giao dịch khi chưa kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch, ranh giới rõ ràng.
• Hành động cần làm: Xác minh pháp lý tại cơ quan chức năng, kiểm tra quy hoạch, tránh “mua lúa non” khi chưa có pháp lý minh bạch.

2. Mua theo đám đông – Cái bẫy tâm lý!

• Khi ai cũng nói “đất này hot, mua nhanh kẻo lỡ”, hãy dừng lại.
• Đừng đầu tư chỉ vì thấy người khác mua, hãy đầu tư vì bạn hiểu rõ giá trị của nó.
• Hành động cần làm: Luôn tự phân tích, không bị cuốn theo “bầy đàn”. Chỉ xuống tiền khi đã hiểu rõ về vị trí, pháp lý và tiềm năng thực sự.

3. Không kiểm tra hạ tầng & kết nối giao thông

• Một khu đất vùng ven chỉ tăng giá khi có hạ tầng đồng bộ (đường lớn, cầu, cao tốc, khu công nghiệp, sân bay, bến xe…).
• Nếu hạ tầng yếu, chỉ là “vẽ quy hoạch trên giấy”, thì có thể bạn sẽ mắc kẹt trong một vùng hoang vắng.
• Hành động cần làm: Kiểm tra thực tế, theo dõi tiến độ dự án hạ tầng lớn, tránh mua đất “ảo tưởng” không có sự phát triển thực tế.

4. Không xem xét yếu tố thanh khoản

• Mua dễ, bán khó là cái bẫy lớn nhất.
• Nếu bạn mua một lô đất mà không ai muốn mua lại trong tương lai, bạn sẽ mắc kẹt với nó.
• Hành động cần làm: Chọn khu vực có giao dịch thực, có nhu cầu ở thực, không chỉ là “giáo trình thổi giá của môi giới”.

5. Mua đất xa trung tâm nhưng kỳ vọng tăng giá nhanh

• Vùng ven cần thời gian để phát triển, không phải mua hôm nay, tháng sau đã x3, x5.
• Nếu bạn muốn đầu tư nhanh, đất vùng ven có thể không phù hợp với bạn.
• Hành động cần làm: Xác định chu kỳ đầu tư dài hạn (5-7 năm) thay vì kỳ vọng “ăn liền”.

6. Không khảo sát thực tế – Sai lầm của dân lười

• Nhìn bản đồ không giống thực địa.
• Nghe môi giới nói không bằng mắt thấy, chân đi.
• Một số lô đất trên bản đồ có thể đang là ruộng sâu, ao hồ, không có đường vào, không có điện nước.
• Hành động cần làm: Tận mắt đến xem đất, nhìn hạ tầng, hỏi người dân địa phương trước khi xuống tiền.

7. Không tính toán chi phí phát sinh

• Mua đất chỉ là bước đầu, bạn còn có thể phải chi tiền làm đường, tiền san lấp, tiền xin cấp phép, tiền đo đạc, tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất…
• Nếu không tính toán kỹ, bạn có thể hết vốn giữa chừng, mắc kẹt với một tài sản chưa khai thác được.
• Hành động cần làm: Lên kế hoạch tài chính chi tiết, có quỹ dự phòng tối thiểu 10-20% giá trị đầu tư.

8. Không quan tâm đến dân cư & tiện ích xung quanh

• Một khu đất đẹp nhưng không có dân cư, không có tiện ích (trường học, chợ, bệnh viện, trung tâm thương mại) sẽ khó bán, khó cho thuê.
• Dân cư là yếu tố quyết định giá trị thực tế của bất động sản.
• Hành động cần làm: Chỉ mua đất ở khu vực có tốc độ lấp đầy dân cư tăng dần, có sẵn tiện ích hoặc được quy hoạch phát triển bài bản.

9. Không đánh giá rủi ro về quy hoạch & chính sách phát triển

• Đất hôm nay có thể là đất thổ cư, nhưng mai có thể dính quy hoạch công viên, đường giao thông, khu công nghiệp, đất quốc phòng…
• Chính sách thay đổi, quy hoạch thay đổi, nếu không kiểm tra kỹ, bạn sẽ “ôm bom”.
• Hành động cần làm: Luôn kiểm tra quy hoạch mới nhất tại UBND huyện/xã hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường.

10. Không có chiến lược đầu tư rõ ràng

• Bạn mua đất để chờ tăng giá? Để xây nhà trọ? Để phân lô bán nền?
• Nếu không có kế hoạch, bạn sẽ bị động, bị thị trường xoay vần.
• Hành động cần làm: Xác định rõ mục tiêu đầu tư ngay từ đầu để có chiến lược tài chính phù hợp.

11. Không tận dụng đòn bẩy tài chính hợp lý

• Dùng đòn bẩy quá lớn → Áp lực tài chính cao, rủi ro khi thị trường chững lại.
• Không dùng đòn bẩy → Mất cơ hội mở rộng danh mục đầu tư.
• Đòn bẩy tài chính cần đúng thời điểm, đúng tỷ lệ.
• Hành động cần làm: Nếu vay, hãy đảm bảo tổng nợ không vượt quá 40% tổng tài sản, và có kế hoạch trả nợ dài hạn.

ĐỪNG ĐẦU TƯ THEO CẢM TÍNH, HÃY ĐẦU TƯ THEO KIẾN THỨC!

 

30 cách phòng chống rủi ro pháp lý trong đầu tư bất động sản

Dưới đây là 30 cách phòng chống rủi ro pháp lý trong đầu tư bất động sản mà các nhà đầu tư có thể áp dụng để bảo vệ quyền lợi và giảm thiểu rủi ro:

Kiểm tra giấy tờ pháp lý của bất động sản:

Đảm bảo rằng tài sản có đầy đủ giấy tờ hợp pháp, như sổ đỏ, sổ hồng, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.

Xác minh quyền sở hữu đất đai:

Kiểm tra kỹ quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của chủ sở hữu trước khi quyết định đầu tư.

Thẩm định dự án bất động sản:

Kiểm tra xem dự án có giấy phép xây dựng và các giấy tờ pháp lý liên quan đến quy hoạch hay không.

Đảm bảo dự án không vi phạm quy hoạch:

Kiểm tra bất động sản có nằm trong khu vực bị quy hoạch hoặc có kế hoạch thu hồi đất trong tương lai.

Tìm hiểu về các khoản nợ của bất động sản:

Xác minh xem bất động sản có bị thế chấp, nợ hoặc tranh chấp pháp lý không.

Lập hợp đồng mua bán rõ ràng:

Soạn hợp đồng mua bán chi tiết, rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Tư vấn pháp lý:

Tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý khi tham gia vào các giao dịch lớn.

Xác nhận thông tin từ cơ quan chức năng:

Kiểm tra thông tin về quyền sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đảm bảo hợp đồng được công chứng:

Công chứng hợp đồng để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực của các thỏa thuận.

Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản:

Kiểm tra xem bất động sản có đang tranh chấp hoặc có bất kỳ vấn đề pháp lý nào chưa được giải quyết.

Thực hiện kiểm tra chi tiết hồ sơ tài chính của bên bán:

Xem xét các giấy tờ tài chính liên quan đến tài sản của bên bán để tránh rủi ro tài chính.

Đảm bảo tính minh bạch về nguồn gốc tài sản:

Đảm bảo rằng bất động sản không có nguồn gốc mơ hồ hoặc không rõ ràng.

Lưu ý đến quy định về đất đai nông nghiệp:

Kiểm tra xem đất có phải là đất nông nghiệp hay không, nếu có thì có thể bị hạn chế chuyển nhượng hoặc phát triển.

Xem xét các nghĩa vụ thuế:

Kiểm tra xem bất động sản có liên quan đến nghĩa vụ thuế chưa thanh toán hay không.

Tuân thủ các quy định về xây dựng:

Đảm bảo rằng bất động sản được xây dựng theo đúng giấy phép và quy định xây dựng.

Đảm bảo về quyền lợi của bên thứ ba:

Đảm bảo rằng bất động sản không bị tranh chấp với bên thứ ba (người thuê, người ở nhờ, v.v.).

Thẩm định tình trạng pháp lý của bất động sản cũ:

Kiểm tra kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của bất động sản cũ, đặc biệt là về các vấn đề như nợ cũ, thế chấp.

Kiểm tra các giao dịch trước đây:

Tìm hiểu lịch sử giao dịch của bất động sản để xem có tranh chấp nào trong quá khứ không.

Xem xét hợp đồng cho thuê:

Nếu mua bất động sản cho mục đích cho thuê, cần kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê và các điều khoản liên quan đến quyền lợi của chủ sở hữu.

Tuân thủ các quy định về quyền sử dụng đất:

Đảm bảo rằng việc sử dụng đất đúng mục đích, không vi phạm các quy định của nhà nước.

Lập kế hoạch thanh toán rõ ràng:

Đảm bảo rằng các điều khoản thanh toán trong hợp đồng là rõ ràng và hợp pháp.

Đảm bảo không có tranh chấp di sản:

Tránh các bất động sản liên quan đến tranh chấp di sản hoặc thừa kế.

Thực hiện việc kiểm tra thông tin quy hoạch:

Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển khu vực xung quanh bất động sản để tránh tình huống đất đai bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng.

Xác nhận quyền sử dụng đất không bị ràng buộc:

Đảm bảo bất động sản không bị giới hạn quyền sử dụng do các hợp đồng, điều kiện pháp lý khác.

Đảm bảo không có vấn đề với quyền lợi của cộng đồng:

Kiểm tra xem bất động sản có liên quan đến quyền lợi của cộng đồng (ví dụ, đất công) hay không.

Đánh giá sự ổn định của thị trường bất động sản:

Cân nhắc tình hình thị trường và sự ổn định của giá trị bất động sản trước khi đầu tư.

Thẩm định tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan đến sở hữu tài sản:

Kiểm tra tính hợp pháp và xác thực của các giấy tờ tài sản, chẳng hạn như hợp đồng mua bán, giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Xem xét các điều khoản về bảo lãnh và bảo hiểm:

Đảm bảo có sự bảo lãnh hoặc bảo hiểm đối với bất động sản khi có sự cố xảy ra.

Kiểm tra tình trạng hạ tầng xung quanh:

Đánh giá các yếu tố hạ tầng như giao thông, điện, nước và các tiện ích xung quanh khu vực bất động sản.

Giải quyết tranh chấp một cách hợp pháp:

Trong trường hợp có tranh chấp, luôn giải quyết bằng các phương thức hợp pháp, tránh tự giải quyết có thể dẫn đến vi phạm pháp luật.

Việc áp dụng các biện pháp này sẽ giúp nhà đầu tư bất động sản phòng tránh được nhiều rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của mình một cách tối ưu.