Bạn Sẽ Mất Tiền Tỷ Nếu Không Biết 4 Loại Hợp Đồng Mua Bán Bất Động Sản Cần Tránh Này

Có rất nhiều loại hợp đồng mua bán bất đống sản nhưng nếu bạn là nhà đầu tư mà không biết tới 4 loại hợp đồng mua bán bất động sản cần phải tránh xa này thì bạn có nhiều khả năng sẽ lỗ nặng hoặc gặp rắc rối lớn trong quá trình mua bán giao dịch, chuyển nhượng tài sản.

Loại hợp đồng 1: Mua Bất Động Sản Qua Vi Bằng

• Vi Bằng là văn bản do Văn Phòng Thừa Phát Lại lập ra nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ pháp lý trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.
• Văn Phòng Thừa Phát Lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm.
• Sau khi lập vi bằng Văn Phòng Thừa Phát Lại phải gửi Sở Tư Pháp thì Vi Bằng Mới Hợp Lệ.
• Điều Bạn Cần Biết Là Vi Bằng chỉ có tác dụng là chứng cứ trong giải quyết vụ án khi có khiếu kiện xảy ra, không có giá trị pháp lý đối với giao dịch nhà đất.
• Theo Luật đất đai, Luật nhà ở Giao dịch mua bán Bất Động Sản chỉ được coi là hợp pháp khi có hợp đồng mua bán được ký kết và được văn phòng công chứng hay cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực theo quy định. Sau đó phải đến văn phòng đăng ký đất đai của Quận, Huyện để làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên cho bên mua.

Thực Tế, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người đi mua bất động sản nhiều người bán là những đối tượng xấu đã lừa bán nhà đất chưa đủ tính pháp lý như nhà không có sổ đỏ, sổ đỏ chung nhiều căn, nhà đất chanh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép thông qua hình thức lập vi bằng để tạo sự tin tưởng cho người mua.

Kết luận là chúng ta không nên mua bán nhà đắt bằng giấy viết tay thông qua hình thức lập vi bằng tránh mất tiền oan, mệt người và dễ bị lừa đảo mua phải những tài sản không đủ pháp lý.

Loại hợp đồng 2: Mua Bằng Hợp Đồng Góp Vốn, Hợp Tác, Đặt Cọc

Hợp Đồng góp vốn, thỏa thuận hợp tác đầu tư, hợp đồng đặt cọc là hình thức đầu tư huy động vốn từ khách hàng thông qua việc ký kết các hợp đồng này. Khi dự án hoàn thành thì người góp vốn sẽ được chủ đầu tư bàn giao nhà hay đất nền theo thỏa thuận trong hợp đồng góp vốn. Bản chất là nhà đầu tư chưa được phép bán bất động sản này nhưng họ muốn huy động vốn trước của người mua để thực hiện dự án thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hoặc đồng hợp tác đầu tư điều này tiềm ẩn những rủi ra sau đối với những nhà đầu tư.

Rủi Ro 1: Tính Pháp Lý Chưa Đầy Đủ

Trong đầu tư bất động sản thì Pháp Lý Là Vua. Bản chất hợp đồng góp vốn và hợp đồng hợp tác đầu tư không phải hợp đồng mua bán nhà đất. Nó chỉ có ý nghĩa là hai bên thỏa thuận trên cơ sở góp vốn để hợp tác đầu tư, kinh doanh trên nguyên tắc cũng chia sẻ lợi nhuận hay thua lỗ. Do đó, việc mua bán thông qua các hợp đồng này là không hoàn chỉnh về tính pháp lý, người mua sẽ chịu rất nhiều rủi ro nếu như người bán không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng dẫn đến hệ lụy là rất nhiều nhà đầu tư chôn vốn, không lấy được tài sản dù hàng trục năm đã chôi qua. Đặc biệt là những cá nhân mua bán với mục đích để ở thì vô cùng là khổ sở khi vướng vào những vụ việc đáng tiếc họ có thể bị chiếm dụng vốn rất lâu, họ có thể bị bàn giao nhà, đất rất chậm, thậm trí là có thể bị mất trắng số tiền vốn góp của mình và không được pháp luật bảo vệ.

Rủi Ro 2: Bất Lợi Cho Người Mua và Không Quy Định Trách Nhiệm Cho Chủ Đầu Tư

Khi Bạn mang tiền đi tới một dự án sẽ được nhân viên kinh doanh, bán hàng chăm sóc rất tận tình chu đáo, họ tìm mọi cách để bạn mang tiền đến và kí vào hợp đồng góp vốn mà họ đã soạn sẵn. Bằng các chiêu trò họ thúc dục bạn kí kết nhanh chóng và chuyển tiền và hầu hết là không mấy ai dành thời gian đọc hết và hiểu kỹ những điều khoản trong cái bản hợp đồng dày nhiều trang mà mình chuẩn bị ký vào đó.

Sự thật là, Đa phần nội dung các bản hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư do chủ đầu tư soạn thảo sẵn, người mua không có cơ hội thảo luận hay bàn bạc về điều khoản hợp đồng nên thường các điều khoản này không chặt chẽ, thường không có lợi cho người mua mà phần lợi luôn nghiêng nhiều về bên bán, họ có những điều khoản, những từ ngữ gây bất lợi lớn cho khách hàng. Và khi có tranh chấp xảy ra thì người mua mới tá hỏa ra là mình đã ký và một bản hợp đồng toàn những điều bất lợi về mình. Người mua là người chịu phần thiệt thòi rất lớn.

Các hợp đồng này do theo hình thức góp vốn hợp tác đầu tư nên nội dung hướng đến phân chia lỗ lãi là chính. Khi có tranh chấp xảy ra thì giải quyết theo hướng phân chia lợi nhuận chứ không phải bồi thường thiệt hại. Và bạn sẽ có thể mất hàng trục năm để chạy theo những vụ kiện tụng kéo dài mà không biết đi tìm công lý ở đâu bởi khi bạn ký vào hợp đồng là bạn đã đồng ý hoàn toàn với các điều khoản thỏa thuận mà họ đã đưa ra.

Rủi Ro 3: Chủ Đầu Tư Sử Dụng Vốn Góp Không Đúng Mục Đích

Một trong những rủi ro lớn nhất khi chúng ta ký kết hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư đó là chúng ta đưa tiền cho người khác tiêu trước với hy vọng là họ sử dụng vào đúng mục đích mà chúng ta mong muốn. Sự thật là có rất nhiều nhà đầu tư đã sử dụng các đồng tiền góp vốn của bạn vào không đúng mục đích kêu gọi góp vốn mà mang tiền đi làm một dự án khác, một công việc khác không liên quan gì tới dự án mà bạn đã bỏ tiền ra mua dẫn đến dự án chậm tiến độ, không thể hoàn thành, chậm bàn giao nhà, đất cho người mua. Tệ hại hơn là họ mất khả năng thanh khoản dẫn tới vỡ nợ, giải thể và bạn sẽ vĩnh viễn không nhìn thấy nhà đất của mình ở đâu cả. Nếu may mắn được nhận nhà nhận đất từ các chủ đầu tư này thì việc cấp sổ đỏ cũng vô cùng lâu, nhiều dự án đi vào sử dụng hàng trục năm vẫn chưa được cấp quyền sử dụng đất bởi chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Điều này dẫn đến việc mua bán, cầm cố tài sản của chúng ta gặp nhiều khó khăn.

Rủi Ro 4: Có Khả Năng Mất Trắng Số Tiền Vốn Góp

Trong thực tế giao dịch trên thị trường đã có rất nhiều nhà đầu tư mất trắng số tiền mà mình đã góp vốn vào một dự án nào đó bởi vì họ đã ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư vào một công ty ma, một dự án ma, một tập đoàn lừa đảo.

Rủi Ro 5: Rủi Ro Khi Rơi Vào Hợp Đồng Vô Hiệu

Theo Bộ Luật Dân Sự, một giao dịch dân sự vô hiệu khi có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật. Hợp đồng góp vốn hay hợp tác đầu tư với mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa đủ các điều kiện để giao dịch mua bán như Luật Kinh Doanh Bất Động Sản và Luật Nhà Ở quy định sẽ bị xem là vô hiệu. Khi giao dịch dấn sự bị coi là vô hiệu các bên hoàn trả những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Khi đó chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi. Tuy nhiên  cam kết bồi thường trong hợp đồng góp vón cũng không cao như hợp đồng mua bán thường ở mức tượng trưng, thậm trí là không có bồi thường.

Loại Hợp Đồng 3: Mua Nhà Đất Bằng Hợp Đồng Ủy Quyền

Hợp đồng ủy quyền mua bán bất động sản là hợp đồng bên bán ủy quyền cho bên mua toàn quyền sở hữu, sử dụng, được quyền bán, cho tặng, thế chấp, cầm cố vv… bất động sản đó. Để thực hiện giao dịch mua bán bất động sản, bên bán và bên mua lập hợp đồng ủy quyền và ra văn phòng công chứng để chứng thực.

Lý Do Sử Dụng Hợp Đồng Ủy Quyền 

• Thứ nhất: Nhiều người nghĩ rằng do mức độ ủy quyền rất lớn, quyền hạn tương đương như người đứng tên trên sổ đỏ nên tin rằng chỉ cần có hợp đồng ủy quyền công chứng trong tay thì người mua chính là chủ nhà đất.
• Thứ hai: người dân không muốn nộp thuế, phí khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất nên lập hợp đồng ủy quyền công chứng thay vì hợp đồng mua bán. chuyển nhượng.
• Thứ ba: do thủ tục làm hợp đồng ủy quyền nhanh chóng, không mất thời gian như thủ tục làm hợp đồng mua bán và đến văn phòng đăng ký đất đai quận huyện đăng ký sang tên, làm sổ đỏ. Nhiều nhà đầu tư lướt sóng ưa thích kiểu này để nhằm mục đích mua nhanh, bán nhanh, kiếm lời nhanh.

Những Rủi Ro của Hợp Đồng Mua Bán Ủy Quyền

• Rủi Ro 1: Khi Hết Thời Gian Hiệu Lực Ủy Quyền Ghi Trong Hợp Đồng thì hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực người mua đất sẽ phải chịu thiệt. Khi hợp đồng ủy quyền hết hiệu lực thì người đứng tên trên sổ đỏ là người bán (bên ủy quyền) vẫn là chủ sở hữu của tài sản. Bên mua ( bên được ủy quyền ) có nguy cơ mất trắng toàn bộ tài sản, không còn quyền sử dụng, định đoạt hay quyền lợi khác từ tài sản đó.
• Rủi Ro 2: Trường hợp bên mua ( Bên Nhận Ủy Quyền ) Và Bên Bán ( Bên Ủy Quyền ) mất năng lực dân sự hoặc chết, tâm thần, nghiện ma túy vv… thì hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt và hết hiệu lực.
• Rủi Ro 3: Hợp Đồng Ủy Quyền có thể chấm dứt một cách đơn phương. Vào một thời điểm nào đó, người bán thay đổi quyết định hoặc có ý đồ chiếm đoạt tài sản, có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Lúc đó người mua sẽ mất quyền sở hữu nhà đất và mất trắng tài sản.
• Rủi Ro 4: Nếu người ủy quyền vay tiền, nợ ngân hàng, nợ thuế vv…. trong trường hợp tòa an kê biên tái sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ. Người ủy quyền là người bán vẫn đứng tên trên sổ đỏ, vẫn được ông nhận là chủ nhà đất. Khi đó nhà đất sẽ bị kê biên, người được ủy quyền là người mua sẽ mất trắng tài sản đó.

Loại Hợp Đồng 4: Mua Nhà Đất Nhờ Người Khác Đứng Tên

Hiện nay pháp luật đã cho việt kiều và người nước ngoài mau nhà đất tại Việt Nam. Nhưng vì nhiều lý do như mất nhiều thời gian, thủ tục phiền hà mà nhiều người đã mua nhà đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ trong sổ đỏ. Khi đó người chủ thực sự nhà đất chỉ có thể định đoạt tài sản của mình thông qua người đứng tên hộ. Điều này gây ra nhiều rủi ro, thậm chí nhiều trường hợp có khả năng mất trắng tài sản.

Rủi Ro 1: Người được nhờ đứng tên chiếm đoạt tài sản

Có thể người đứng tên họ ban đầu không có ý định chiếm đoạt tài sản nhưng sau vì giá trị tài sản quá lớn nên nảy sinh lòng tham ý đồ xấu muốn chiếm đoạn luôn tài sản mà mình đứng tên hộ. Họ không chịu sang tên, trả lại nhà đất, không công nhận việc được nhờ đứng tên.

Rủi Ro 2: Người Đứng Tên Bị Chết

Người đứng tên hộ bị chết thì tài sản đứng tên sẽ được chia thừa kế theo quy định, trong khi những người nhận thừa kế không chấp nhận thỏa thuận đứng tên trước đó.

Rủi Ro 3: Người Đứng Tên Ly Hôn

Người đứng tên ly hôn và phải phân chia tài sản cho vợ hoặc chồng mà người này không chấp nhận thỏa thuận đứng tên hộ.

Ngoài ra việc trả lại tài sản cho người chủ thật sự cũng rất phức tạp, qua nhiều thủ tục hành chính, tốn nhiều thời gian, công sức và tiền bạc để giải quyết tranh chấp.

Rủi Ro 4: Người Đứng Tên Vay Nợi Ngân Hàng, Nợ Thuế vv… Không có khả năng trả nợ.

Khi người đứng tên Vay ngân hàng, Nợi Thuế vv… không có khả năng trả nợ được khi đó toàn án sẽ kê biên tài sản là nhà đất đang đứng tên đó để bán đấu giá. Khi đó quyền lợi của ngươi chủ thực sự sẽ không được bảo vệ nhiều trường hợp đã bị mất trắng hoàn toàn tài sản của mình vì không chứng minh được mình thực sự là chủ tài sản

St

Nguyễn Viết Thắng – CEO Anlux

Https://Anlux.vn

Giàu có hơn – Khỏe mạnh hơn – Hạnh phúc hơn